Sluttbehandling - klage på avslag grillhytte Kapstø

Transkript

1 Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv / /456 77/56 Saksnummer Utvalg Møtedato Klagenemnda Sluttbehandling - klage på avslag grillhytte Kapstø Forslag til vedtak Klagenemda kan ikke se at klagen inneholder momenter som skulle tilsi et annet utfall. Klagenemda opprettholder avslag gitt , og tilføyer hjemmel for avslag i medhold av Kommunedelplan for Saltstraumen, bestemmelsenes 1.4 bokstav a), b) og c). Vilkårene for dispensasjon er ikke oppfylt. Søknad om dispensasjon fra Kommunedelplan for Saltstraumen, 1.6 bokstav b), for plassering som medfører at grillhytten bryter byggelinjen som dannes av eksisterende bebyggelse avslås. Vilkårene for dispensasjon er ikke oppfylt. Alternativt forslag Klagenemda tar klagen til følge og godkjenner grillhytten som omsøkt. Det gis dispensasjon fra Kommunedelplan for Saltstraumen, 1.6 bokstav b), for plassering som medfører at grillhytten bryter byggelinjen som dannes av eksisterende bebyggelse, og dispensasjon fra planbestemmelsene 1.4 bokstavene a), b) og c) om landskap og estetikk. Klagenemnda legger til grunn at tidligere byggegrense ville gått omtrent der omsøkte tiltak i dag står. Videre finner ikke klagenemnda at omsøkte tiltak er til vesentlig sjenanse for friområdene i Saltstraumen. Sammendrag Det søkes om godkjenning i ettertid av ulovlig oppført grillhytte. Øvrige ulovlig utførte tiltak, samt ny garasje, er godkjent at kommunen. Grillhytten er avslått i medhold av pbl om visuelle kvaliteter og plassering. Avslaget er senere påklaget av tiltakshaver. Ved forberedende klagebehandling ble det avdekket at det ikke formelt sett var søkt om dispensasjon fra Kommunedelplan for Saltstraumen, 1.6 bokstav b) for plassering i strandsonen. Ettersendt søknad om dispensasjon vurderes og avgjøres derfor i forbindelse med klagebehandlingen. Klagenemda vedtok med 3 mot 2 stemmer i møtet den følgende: «Klagenemda gir klager medhold, og stiller i utsikt å gi dispensasjon. Klagenemnda legger til grunn at tidligere byggegrense ville gått omtrent der omsøkte tiltak i dag står. Videre finner ikke klagenemnda at omsøkte tiltak er til vesentlig sjenanse for friområdene i Saltstraumen.»

2 Saken er senere sendt på høring til berørte statlige og regionale myndigheter. Uttalelse er mottatt fra Fylkesmannen i Nordland. De har merknader til saken. Saken fremmes derfor for endelig vedtak i klagenemda. Saksopplysninger Byggeplass: Krokan 8, 8056 SALTSTRAUMEN Eiendom: 77/56 Tiltakshaver: Per Sverre Øvrebø Bygningsnr: Søker: Per Sverre Øvrebø Tiltakstype: Garasje, uthus, anneks til bolig Tiltaksart: Klager: Per Sverre Øvrebø, Vatnet, 8050 Tverlandet Nytt bygg - ikke boligformål over 70 m² Søknaden, datert , mottatt , gjelder godkjenning i ettertid av ulovlig oppført grillhytte, uthus, samt oppfylling av terreng/gårdsplass etter at eldre fjøs ble revet. Det er også søkt om ny frittstående garasje. Følgende vedtak ble fattet den : «I medhold av plan- og bygningsloven 20-1 bokstav a) og l) godkjennes søknaden for uthuset, oppfylling og ny garasje. I medhold av plan- og bygningsloven 29-2 og kommunedelplan for Saltstraumen avslås søknaden om grillhytte med grunnlag i at denne er svært eksponert mot Saltstraumen som er et helt unikt landskapsområde. Stedets status er underbygd både i bruken av dette, statlig sikring av omkringliggende eiendom til friluftsområde og den kategori området har fått i friluftskartlegging. Grillhytte generelt har både form og uttrykk som lite harmonerer med tradisjonell bebyggelser og plassering er spesielt svært uheldig i forhold til omgivelsene. Bygningssjefen mener at søknaden for denne vil tilsidesette de viktige hensyn som ligger bak planer for området.» Det foreligger ikke naboprotester. Nødvendig nabosamtykke for bygging nærmere nabogrense enn 4 m foreligger. Klage på avslag om godkjenning av grillhytten er datert , mottatt Det er gitt utsatt klagefrist til Klagen er mottatt rettidig. I forbindelse med forberedende klagebehandling er det krevd begrunnet søknad om dispensasjon fra Kommunedelplan for Saltstraumen, 1.6 bokstav b), siden tiltaket ligger i strandsonen og er plassert i forkant av eksisterende bebyggelse. Forholdet til plan-/lovverk Eiendommen omfattes av Reguleringsplan for Kapstø, stadfestet av Fylkesmannen i Nordland Tiltaket er plassert i område som på plankartet er avsatt til «Friområder». Byggegrense er vist på plankartet og ligger rundt bolighuset. Bestemmelsenes 7: «I friområdene kan bygningsrådet tillate oppført bygg som har naturlig tilknytning til friområde, f.eks. barneparkering med tilhørende lokaler eller toalettanlegg for å betjene utøvere av friluftsliv. Naust og sjøhus tillates ikke oppført innen friområdene. Bygningsrådet kan gi unntak fra denne bestemmelsen. Bygningsrådet skal i tilfelle godkjenne plassering, form, størrelse og farge på bebyggelsen.»

