Langbrygga 19, Grandgården, forslag til detaljreguleringsplan - endelig behandling

Transkript

1 ARENDAL KOMMUNE Vår saksbehandler Nora Moberg Lillegaard, tlf Saksgang: Saksfremlegg Referanse: 2013/420 / 91 Ordningsverdi: Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Bystyret Langbrygga 19, Grandgården, forslag til detaljreguleringsplan - endelig behandling Rådmannens forslag til vedtak: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, forslag til detaljreguleringsplan for Langbryggen 19, Grandgården med plankart datert , sist revidert , og bestemmelser datert , sist revidert , med følgende endringer: I plankart: O_G1, gatetun endres til o_ft, fortau Siktsone ut mot Galtesund økes til 5 meters bredde ved at byggegrense flyttes. I bestemmelsene: Tillegg: 3.09: Det skal legges til rette for en bakgård med uteoppholdsmuligheter av minimum 400m 2. Endringer: 4.02 endres til: o_ft er regulert til offentlig område for fortau. I pkt endres arealbetegnelsen fra o_g1 til o_ft. Vedlegg: 1 Forslag til plankart 2 Forslag til bestemmelser 3 Planbeskrivelse 4 Risiko- og sårbarhetsanalyse, sjekkliste 5 Tilstandsrapport 6 Kulturhistorisk rapport 7 Merknader under offentlig ettersyn 8 Utbyggers svar på merknader 2013/420/-91 Side1av 6

2 9 Andre merknader 10 Rådmannens oppsummering av merknader m. kommentarer 11 Illustrasjoner 12 Illustrasjoner jf. vedtak Rådmannens forslag til utbyggingsavtale Innledning Under møtet i Arendal kommuneplanutvalg ble saken utsatt med følgende vedtak: Saken utsettes for befaring. Det bes om følgende illustrasjoner: Felles for alle er at 5 etg. skal være transperant: av 5 etg. siktsonen ut mot Galtesund fra svingen på vegen bak. fra samme sted illustrasjon hvor siktsonen mot sør er utvidet til like bred som siktsonen mot vest uten 5 etg. sett fra sjøen og fra Pollen uten 5 etg foran, men med 5 etg bak (innsiden og utsiden av bakgården) Vil vite hvilken høyde de ulike illustrasjonene er tatt fra (kamerahøyde over bakken) Ønsker beregninger på etasjehøyde på 5 etg. under kote 17,5 Ønsker merking av høyder via lekter Det etterspurte materialet er nå levert, og ligger ved som vedlegg nr. 12. Sammendrag/problemstilling Grandgården bærer preg av mange år med manglende vedlikehold og oppgraderinger og ønskes revet til fordel for oppføring av et nytt og moderne bygg. Bygningen har historie tilbake til 1870-årene, og har en fremtredende plass i bybildet. Grand Hotel, Grandtaket og Grandhjørnet er en viktig del av Arendal bys historie. For å avklare kulturminneverdiene i bygningen har rådmannen derfor, i samarbeid med Aust-Agder fylkeskommune, fått foretatt en kulturhistorisk rapport. I følge rapporten har bygningen høy kulturhistorisk verdi, og deler av den bør bevares. Form- og materialverdien er vurdert til å være lav i forhold til opprinnelig byggeår , men middels i forhold til dagens uttrykk fra tallet. Miljøverdien er imidlertid vurdert til å være høy. Slik rådmannen ser det, er miljøverdien mulig å gjenskape i et nybygg, men materialverdien vil gå tapt. Det er rådmannens klare inntrykk at skissene som er levert viser et bygg med tydelige referanser til Grandgårdens form og uttrykk, slik vi kjenner bygningen. Flere av de involverte partene mener at den øverste, inntrukne etasjen vil være uheldig i forhold til bevaringsverdien i området. Aust-Agder fylkeskommune v/ Fylkesutvalget hadde ikke innsigelser mot dette, og rådmannen mener den 5. etasjen kan aksepteres under de forutsetninger som ble satt i vedtaket da saken var til 1. gangsbehandling i juni (siktlinjer, og 50% utnyttelse) Rådmannen