Langbryggen 19, Grandgården, forslag til detaljreguleringsplan, 1. gangs beh.

Transkript

1 ARENDAL KOMMUNE Vår saksbehandler Nora Moberg Lillegaard, tlf Saksgang: Saksfremlegg Referanse: 2013/420 / 16 Ordningsverdi: Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Langbryggen 19, Grandgården, forslag til detaljreguleringsplan, 1. gangs beh. Rådmannens forslag til vedtak: Arendal kommuneplanutvalg vedtar ihht plan- og bygningsloven 12-10/ at forslag til detaljreguleringsplan for Langbryggen 19, Grandgården med plankart datert og bestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn med følgende endringer i plankart og reguleringsbestemmelser: Deler av taket må settes av til felles uteoppholdsarealer, med utsiktsmuligheter både sørover og vestover, og både adkomst og sikt fra Batteriveien. Maks gesimshøyde for leiligheter på tak må reduseres fra 23,5 til 20,5 m.o.h. Det kan ikke bebygges mer med kote 20,5 enn 50 % av takflaten på kote 17. Vedlegg: 1 Forslag til plankart 2 Forslag til bestemmelser 3 Planbeskrivelse 4 Risiko- og sårbarhetsanalyse, ROS 4 Merknader 5 Vurdering av kulturminneverdier 7 Tilstandsrapport 8 Presentasjon av nybygg 9 Byggehøyder og siktlinjer Innledning: Grandgården bærer preg av mange år med manglende vedlikehold og oppgraderinger og ønskes revet til fordel for oppføring av et nytt og moderne bygg. Bygningen har historie tilbake til 1870-årene, og har en fremtredende plass i bybildet, både fysisk og som historieforteller. Grand Hotel, Grandtaket og Grandhjørnet er en viktig del av Arendal bys historie. Rådmannen har derfor, i samarbeid med Aust-Agder fylkeskommune, fått foretatt en kulturhistorisk rapport, for å avklare kulturminneverdiene i bygningen. 2013/420/-16 Side1av 6

2 I følge rapporten har bygningen høy kulturhistorisk verdi, men både form- og materialverdien er vurdert til å være lav i forhold til byggeår , men middels i forhold til dagens uttrykk fra 1930/1940 tallet. Miljøverdien er imidlertid vurdert til å være høy. Slik Rådmannen ser det er miljøverdien mulig å gjenskape i et nybygg, under forutsetning av at utformingen har klare referanser til dagens form og uttrykk. Både materialverdien og den arkitektoniske verdien vil imidlertid gå tapt. Forslaget som ligger til behandling sikrer en gjenoppføring med en artikulering som gjentar hovedtrekkene som ligger i dagens uttrykk, bortsett fra det som er tillagt over gesimsen. Aust-Agder fylkeskommune, kulturvernseksjonen har varslet at de vil vurdere innsigelse dersom planforslaget legger til rette for rivning av bygningen. Rådmannen kan derfor ikke utelukke at det blir fremmet innsigelser, og at Riksantikvaren blir koplet inn i saken. Bygningen er i dårlig forfatning, med mange ulike tilbygg og påbygg og vekslende overflate- og materialkvalitet. Vinduer og dører er skiftet mange ganger, sist på 1970-tallet, og er i aluminium. Den gamle rominndelingen og etasjehøydene gjør det vanskelig å bygge om til en moderne og funksjonell bruk. Gjeldende krav til universell utforming og inneklima er heller ikke mulig å tilfredsstille. Planforslaget legger til rette for en høy utnyttelse av takarealene, og øker den totale høyden med 6,5 meter. Flere av partene har bemerket at det ikke bør bygges over dagens høyde. Rådmannen finner også dette uheldig, og foreslår derfor en endring på dette punktet. Rådmannen foreslår at det kun tillates påbygget en 5 etg. tilbaketrukket og maks. på 50% av takflaten på kote 17. Under forutsetning av at planforslaget endres som foreslått i innstillingen, vil Rådmannen anbefale at Kommuneplanutvalget vedtar at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Bakgrunn for saken: Planforslaget er fremmet av Stærk & co AS, på vegne av Einar Johnsen Eiendom A/S. Formålet med planforslaget er å legge til rette for at dagens bygg kan erstattes med et nybygg med inntil 6 etasjer med kombinert formål forretning, kontor, tjenesteyting og boliger. Forretning tillates i 1.etasje, mens kontor og tjenesteyting tillates i etasje. Boligformål tillates i etasje. Oppstart av planarbeid ble varslet naboer og berørte myndigheter i brev datert Innen fristen for merknader, som var , er det mottatt følgende, kort referert; Innkomne merknader m. evt. rådmannens kommentarer: Statens vegvesen, brev datert : Statens vegvesen forutsetter at regulant har fokus på trygg skolevei, og minner om at 80% av alle barn skal kunne gå eller sykle til skolen. Rådmannens kommentar: Tas til orientering Idé Forum Arendal, IFA, brev datert : IFA er positivt innstilt til en ombygging av Grandgården, tatt i betraktning bygningens forfatning. De mener videre at eventuelt ny fasade bør harmonere med eksisterende bebyggelse, og totalhøyden må ikke overskride dagens. Dette både med hensyn til byggets viktige del av Arendals ansikt utad, og av hensyn til bakenforliggende bebyggelse. Rådmannens kommentar: Merknaden er i tråd med det rådmannen finner som viktige forutsetninger for en ny bygning, men dagens høyde er foreslått økt. Aust-Agder fylkeskommune, brev datert : På grunnlag av den kunnskapen kulturminnevernseksjonen har om tomta og bestående bygning, er det seksjonens primære syn at Grandgården har verneverdi i så stor grad at rivning ikke er tilrådelig. 2013/420/-16 Side2av 6