3 Da tiltaket ble oppført i 2011 gjald reguleringsplanen. Videre var det lagt ned midlertidig byggeforbud i området pga. arbeidet med ny kommunedelplan for Saltstraumen. På søknads- og vedtakstidspunktet omfattes eiendommen også av Kommunedelplan for Saltstraumen, vedtatt Området, dvs. hele eiendommen gnr. 77 bnr. 56, er på plankartet vist som «boligbebyggelse eksisterende». Planbestemmelsenes 1.1 Rettsvirkning, pkt. c): «Detaljplaner som skal gjelde foran kommunedelplanen, er markert i plankartet med egen hensynssone. Øvrige detaljplaner vedtatt før kommunedelplanen vil gi utdypende føringer til kommunedelplanen, så fremt de ikke er i strid med denne. Ved motstrid går kommunedelplanen foran.» Bestemmelsenes 1.4 Landskap og estetikk a) Materialvalg og fargebruk skal tilpasses omgivelsene b) Bebyggelsen skal tilpasses terrenget c) Silhuettvirkning skal unngås, og detaljer og formasjoner i terrenget kan ha visuell opplevelsesverdi skal ivaretas. ( ). Planbestemmelsenes 1.6 Strandsonen: a) Tiltak etter PBL 1-6 første ledd kan ikke settes i verk nærmere sjøen enn 100 meter fra strandlinjen. Unntak gjelder fasadeendringer og tiltak dokumentert nødvendig i forbindelse med eksisterende landbruksdrift. b) Forbudet omfatter ikke områder avsatt til utbyggingsformål i kommunedelplanen, eller områder som inngår i godkjent detaljregulering. For utbyggingsområder innenfor 100-m beltet som ikke omfattes av utdypende deltaljregulering eller nærmere angitt byggegrense, skal utvidelse av bebyggelsen skje på linje med eller i bakkant av eksisterende bebyggelse. Annen plassering forutsetter dispensasjon. Plan- og bygningsloven 19-2.Dispensasjonsvedaket: Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker.

