Forslag til detaljreguleringsplan for del av Solberg Vestre, II, 2. gangsbehandling

Transkript

1 ARENDAL KOMMUNE Vår saksbehandler Gidske Houge, tlf Saksgang: Saksfremlegg Referanse: 2013/8240 / 17 Ordningsverdi: xxxx Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Bystyret Forslag til detaljreguleringsplan for del av Solberg Vestre, II, 2. gangsbehandling Rådmannens forslag til vedtak: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, forslag til detaljplan for del av Solberg Vestre II med plankart og bestemmelser datert , med følgende endringer i bestemmelsene: Tillegg til punkt 2.03: Krav til parkeringsdekning skal oppfylles innenfor byggegrensene. Fjerne punkt Vedlegg: 1 Oversiktskart 2 Forslag til plankart - datert Forslag til bestemmelser - datert Planbeskrivelse - datert ROS sjekkliste 6 Merknader til offentlig ettersyn 7 Kommentar fra konsulent til innkomne merknader Sammendrag/problemstilling: Reguleringsplan for del av Solberg Vestre ble vedtatt i Det er nå ønske om å utvide næringsområdet videre østover, inn i område avsatt til LNF-område i gjeldende kommuneplan. Statens Vegvesen har forutsatt at et punkt i bestemmelsene som åpner for permanente parkeringsplasser og kjøreveier utenfor byggegrensene fjernes. Dette er begrunnet ut fra hensynet til fremtidig firefelts E18 i området, og usikkerhet knyttet til påkjøringsrampen som ligger nært inntil planområdet. Kravet er ikke fremmet som en innsigelse, da uttalelsen ble skrevet etter høringsfristens utløp. Tiltakshaver og konsulent har ikke ønsket å endre på dette punktet. Det vises til opparbeidelse av nabotomta (JM Auto), som ligger inne i gjeldende reguleringsplan for del av Solberg Vestre (2005), der veier, parkeringsareal og nettstasjon ligger utenfor byggegrensa mot E /8240/-17 Side1av 4

2 Etter Rådmannens vurdering veier hensynet til E18 i dette tilfelle tyngre enn hensynet til lokale næringsaktører. Det fremmes derfor forslag om at planforslaget endres i tråd med ønsker fra Statens Vegvesen. Bakgrunn for saken: Planforslaget er fremmet av Stærk & Co AS på vegne av Stoa Handelspark AS. Planen legger til rette for oppføring av kontor, lager eller industri for inntil m 2 bruksareal. Planområdet ligger på Stoa på sørsiden av E18, mellom den nye brannstasjonen og Solbergvannet. Området er avgrenset av E18 i nord, eiendomsgrenser i øst, og eksisterende næringsareal i vest og i sør. Planområdet er 7 daa stort. Det ble varslet oppstart av arbeid med reguleringsplan Første planforslag ble sendt kommunen Planforslaget ble vurdert av kommuneplanutvalget , der det ble fattet vedtak om å legge planforslaget datert ut på offentlig ettersyn. Det er ikke foretatt endringer i planforslaget etter høringsfasen. Innkomne merknader med kommentarer: Planforslaget var ute på høring i perioden fra til Det kom inn tre uttalelser til planarbeidet. Fylkesmannen i Aust-Agder, brev datert Kommunen har tatt tidligere innspill om ikke etablering av handel til etterretning, og Fylkesmannen har derfor ikke merknader til planforslaget. Rådmannens kommentar: Tas til orientering. Aust-Agder fylkeskommune, e-post sendt Kommunen har imøtekommet tidligere innspill knyttet til handelsformål. Viser også til tidligere innspill angående landskapsvirkning, og tar til etterretning av det ikke er satt krav til utforming av bygninger, og at det er tatt inn vegetasjonsskjerm mot øst som avbøtende tiltak. Har ikke ytterligere merknader. Rådmannens kommentar: Tas til orientering Statens Vegvesen, brev datert Beklager at de ikke har rukket å svare innen fristen. Viser til innspill i forbindelse med melding om oppstart av planarbeid der det er gitt forhåndsgodkjenning av en byggegrense mot E18 på 50 meter, under forutsetning av at det ikke etableres interne veier og parkeringsareal mellom byggegrense og vei. Viser også til møter underveis i planprosessen med utbygger/konsulent der det er understreket at Statens Vegvesen har behov for areal til ny fremtidig påkjøringsrampe når det etableres ny firefelts motorvei. Rundkjøringen er bygget med tanke på fremtidig utvidelse av veien, men det foreligger en viss usikkerhet knyttet til linjeføring for påkjøringsrampen. På denne bakgrunn kan deler av arealet innenfor 50 meters grensen trolig benyttes inntil firefelts motorvei blir en realitet, men det er ikke ønskelig at dette reguleres inn i planen. Savner vurderingen om påkjøringsrampen fra planbeskrivelsen, og peker også på politiske signaler om høyere fart på hovedveinettet tilsier at behovet er større enn signalisert tidligere i planprosessen. Påpeker også at kartgrunnlaget ikke stemmer, da dagens rampe ikke er tegnet inn. Vurderer planforslaget slik at det ikke er tatt tilstrekkelig hensyn til fremtidige utfordringer i området. Forutsetter på denne bakgrunnen at punkt 3.04 i bestemmelsene fjernes. Rådmannens kommentar: Rådmannen innstiller på å imøtekomme Statens Vegvesen sitt ønske om å fjerne bestemmelsen som åpner for parkering og interne veier mellom byggegrensa og E18. Rådmannens vurdering: Forholdet til kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel) Området er avsatt til LNF-område i gjeldende kommuneplan. Formålet er ikke i tråd med kommuneplanens arealdel. Deler av området inngår i kommunedelplan for E /8240/-17 Side2av 4

