Byggesak, kart og oppmåling Namsos

Transkript

1 Namsos kommune Byggesak, kart og oppmåling Namsos Saksmappe: 2016/ Saksbehandler: Stein Arve Hagen Saksframlegg 65/844 Peter Øiens gt. 1 - Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan. Søknad om rammetilatelse for boligblokk med 12 leiligheter. Utvalg Utvalgssak Møtedato Namsos Plan, byggesak og teknisk drift Rådmannens innstilling Med hjemmel i plan- og bygningsloven 19-2 gir Namsos kommune dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan «Peter Øiens gate 1», stadfestet for oppføring av mindre deler av bygningen utenfor byggegrense mot sørvest, dvs. i bakkant mot fjellet. Namsos kommune gir i medhold av plan- og bygningsloven 20-3, jfr rammetillatelse for oppføring av boligblokk på totalt 4 etasjer inklusive et innendørs parkeringsanlegg i på bakkeplan i 1.etasje på eiendommen gnr. 65, bnr. 844 Peter Øiens gt.1, 7800 Namsos ihht. mottatt søknad. Hjemmel for vedtaket er: Plan- og bygningsloven 19-2 og 20-3, jfr Som begrunnelse for vedtaket vises til saksutredningen. Merknader/vilkår for godkjenningen: Søknad om igangsettingstillatelse med all nødvendige tilleggsdokumentasjon må innsendes særskilt, herunder søknad om ansvarsretter osv. Det er ansvarlig søkers ansvar å identifisere og avklare ansvarsområdene for de ansvarlige foretak slik at tiltaket blir utført i samsvar med alle bestemmelser gitt i- og i medhold av plan- og bygningsloven (Pbl) og underliggende regelverk, noe som inkluderer TEK 10. Geoteknisk rapport fra Multiconsult as datert , revidert legges til grunn for utbygging av prosjektet.

2 Geoteknisk prosjektering må utføres og erklæring med ansvarsrett fra kvalifisert foretak må foreligge før det gis igangsettingstillatelse. Dokumentasjon må innsendes sammen med søknad om igangsettingstillatelse IG. Godkjennelse av omsøkt tiltak forutsetter at brannteknisk prosjektering/ brannkonsept vil bli tilfredsstillende ivaretatt av ansvarlig prosjekterende/kontrollerende eller av et annet godkjent foretak med nødvendig kompetanse på fagområdet. Dokumentasjon må innsendes sammen med søknad om igangsettingstillatelse (i forbindelse med relevant IG). Dokumentasjon av nødvendige tiltak for sikring mot radon må innsendes sammen med søknad om igangsettingstillatelse, del I (IG-1). Dokumentasjon på at ny bebyggelse skal gis en utførelse slik at den tilfredsstiller krav til grenseverdier for utendørs og innendørs støy slik de følger av miljøverndepartementets retningslinjer T-1442 med fremskaffes før relevant igangsettingstillatelse (IG) blir gitt. Det forutsettes at vilkår stilt av Kommunalteknikk og eiendom (avd. vann og avløp) i notat datert etterkommes i sin helhet. Det forutsettes at vilkår stilt av Kommunalteknikk og eiendom (avd. veg) i notat datert etterkommes i sin helhet. Avkjørsel må anlegges jfr. bestemmelsene i Tekniske bestemmelser for Namsos Kommune. Riggplan må innsendes for godkjenning av Kommunalteknikk og eiendom (avd. veg) sammen med søknad om igangsettingstillatelse, del I (IG-1). Ansvarlig søker er pliktig til å påse at utbyggingen ikke kommer i konflikt med offentlig eller privat ledningsverk (vann, avløp, elektrisitet og teleledninger samt andre type kabler). Det er ansvarlig søker sitt ansvar å sørge for at dette blir undersøkt dette før graving igangsettes. Det minnes om separering av spillvann og overvann, jf. plan- og bygningsloven 27-3, Forurensningslovens 22 og 23, sak KST 104/89. Det forutsettes at eventuelle vilkår som stilles av Kommunalteknikk og eiendom (avd. vann/avløp) etterkommes. Før ferdigattest eventuelt midlertidig brukstillatelse utstedes må skjema «Søknad om tilkobling og utføring av sanitæranlegg» være innlevert og godkjent av driftsavdeling. Se skjema; søknad om tilkobling og utføring av utvendig sanitæranlegg og krav til ferdigmelding for sanitærarbeider. Lekeplass innenfor planområde skal være ferdigstilt før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på bebyggelse innenfor planområde. Ansvar for at bygninger utplasseres i henhold til godkjenning ligger hos ansvarlig utførende (UTF), dette gjelder også høydeplassering. Ansvarlig søker er imidlertid ansvarlig for at oppgaven fordeles ved erklæring om ansvarsrett. Bygningen, tiltaket eller i tilfelle vedkommende del av det, kan ikke tas i bruk før kommunen har utstedet ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse for tiltaket, jfr. byggesaksforskriften 8-1. Det er ansvarlig søkers ansvar å sende inn søknad om ferdigattest eventuelt, midlertidig brukstillatelse. Sluttrapport som dokumenterer faktisk deponering av avfallet vedlegges søknad om ferdigattest. Her påminnes om at minst 60 vektprosent av avfallet skal sorteres på byggeplass og at alt avfall skal leveres til lovlig mottak eller ombrukes/gjenvinnes/nyttiggjøres, på lovlig måte. Det presiseres at eventuelt farlig avfall (herunder tomme spraybokser, uherdet maling/lakk/lim etc) skal sorteres ut og leveres til godkjent mottak for farlig avfall. Er ikke arbeidet igangsatt innen 3 år etter at tillatelse er gitt, faller tillatelsen bort. Det samme gjelder hvis tiltaket innstilles i lengre tid enn 2 år, jf. pb første ledd. 2