anbefaler at Arendal Bystyre godkjenner planforslaget, men har etter en vurdering kommet frem til at visse endringer må gjøres. Endringene er av en slik karakter at det ikke skulle utløse behov for nye høringer. Bakgrunn for saken Planforslaget er fremmet av Stærk & co AS, på vegne av Einar Johnsen Eiendom A/S. Formålet med planforslaget er å legge til rette for at dagens bygg kan erstattes med et nybygg med inntil 5 etasjer med kombinert formål forretning, kontor, tjenesteyting og boliger. Boligformål tillates i etasje. I 1. etasje skal det ikke være bolig, mens 4. og 5. etasje er forbeholdt boligformål. 2013/420/-91 Side2av 6

3 Planforslaget har lagt ute til offentlig ettersyn i perioden fra til Det ble avholdt felles informasjonsmøte Det er også avholdt et møte med medlemmer av Skydebaneområdet vel, Saken ble fremmet til endelig behandling allerede , men ble da trukket fra sakslistene. Det er ikke foretatt endringer i plandokumentene etter det offentlige ettersynet. Visse bagatellmessige endringer foreslås dermed; Beskrivelse og begrunnelse av endringer foreslått av rådmannen: I plankartet foreslås at O_G1, gatetun endres til o_ft, fortau- dette med bakgrunn i oppgradering av Langbrygga. Trafikken i området tilsier at gatetun er feil formål på vegarealene. Gående bør skilles fra kjørende. Bestemmelsen 4.02 endres dermed til o_ft er regulert til offentlig område for fortau. I bestemmelsen pkt endres arealbetegnelsen til o_ft, som følge av denne endringen. Skisser som er levert etter vedtak viser siktsonen ut over Galtesund. Ved en liten utvidelse fra 2,7 meter til 5 meter vil synsfeltet utover åpne seg mye mer, noe som vil få stor betydning for den som skal oppholde seg på uteoppholdsarealene, og for den som passerer langs Batteriveien. Det vil innebære en reduksjon utbyggingsarealene på 17m 2. Rådmannen foreslår derfor at siktsonen ut mot Galtesund økes til 5 meters bredde ved at byggegrense flyttes. I bestemmelsene foreslås et tillegg i forhold til at det legges til rette for knapt med areal til uteopphold. Full dekning i forhold til kommuneplanens normer er ikke aktuelt, da det kan vises til byens offentlige plasser. For å få tilstrekkelig lys til boligene i dette prosjektet er det likevel nødvendig med en bakgård. Vedlagte skisser viser en bakgård av ca 400 m 2. Rådmannen mener det er nødvendig å sikre en minimumsstørrelse av bakgården. Dette har også innvirkning på utnyttelsen av 5. etasje, da dette arealet skal trekkes ifra når utnyttelsen på 50% regnes ut. Endringene er kun egnet som en imøtekommelse av merknader, og vil på ingen måte utgjøre negative konsekvenser for noen av partene. Innkomne merknader og innsigelser Merknadene er oppsummert og kommentert i eget vedlegg: Rådmannens generelle kommentarer til merknadene: I tillegg til de ordinære høringsmerknadene er det mottatt noen merknader i forbindelse med at forslaget ble presentert i kommuneplanutvalget , og at det ble avholdt et møte med Skydebaneområdet vel 9. november. Flere spørsmål og bemerkninger går igjen i de ulike merknadene. Først er det stilt spørsmål om de endringene som er foretatt før offentlig ettersyn er i tråd med vedtaket som ble fattet Noen mener at skissene viser at mer enn 50% av taket er bebygd. Det har vært noe usikkerhet rundt hva denne bestemmelsen innebærer. Med rådmannens foreslåtte endring med bakgård av minimum 400m 2, vil det bebygde arealet på kote 17 moh bli ca m 2. Rådmannen finner at dette er i tråd med hensikten bak vedtaket av Deretter bemerkes at trapp- og heishus tillates bygd 1 meter høyere enn 20,5 