4 Plan- og bygningsloven Tiltak som ikke krever søknad og tillatelser, første ledd, bokstav a): For følgende tiltak er søknad og tillatelse etter 20-1 ikke nødvendig dersom disse er i samsvar med plan: a) mindre frittliggende bygning som oppføres på bebygd eiendom, og som ikke kan brukes til beboelse. Plan- og bygningsloven Visuelle kvaliteter: «Ethvert tiltak etter kapittel 20 skal prosjekteres og utføres slik at det etter kommunens skjønn innehar gode visuelle kvaliteter både i seg selv og i forhold til dets funksjon og dets bygde og naturlige omgivelser og plassering.» Uttalelser til saken Byplan: På grunn av at tiltaket blir eksponert mot friluftsområdet så anbefaler Byplan at grillhytten ikke tillates oppført nærmere en 4 m fra nabogrense. Byplan kan under tvil anbefale at grillhytten flyttes til annen del av tomta dersom dette medfører at tiltaket ikke kommer for nært hensynssoner gitt i kommunedelplanen. Byplan har ingen andre merknader til søknaden. Kulturkontoret/friluftutvalget: Grillhytta er plassert høyt i terrenget, nært grensen til naboeiendommen som er et statlig sikret friluftsområde. Slik grillhytta er plassert i dag står den svært eksponert med tanke på andre brukere i området. Saltstraumen er et helt unikt sted, noe som både bruken, statlig sikring av omliggende områder og kategoriseringen i friluftskartleggingen bygger opp under. Dette tilsier at vi bør være restriktive når vi vurderer søknader og dispensasjoner for tiltak i området. Grillhytta er satt opp innen 100- metersbeltet og krever således søknad om dispensasjon fra dette forbudet. På grunn av områdets helt spesielle særpreg mener friluftsutvalget at grillhytta bør vurderes fjernet helt. Som et minstekrav bør den flyttes tilbake bak en linje som følger bolighusets sørvestre vegg. Friluftsutvalget bemerker i tillegg at terrengfyllingen hvor grillhuset står nå bør tilsås. Fylkesmannens miljøvernavdeling har i forbindelse med oppfølging av tiltak på statlig sikra friluftsområde som omkranser boligeiendommen bla. uttalt at «grillhytta som er satt opp er satt veldig høyt i terrenget og har en dominerende plassering.» Fylkesmannen i Nordland: Saken gjelder godkjenning av oppført grillhytte på gnr/bnr 77/56 i strid med reguleringsplan for Kapstø av På søknads- og vedtakstidspunktet var eiendommen omfattet av kommunedelplan for Saltstraumen av Her er den aktuelle eiendommen avsatt som byggeområde med eksisterende boligbebyggelse. Det er ikke angitt en hensynsone for det aktuelle arealet som tilsier at reguleringsplanen fra 1976 skal gjelde, jfr. planbestemmelsene 1.1 litra c). Det følger av dette at den nyere kommunedelplanen går foran ved motstrid. Eiendom 77/56 med eksisterende boligbebyggelse ligger innenfor hundremetersbeltet langs sjøen. Ettersom byggegrense mot sjø er eksplisitt fastsatt i kommunedelplanen, jfr. 1.6 annet punktum, omfattes ikke tiltaket av byggeforbudet i pbl. 1-8 mot tiltak mv. langs sjø. Ny bebyggelse må imidlertid i henhold til kommuneplanens bestemmelser ikke bryte byggelinjen eksisterende bebyggelse danner. Fylkesmannen registrerer at kommunen mener denne linjen brytes, og at det derfor er nødvending med dispensasjon fra denne bestemmelsen. Tiltaket vil også betinge dispensasjon fra planbestemmelsen 1.4 bokstavene a) og b) om landskap og estetikk. Etter vår vurdering vil grillhytta bli liggende høyt i terrenget og således ha en dominerende plassering. Grillhyttas uheldig plassering på eiendommen vil medfører negative virkningene

5 på ferdselsområdet langs denne delen av Saltstraumen. Fylkesmannen deler Byplankontorets og Kulturkontoret/friluftutvalgets minstekrav om at grillhytta bør flyttes lengre bak på tomta hvor den blir mindre synlig. Hva klagen gjelder Klager opplyser at han rev den falleferdige fjøsen da den var til fare for unger og folk som ferdes i området. Han uttaler at han trodde at han gjorde en fornuftig og god gjerning. Se vedlagte foto. Fjøstomten ble deretter planert og oppgruset, slik at det ble en helhetlig gårdsplass. Han opplyser at grillhytta står plassert innenfor omrisset av yttervegg på fjøsen i det sørvestlige hjørnet, og at den har en grunnflate på 9,2 m 2. Han opplyser at han ble opplyst om at et bygg som var mindre enn 15 m 2 ikke trengte byggetillatelse. Han mener derfor byggingen ble gjort i god tro om at den var lovlig utført. Momentet med at grillhytta har form, uttrykk som lite harmonerer med tradisjonell bebyggelse i Saltstraumen mener han ikke er helt korrekt. Fra hans gårdsplass ser han fem nesten helt lignende byggekonstruksjoner. Se vedlagte foto. Klager opplyser at han har fått innvilget byggetillatelse for garasje. Grillhytta kommer i forkant av garasjen og vil ikke virke dominerende i landskapet slik den gjør nå. Fullstendig klage følger vedlagt. I tillegg har klager påklaget at han ikke har fått forklart saksfremgangen, og skrive klagebrev, hos byggesakskontoret. Han mener han har blitt bryskt avvist av Stein Røsten, som skal ha uttalt i en brysk tone at de ikke hadde noen plikt til å veilede han angående klagebrev. Bygningssjefens vurdering Om unntak fra søknad og tillatelse: Bygningssjefen kan først slå fast at tiltakshaver er ansvarlig for å påse at tiltak som nevnt i pbl oppfyller vilkårene for unntak. I bestemmelsens første ledd angis det at søknad og tillatelse ikke er nødvendig dersom disse er i samsvar med plan. Da riving av fjøs, nybygging av grillhytte og utebod, samt planering på denne eiendommen ble utført, gjaldt Reguleringsplan for Kapstø. Det meste av eiendommen er i denne planen avsatt til friområde. I tillegg var det nedlagt midlertidig byggeforbud i Saltstraumenområdet i forbindelse med arbeidet med ny kommunedelplan. Dette forbudet var alminnelig kjent hos de fleste i Salstraumen, og ikke minst kjent i kommunens servicetorg. Videre ligger eiendommen i 100-m beltet langs sjø hvor det foreligger et generelt byggeforbud. Det foreligger dermed ingen holdepunkter for at tiltakshaver i denne saken har undersøkt plangrunnlaget som gjaldt for sin eiendom før arbeidene ble igangsatt. En tiltakshaver er ansvarlig for sine brudd på plan- og bygningslovgivningen, uansett om handlingen er utført med forsett eller uaktsomhet. Det er imidlertid ikke disse spørsmålene kommunen skal ta stilling til ved behandlingen av denne klagesaken. Det er gitt anledning til å søke om godkjenning av de ulovlige utførte tiltakene i ettertid, og søknaden er behandlet av kommunen. Kun grillhytten er avslått, og vedtaket er påklaget av tiltakshaver. Det er dette vedtaket som skal vurderes i forbindelse med den forberedende klagebehandlingen. Om veiledningsplikten: Klager har også beklaget seg over at kommunen ikke ville hjelpe ham med å skrive klagebrev. Når det gjelder veiledningsplikten som følger av forvaltningsloven 11 omfatter denne normalt generell