3 Kopi av denne tillatelse sammen med beskrivelse av tiltaket, godkjent kart for plassering, tegninger og ansvarsretter skal være tilgjengelig på byggeplassen. Vedtaket er fattet med hjemmel i delegasjonsreglement for Namsos kommune vedtatt av kommunestyret sist revidert og vedtatt av kommunestyret og delegasjon til Namsos Plan, byggesak og teknisk drift. Klageadgang: Eventuelle vilkår kan påklages i medhold av 1-9 i plan- og bygningsloven og 27, 28 i forvaltningsloven. Klagefristen er 3 uker fra vedtaket er mottatt. 3

4 Dokumenter i saken Type Dato Tittel Adressat I /844 - Peter Øiens gt. 1 - Jonark AS Rammesøknad - Oppføring av boligbygg I Geoteknisk rapport - grunnundersøkelser Namsos Kommune - Kjeld Erik Sandbakken U Forespørsel til ansvarlig søker om Jon Martin Olsen ytterligere dokumentasjon X Kopi av reguleringsplan Stein Arve Hagen X Kopi av reguleringsbestemmelser Stein Arve Hagen U Forespørsel om uttalelse for Kristian Foss boligprosjekt - Peter Øiens gate 1 U Forespørsel Kommunalteknikk og Andrè Michael Aglen eiendom avd. veg U Forespørsel til ansvarlig søker om Jon Martin Olsen hjemmelsforhold N Uttalese fra avd. veg Stein Arve Hagen I Rammesøknad Peter Øiens gate - Jonark AS komplettering av søknad S /844 Peter Øiens gt. 1 - Søknad om dispensasjon fra reguleringsplan. Søknad om rammetillatelse for en lav boligblokk med 12 leiligheter. Vedlegg: 1. Reguleringsplan 2. Reguleringsbestemmelser 3. Geoteknisk rapport datert , revidert Situasjonsplan m/påtegning nr datert Utomhusplan nr datert D tegning nr datert stk. plan-/fasade-/snittegninger datert Fotoer etter befaring

