VEDLIKEHOLDSPLAN FOR MARIDALSVEIEN 64 BORETTSLAG

Transkript

1 S. nr VEDLIKEHOLDSNØKKELEN VEDLIKEHOLDSPLAN FOR MARIDALSVEIEN 64 BORETTSLAG utarbeidet av: oktober 2013

2

3 0002 VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side 1.1 INNHOLD Side 0 SAMMENDRAG INNLEDNING Formål Prosjektorganisasjon Eiendom og bygninger Grunnlagsmateriale Referansegrunnlag Energivurderinger Andre forhold TILSTANDSVURDERING... 2 Beskrivelse av konstruksjoner, tilstand og aktuelle tiltak 3 VEDLIKEHOLDSPLAN... 3 Årlige vedlikeholdsplaner med investeringsbehov 4 FOTO... 4 Fotografisk dokumentasjon 5 VEDLEGG... 5 Vedlegg med beskrivelse av aktuelle problemområder 6 LEDIG... 6 Avsatt til byggeiers egne notater oktober 13

4 0002 VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side INNLEDNING Styret i har gitt OBOS Prosjekt AS i oppdrag å utarbeide en vedlikeholdsplan. Borettslaget ligger i bydel Sagene i Oslo kommune og har følgende adresser: Maridalsveien 64 Borettslaget er registrert i Foretaksregisteret i Brønnøysund med organisasjonsnr Vedlikeholdsplanen og tilstandsanalysen gjelder i første rekke bygningsdeler og arealer som defineres som fellesskapets ansvar. Fagfeltene i vedlikeholdsplanen gjelder bygg-, elektro- og VVS-tekniske installasjoner. Bygningsdelene er beskrevet nærmere i kapitlene 2 og 3. Rapportens kapittel 2 gir en kortfattet beskrivelse av bygningenes oppbygging basert på arkivreferanse og visuelle observasjoner. Kapittelet gir også en beskrivelse av den enkelte bygningsdels tilstand og aktuelle tiltak. Kapittel 3 er vedlikeholdsplanen som blant annet er generert på bakgrunn av tilstand og tiltak vurdert i kapittel 2. Kostnadsoverslagene er basert på kostnadstall fra egen erfaringsbank i OBOS Prosjekt AS og Holte Prosjekt Kalkulasjonsnøkkel siste versjon. Vår erfaring er at tilbud på byggearbeider kan variere mye mellom høyeste og laveste tilbyder, avhengig av markedssituasjonen i byggebransjen. Kostnadsoverslagene i denne Vedlikeholdsnøkkelen er ment å gi en indikasjon på hva en kan forvente av kostnader basert på gitte forutsetninger. En viktig forutsetning for kostnadsoverslaget er mengdeberegningene. Mengdene i vedlikeholdsplanen må sees på som omtrentlige og gir ikke tilstrekkelig grunnlag for innhenting av tilbud fra entreprenører. I de årlige vedlikeholdsplanene er det i tillegg til kostnader for gjennomføring av de enkelte tiltak, også avsatt kostnader til rigg og drift og til prosjektadministrasjon. Disse kostnadene utgjør henholdsvis 15 % av gjennomføringskostnaden og 7,5 % av gjennomføringskostnaden. Prosentsatsene er basert på gjennomsnittlige erfaringstall og vil variere med tiltakenes sammensetning og omfang. Vedlikeholdsplanen er utarbeidet på bakgrunn av: NS3424 Tilstandsanalyse av byggverk. NS3451 Bygningsdelstabellen. NS3454 Årskostnader for bygninger. Relevante NBI byggdetaljblader. Befaring utføres etter NS 3424 nivå 1, dvs. tilstandsanalyse av generell art som består av visuelle observasjoner, om nødvendig kombinert med enkle målinger. Det forutsettes at tiltak kan anbefales etter nivå 1 registrering. Dersom nivå 1 ikke gir tilstrekkelig informasjon for å kunne vurdere tilstand og anbefale riktig tiltak, vil videre tiltak være å undersøke nærmere. I tilstandsanalysens rapport settes da karakter UN i stedet for tilstandsgrad. (Jfr RIF/Norges bygg og eiendomsforening - Tilstandsanlyse, innføring og prinsipper av juni 2003, 1 utgave, av Svein Bjørberg). I gitte tilfeller kan det være praktisk å gjennomføre undersøkelser på nivå 2 eller 3 på stedet ved første befaring. Da vil oppdragsgiver bli konferert med dette, og slike arbeider avtales separat og som tillegg til vårt opprinnelige oppdrag. Det kan også være tilfeller hvor det kreves spesialkompetanse i den videre utredningen. Det vil i så fall fremkomme av teksten hvorfor UN benyttes. oktober 13

