Kommuneplanutvalget Bystyret

Transkript

1 ARENDAL KOMMUNE Vår saksbehandler Roy Vindvik, tlf Saksgang: Saksfremlegg Referanse: 2012/1435 / 15 Ordningsverdi: xxxx Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Bystyret Reguleringsplanforslag for Stoa Vest del FK2 2. gangsbehandling Rådmannens forslag til vedtak: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, forslag til detaljreguleringsplan for Stoa vest delområde FK2, med plankart og bestemmelser datert , sist revidert Vedlegg: Vedlegg: 1 Oversiktskart 2 Planbeskrivelse datert , rev Forslag til detaljregulering for Stoa Vest - FK2, datert , rev Utsnitt - Kommuneplanen Utsnitt- Gjeldende reguleringsplan Stoa vest, vedt Uttalelser/ merknader i forbindelse med offentlig ettersyn. 7 Illustrasjonsplan m/ utvidet rundkjøring, datert Sammendrag: Planområdet omfatter del av byggeområde I/FK3 og en mindre del av byggeområde FK1 i den overordnede flateplanen for Stoa Vest vedtatt Området inngår i den regionale handelsparken Agderparken Stoa definert i vedtaket om ny Regional plan for senterstruktur og handel vedtatt av fylkestinget i Aust-Agder Forslaget er i tråd med målsettingen om at nye etableringer helst bør skje ved fortetting innenfor det etablerte Stoa, med bygningsstrukturer med en høy utnyttelse. Planforslaget følger opp regional planbestemmelse om minste tillatte enhetsstørrelse på 2000 m2 BRA. Bakgrunn for saken: Nordea Liv Norge AS har ervervet eiendommene gnr. 445/bnr. 41, 44, 45, 47 og 168 gjennom selskapet Sørsvannsveien AS. Eiendommene har i dag lav utnyttelse til dels med en eldre, uhensiktsmessig bebyggelse. Nåværende eier ønsker å legge til rette for en høyere utnyttelse og utvikle områdene med effektive og fleksible bygningsmessige løsninger, integrert i den øvrige næringsbebyggelsen på Stoa Vest. Nytt planforslag gir mulighet for etablering av privat og offentlig tjenesteyting i tillegg til formålene forretninger og kontorer i gjeldende plan. Tjenesteyting kan omfatte virksomheter som bevertning, helse-/pleietilbud, kulturformidling, administrasjon, konsulentvirksomhet mv. 2012/1435/-15 Side1av 4

2 Den sentrale beliggenheten og nærheten til kollektivakse gir grunnlag for en høy utnyttelse og en miljøvennlig profil med bl.a. et lavere krav til parkeringsdekning. Avgrensning Planområdet grenser mot jernbanelinjen i nord, eiendommen gnr.445/bnr. 51 (Tess Arendal AS) og fylkesvei nr. 171 i øst, eiendomsgrenser i syd og parkeringsplass øvre plan i vest. Selskapet Tess Arendal AS som eier parsellen gnr.445/bnr. 51 i nordøst mellom jernbanelinjen og fylkesveien, har ikke ønsket å samarbeide om en felles utbygging av eiendommene. Målsetting Sørsvannsveien AS ønsker å legge til rette for en høyere utnyttelse av sine eiendommer ved å utvide det eksisterende handelssenteret på Stoa Vest, i tråd med anbefalinger fra statlige og fylkeskommunale myndigheter i forbindelse med behandling av Regional plan for senterstruktur og handel. Det foreslås en bebyggelse i 3 etasjer, med en innvendig vertikalforbindelse som knytter ny bebyggelse sammen med den eksisterende bebyggelsen og parkeringsplassen og ankomstområdet/tunet på øvre plan. Ny bebyggelse vil dermed bli integrert i den eksisterende forretningsbebyggelsen med hovedatkomst fra Øvre plan. Hensikten med planforslaget er å legge til rette for en høyere utnyttelse med mer effektive og fleksible løsninger enn gjeldende plan gir mulighet for. Planforslaget legger opp til en utnyttelse i 3 etasjer med en BRA på totalt m2 næringsbebyggelse (eksklusiv parkering), mens gjeldende plan gir mulighet for inn til i størrelsesorden m2 BRA. Innhold Planforslaget omfatter følgende reguleringsformål: - Bebyggelse og anlegg forretning/kontor/tjenesteyting - Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur Kommunal behandling Forslaget ble vedtatt lagt ut til offentlig ettersyn i kommuneplanutvalgets møte den , med frist satt til Det har i løpet av planprosessen vært dialog med vegkontoret, som har stilt krav om at det avsettes plass til en evt. framtidig utvidelse av rundkjøringen i kryss Sørsvannsveien/ Bryggeriveien. Regional plan for senterstruktur og handel Ny Regional plan for senterstruktur og handel ble vedtatt Planområdet ligger innenfor det området som er definert som del av handelsområdet på Stoa. Dvs. at det innenfor det definerte handelsområdet kan bygges inn til m2 BRA i planperioden. Minste tillatte enhetsstørrelse er 2000 m2 BRA. Bruksendring av eksisterende bygningsmasse inngår i tillatt nytt handelsareal. Det samlede volumet på m2 BRA skal så vidt vi har forstått avregnes mot det som til enhver tid faktisk bygges i området (basert på rammetillatelser) etter at regionalplanen har trådt i kraft. Regionalplanen vil gjelde foran også senere vedtatte reguleringsplaner mht. utnyttelse. Innkomne uttalelser/ merknader med kommentarer: I forbindelse med ettersynet kom det inn fire uttalelser/ merknader som blir kommentert i dette saksfremlegget. Jernbaneverket, brev datert Viser til at Jernbaneverkets krav ved melding om planarbeid er tatt inn i planforslaget. Det er en forutsetning at byggegrense fra midtlinjen av jernbanesporet til ny bebyggelse er minimum 30 meter. Byggegrense bes målsatt på kartet. Byggegrensen på 30 meter er målsatt ved revisjon /1435/-15 Side2av 4