5 Saksutredning: Søknaden: Viser til søknad om tiltak etter plan- og bygningsloven mottatt ved avdeling for byggesak, kart og oppmåling (BKO) i Namsos kommune den med vedlegg; søknad om tiltak datert , søknad om dispensasjon datert , vedleggsmail datert , boligspesifikasjon i matrikkelen datert , poststempelet/datert kvitteringsdel nabovarsel, erklæring om ansvarsrett fra Jonark as datert , samsvarserklæring for prosjektering datert , gjennomføringsplan datert , tegningsliste datert , lokalisering/kart datert , situasjonsplan datert , utomhusplan datert , koordinatplan datert , oversikt bebygd areal datert , 3D tegning datert og 8 stk. plan-/fasade-/snittegninger datert 27/ Ettersending/revisjon: Revidert søknadsskjema for rammetillatelse datert/mottatt Mail som vedlegg til søknad datert/mottatt Oversikt bebygd areal(bya) datert Oversikt bruksareal(bra) datert Fullmakt fra tomteeier mottatt Annen dokumentasjon: Geoteknisk rapport datert Søknad er å anse som komplett fra Tiltaket: Det søkes om rammetillatelse samt dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for oppføring av lav boligblokk på 3 etasjer over innendørs parkeringsanlegg på bakkeplan på eiendommen gnr. 65, bnr. 844 Peter Øiens gate 1, 7800 Namsos. Tiltaket består av 12 leiligheter med felles parkering og sports-bod anlegg. Tomten består ellers av kjøreveg, uteoppholdsareal og nødvendig antall bil oppstillingsplasser. Fullmakt: Hjemmelshavere Irene og Steinar Johansen gir i underskrevet fullmakt av tiltakshaver tillatelse til å iverksette omsøkt tiltak. Arealoversikt: Grad av utnytting: Tomteareal: BYA Byggeområde/grunneiendom 1916,00 m² + Ev.areal som legges til ihht. beregn.reg. 0,00 m² = Beregnet tomteareal 1916,00 m² Grad av utnytting ihht. gjeldende plan er 75% Bebyggelse BYA Beregnet maks.byggeareal ihht. plan 1437,00 m² Areal eksisterende bebyggelse 88,00 m² -Areal som skal rives 0,00 m² 5

6 +Areal ny bebyggelse 646,00 m² +Parkeringsareal 103,00 m² = Sum areal 837,00 m² Grad av utnytting Beregnet grad av utnytting blir 43,68 Bruksareal (BRA) totalt for 12 boenheter: Bebygd areal (BYA) total: Oversikt bebygd areal Bygningsdel/areal m² Delsum Sum total Ny bygning 561 Delsum 561 Eksisterende bygning 88 Delsum 88 Balkong 26 Balkong 51 balkong 5 Delsum 82 Over inngang 4 Delsum 4 Parkering 38 Parkering 65 Delsum 103 SUM total 837 6

7 Grunneier / Hjemmelshaver: Irene og Steinar Johansen, Peter Øiens gt.1, 7800 Namsos Tiltakshaver: Brutomta as, Moafjæra 8D, 7606 Levanger Ansvarlig søker: Jonark as, postboks 435, Sentrum, 7801 Namsos. Avstander: Tiltaket kommer ikke i konflikt med plan- og bygningslovens minstekrav om avstand til midte veg, nabogrense og annen bygning. Plan- og bygningslovens avstandskrav skulle således være i orden. Nabovarsling: Det er foretatt nabovarsling i samsvar med bestemmelsene i plan- og bygningsloven 21-3 og det er ikke registrert merknader i saken. 7