3 I samfunnsdelen heter det at Arendal ønsker å arbeide for å sikre gode konkurransevilkår for næringslivet, og bidra til at nye områder tilrettelegges for næringslivet for å skape grunnlag for vekst og nyskapning. Planprogram/ konsekvensutredning Planforslaget innebærer en endring av kommuneplanen, og skal iht. forskrift om konsekvensutredninger vurderes etter forskriftens 4. Planforslaget utløser etter Rådmannens vurdering ikke krav om konsekvensutredning etter 4, og vil ikke gi vesentlige virkninger for miljø og samfunn. Det er videre satt en grense for bruksareal over m 2 for å unngå krav om konsekvensutredning. Støy Hele planområdet ligger innenfor rød og gul støysone i følge kommunevise støysonekart utarbeidet av Statens vegvesen. Støysonekartene er ikke detaljerte, men gir en klar indikasjon på hvor det kan være støyproblematikk. Arealet utenfor byggegrensen på 50 meter ser ikke ut til å være berørt av rød støysone. Det er satt bestemmelser i planforslaget for å ivareta støyproblematikken dersom det etableres kontorer. Teknisk infrastruktur Området er ikke prosjektert, så det er enda ikke bestemt hvor de interne veiene og parkeringsplassene skal etableres. Planforslaget etterkommer ikke krav fra Statens Vegvesen om at parkering og interne veier ikke kan ligge utenfor byggegrensen. Tiltakshaver viser til at det i tilgrensende reguleringsplan er plassert parkeringsplasser utenfor byggegrensen, og ønsker å utvikle eiendommen som et område. Det er ønske fra tiltakshaver om at planforslaget fremmes slik det nå foreligger. Rådmannen ønsker å imøtekomme ønsker fra Statens Vegvesen, og fjerne bestemmelsen som åpner for etablering av parkering og interne veier mellom byggegrensen og E18. Dette begrunnes med at hensynet til firefelts motorvei bør veie tyngre enn hensynet til lokale næringsaktører. Videre har Statens Vegvesen gitt signaler på at det kan være aktuelt at deler av dette arealet kan nyttes til slikt formål, men at det ikke er ønskelig å ta dette med i reguleringsplanen, på grunn av usikkerheten knyttet til området. I så fall vil en slik bruk skje etter egen avtale mellom grunneier og Statens Vegvesen. I påvente av ny tilførselsvei fra Stoa til Myrene benyttes eksisterende avkjørsel. Krav til parkeringsplasser følger kommuneplanens krav, dvs. 1 plass per 50 m 2 kontorplass og 1 plass per 100 m 2 industri/lager. Miljøkonsekvenser/Biologisk mangfold Det er ikke registrert naturtyper innenfor planområdet i Naturbase. De nærmeste registreringene er Solbergvannet og Biebekken. I Åsbieskogen er det registrert beiteområde for elg og rådyr. Det er ikke registrert trua arter i Artsdatabanken. For vurdering etter naturmangfoldsloven henvises det til planbeskrivelsen. Landbruk og kulturlandskap Området er avsatt som LNF-formål i kommuneplanen, og deler av området er tidligere landbruksjord. I følge tiltakshaver er området ikke brukt til slikt formål på mange år. I 2005 ble området verdisatt som lokalt viktig landbruksjord (laveste kategori). Området er tidligere fradelt fra gården som ligger like øst for planområdet. Området rundt Solbergvannet er et kulturlandskap, som ennå ligger noe skjermet fra de store inngrepene i nærområdet. Det er uheldig at det stadig bygges nærmere vannet, både ut fra hensynet til landbruk, kulturlandskap og friluftslivsinteresser (se også vurderingen under). Friluftsliv Området er avgrenset av E18 i nord, og en mindre vei i sør, samt eksisterende næringsarealer i vest. Området er ikke benyttet til friluftsformål i dag, og med tanke på støyen fra E18 er det trolig lite potensial til slikt formål i fremtiden. Vestlandske Hovedvei ligger lenger sør, og en stor kolle ligger mellom turveien og planområdet, slik at turgåere her ikke blir berørt av utbyggingen. Estetikk og landskapsvirkninger Planområdet ligger i et landskap med fra før store inngrep. Området grenser mot E18 i nord, som ligger med store næringsarealer på hver side av veien. I sør er det planer om ny firefelts tilførselsvei fra 2013/8240/-17 Side3av 4