3 Fylkesmannen i Aust Agder, Miljøvernavdelingen, brev datert Fylkesmannen skriver at det i regional plan for senterstruktur og handel er tatt inn følgende bestemmelse for «den del av planen som tidligere het IFK1»: «Område i/fk1 og i/fk2 i reguleringsplan for Stoa vest kan videreutvikles i tråd med vedtatt plan hvor reguleringsbestemmelsene punkt 5.4 sier at: «Det er ikke tillatt å etablere forretningsvirksomhet som medfører stor publikumstilstrømning. Dette innebærer at kjøpesentra, varehus og dagligvareforretninger ikke tillates i området.»» Fylkesmannen opplyser at i flg. kommentarene til plan- og bygningsloven vil reguleringsplan som er vedtatt etter regional planbestemmelse, gjelde foran regionalplanen. Fylkesmannen ber om at bestemmelsen fra den gamle reguleringsplanen videreføres for den del av planen som tidligere het IFK1, og at utbyggingen i området forholder seg til regional plan for senterstruktur og handel. Bestemmelsen i regionalplanens punkt 9 tredje ledd (punkt 6 i Fylkesrådmannens innstilling til møte i Fylkestinget ) gjelder områdene I/FK1 og I/FK2, omtalt som «områdene vest for Stoa vest» i saksframlegget til Fylkestinget. Området som inngår i foreliggende forslag til detaljregulering omfatter en mindre del av område FK1 og I/FK3 i den opprinnelige flateplanen for handelssenteret(se plankart med forklaringer under). Begge områdene inngår nå i den regionale handelsparken. Regionalplanen gjelder foran eldre reguleringsplaner. Aust-Agder fylkeskommune, brev datert Fylkeskommunen skriver at de ikke har merknader så lenge planen er i samsvar med regional plan for senterstruktur og handel. Arendal kommune bes imidlertid om å avvente endelig behandling til etter at Miljøverndepartementet har godkjent den regionale planen. Vedtatt regionalplan ble sendt Miljøverndepartementet ved brev av Departementet kom i brev av til at det ikke var nødvendig å gjøre endringer ut fra nasjonale interesser og tok planen til orientering. Tess AS, e-post TESS as viser til planbeskrivelsen og kan ikke se at motivet om å skape en sammenhengende og helhetlig bebyggelsesstruktur mot fylkesveien er ivaretatt. Det foreslåtte bygget er vesentlig mer ruvende enn eksisterende bebyggelse ut mot veien. Det påpekes at eiendommen eies av TESS Sør Eiendom AS og ikke av TESS Arendal AS. TESS ser det ikke som ønskelig å bli bygget inne på den måten som er foreslått uten å bli invitert til et samarbeid. Forslaget til utvikling av område FK2 med høy utnyttelse er helt i tråd med politiske føringer for området, bl.a. nedfelt i regional plan for senterstruktur og handel. Iflg. Aberdeen Asset Management AS har TESS tidligere blitt kontaktet med forespørsel om innløsning av eiendommen, uten at det ble enighet om kjøpesum. TESS har senere fått melding om oppstart av planarbeid uten å ta initiativ til dialog og samarbeid om regulering/utvikling av sin eiendom. At TESS as ikke har vist interesser for eller har konkrete utviklingsplaner kan etter vårt skjønn ikke få konsekvenser for planlegging av Sørsvannsveien AS sitt område. Videre medfører avstandskravet til jernbanen på 30 meter at eiendommen til TESS ikke i nevneverdig grad kan utnyttes til byggeformål. TESS har mulighet til å fremme forslag til regulering for sin eiendom på. Følgende er rettet ved revisjon av plandokumentene : 2012/1435/-15 Side3av 4