5 0002 VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side FORMÅL Med vedlikehold menes de tiltak som må gjennomføres for å opprettholde bygningstekniske, estetiske og funksjonelle kvaliteter. Det er vanlig å skille mellom løpende vedlikehold, periodisk vedlikehold og utskifting. Løpende vedlikehold eller akutt vedlikehold er arbeider som må utføres for å rette opp uforutsette skader, og dermed løfte bygningen opp igjen til ønsket nivå. Skadene kan skyldes byggefeil, feilaktig utført eller manglende vedlikehold, hærverk og lignende. Periodisk eller intervallbundet vedlikehold er arbeider som må utføres på grunn av jevn, normal slitasje for å hindre forfall. Periodisk vedlikehold har en preventiv virkning og forebygger skade. Eksempel på periodisk vedlikehold er overflatebehandling. Utskifting av bygningsdeler med kortere levetid enn bygningens brukstid, defineres også som vedlikehold. Enkelte materialer er umulige eller svært vanskelige å vedlikeholde på normalt vis og må skiftes ut. Slike materialer er ofte kalt vedlikeholdsfrie. Enkelte materialer kan ha en levetid som overgår normal brukstid av en bygning. Forenklet skisse av en bygnings livsløp Uten vedlikehold vil en bygning etter hvert forfalle. Selv med jevnt vedlikehold vil en bygning brytes langsomt ned. Etter en tid må nedbrytningen utbedres for å løfte bygningen opp til opprinnelig standard. Dersom bygningen skal løftes ytterligere opp til en standard over den opprinnelige for å tilfredsstille dagens økende komfortkrav, kreves ombygging. Fra dette punktet starter syklusen igjen med jevnt vedlikehold, sakte nedbryting, utbedring og eventuell ombygging. Skjematisk fremstilling av bygningens livsløp fra nybygg gjennom bruksfasen til riving. Det er viktig at den som forvalter bygninger ser disse mekanismene og planlegger deretter. Boligselskapet v/styret må således planlegge alle vedlikeholdsaktiviteter og ha nødvendig budsjettmessig kontroll over de tiltak som må utføres. Det bør derfor være et mål å utføre mest mulig planlagt vedlikehold. Riktig planlegging av vedlikeholdet vil totalt sett gi lavere vedlikeholdskostnader. Vedlikeholdsnøkkelen er et nyttig hjelpemiddel som skal sette boligselskapet i stand til å utføre løpende og periodisk vedlikehold, samt kunne budsjettere disse vedlikeholdsutgiftene fra år til år. oktober 13

6 0002 VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side PROSJEKTORGANISASJON Selskapet: Selskapets navn : Selskapets kontaktperson : Ståle Norum Engen Adresse : Maridalsveien 64 J, 0458 Oslo Telefon : E-post : maridalsveien64@gmail.com Forretningsfører: Firma : OBOS forvaltningsavdeling Postadresse : Postboks 6666, St. Olavs plass, 0129 Oslo Besøksadresse : Hammersborg torg 1, 0179 Oslo Telefon : E-post : obos@obos.no Hjemmeside: : Vedlikeholdsnøkkelen er utarbeidet av: Firma : OBOS Prosjekt AS v/ Thomas Johannesen Postadresse : Postboks 6666, St. Olavs plass, 0129 Oslo Besøksadresse : Vitaminveien 1 A, 0485 Oslo Telefon : E-post : thomas.johannesen@obos.no Hjemmeside : EIENDOM OG BYGNINGER Eiendommen er sentralt beliggende i bydel Sagene i Oslo. Kort vei til et bredt utvalg av butikker, restauranter, service- og helsetjenester mm. Borettslaget er bestående av en kvartalsbygning med tilhørende gårdsrom og har gårdsnr. 219, bruksnr. 166 i Oslo kommune. Bygningen ble oppført i 1932 og har totalt 96 leiligheter i ulike størrelser. Bygningen er oppført med bærekonstruksjon i mur/betong. Etasjeskillere i stubbloftskonstruksjon. Saltak i trekonstruksjoner tekket med rød betongstein. oktober 13