4 Myrene. Planforslaget legger opp til en høy utnyttelse, og med maksimal gesims- og mønehøyde på hhv. 16 og 20 meter. Dette er høyere enn tilgrensende plan for del av Solberg Vestre, men i samsvar med blant annet reguleringsplan for brann- og politistasjonen på andre siden av Åsbieveien, vedtatt i Dersom området bygges ut til maksimal tillatt størrelse, vil bygningene ligge godt synlig i landskapet. Det er ikke satt krav til utforming av bygninger, da tiltakshaver ønsker en åpen plan med tanke på fremtidig utviklingsmuligheter for området. Som avbøtende tiltak skal det etableres vegetasjonsskjerm i øst mot boligbebyggelse ved Solbergvannet. Sett fra sørøst vil en større kolle skjerme for innsyn fra Vestlandske Hovedvei. Konklusjon Etter Rådmannens vurdering forholder forslag til detaljregulering av del av Solberg Vestre II seg til kommunens intensjoner. Planforslaget anbefales endret med tanke på innspill fra Statens Vegvesen om anlegging av permanente parkeringsplasser og kjøreveier utenfor byggegrensen mot E18. Med forbehold om disse endringene, anbefaler Rådmannen Bystyret å vedta planforslaget. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Planforslaget innebærer ingen driftskostnader for kommunen. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 26. mai /8240/-17 Side4av 4

5 Saksprotokoll - Kommuneplanutvalget Behandling: Leder Tormod Vågsnes (KrF) fremmet følgende tilleggsforslag: Forslag til ny rekkefølgebestemmelse: I byggeområdet K/I/L kan arealene på utsiden av byggegrensen midlertidig benyttes til interne kjøreveger og parkeringsplasser, frem til ny trase for avkjøringsrampe fra Åsbieveien til E-18 er avklart. Dersom ny avkjøringsrampe til E-18 har behov for arealer som i dag er regulert til byggeområde i reguleringsplanen, må parkeringsplasser og interne kjøreveger fjernes, og erstattes av grunneier av byggeområde K/I/L. Parkeringsdekning til byggeområde K/I/L skal til enhver tid være oppfylt. Votering: Ved votering ble rådmannens forslag enstemmig vedtatt, deretter ble tilleggsforslaget fra Vågsnes enstemmig vedtatt. Innstilling: Kommuneplanutvalget anbefaler enstemmig at Arendal bystyre fatter slikt vedtak: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, forslag til detaljplan for del av Solberg Vestre II med plankart og bestemmelser datert , med følgende endringer i bestemmelsene: Tillegg til punkt 2.03: Krav til parkeringsdekning skal oppfylles innenfor byggegrensene. Fjerne punkt Ny rekkefølgebestemmelse: I byggeområdet K/I/L kan arealene på utsiden av byggegrensen midlertidig benyttes til interne kjøreveger og parkeringsplasser, frem til ny trase for avkjøringsrampe fra Åsbieveien til E-18 er avklart. Dersom ny avkjøringsrampe til E-18 har behov for arealer som i dag er regulert til byggeområde i reguleringsplanen, må parkeringsplasser og interne kjøreveger fjernes, og erstattes av grunneier av byggeområde K/I/L. Parkeringsdekning til byggeområde K/I/L skal til enhver tid være oppfylt.

6 Saksprotokoll - Bystyret Vedtak: Kommuneplanutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Følgende er dermed vedtatt: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, forslag til detaljplan for del av Solberg Vestre II med plankart og bestemmelser datert , med følgende endringer i bestemmelsene: Tillegg til punkt 2.03: Krav til parkeringsdekning skal oppfylles innenfor byggegrensene. Fjerne punkt Ny rekkefølgebestemmelse: I byggeområdet K/I/L kan arealene på utsiden av byggegrensen midlertidig benyttes til interne kjøreveger og parkeringsplasser, frem til ny trase for avkjøringsrampe fra Åsbieveien til E-18 er avklart. Dersom ny avkjøringsrampe til E-18 har behov for arealer som i dag er regulert til byggeområde i reguleringsplanen, må parkeringsplasser og interne kjøreveger fjernes, og erstattes av grunneier av byggeområde K/I/L. Parkeringsdekning til byggeområde K/I/L skal til enhver tid være oppfylt.