8 Plangrunnlag: Tiltaket omfattes av reguleringsplan for «Peter Øiens gate 1», stadfestet med tilhørende bestemmelser. Området er i plan avsatt til boligformål. Tiltaket kommer i konflikt med reguleringsplanens regulerte byggegrense, noe som medfører krav om dispensasjonsbehandling. Vi kan ellers ikke se at tiltaket kommer i strid med planen eller bestemmelsene Dispensasjoner: Byggegrense: I gjeldende reguleringsplan er det innregulert byggegrense som setter en ytre begrensning for plassering av bygningene på tomteområdet. Det er i mottatt søknad planlagt å oppføre mindre deler av bygningen utenfor nevnte byggegrense mot sørvest, noe som vil medføre krav om dispensasjon. Det er innlevert søknad om dispensasjon med begrunnelse - mottatt ved avdeling byggesak, kart og oppmåling (BKO) den Ansvarlig søker har angitt følgende begrunnelse: «Reguleringsplanen «Peter Øyens gate 1» med ID , ble initiert i forbindelse med utvikling av området, avgrenset med reguleringsgrense på plankartet, til boligformål. I forbindelse med planarbeidet forelå det et boligprosjekt. Formålsgrensen ble definert ut fra dette prosjektets utstrekning. I ettertid viste det seg at leilighetsbygget ikke var salgbart i boligmarkedet. Eiendom ble derfor solgt til Erling Bratland. Det har tidligere vært usikkerheter rundt avtale med nabo, Steinar Johansen og Irene Marion Johansen, om kjøp av deres eiendom, gnr. 65/BNR 844. Det er nå kommet til enighet mellom utbygger Erling Bratland og Steinar Johansen og Irene Marion Johansen. Steinar Bratland kjøper eiendom gnr. 65/bnr. 844 til avtalt pris. I samarbeid med Jonark AS har ny eier utarbeidet ett nytt boligprosjekt. Aktuelt tiltak ligger innenfor areal definert som boligbebyggelse-blokkbebyggelse i plankartet, og er i hovedsak plassert i tråd med regulerte formålsgrense/byggegrense. Mot sørvest vil likevel en del av bygget komme utenfor denne formålsgrensen/byggegrensen (se Situasjonsplan. Tegning nr ). Dette gjelder i en lengde på ca. 13,5 m langs RpGrense hvor formålsgrensen deler seg fra RpGrensen. Formålsgrensen/byggegrensen skrår utover til 4,3 m fra RpGrensen og det dannes et triangulært areal på 38 m2. Det er her bygget kommer utenfor grensen. På bakgrunn av dette søker vi om dispensasjon fra formålsgrensen i reguleringsplan «Peter Øyens gate 1». Søknad om dispensasjon fra plan-id , formålsgrense. Det følger av plan- og bygningslovens 20-2 at tiltak ikke kan settes i verk før søknad, og eventuell dispensasjonssøknad er innvilget. Det skal søkes dispensasjon når et tiltak, eller deler av et tiltak, ikke er i tråd med reguleringsbestemmelsene. Videre følger det av plan- og bygningsloven 19-2, andre ledd, at dispensasjon ikke kan gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse blir vesentlig tilsidesatt. Før dispensasjon gis skal det gjøres en samlet vurdering hvor fordelene med å gi dispensasjon må være klart større enn ulempene. Omsøkte prosjekt gir en bedre løsning enn om man følger den regulerte formålsgrensen. Forskjell mellom tidligere prosjekt og aktuelt prosjekt er ikke nevneverdig, men noe forskjell er der. Hovedgrepet består i å vri bygningskroppen vestover for å sørge for en best mulig utsikt fra leilighetene og samtidig legge til rette for gode, vestvendte uteplasser. Dernest å sette inn en lavere blokk. Ved å vri bygget orienterer man bygget ut i fra siktlinjen ned sjøen. Kontakten fra leilighetene og ut mot sjøen er 8