7 0002 VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side GRUNNLAGSMATERIALE Beskrivelsen av konstruksjoner baserer seg på visuelle observasjoner under befaringen, informasjon fra boligselskapets representant og OBOS forvaltningsportal. Det ble avholdt befaring i september 2013 hvor følgende var medvirkende: Ståle Norum Engen Styreleder Line Merete Jarlsett Styremedlem Ragnar Englund Elektrokonsulent OBOS Prosjekt AS Svein Tore Sagen VVS-konsulent OBOS Prosjekt AS Thomas Johannesen Byggteknisk konsulent OBOS Prosjekt AS 1.5 REFERANSEGRUNNLAG Tilstandsvurderingen er utført i henhold til Norsk Standard NS 3424 Tilstandsanalyse av byggverk og systematisert etter NS 3451 Bygningsdelstabellen og med de begrensninger som ligger i vårt tilbud. Det gjøres spesielt oppmerksom på at det ikke er foretatt vurderinger av forhold som naturlig vil høre innunder rutiner som forventes å være inkludert i en internkontroll. Som vedlegg til rapporten følger: Foto fra befaringen av bygningene Definisjoner og referanser Symptomliste bygg Vedlikehold av vinduer Info om betongskader Aldring av avløpsrør Informasjon om asbest Lekeplasser Vanlige VVS faguttrykk i trinn 1 Energi og energiøkonomisering Informasjon om internkontrollforskriften Planlegging og utbedring av utemiljø Avløpsrør i plast Ventilasjonsforhold i boliger Informasjon om el-sikkerhet i boliger Universell utforming Informasjon om avfallshåndtering REFERANSENIVÅ SOM LEGGES TIL GRUNN (Jfr.NS 3424, pkt 3.5). Følgende referansenivå legges til grunn: - Aktuelt lovverk og forskrift som var gjeldende da bygningene og bygningskomponenter ble oppført, modernisert etc. - Det kan også for enkelte bygningskomponenter være aktuelt å sammenligne eksisterende tilstand med dagens lovverk og forskrifter for f.eks brannsikkerhet. - Håndverksmessig utførelse som var vanlig på oppføringstidspunktene. - Aktuelle NBI blader og bransjestandarder som var gjeldende på oppføringstidspunktet. - Estetiske betraktninger vil ikke bli vurdert, men kommentert. oktober 13

8 0002 VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side ENERGIVURDERINGER Dagens energipriser tilsier at styret bør være bevisst aktuelle energireduserende tiltak. Ved gjennomføring av større vedlikeholdsarbeider, bør det derfor også foretas en energiteknisk vurdering. Det vil for eksempel ved en rehabilitering av fasadene, være naturlig å se på kost/nytte-effekten av en tilleggsisolering. Likeledes vil det være naturlig å vurdere energireduserende tiltak og alternative energikilder ved gjennomføring av arbeider på berederanlegg, fyranlegg og andre energikrevende installasjoner. Beboere og byggeiere i Oslo kommune er i en særstilling når det gjelder tilskudd til gjennomføring av energireduserende tiltak. Gjennom en periode på ca. 10 år fra 1982 til 1992, ble det innbetalt 1 øre pr. kwh til et eget fond som har til hensikt å fremme gjennomføringen av enøktiltak i Oslo. Pr. i dag er fondet på ca. 600 mill. kroner. Avkastningen av fondet benyttes til bistand til energirådgivning og tilskudd til gjennomføring av tiltak. Fondet har spesifikke kriterier for kvaliteten på det arbeidet som utføres, og det stilles som krav at det utarbeides en enøkanalyse av godkjent enøkkonsulent. OBOS Prosjekt AS er ett av firmaene Bymiljøetaten benytter som rådgivere. Oslo kommune Bymiljøetaten - enøk Et godt hjelpemiddel i energiarbeidet vil også være årlige tilbakemeldinger om energiforbruk gjennom et energiregnskap. Energiregnskapet gir oversikt over boligselskapets totale energiforbruk, hvordan fordelingen mellom de enkelte energibærere er, og hvordan fordelingen er mellom de forskjellige bruksformål er. 1.7 ANDRE FORHOLD Universell utforming Både ved planlegging av nye boligområder og ved rehabilitering av eksisterende områder, er det de senere år lagt større vekt på at området skal få en universell utforming. Med universell utforming menes en utforming som er bra for alle og nødvendig for noen. I praksis vil det si en tilpassing av alle fellesarealer slik at funksjonaliteten blir best mulig for flest mulig. For er det vurdert følgende forhold: Adkomstforhold: Adkomst via inngangsportaler til gårdsrom er opparbeidet med asfalt frem til inngangsdørene. Borettslaget har ikke heis Visuelle forhold: Bokstavskilt er montert på inngangsdør med belysning fra utelampe. Ringetablå er plassert ved siden av inngangsdør Innvendige forhold: Trappeoppgangene er godt opplyst med lyskilder og dagslysinnslipp fra vinduer Stedvis montert ekstra håndløper på vegg i oppgangene Bygningene har fra byggeåret naturlig oppdriftsventilasjon oktober 13

