Kastellveien 30 - Feierheia 8, forslag til detaljreguleringsplan, endelig behandling

Transkript

1 ARENDAL KOMMUNE Vår saksbehandler Nora Moberg Lillegaard, tlf Saksgang: Saksfremlegg Referanse: 2014/1819 / 77 Ordningsverdi: Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Bystyret Kastellveien 30 - Feierheia 8, forslag til detaljreguleringsplan, endelig behandling Rådmannens forslag til vedtak: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, forslag til detaljreguleringsplan for Kastellveien 30 Feierheia 8 med plankart og bestemmelser datert , sist revidert Vedlegg: 1 Oversiktskart og foto 2 Forslag til plankart 3 Forslag til bestemmelser 4 Planbeskrivelse 5 Utbyggers svar på merknader pr Skjema for risiko- og sårbarhet, ROS 7 Merknader til nytt offentlig ettersyn 8 Illustrasjoner 9 Fotomontasjer, datert 8. des Innledning Hovedutfordringen med planarbeidet har vært tilpasning til det bevaringsverdige bygningsmiljøet. Et tidligere forslag utløste innsigelser fra kulturminnevernseksjonen i Aust-Agder fylkeskommune, og avdekket betydelig konflikter med naboene. I prosessen med å få til endringer slik at innsigelsen kunne trekkes, kom en tilslutt frem til at det måtte utarbeides et nytt forslag, der volumet ble mer delt opp. Det forslaget som nå ligger til endelig godkjenning har ikke utløst innsigelser, og avdekker heller ikke store konflikter med naboene, med unntak av et par. Rådmannen anbefaler at Arendal bystyre godkjenner detaljreguleringsplanen. 2014/1819/-77 Side1av 5

2 Bakgrunn for saken Planforslaget er fremmet av Tyholmen Arkitektkontor AS på vegne av Christian Grønning, Elin Hjeltnes Grønning og Tove Hjeltnes. Planområdet omfatter Kastellveien 30, som er et eksisterende bolighus fra slutten av 1800-tallet, og Feierheia 8, som er ubebygd. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for å oppføre to nye bygninger med til sammen 4 leiligheter, samt å rive og å gjenoppføre eksisterende bolig i Kastellveien 30. Området er på ca m 2. Det ble varslet oppstart av planarbeid i brev datert , med frist for merknader 20. mars Det har vært et offentlig ettersyn for et tidligere planforslag i perioden fra til Det offentlige ettersynet avdekket til dels store konflikter med naboene i tillegg til at Aust-Agder fylkeskommune fremmet innsigelser mot forslaget. Et nytt forslag ble derfor utformet, og det ble lagt ut til nytt offentlig ettersyn i perioden fra til Følgende endringer er foretatt etter ettersynet; I plankartet: Byggegrensa mot Feierheia er flyttet 5 meter unna veikant Sideareal til vei er økt til 2 meter. I bestemmelsene: Best. nr. 2.4 endres til: Felles for boligene innenfor planområdet. Lekeplass f_l skal minimum inneholde 3 ulike typer utstyr for lek og aktivitet som huske, vippe, klatre, sklie og sandaktivitet. Det skal etableres sitteplass for barn og voksne. Merknader m. evt. rådmannens kommentarer Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, brev datert : Fremlagte forslag er nå i tråd med retningslinjene til kommuneplanen om maksimumsgrenser for parkering i sentrum, noe de finner positivt. Det gis videre faglige råd om at det fastsettes en bestemmelse om hva lekeplassen skal inneholde, i henhold til kommuneplanens retningslinjer om funksjons-/kvalitetskrav til slike områder. Rådmannens kommentar: Bestemmelser om lekeplassens innhold er tilføyd i pkt Aust-Agder fylkeskommune, brev datert : Det vises til befaringer og møter med kommunen, plankonsulent og forslagsstiller i forbindelse med at det ble fremmet innsigelser mot et tidligere planforslag. Deretter ble det utarbeidet nytt planutkast, der kulturminnevernseksjonen uttalte følgende i en e-post av : Det er kulturminnevernseksjonens vurdering at de reviderte skissene som ble lagt fram på møtet innebærer en betydelig forbedring i forhold til det planforslaget som fylkeskommunen tidligere har varslet innsigelse til. Dersom revidert forslag til reguleringsplan sikrer en utbygging i samsvar med reviderte skisser, vil Aust-Agder fylkeskommune trekke innsigelsen som ble varslet i brev av Planforslaget som nå er lagt ut til høring, er i samsvar med det skisseutkastet som de uttalte seg om, og de har ingen innvendinger til at detaljplanen blir godkjent. Rådmannens kommentar: Merknaden tas til orientering. 2014/1819/-77 Side2av 5