moh. Konsulenten har forklart at dette skyldes krav til tekniske løsninger og sikkerhet. Det er bare hydrauliske heiser/skruheiser som ikke krever heisoppbygg. Slike heiser brukes bare sporadisk, går veldig seint og har begrensninger mht maksimal løftehøyde. Dette er ikke hensiktsmessige heiser i Grandgården. Selv om dette ikke er i tråd med vedtaket av anbefaler rådmannen at forklaringen aksepteres. Høyden tilsvarer dagens høyde på heishus. Siktlinjene vil fungere etter hensikten fra uteoppholdssonen, men på grunn av bygården Langbryggen 21, vil linjen bli brukket fra Batteriveien. Fra Batteriet, som er et offentlig friområde for alle, ca. 60 meter østover er det ideelle utsiktsmuligheter både ned Tromøysund og ut Galtesund. Det andre forholdet som er tatt opp i mange av merknadene er uteoppholdsarealer. Planforslaget innfrir ikke kravene til minste uteoppholdsarealer etter normene i kommuneplanen. Partene mener at det er fullt ut mulig å innfri kravene, dersom den øverste etasjen fjernes til fordel for felles uteoppholdsarealer. De hevder også at dette brukes som begrunnelse for å innhente infrastrukturbidrag til å oppgradere Langbrygga. Det vises til Batteriet, når det gjelder utsiktspunkt, Barbu Park når det gjelder ballplass og 2013/420/-91 Side3av 6

4 badeplass, samt byens plasser, Pollen og Langbrygga når det gjelder felles møteplasser. Rådmannen mener derfor det er tilstrekkelig m. private uteoppholdsarealer på terrasser og en felles leke- og uteoppholdsplass slik det er foreslått, i tillegg til de muligheter som ligger i bakgården. Bakgårdens størrelse foreslås imidlertid sikret i bestemmelsene. Noen av partene mener den 5. etasjen strider mot de hensyn som skal tas i bevaringsverdige områder. Under forutsetning av at bygningen utformes slik som planlagt, med en klar betoning av de karaktertrekk som i dag preger bygningen, mener Rådmannen det vil være forsvarlig å tillate den foreslåtte, inntrukne 5. etasjen. Rådmannens vurdering Forholdet til kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel) Langbryggen 19 er avsatt til sentrumsformål i kommuneplanens arealdel. Det er i tillegg omfattet av hensynssone H_570, kulturmiljø, område nr. 48. Sentrum, i Kommunedelplan for sikring og videreutvikling av bevaringsverdig bebyggelse og områdene rundt. Et av målene i kommuneplanens samfunnsdel er å redusere transportbehovet ved å bygge tett og sentralt. Utvikling av lavutslippssamfunnet skal være et mål for arealplanleggingen. Grandgården ligger i sentrum, med gangavstand til byrom, kulturtilbud, handel og arbeidsplasser. Flomgrensen i kommuneplanens bestemmelser Planforslaget utfordrer flomgrensen, som er på kotehøyde 2,50 moh i kommuneplanens bestemmelser. Fylkesmannen har i sin uttalelse bedt kommunen vurdere om dette skal utredes nærmere. Høyder er blitt viet stor oppmerksomhet, spesielt i forhold til bakenforliggende bebyggelse, men også sett i sammenheng med nabobygg og gatenivå. Overkant gulv er derfor satt til 2,20 m. Det er teknisk mulig å gjøre avbøtende tiltak i forhold til dette (vanntette dører, midlertidig flomvern etc). Byplan 2023 I dette arbeidet er det nylig sluttført 5 ulike analyserapporter, hvorav en er kulturhistorisk stedsanalyse. Grandgården er i følge denne analysen en av de bygningene som har stor betydning som identitetsbærer for byen. Den er også viktig for innseilingen, som en del av bybildet. NB-registret, Riksantikvaren: Grandgården inngår i området Pollen, som et byområde av nasjonal interesse. Rikspolitiske retningslinjer, forhold til barn og unges oppvekstvilkår Forslaget