9 en ubestridt kvalitet man nå tilfører prosjektet. Løsningen gjør at terrenget kan formes mer naturlig slik at man får gode overganger fra naturtomt/ubearbeidet areal til leilighetenes respektive, tilrettelagte uteplasser. Disse terrasserte uteoppholdsarealene utnytter eiendommen på en bedre måte, legger bedre til rette for universell utforming og gir flate areal egnet for lek og rekreasjon. Grepet som gjøres muliggjør å skape leiligheter med gode bokvaliteter. Tomteutnyttelsen, som i reguleringsplanens bestemmelser er satt til 75% BYA, overholdes. BYA for prosjektet er lik 44%. Slik sett har det ingen ting å si at en liten del av bygget ligger noe utenfor formålsgrensen/byggegrensen. Høyder i reguleringsplanens bestemmelser er for den søndre bebyggelsen satt til k +17,0 og for den nordre til k + 12,6. Disse høydene overholdes. Maks kotehøyde for prosjektet er lik k+ 15,0 moh. Slik vil Storfjellets profil mot himmelen være uendret og det nye byggeriet underordner seg en karakteristisk grønn «vegg» i byen. Prosjektet, slik løsningen foreligger i dag, kompletterer byens struktur bestående av kvartal og gateløp. Sett i ett planmessig perspektiv vil prosjektet med sitt omfang og høyde være en slags overgang fra den nye bebyggelsen man finner i «Rock City» og i «Rock Garden» samt den nærliggende næringsbebyggelsen til den mindre trehusbebyggelsen. Prosjektet har således en viktig funksjon i bybildet. At prosjektet legger seg litt ut over byggegrensen vil ikke i noen særlig grad endre sol- og skyggeforhold. Nabotomta i vest er ikke bebygd. Den består av skogkledd fjell som stiger bratt oppover. Hensynene bak den regulerte formålsgrensen/byggegrensen vil etter dette ikke bli vesentlig tilsidesatt ved innvilgelse av omsøkt dispensasjon. Fordelene vil blant annet være at man får en bedre og mer praktisk utnyttelse av eiendommen. Å forme og bygge bygget etter den regulert formålsgrensen vil gi en mindre god løsning. I den nordlige delen av tomta ligger formålsgrensen i tomtegrensen. Å justere formålsgrensen til å sammenfalle med tomtegrensen inn mot Storfjellet også i den søndre delen vil være naturlig. Samtidig er overskridelsen av formålsgrensen så liten at den vanskelig kan sies å medføre negative konsekvenser. Fordelene med dispensasjon vil være: Hensyn bak formålsgrensen vil ikke bli vesentlig tilsidesatt. Bedre utnyttelse av eiendommen. Bedre bokvalitet i leilighetene. Bedre uteområder. Byggets dimensjoner ivaretar og tydeliggjør byens «vev»/ struktur. Tiltakshavers ønske blir ivaretatt. En samlet vurdering tilsier etter dette at fordelene med å gi dispensasjon er klart større enn ulempene. Da hensynene bak bestemmelsen heller ikke blir vesentlig tilsidesatt taler dette for at dispensasjon kan og bør gis», sitat slutt. Vurdering av dispensasjonssøknaden: Tiltaket er søknadspliktig, jfr. plan- og bygningsloven 2010, jfr Mindre deler av omsøkt tiltak er planlagt oppført utenfor regulert byggegrense mot sørvest i bakre kant av tomta, noe som vil kreve dispensasjonsbehandling. Det følger av plan- og bygningsloven 19-2 andre ledd at en dispensasjon beror på en interesseavveining mellom hensyn ivaretatt gjennom bestemmelsen eller plan det skal dispenseres fra, og hensyn for dispensasjon. 9