3 Jon Peder Langerud, Feierheia 12, e-post datert : Det er lite ønskelig for dem å skulle få 5 parkeringsplasser helt inntil deres grense ca. 1 meter fra veggen, opp i kjøkkenvinduet og en høy mur som vil ta alt lys og utsyn fra deres eneste kjellervindu. Den økte trafikken som følge av utbyggingen vil bli en utfordring spesielt på vinterstid. Han har snakket med de som kjører søppel og de har problemer med å manøvrere de store bilene her oppe på allerede overfylte parkeringsplasser. Rådmannens kommentar: P-plassene vil komme på et lavt nivå ved hans kjelleretasje. Det er ikke planlagt noen høy mur. Konsulenten svarer videre at ny bebyggelse får parkering og snumuligheter på egen tomt og en avkjørsel med god sikt. Renovasjonsbil må snu lenger inne på Feierheia, og de eventuelle problemene som oppstår der påvirkes ikke av ny utbygging. Det er for øvrig regulert inn en ny småbarnslekeplass i planområdet som selvsagt også vil være tilgjengelig for andre barn i gata slik at det blir tryggere lekeområder. Advokatfirma Hald & co på vegne av Ingvild Reinertsen, Feierheia 7, brev datert 22. februar 2016: Reinertsen ser det slik at de forandringene som er gjort siden sist er positive i forhold til tilpasning til bygningsmiljøet og størrelsen, men for Feierheia 7 sin del er endringene i liten grad til det bedre. Det er derimot mer tydelig at det særlig er hennes eiendom som blir mest skadelidende. Det står i saksfremlegget at det at innsigelsen fra kulturminnevernseksjonen er imøtekommet også vil bety at mange av naboenes bemerkninger er imøtekommet, men det er ikke tilfellet når det gjelder ulempene for Reinertsens eiendom, slik hun ser det. Det foreslås så at leilighetsbygget i BF3 bør reduseres med en etasje til maks kotehøyde 41,5. I forhold til tomtestørrelsen, som er 1300 m 2, vil det likevel gi god utnyttelse av tomten for utbygger. Videre vil Reinertsen påpeke at ulempene med hensyn til trafikkavvikling fortsatt vil gjøre seg gjeldende og dette er i for liten grad problematisert og hensyntatt. Det kan ikke sees at kommunalteknikk har uttalt seg i saken om de trafikale utfordringene prosjektet vil medføre, og at byggegrensen plasseres så nær kommunal vei. Det ville være en fordel om det ble laget en fotomontasje sett fra Reinertsens vinduer i hhv første og 2. etasje. Det bes om at administrasjonen vurderer å be utbygger om dette, siden det vil gi et mye bedre grunnlag for politikerne til å vurdere saken. Bygget er også kommet mye nærmere veien og hennes hus, noe som gjør at ulempene nå blir større enn det første forslaget. Dette vil også føre til at innsynsproblematikken blir stor. Hensynene som ligger bak avstandsreglene, som bl.a. skal ivareta utsikt, sollys og skjerming mot innsyn for naboene, kommer inn med full tyngde og må, etter klagers mening, vektlegges av planmyndighetene. Rådmannens kommentar: Illustrasjonen som ble vedlagt da saken lå ute til offentlig ettersyn viser godt hvordan utsikten fra Feierheias 1. etasje vil bli. Det er ikke grunnlag for å forlange ytterligere illustrasjoner utover det som allerede er levert. Konsulent svarer bl.a. på merknaden at ved å planlegge bebyggelsen så lav som det er gjort, og regulere inn møneretning vinkelrett på veien, vil de eventuelle negative effektene for nabo blir svært små, etter deres mening. Saken er videre diskutert med kommunens avd. for infrastruktur, og byggegrensa til vei er etter det flyttet til 5 meter unna veikant. Avstand til Feierheia 7 skulle da bli ca. 9 meter. Statens vegvesen, e-post datert : De viser til tidligere uttalelse om at planen ikke gir negativ konsekvens for fylkesveg- eller riksvegnettet og at de derfor har valgt å legge den til arkiv. Rådmannens kommentar: Merknaden tas til orientering. 2014/1819/-77 Side3av 5