9 0002 VEDLIKEHOLDSNØKKELEN Side 1.7 Helse, miljø og sikkerhet På rent generelt grunnlag vil vi her minne om at boligselskaper har minst 4 forskjellige HMS områder som bør vektlegges spesielt: et fungerende internkontrollsystem brannsikkerheten (rømningsveier, brannadferd) sikkerhet for beboerne sikkerhet på lekeplassene oktober 13

10 Vedlikeholdsnøkkel for: Kontaktperson / styreleder: Ståle Norum Engen Tlf: Gateadresser Adresse Bygningskategori Blokk Oppdragsnummer: Fra OBOS Prosjekt AS har følgende deltatt Navn Svein Tore Sagen Ragnar Englund Thomas Johannesen Rolle VVS fagkonsulent Elektroteknisk fagkonsulent Byggteknisk fagkonsulent

11 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 21 Grunn og fundamenter - Grunn og fundamenter generelt Bygningen antas fundamentert med betongvegger til fjell. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Ingen registrerte avvik som tilsier tiltak på grunn og fundamenter. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: - Svikt: Tiltak Ingen tiltak anbefales. 21 Grunn og fundamenter - Drenering Drenering/fuktsikring og bortledning av vann fra bygningen; Deler av bygningen har synlig knasteplast mot grunnmuren. Noen steder er det også lagt drenerende masser mot grunnmuren. Nedløpsrør for takvann er ført i lukket støpejernsrør under bakken. Synlig grunnmursplate ligger ut fra veggen uten topplist. Deler er også lagt feil vei (med knastene ut). Konsekvensen av feil montering er at systemet ikke fungerer som tiltenkt. Grunnmur over terreng i gårdsrommet har flere steder avflasset/løs maling og noe pussskader. Årsaken er mest sannsynlig fukt fra grunnen som utfelles over terreng. I kjelleren ble det stedvis avdekket høye fuktverdier med Protimeter fuktindikator, spesielt i vaskeri i oppgang F. På utsiden av bygningen mot offentlig vei ligger det asfalt mot grunnmur, kun to små områder med vegetasjon mot grunnmur. Asfalten har normalt god bortledningsevne av overvann og her er det antakelig ikke behov for ny drenering. Ut i fra visuell inspeksjon og informasjon fra vedlikeholdshistorikken er det ikke gjort noe større tiltak på dreneringen de siste 30 årene. For øvrig kan det se ut til at det er gjort lokale utbedringer. Svikt relateres til feil montering av knasteplast. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2Ø Svikt: X På bakgrunn av alder og registrert tilstand anbefales ny drenering i gårdsrommet. Normal levetid for drenering er 40 til 60 år Tilstandsrapport for Side 1 av 25