10 Bestemmelsens ordlyd gjengis nedenfor; «Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler» Dette innebærer at fordelene ved å gi dispensasjon for omsøkt tiltak samlet sett må være større enn ulempene. Som begrunnelse for at mindre deler av bygningens bakre del kommer utenfor regulert byggegrense oppgir søker at fordelene blant annet vil være at man får en bedre og mer praktisk utnyttelse av eiendommen. Å forme og bygge bygget etter den regulert formålsgrensen vil gi en mindre god løsning. I den nordlige delen av tomta ligger formålsgrensen i tomtegrensen. Å justere formålsgrensen til å sammenfalle med tomtegrensen inn mot Storfjellet også i den søndre delen vil være naturlig. Administrasjonen er enig med søker at den valgte løsning synes å gi en bedre utnyttelse av tomta. Samtidig er overskridelsen av byggegrensen så liten at den vanskelig kan sies å medføre negative konsekvenser. Det er oppgitt at arealet utgjør ca. 38m2, men dette vil da i hovedsak gjelde de 2 øvre etasjene, jfr. vedlagte tegninger. Administrasjonen er i utgangspunktet kritisk til å gi dispensasjon fra en rykende fersk reguleringsplan, men i dette tilfelle er tiltaket av mindre karakter og vil mest sannsynlig være både fornuftig og medføre til en bedre løsning og utnyttelse av tomta. Ved dispensasjon fra plan etter plan- og bygningslovens 19-2 skal fylkeskommunale og statlige myndigheter, hvis saksområde blir direkte berørt, være gitt høve til å uttale seg før dispensasjon gis. Kommunen har etter lov plikt til å vurdere om saken er av en slik karakter at sektormyndighetenes saksområde blir direkte berørt og dermed må gis anledning til å uttale seg. Ved motsatt konklusjon er det intet krav om at saken skal fremlegges for disse instanser før vedtak fattes. I dette tilfelle har administrasjonen vurdert at godkjennelse av omsøkt tiltak er gjennomgående positivt og at de negative konsekvenser ved et vedtak er så små og at saken er av en slik karakter at sektormyndighetenes saksområde ikke vesentlig blir berørt. Etter en samlet vurdering finner administrasjonen at det kan gis dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan for oppføring av mindre deler av bygningen utenfor regulert byggegrense mot sørvest, (dvs. bakre del av bygningen mot fjell/utmark). Byggehøyder: Det er i mottatt søknad oppgitt max. byggehøyde på kote +15,0m. Reguleringsplanens 4.4 lyder som følge: «Maksimum takhøyde, uavhengig av takform, er kt. +17,00 for søndre bebyggelse, og kt. +12,60 for eksisterende bebyggelse mot nord. Det tillates mindre takoppbygg for tekniske rom, trapp- og heismaskinrom. Ferdig golv i 1. etg. skal være minimum kt. +3,20», sitat slutt. Kommunens vurdering - byggehøyder: Omsøkt prosjekt vil ligge godt innenfor bestemmelse om høydebegrensning i gjeldende reguleringsplan. 10