4 Rådmannens vurdering: Forholdet til kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel) Området er avsatt til hensynssone bevaring av kulturmiljø i kommuneplanens arealdel. Feierheia er omfattet av kommunedelplan for sikring og videreutvikling av bevaringsverdig bebyggelse og områdene rundt, og betegnet som område nr. 45, Nesheia. I følge arealpolitikken i samfunnsdelen er det ønskelig å bevare og positivt benytte Arendals kulturarv i arealplanleggingen og byutviklingen. Foreliggende byggeplaner bygger videre på de karaktertrekk som er i nabolaget uten å gå på bekostning av kulturhistoriske verdier. Forslaget er så langt rådmannen kan se i tråd med kommuneplanen. Rikspolitiske retningslinjer for barn og unges oppvekstvilkår Det er satt av arealer til småbarnslekeplass på nivå med Feierheia. Møllers Asyl barnehage ligger like ved, og det er sikker gangadkomst til Stinta skole. Det vises også til lekeplass på Torvet, bibliotek og idrettshall like i nærheten. Det vil heller ikke være langt til planlagte Barbu park. Terreng og estetikk Byggetomta ligger i sterkt skrånende terreng mellom Kastellveien, som ligger på ca. kote 25, og Feierheia som ligger på ca. kote 38. Bygningene tilpasses dette, og legges på to nivåer. Det er foreslått tradisjonell terrassering med murer for å tilpasse tomta. Bygningene, slik de nå er utformet vil falle godt inn i det bevaringsverdige området. Plasseringen er omtrent som ellers langs heiene rundt Arendal. Det er nødvendig å tilpasse terrenget for å få plass til den nederste bygningen, og her må det sprengning til. Sprengstein kan benyttes ved oppfylling av det øvre nivået. Teknisk infrastruktur Veiene i området er svært smale og lite fremkommelige. Adkomst legges fra Feierheia for den øverste bygningen og parkeringsplassene, og det vil bli gangadkomst fra Kastellveien til eksisterende bolig og den nederste bygningen. Representant fra kommunalteknikk, drift/vei har uttalt seg i saken, og byggegrensen er flyttet til 5 meter fra veikant. Renovasjonsløsningen må legges til hvert enkelt bygg, og er derfor ikke tegnet inn som eget formål i plankartet. Østre Agder brannvesen har uttalt seg i saken, og dette dreier seg om småhusbebyggelse der det er krav til slukkevannskapasitet på 20 l/s. I følge referat fra oppstartsmøtet er det kapasitet på l/s i området, men problemer med trykket om sommeren. Eiendomsforhold Det er uklare grenser rundt eiendommen. Planforslaget legger opp til noen mindre justeringer, og det er gjort avtaler med nabo om bytte av arealer. Kartforretning vil bli avholdt sammen med de tilstøtende eiendommene og grenser vil bli fastsatt forutsatt at reguleringsplanen blir godkjent. Det er også gjort avtaler om kjøp av en liten parsell fra Arendal Eiendom KF. Kulturminner Kastellveien 30 er trolig oppført i årene. De fleste bygningsdetaljene ser ut for å være opprinnelige og i god stand, men grunnmuren har sprukket opp på grunn av setninger i grunnen. Bærende konstruksjonsdeler har alvorlig svikt, spesielt grunnmur og bærende bjelker i gulvet i 1. etasje. Det er gitt rivningstillatelse for bygget i vedtak datert , under vilkår om at nytt bygg oppføres i samsvar med de bestemmelsene som var foreslått for utformingen av bygget i dette planforslaget, samt at det må utføres tilstrekkelig brannsikring mot naboeiendommen. Reguleringsbestemmelsene sikrer at fasaden mot Kastellveien fremstår tilnærmet uendret i fra dagens situasjon. Forstøtningsmur mot Kastellveien og bygningens grunnmur i naturstein settes i stand eller gjenoppbygges med eksisterende naturstein. Aust-Agder fylkeskommune har ikke motsatt seg rivning av bygningen. Det er også lagt føringer for utforming av ny bebyggelse innenfor planområdet. 2014/1819/-77 Side4av 5

5 Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak Planforslaget innebærer ingen driftskostnader for kommunen. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 7. mars /1819/-77 Side5av 5

6 Saksprotokoll - Bystyret Behandling: Representant Per-Jakob Haakstad (H) opplyste at han er inhabil i saken og fratrådte. Vararepresentant Sidsel Pettersen (H) tok hans sete i saken. Ved votering ble Per-Jakob Haakstad (H) enstemmig erklært inhabil etter Forvaltningslovens 6, 2. ledd. Votering: Kommuneplanutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Etter voteringen fratrådte vararepresentant Pettersen (H) og representant Haakstad (H) tiltrådte igjen. Vedtak: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, forslag til detaljreguleringsplan for Kastellveien 30 Feierheia 8 med plankart og bestemmelser datert , sist revidert