12 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 22 Bæresystemer - Bæresystemer generelt Bygningen har bærekonstruksjon i tegl og trekonstruksjoner; Grunnmur og etasjeskiller mellom kjeller og 1. etasje i støpt betong. Bærende Yttervegger, innvendig midtvegger og trapperomsvegger i teglmur. Yttertak/saltak i trekonstruksjoner. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Ingen registrerte avvik som tilsier tiltak på bygningens bæresystem. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: - Svikt: Tiltak Ingen anbefalte tiltak. Tilstandsrapport for Side 2 av 25

13 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 23 Yttervegger - Primærkonstruksjoner Yttervegger i teglstein hulmur. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Fasadene preges av elde og ytre påvirkninger. Fug og stein er generelt misfarget og tilsmusset. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2Ø Svikt: Tiltak For yttervegger anbefales det grundig fasaderens og ev. lokale utbedringer om nødvendig. 23 Yttervegger - Vinduer, dører m.m. Kjellervinduer; Trevinduer med 1 lags glass av eldre dato. Vinduene preges av elde og ytre påvirkninger. Enkelte glass har sprekk i glass. Generelt vanskelig å åpne. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 2Ø Svikt: Kjellervinduer; På bakgrunn av alder og registrert tilstand anbefales utskifting av vinduene. Normalt vedlikeholdsintervall for maling av trevinduer er 2 til 6 år. Normal levetid for trevinduer er 20 til 60 år. Normalt intervall for kontroll, justering og smøring er 2 til 8 år 23 Yttervegger - Vinduer, dører m.m. Inngangsdører i aluminium med glassfylling og sprosser. Inngangsdørene fremstår generelt i god forfatning uten skader utover normal alder- og bruksslitasje. I følge styreleder har det vært en del problemer med låssystemet. I 2012 ble det foretatt forsterkning av ytterdørene mot innbrudd og utskifting av låsesylindere. Det er fortsatt problemer med låsmekanismen. Styret har innhentet nytt tilbud på utbedring/ny løsning som skal være mer holdbar og med postmannlås på siden. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1Ø Svikt: På bakgrunn av styrets informasjon og registrert tilstand, anbefales utbedring av låssystemet slik at dørene fungerer tilfredsstillende. 23 Yttervegger - Vinduer, dører m.m. Leilighetsvinduer; Trevinduer med 2-lags isolerglass fra Vinduer mot gaten med koblet glass for lyd. Generelt avslitt overflatebehandling på nedre del av ramme/karm. Stedvis løs/manglende kitt mot glass. Flere glass er punktert. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 3Ø Svikt: Leilighetsvinduer; På bakgrunn av alder og registrert tilstand anbefales utskifting av vinduene. Normalt vedlikeholdsintervall for maling av trevinduer er 2 til 6 år. Normal levetid for trevinduer er 20 til 60 år. Normalt intervall for kontroll, justering og smøring er 2 til 8 år Tilstandsrapport for Side 3 av 25

14 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for 23 Yttervegger - Vinduer, dører m.m. Trapperomsvinduer; Trevinduer med 2-lags isolerglass fra Overflatebehandlingen er generelt værslitt. Spesielt nedre del av ramme/karm har tynnslitt malingsfilm. Akseptabel åpne/lukkefunksjon. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1Ø Svikt: Trapperomsvinduer; Løs maling fjernes mekanisk, bart tre flekkmales. Flatene pusses lett og påføres to strøk maling. Normalt vedlikeholdsintervall for maling av trevinduer er 2 til 6 år. Normal levetid for trevinduer er 20 til 60 år. Normalt intervall for kontroll, justering og smøring er 2 til 8 år 23 Yttervegger - Utvendig kledning og overflate Grunnmur i betong, malt over terreng. Stedvis mye avflasset maling, mest sannsynlig som en følge av fukt fra grunn som suges opp i betongen. Tilstandsgrad: 2 Konsekvensgrad: 1Ø Svikt: Grunnmur anbefales malt utvendig. Tilstandsrapport for Side 4 av 25