viser uteoppholdsarealer på parkeringsdekket over 1. etasje i hele bakgården. Det er også tenkt uteoppholdsarealer på 4. etasjes plan mot Batteriveien, der det skal være lekeplass. Det pågår et arbeid med oppgradering av uteoppholdsarealer langs Langbrygga. Planlagte offentlige park i Barbu vil gi gode muligheter for lek og utfoldelse i nærområdet. Det er trygg skolevei, gjennom eksisterende gang- og sykkelveinett, snarveier og småveier, til Stinta skole. Friluftsliv og folkehelse Mange av byens historiske steder og utkikkspunkter ligger i kort avstand fra planområdet. Strandpromenaden mellom Pollen og Barbubukt, som er under bygging, og de mange smale og kronglete gater og veier er godt egnet til hyggelige spaserturer. Det er også kort vei til bussterminalen, med busser til de mange turområdene ellers i kommunen. Uteoppholdsarealer Vedlagte mulighetsstudie viser at det vil bli uteoppholdsarealer i nivå med Batteriveien. Når det gjelder siktlinjer, er det lagt inn en mulighet utover Galtesund. Siktlinjen til Tyholmen er planlagt i linje fra Batteriet. Det vil også bli en gårdsplass internt i byggeområdet. For å sikre en viss størrelse på denne, er det foreslått en tilleggsbestemmelse, som setter av et minimumsareal av 400 m 2. Estetikk 2013/420/-91 Side4av 6

5 Det er tatt utgangspunkt i eksisterende bygg ved utformingen av det nye. Fargesetting, markering av gesims, plassering og markering av inngangsparti, den markerte sokkelen og til dels fasadekomposisjonen er som i dagens bygg. Når det gjelder høyder mener noen av partene den 5. etasjen strider mot de hensyn som skal tas i bevaringsverdige områder. Langs Batteriveien ligger historiske bygninger på oversiden, og bygårder langs Langbrygga. Noen av bygårdene er også utnyttet med innganger fra Batteriveien. Skydebaneområdet velforening har fremmet forslag om at det kunne gå ann å få 5 etasjer innunder samme gesimshøyde som i dag. De har drøftet dette med Fylkeskommunen, som ikke avviser tanken absolutt. Det ble bedt om illustrasjoner som viser etasjehøydene i vedtak Det er beregnet minimumshøyder ihht teknisk forskrift, og totalhøyden kommer da opp i kotehøyde 18,75 moh, noe som ikke sammenfaller med dagens gesimshøyde. Den beste løsningen etter Rådmannens mening er derfor å godkjenne den utformingen som er foreslått, med den klar betoning av de karaktertrekk som i dag preger bygningen og den inntrukne 5. etasjen. Teknisk infrastruktur Det er tilstrekkelig brannvannsdekning i området. I sentrumsområder er det ikke ønskelig med avfallsløsninger som fører til at renovasjonsbil ved tømming er til hinder for trafikken i området. Det er heller ikke ønskelig med avfallsløsninger plassert langs bryggekanten ved Langbrygga. Renovasjonsløsningen er planlagt integrert i bygningen, og må løses i forbindelse med detaljprosjekteringen. Plassering går derfor ikke fram av plankartet. Bygningens tekniske tilstand Bygget har vært gjennom flere ombygginger siden det var nytt i 1870-årene. Materialkvaliteten er varierende. Yttertaket har omfattende lekkasjer. Fasadepussen, som er av feil sammensetning, sprekker opp. De tekniske installasjonene er også utdaterte. Utbygger konkluderer med at det er teknisk svært vanskelig å oppgradere dagens bygg, og gjeldende krav til universell utforming og inneklima er ikke mulig å tilfredsstille. Kulturhistorisk verdi Kulturnettverket har uttalt til saken at Grandgården framstår som en betydningsfull del av bybildet. Bygningens fasade bør videreføres i et eventuelt nybygg. Høyde og volum som rager over dagens vil virke svært ødeleggende på