6 veiledning og orientering om gjeldende regelverk. I denne saken er det gitt orientering om klageadgangen som vedlegg til vedtaket. Det kan ikke forventes at saksbehandlere på byggesak skal skrive klagebrev på vegne av tiltakshavere. Dersom dette skal gjøres må det foreligge særskilte behov, og klager må ikke minst opplyse om dette. I løpet av de siste ti år har vi nedskrevet kun en slik klage, som ble avgitt muntlig og begrunnet i et eget møte med saksbehandler. Stein Røsten som det refereres til i vedlegg til klagen opplyser for øvrig at han aldri har snakket med Per Sverre Øvrebø. Om planstatusen for eiendommen: I reguleringsplan for Kapstø er området som grillhytta søkes oppført i regulert til friområde. I ettertid er det vedtatt ny kommunedelplan for Saltstraumen som utvider området som er avsatt til utbyggingsområde/boligbebyggelse. Det følger av kommunedelplanens bestemmelse 1.1. pkt. c) at kommunedelplanen går foran reguleringsplanen. Området kan da i utgangspunktet utbygges uten å være i strid med formålet. Eiendommen ligger imidlertid i strandsonen innenfor 100- m beltet. Kommunedelplanens bestemmelse 1.6 bokstav b) kommer til anvendelse siden tiltakets plassering bryter byggelinjen som eksisterende bebyggelse, dvs. boligen, gir mot sjø. Eksisterende fjøs er allerede revet, og Bygningssjefen mener derfor fjøset ikke kan anses for å danne byggelinje. Ved oppføring av nye tiltak som bryter byggelinjen må det søkes dispensasjon. I dispensasjonsvurderingen kan det legges vekt på at det tidligere har stått en bygning på stedet. Situasjonskart innsendt av søker viser at det nye tiltaket er plassert ca 3,5 meter fra nabogrensen. Fjøset var i følge kommunes kart plassert 4 m fra nabogrensen. Når det gjelder tiltakets estetiske utforming mener Bygningssjefen at grillhytta både har en form og et uttrykk som harmonerer dårlig med øvrig tradisjonell bebyggelse på eiendommen, og i området for øvrig. Videre mener Bygningssjefen det må legges vekt på at eiendommen er omkranset av en hensynssone for friluftsliv. Tiltaket utforming og plassering harmonerer dårlig i forhold til tiltakets naturlige omgivelser og plassering. Terrenget hvor fjøsen stod er hevet og planert, og omsøkte grillhytte blir dermed svært eksponert. Bygningssjefen kan ikke legge vekt på at det kan være oppført grillhytter i nærheten som kanskje ikke er omsøkt og godkjent av kommunen. Disse vil bli undersøkt nærmere i egen sak. Det må videre legges stor vekt på at det nylig har kommet ny kommunedelplan for området som angir at det skal tas særlige hensyn til byggverks estetiske utforming og plassering. Når det gjelder klagers henvisning til at naboer/andre har gitt positive tilbakemeldinger kan det opplyses at kommunen har mottatt bekymringsmeldinger angående div. tiltak på denne eiendommen, samt på det tilgrensende statlig eide friluftsområdet. Dette var bakgrunnen for at kommunen i sin tid påbegynte ulovlighetsoppfølging av saken. Fylkesmannen påpeker for øvrig i sin uttalelse at tiltaket vil betinge dispensasjon også fra planbestemmelsen 1.4 bokstavene a) og b) om landskap og estetikk. Bygningssjefen mener de hensyn som disse bestemmelsene skal ivareta vil bli vesentlig tilsidesatt dersom det innvilges dispensasjon. Tiltaket ble i utgangspunktet avslått pga. disse forholdene, men ikke vurdert som en dispensasjonssak.