11 Grunnforhold / byggegrunn: Reguleringsbestemmelsenes 3.3 «Geoteknisk dokumentasjon» lyder som følge: «Geoteknisk dokumentasjon skal legges til grunn for videre planlegging og utbygging innen planområdet. Før byggetillatelse skal det foreligge geoteknisk prosjektering av pelearbeider/ fundamentering», sitat slutt. Multiconsult as konkluderer som sammendrag i geoteknisk rapport datert , revidert den følgende: «Det er planlagt oppføring av leilighetsbygg i Peter Øiensgate1, Namsos. Grunnundersøkelser viser at løsmasselaget i borpunktene er 3 til 5 meter tykt. I skråninga på vestsida av byggeområdet er bergoverflata dekka av et tynt vegetasjonslag eller løsmasselag. Byggeområdet står ikke i fare for å rase ut eller bli truffet av rasmasser fra eventuelt ras høyere oppe i terrenget. Bygget kan fundamenteres på peler til berg. Det må utføres geoteknisk prosjektering av pelearbeidene», sitat slutt (Rapporten i sin helhet er vedlagt). Atkomst/avkjørsel: Adkomst, avkjørsel og gang-/sykkelveg skal opparbeides som vist på plankart i gjeldende reguleringsplan. Avkjørsler må opparbeides i henhold til kommunens tekniske bestemmelser. Riggplan: Det kreves at de ansvarlige i dette boligprosjektet utarbeider riggplan for byggeperioden. Riggplan for byggeperioden må innsendes og godkjennes av kommunalteknikk og eiendom (avd.veg) før igangsettingstillatelse (IG-1) blir gitt. Kommunalteknikk og eiendom (avd.veg) har uttalt seg i saken og knytter i notat datert følgende kommentar til søknaden: «Namsos kommune avd. kommunalteknikk og eiendom krever at prosjektets rigg forlegges innenfor egen grunn og planområde. Byggeplassen skal gjerdes inn og avkjørsel merkes med hindermarkerings skilt. Avkjørsel for arbeidende i prosjektet skal være i hht gjeldende regulerings plan», sitat slutt. Parkering: Reguleringsbestemmelsenes 4.6 Adkomst og parkering på markplan utendørs lyder som følge: «Avkjørsler er vist på plankartet. Antall parkeringsplasser skal opparbeides i henhold til kommunal vedtekt av F P1 - F P5 er felles parkeringsareal for bebyggelse innen planområdet. Detaljert beskrivelse av parkeringsløsning skal følge søknad om byggetillatelse. Frisiktlinjer ihht. Statens vegvesen faller utenfor det regulerte området», sitat slutt. Det er i mottatt søknad opplyst at bygningen består av i alt 12 leiligheter med felles parkering og sports-bod anlegg. Tomten består ellers av kjøreveg, uteoppholdsareal og nødvendig antall bil oppstillingsplasser ihht. kommunale bestemmelser, dvs.1.5 plass pr. leilighet. På tomten står en eksisterende enebolig. Krav til antall biloppstillingsplasser er å anse som innfridd. 11

12 Vann og avløp: Boligen skal tilkobles kommunalt vann- og avløpsanlegg. Ansvarlig søker må påse at det blir er innlevert søknad om tilkobling og utføring av sanitæranlegg med tilhørende vedlegg. Ferdigmelding for sanitærarbeider er absolutt krav og skal senes inn av ansvarlig utførende senest 1 uke etter endt arbeid. Kommunalteknikk og eiendom (avd. vann/avløp) har uttalt seg i saken og knytter i notat datert følgende kommentar til søknaden: «Før igangsettingstillatelse må det foreligge detaljerte planer/bunnledningplaner for vann, spillvann og overvann, som skal være kontrollert og godkjent av Kommunalteknikk og eiendom. Planer og planlegging, utførelse samt dimensjonering og materialkvaliteter skal være i henhold til VAnormen og sanitærbestemmelsene for Namsos kommune. Nærmere presiseringer og avklaringer kan bli aktuelle når vi blir forelagt etterspurt plan», sitat slutt. Tekniske krav til byggverk: Det vises spesielt til bestemmelser i teknisk forskrift (TEK10 til plan- og bygningsloven), tredje del om «krav til byggverk» i kapitlene 10, 11 og 12 «konstruksjonssikkerhet», «sikkerhet ved brann» og «planløsning og bygningsdeler i byggverk». Brannteknisk prosjektering/ branndokumentasjon Godkjennelse av omsøkt tiltak forutsetter at brannteknisk Deprosjektering/ brannkonsept vil bli tilfredsstillende ivaretatt av ansvarlig prosjekterende/kontrollerende eller av et annet godkjent foretak med nødvendig kompetanse på fagområdet. Dokumentasjon forutsettes utarbeidet og innlevert før relevant igangsettingstillatelse blir gitt. Lyd-/støyproblematikk: Reguleringsbestemmelsenes 3.1 Støy lyder som følge: «Ny bebyggelse skal gis en utførelse slik at den tilfredsstiller krav til grenseverdier for utendørs og innendørs støy slik de følger av miljøverndepartementets retningslinjer T For innendørs støy viser retningslinjen (T- 1442) til kravene til teknisk forskrift til plan- og bygningsloven med tilhørende standard NS8175, klasse C», sitat slutt. Dokumentasjon forutsettes fremlagt før relevant igangsettingstillatelse blir gitt. Universell utforming: Reguleringsbestemmelsenes 4.1 Universell utforming lyder som følge: «Tomten skal utformes slik at de tilfredsstiller krav til universell utforming», sitat slutt. Ansvarlig søker skal sørge for at prosjektet planlegges og gjennomføres med et bevisst fokus på universell utforming og at tiltaket tilrettelegges på en slik måte at det gir gode bruksmuligheter for orienterings- og bevegelseshemmede, jfr. 3.9 i reguleringsbestemmelser. Estetisk utforming / tilpassing: Plan- og bygningsloven 29-1 og 29-2 pålegger kommunen å vurdere om tiltak som omfattes av plan- og bygningsloven tilfredsstiller kommunens skjønn vedrørende skjønnhetshensyn både i seg selv og i forhold til omgivelsene. 12