4 - På plankartet er byggegrenseavstanden mot jernbanen påført tekst: «30 meter». - Planbeskrivelsen er supplert med en oppsummering av saksgangen etter innsending. Rådmannens vurdering: Planforslaget omfatter del av område FK1 område (vest for atkomstvei f_sv1 - Sagvannsveien ) og del av område I/FK3 (unntatt Tess Arendal AS) i gjeldende reguleringsplan for Stoa Vest. Områdene er satt av til bebyggelse og anlegg forretning/kontor/tjenesteyting (offentlig). Planavgrensningen mot offentlig vei i vest og syd følger nåværende veikant, hhv. 3,0 fra fylkesveien og 2,5 meter fra kommunal vei. Areal som går med til en evt. senere utvidelse av rundkjøringen i kryss Sørsvannsveien/Bryggeriveien til 40 meter diameter avsatt til trafikkformål. Bestemmelsene tillater at parkeringsplasser kan anlegges inn til 6,0 meter fra nåværende veikant. Plassene må flyttes tilsvarende dersom rundkjøringen senere utvides. I gjeldende plan for Del av Stoa Vest vedtatt av Arendal bystyre følger byggegrensen mot jernbanen eksisterende bebyggelse, dvs. betydelig nærmere jernbanesporet enn 30 meter. I nytt forslag til detaljregulering er byggegrensen satt til 30 meter i tråd med den opprinnelige planen for Stoa Vest fra I forslaget til ny detaljregulering er det lagt til grunn at deler av bekken kan legges i rør i dagens bekketrasé langs atkomstveien gjennom området, for å oppnå bedre utnyttelse og større fleksibilitet. I forslaget til detaljregulering er krav til nye plasser innenfor planområdet redusert til minst 1 plass pr. 150 m² BRA. Forslaget til parkeringsdekning ses i sammenheng med mulighetene for sambruk av alle tilgjengelige pplasser innenfor Stoa Vest-området. Ved å knytte sammen øvre og nedre plan vha. innvendige kommunikasjonsløsninger, oppnås en større fleksibilitet og en bedre utnyttelse av den samlede parkeringskapasiteten i området. Fylkesmannen har også påpekt behovet for å redusere antall parkeringsplasser av miljøhensyn, for å motivere og tvinge kunder og ansatte i området til i større grad benyttet miljøvennlig transport. Viser til at regional plan for senterstruktur og handel legger opp til at senere reguleringsplaner skal følge opp denne. For alle planer på Stoa må bestemmelsene følges opp med teksten fra regionalplanens planbestemmelse pkt.9 Minste tillatte enhetsstørrelse er 2000 m2 BRA. Bruksendring av eksisterende bygningsmasse inngår i tillatt nytt handelsareal. Rådmannen anbefaler bystyret å vedta planforslaget Stoa Vest - FK 2 slik det nå foreligger. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Planforslaget innebærer ingen driftskostnader for kommunen. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 1. oktober /1435/-15 Side4av 4

5 Saksprotokoll - Bystyret Vedtak: Kommuneplanutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Følgende er dermed vedtatt: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, forslag til detaljreguleringsplan for Stoa vest delområde FK2, med plankart og bestemmelser datert , sist revidert