bybildet som utgjør Arendal. Vedlagte kulturhistoriske rapport, konkluderer med at Grandgårdens kulturhistoriske verdi og miljøverdi er høy. Utover granittsøylene over hovedinngangen er det ikke bevart originale fasadeelementer fra bygningene slik den framstod på 1870-tallet. Hoveduttrykket i dagens bygning stammer fra årene, men bygningsdeler som vinduer og dører ble skiftet ut på 1970-tallet. Rapporten anbefaler et vern som omfatter bygningsvolum, fasader/fasadestruktur, samt gjenværende 1930-talls interiørelementer i vestibyle og hovedtrapp, og granittmurer i bakkant av Grandgården. Anbefalingene begrunnes primært med bygningens kulturhistoriske verdi og bygningens miljøverdi som del av et kulturmiljø av nasjonal interesse. Grandgården bør av den grunn bevares som fysisk minnesmerke over den lange, viktige og sammensatte historien Grandgården representerer for Arendal, og som et viktig bygningselement i et kulturhistorisk bygningsmiljø av nasjonal verdi. Bare hovedtrekkene av denne bygningen er igjen i dagens bygg. Foto fra ca Lav materialverdi, men høy miljøverdi. 2013/420/-91 Side5av 6

6 Miljøverdien gjenopprettes. Rivning av hele bygningen er dermed ikke i tråd med anbefalingene i rapporten. Den sier imidlertid at det er uttrykket slik det fremstår i dag som gir den tillagte miljøverdien. Med henvisning til tilstandsrapporten aksepterer rådmannen at bygningen kan rives til tross for anbefalingene i den kulturhistoriske rapporten. Utbyggingsavtale I forbindelse med alle prosjektene utover Tollbodkaia og i Barbubukt, er det gjort avtaler om at utbygger skal yte infrastrukturbidrag. Det samme vil bli gjort når det gjelder Grandgården. Da det ble kunngjort oppstart av planarbeid ble det samtidig kunngjort igangsetting av forhandlinger om utbyggingsavtale ihht Plan- og bygningsloven Prosessen rundt utbyggingsavtale vil gå separat, og avtalen vil bli lagt ut til offentlig ettersyn, så snart det foreligger et forslag som er skrevet under av utbygger. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Planforslaget innebærer ingen driftskostnader for kommunen. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 18. januar /420/-91 Side6av 6

7 Saksprotokoll - Bystyret Behandling: Representant Einar Krafft Myhren (SV) fremmet følgende endringsforslag: Planen må endres som følger: 1. Det må ikke tillates bygging over kote 17 med unntak av heishus 2. Balkonger fra og med 3.etg. og oppover må maks krage ut 0,9m fra veggliv Plankart og bestemmelser endres i tråd med dette. Representant Atle Svendal (Ap) fremmet følgende utsettelsesforslag: Vedtak i saken fattes på bystyremøtet den 3. mars. Votering: Utsettelsesforslaget fra representant Svendal (Ap) falt med 22 (FrP 6, KrF 3, V 2, SP 1, H 8, PP 1, MDG 1) mot 17 stemmer (AP 15, SV 2). Deretter ble forslaget fra Krafft Myhren (SV) satt opp mot kommuneplanutvalgets innstilling og sistnevnte ble vedtatt med 22 (FrP 6, KrF 3, V 2, SP 1, H 8, PP 1, MDG 1) mot 17 stemmer (AP 15, SV 2). Vedtak: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, forslag til detaljreguleringsplan for Langbryggen 19, Grandgården med plankart datert , sist revidert , og bestemmelser datert , sist revidert , med følgende endringer: I plankart: O_G1, gatetun endres til o_ft, fortau Siktsone ut mot Galtesund økes til 5 meters bredde ved at byggegrense flyttes. I bestemmelsene: Tillegg: Endringer: 3.09: Det skal legges til rette for en bakgård med uteoppholdsmuligheter av minimum 400m endres til: o_ft er regulert til offentlig område for fortau. I pkt endres arealbetegnelsen fra o_g1 til o_ft.