13 Når det i plan- og bygningsloven stilles estetiske krav til tiltaket, er det først og fremst for å håndheve det offentliges interesser i at bygninger som oppføres/ombygges har en god estetisk utforming. Det kreves en konkret vurdering i den enkelte sak, hvor skjønnet så langt som mulig må objektiviseres. I dette skjønnet vil momenter som arkitektonisk stilart, andre gjennomførte bygningstekniske trekk, omkringliggende bygninger, terrengforholdene og lignende bli tillagt vekt. Det blir en vurderingssak da estetikk og byggeskikk er vanskelige tema og meningene er mange. Etter administrasjonens vurdering vil ikke det omsøkte tiltaket komme i konflikt med bestemmelsene i plan og bygningsloven. Bygningsmyndigheten anser at omsøkt tiltak tilfredsstiller kravene jfr. pbl og Miljømessig vurdering: Tiltaket i seg selv har ingen negative innvirkninger på miljøet. Avfall / Avfallsplan: Omsøkt tiltak utløser krav til avfallsplan. Der det kreves avfallsplan eller miljøsaneringsbeskrivelse, jfr. "byggteknisk forskrifi" 9-6 og 9-7, skal sluttrapport som dokumenterer faktisk deponering av avfallet vedlegges søknad om ferdigattest, dette ihht. 8-1 i "Forskrift om byggesak" (byggesaksforskriften). Uavhengig kontroll: Tiltaket omfattes av obligatorisk krav om uavhengig kontroll jfr. SAK For bygninger i tiltaksklasse 2 gjelder dette; våtrom, bygningsfysikk, herunder lufttetthet, konstruksjonssikkerhet, geoteknikk og brannsikkerhet. (uavhengig kontroll for våtrom, kun for boliger). Dokumentasjon ved tilsyn: Kopi av denne tillatelse sammen med beskrivelse av tiltaket, godkjent kart for plassering, tegninger og ansvarsrett skal være tilgjengelig på byggeplassen for evt. tilsyn med byggesaken. Krav til ferdigstillelse: Reguleringsbestemmelsenes 5.1 Rekkefølgekrav lyder som følge: «Lekeplass innenfor planområde skal være ferdigstilt før det gis midlertidig brukstillatelse eller ferdigattest på bebyggelse innenfor planområde», sitat slutt. Anmodning om ferdigattest: Ved anmodning om ferdigattest, skal det sendes inn dokumentasjon for at sluttkontrollen ikke har avdekket feil eller mangler som hindrer ferdigattest, jfr. 8-1 og 14-8 i Forskrift om byggesak (byggesaksforskriften). Ansvarlige foretak: Fra kom det nye bestemmelser vedr. ansvarsrett. Kommunen skal ikke lenger behandle søknad om ansvarsrett, men foretakene skal erklære ansvarsrett i tiltaket. 13

14 Jonark as (org.nr ) SØK, tiltaksklasse 2: søker for hele tiltaket. PRO, tiltaksklasse 2: arkitektur. Konklusjon: Med bakgrunn i saksutredningen anbefaler rådmannen Namsos Plan, byggesak og teknisk drift å fatte følgende vedtak: Som innstilling 14