15 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 24 Innervegger - Innervegger generelt Rørgjennomføringer i brannskille. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Det er avdekket utette rørgjennomføringer i brannskille mellom trapperom og kjeller. Tilstandsgrad: 3 Konsekvensgrad: 2S Svikt: Tiltak Rørgjennomføringer i brannskille. Utette rørgjennomføringer i brannskille mellom trapperom og kjeller må tettes med branntettemasse for å hindre spredning av brann/røyk ved et ev. branntilløp. Tiltaket ses i sammenheng med brannteknisk gjennomgang av brannskiller/branndører i kjeller. 24 Innervegger - Vinduer, dører m.m. Dører med brannkrav mellom trapperom og kjeller/loft, samt mellom ulike brannceller i kjeller; Til kjeller: Tredører, klassifisert B60 Til loft: Tredører, klassifisert B30 Til tekniske rom i kjeller: Ståldører, uklassifisert Ståldørene er uklassifiserte og tilfredsstiller derfor ikke gjeldende krav. Tredørene er av nyere dato og tilfredsstiller gjeldende krav til brannmotstand (en dør mangler en tettelist på dørblad) Svikt relateres til dører uten klassifisering. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1Ø Svikt: X Det anbefales at uklassifiserte dører byttes ut til nye dører som tilfredsstiller gjeldende krav. I første omgang bør det utføres en brannteknisk gjennomgang før tiltak iverksettes. I vedlikeholdsplanen er det kun ført kostnad for brannteknisk gjennomgang. 24 Innervegger - Vinduer, dører m.m. Finerte tredører fra 1994 med brann og lydkrav, klassifisert B30/db40. Entredørene tilfredsstiller krav til brann og lyd og fremstår generelt i god forfatning uten skader utover normal alder- og bruksslitasje. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: - Svikt: Ingen tiltak anbefales. 24 Innervegger - Vinduer, dører m.m. Inngangsdør til kjeller i malt tre med glassfylling. Utvendig overflate er generelt matt og værslitt. Døren ble funksjonstestet og fungerte tilfredsstillende. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1Ø Svikt: Inngangsdør til kjeller i malt tre med glassfylling; Løs maling fjernes mekanisk, bart tre flekkmales. Flatene pusses lett og påføres to strøk maling. Tiltaket ses i sammenheng med overflatebehandling av trapperomsvinduer. Smøring og justering ved behov. Tilstandsrapport for Side 5 av 25

16 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for 24 Innervegger - Kledning og overflate Kjeller; Tegl og betongvegger, pusset og malt. Himling i malt betong. Overflatene har generelt preg av alder- og bruksslitasje. Overflatebehandling av vegger og himling i kjeller blir normalt nedprioritert ettersom det er andre tiltak som er langt viktigere å utføre. Det føres derfor ingen kostnad i perioden. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: - Svikt: Ingen tiltak anbefales. 24 Innervegger - Kledning og overflate Trapperom; Teglvegger, pusset og malt Veggene har normal alder- og bruksslitasje i etasjene. Det er avdekket løs/avflasset puss og maling på vegg mot kjellergulv i en av oppgangene. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1Ø Svikt: Trapperom; Teglvegger, pusset og malt. Skader i puss og avflasset maling utbedres. Det er lagt til grunn utbedring og maling fra kjellergulv til 1. etasje i en oppgang. Om det er behov for utbefring og overflatebehandling i flere oppganger tas dette med i kontraktsarbeidet. Tilstandsrapport for Side 6 av 25

17 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 25 Dekker - Dekker generelt Etasjeskillere mellom boenheter; Stubbelofts konstruksjon med trebjelkelag. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Ingen registrerte avvik som tilsier tiltak på etasjeskillere mellom boenhetene. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: - Svikt: Tiltak Ingen tiltak anbefales. 25 Dekker - Gulv på grunn Støpte kjellergulv. Kjellergulvene har normal alder- og bruksslitasje. Stedvis tegn til saltutslag. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1Ø Svikt: Ingen tiltak anbefales, se drenering 21 Tilstandsrapport for Side 7 av 25