7 Dispensasjonsvurdering - plassering Det følger av pbl at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. I forbindelse med utarbeidelse av ny kommunedelplan for Saltstraumen har det vært rettet et særlig fokus på estisk utforming og plassering av byggverk. Planen er ny og dette taler mot at det skal innvilges dispensasjon for omsøkte tiltak. Nærheten til friluftsområdet taler også mot at det bør innvilges dispensasjon. Denne type byggverk i tilknytning til en boligeiendom kan ha en privatiserende effekt inn i friluftsområdet, og medføre negative virkninger på ferdselsområdet langs denne delen av Saltstraumen. Det må også legges avgjørende vekt på at Fylkesmannen i Nordland også mener at grillhytta blir liggende høyt i terrenget og vil ha en dominerende plassering. Både Fylkesmannen og Bygningssjefen mener grillhyttas uheldig plassering på eiendommen vil medføre negative virkninger på ferdselsområdet langs denne delen av Saltstraumen. Klager mener det må legges vekt på at grillhytten er plassert innenfor tidligere grunnmur til fjøset. Vurdert ut i fra eldre kart og av situasjonskart vedlagt søknaden kan vi ikke se at dette stemmer. Grillhuset er plassert nærmere nabogrensen enn fjøset som er revet. Minste avstand er angitt til 3,5 m. Avstanden til nabogrensen for fjøset var mer enn 4 m der grillhuset er plassert. I tillegg er terrenget hvor fjøset lå betydelig hevet og endret, slik at et byggverk blir betydelig mer eksponert og dominerende enn det tidligere fjøset. Bygningssjefen mener disse forholdene taler mot det skal gis dispensasjon for at omsøkte tiltak skal tillates å bryte byggelinjen på denne eiendommen. Hensynene bak kommuneplanens bestemmelser vil bli vesentlig tilsidesatt. Det foreligger heller ingen fordeler ved å gi dispensasjon. Det advares også mot presedensvirkningen en dispensasjon vil kunne få. Konklusjon og anbefaling Bygningssjefen mener omsøkte grillhytte ikke kan anses for å være utformet i tråd med plan- og bygningsloven 29-2 og anbefaler at avslaget opprettholdes med følgende tilføyelse: Avslaget begrunnes også i Kommunedelplan for Saltstraumen 1.4 bokstav a), b) og c). Vilkårene for dispensasjon oppfylles ikke. Videre anbefales det at ettersendt søknad om dispensasjon for omsøkte plassering avslås da vilkårene for dispensasjon ikke oppfylles. En dispensasjon vil føre til at kommunedelplanens bestemmelse om plassering, 1.6 bokstav b), blir vesentlig tilsidesatt. Klagenemda gis forslag til alternativt vedtak om at klagen tas til følge og at innvilges dispensasjon for tiltakets utforming og plassering.

8 Et annet alternativ kan være at klagenemda innvilger dispensasjon for utformingen, men at det kreves at tiltaket trekkes tilbake slik Fylkesmannen har foreslått. Administrasjonen kan være behjelpelig med utformingen av alternativt forslag til vedtak dersom klagenemda ønsker denne løsningen. Knut A. Hernes kommunaldirektør Saksbehandler: Anita R. Berntsen/Kjell Selsøvold Tor Åseng bygningssjef Vedlegg 1 Situasjonskart 2 Sammenstilling av kart 3 Søknad 4 Tegning 5 Søknad om dispensasjon 6 Uttalelse Byplan 7 Uttalelse Kulturkontoret 8 Uttalelse Fylkesmannen i Nordland 9 Klage