18 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 26 Yttertak - Yttertak generelt Saltak i trekonstruksjoner, tekket med rød takstein. Yttertaket ble rehabilitert i 2005/2006 Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Ingen registrerte avvik som tilsier tiltak på yttertaket. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: - Svikt: Tiltak Ingen tiltak anbefales. 26 Yttertak - Takrenner Takrenner og nedløp i stål. Byttet i forbindelse med rehabiliteringen av yttertaket i 2005/2006 Ingen registrerte avvik som tilsier tiltak på takrenner/nedløpsrør, annet enn årlig rens. Det er informert om en tidligere vannlekkasje fra overgang i takrenne/nedløp. Denne saken er undersøkt og utbedret av OBOS Prosjekt v/arve Kristiansen. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1Ø Svikt: Det anbefales årlig rens av takrenner, ev. hver vår og høst. Tilstandsrapport for Side 8 av 25

19 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 28 Trapper, balkonger m.m. - Trapper, balkonger mm generelt Brannbalkonger i betong, overflatebehandlet. Rekkverk i malt stål. Rehabilitert i 2005/ Trapper, balkonger m.m. - Trapper, balkonger mm generelt Innvendige trapper og repos i betong med terrazzo. Rekkverk i malt stål med håndløper i malt treverk. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Det ble avdekket svake tegn til rust på håndløper av rekkverket. Ingen tiltak anbefales i perioden ettersom det lønner seg å se behandling av betong og rekkverk i sammenheng. Normalt må det påregnes et vedlikeholdsintervall på år. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: - Svikt: Normal alder- og bruksslitasje. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: - Svikt: Tiltak Ingen tiltak anbefales. Ingen tiltak anbefales 28 Trapper, balkonger m.m. - Baldakiner Baldakiner over inngangsparti i malt betong. Det er avdekket noe tilfeller av små betongskader i forkant, samt noe malingsavflassing. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1Ø Svikt: Det anbefales overflatebehandling av baldakiner, småskader utbedres. Tilstandsrapport for Side 9 av 25

20 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 31 Sanitær - Sanitær generelt Borettslaget gjennomførte i 2007 en rehabilitering av vann og avløpsrør samt rehabilitering av bad. Samtlige stigerør ble byttet, fra oppleggskran i kjeller til fordelingsledninger i leiligheter. Alle leiligheter har nå egne avstengningsventiler i tak på bad. Disse stenger for hele leiligheten. Badene ble bygget med membran på gulv og vegg, varmekabler og fliser på gulv og vegger. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Samtlige komponenter i sanitæranlegget ble byttet under rehabiliteringen, det ble på befaringen informert om at det hadde vært enkelte utette bad. Anbefalt brukstid på et nytt rehabilitert bad er 30 år. Det vil si at man forventer at badet skal være funksjonelt og tåle bruk i 30 år uten større problemer. Avstengningsventiler i himling på bad har også en anbefalt brukstid på 30 år. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: - Svikt: Tiltak Ingen tiltak anbefales annet enn normal drift og vedlikehold. 31 Sanitær - Bunnledninger Bunnledninger ble ikke inspisert på befaringen Bunnledninger ble ikke inspisert på befaringen Tilstandsgrad: TGIU Konsekvensgrad: - Svikt: Ved opphopning eller tett avløp, kan det vurderes å kamerakjøre bunnledninger for å belyse tilstanden på avløpsrør innvendig. Det settes ingen kostand på tiltaket. 31 Sanitær - Ledningsnett Vannrør som er benyttet i borettslaget er av type Alupex isolert med Armaflex. Avløpsrør som er benyttet er av MA muffeløse støpejernsrør, skjøtet med jetkuplinger. Fordelingsledninger i leiligheter av type rør i rør. Det ble på befaringen ikke informert om problemer vedrørende innvendig avløpsrør. Det ble informert om noen klager på vanntrykk, dette ble ikke nærmere undersøkt. Det bør undersøkes om dette gjelder en leilighet eller om det gjelder hele stammen Vannrør type Alupex som her er benyttet har en anbefalt brukstid på 50 år. Avløpsrør type MA støpejernsrør har en anbefalt brukstid på 50 år. Fordelingsledninger type rør i rør har også en anbefalt brukstid på 50 år. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1H Svikt: Dersom flere beboere melder inn problemer med vanntrykk bør det undersøkes om trykkfallet er internt i leiligheter så som i armaturer el. Eller om trykkfallet gjelder hele stammer. Det settes ingen kostnad på tiltaket da dette bør undersøkes om det gjelder fellesskapet eller om det går på utsyr i hver enket leilighet. Tilstandsrapport for Side 10 av 25

21 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for 31 Sanitær - Armatur Avstengningsventiler, herunder oppleggskraner og innvendig hovedstoppekran. Oppleggskraner er merket med skilt med henvisning. Utvendig hovedstoppekran ble ikke inspisert på befaringen. Oppleggskraner ble byttet under rehabiliteringen i 2007 og er av type kuleventil, anbefalt brukstid er 30 år. Innvendig hovedstoppekran er av type kuleventil, alder ukjent. Anbefalt brukstid er 30 år. Samtlige stengeventiler bør funksjonstestes årlig, dette for å unngå at spindel fester seg, også for å kunne bytte stengeventiler som ikke stenger tilfredstillende. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1Ø Svikt: Det anbefales en årlig kontroll av stengeventiler, eventuelle defekte stengeventiler byttes. Kostand settes dersom styret ønsker å leie inn rørlegger firma for funksjonstesten, testen kan muligens utføres av vaktmester. 31 Sanitær - Utstyr Borettslaget har 4 vaskerier med vaskemaskin, tørketrommel, sentrifuge og utslagsvask. Det ble på befaringen informert om at vedlikehold utføres løpende. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1Ø Svikt: Ingen tiltak anbefales annet enn normalt vedlikehold slik som rensing av sluk etc. 31 Sanitær - Utstyr Varmtvannsberedning; borettslaget har felles varmtvann, kilden er Hafslund fjernvarme med plateveksler. Anlegget ble montert i Ingen registrerte avvik som tilsier tiltak. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: - Svikt: Ingen tiltak anbefales. Tilstandsrapport for Side 11 av 25

22 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 32 Varme - Varme generelt Borettslaget har felles vannbåren fyring. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Borettslaget har felles vannbåren fyring. Varmekilden er Hafslund fjernvarme og ble tilkoblet i 2009, da ble det også innmontert nytt ekspansjonskar med kompressor. Det er benyttet sort adduserte stålrør som fordelingsrør med gjengede deler og skjøtet med hamp. Radiatorer er under utskiftelse, det blir montert temperaturstyrte radiatorventiler med føler. Observerte avstengningsventiler er byttet i senere tid. Det ble på befaringen informert om at pumper skulle byttes til frekvensstyrte pumper. Det er vanskelig å si noe om anbefalt brukstider i et varmeanlegg, dette da det er avhengig av vannkvalitet. Generelt har borettslaget god kontroll og oppfølging av varmeanlegget. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1Ø Svikt: Tiltak Ingen tiltak anbefales utover normal drift og vedlikehold. Tilstandsrapport for Side 12 av 25

23 Vedlikeholdsnøkkelen Tilstandsrapport for Konstruksjon / materiale / overflate 38 Ventilasjon - Generell informasjon Borettslaget er utstyrt med naturlig oppdriftsventilasjon, basert på at varm luft stiger. Frisk luft kommer inn gjennom spalteventiler i vinduer, trekkes ut av leilighet via avtrekksventiler på kjøkken og bad. Under rehabiliteringen av badene ble avtrekksventil flyttet ned i ny himling med spiro rør. Tilstandsbeskrivelse Tilstandsgrad / Konsekvensgrad / Svikt Det ble på befaringen ikke informert om problemer vedrørende ventilasjon. Ved naturlig oppdriftsventilasjon er det viktig at det ikke er direktekoblet vifter eller andre ting som kan ha negativ effekt på avtrekksluften. Avtrekkskanalene bør renses med en intervall på ca. 30 år. Det viktigste punktet er å støvsuge og holde ventiler åpne. Erfaringsmessig har mange beboere stengt friskluftsspalter for å unngå kaldras, dette reduserer utskiftningen av luften i hver enkelt leilighet. Tilstandsgrad: 1 Konsekvensgrad: 1H Svikt: Tiltak Styret bør informere beboere om viktigheten av å holde friskluftsspalter i vinduer samt avtrekksventiler åpne store deler av året for å opprettholde god utskiftning av luft. Det settes ingen kostnad på dette da dette kan informeres via hjemmeside etc. Tilstandsrapport for Side 13 av 25