3 Det er tatt hensyn til at bygningen er sterkt ombygd og har tekniske skader. Det er ikke dokumentert at endringer og skader er så omfattende at dette gir grunnlag for rivning. Dersom endelig planforslag tillater rivning vil innsigelse bli vurdert. Om innsigelse vil bli fremmet administrativt vil være avhengig av om planen sikrer at nytt bygg utformes og plasseres på en måte som ivaretar de verdiene som er beskrevet i merknaden. Innsigelse vil også bli vurdert dersom planen åpner for oppføring av parkeringskjeller og nytt leilighetsbygg inn mot Batteriveien. Rådmannens kommentar: Forslaget som er fremmet legger til rette for riving, men den nye bygningen som foreslås har klare historiske referanser, slik rådmannen ser det. Det kan ikke utelukkes at det vil bli fremmet innsigelser mot at planen legger opp til rivning. Det legges i tillegg til rette for utbygging mot Batteriveien, og murene som er det eneste synlige gjenværende fra 1870 årene, vil måtte fjernes. Fortidsminneforeningen, avd. Aust-Agder, brev datert 14. mars 2013: De mener Grandgården er et bygg som er bygget om flere ganger, og utvilsomt besitter visse kvaliteter, men de mener likevel bygget som helhet ikke er spesielt verneverdig. Fasaden mot sjøen/ gaten danner en fin avslutning på Langbrygga, og er et viktig særtrekk ved byen og Pollen. Et nybygg må, etter deres mening ha samme høyde og samme utrykk sett fra sjø/ gate. Området bak Grandgården har stor verneverdi, og det er viktig at ikke totalhøyden overskrider det som finnes i dag. Tilslutt nevnes at området er ført på Riksantikvarens NB liste. Rådmannens kommentar: Forslaget er stort sett i tråd med merknaden, men høydene er foreslått økt. Jens Frodesen, Batteriveien 7, udatert brev; De spør først hva som er planlagt høyde i forhold til eksisterende. Deretter ønsker de at utbygger tar hensyn til bakenforliggende verneverdig bebyggelse mht høyder og utsikt. Batteriet er et av få friområder i byen hvor allmennheten fortsatt kan gå, og det er uheldig for dette området dersom man ytterligere tetter igjen denne delen av Arendal. Et nytt bygg må være i harmoni med eksisterende med hensyn til høyde og estetikk. Rådmannens kommentar: Det er foreslått en høydeøkning i forhold til dagens tak, men det legges til rette for siktlinjer fra bakenforliggende bebyggelse, og en klar gesimshøyde som i dag. Agder energi Nett AS, e-post datert 18. mars 2013: Agder energi Nett AS har en nettstasjon plassert på eiendommen. Nettstasjonens plassering må hensyntas i den videre planleggingen. Rådmannens kommentar: Forslagsstiller svarer på dette at nettstasjonen må rives, men at ny stasjon må hensyntas i byggprosjekteringen, og at det er viktig med kontakt med Agder Energi nett AS. Fylkesmannen i Aust-Agder, brev datert : Regjeringen har i flere stortingsmeldinger de senere år, bl.a. i Nasjonal transportplan og meldinger om rikets miljøtilstand og regjeringens miljøpolitikk, satt som mål å bedre miljøet i byene gjennom å gjøre det mer attraktivt å bruke miljøvennlige transportformer og gjennomføre tiltak som begrenser personbilbruken. God tilgang til parkering stimulerer til bruk av personbil. Med tanke på områdets meget sentrale plassering med kort vei til alle funksjoner og kollektivtransport, mener Fylkesmannen det er naturlig at det fastsettes meget restriktive maksimalnormer for parkering for det aktuelle prosjektet. Når det gjelder lekeareal/uteoppholdsareal vises det til deres innspill til oppstart av Byplan Arendal 2023, der kommunen oppfordres til å skape gode uteoppholdsarealer i byen. Det bør også tilstrebes å legge til rette for uteoppholdsarealer som kan virke som attraktive møteplasser og tilføre byen kvaliteter innenfor det aktuelle planområdet. Risiko- og sårbarhetsanalyse skal utføres i henhold til PBL Rådmannens kommentar: Utbygger mener det må legges til rette for noe parkering. I følge nye bestemmelser til kommuneplanen er det nå innført maksimumsgrenser for parkering i by, og det skal integreres i bygning/ bygges i kjeller. Foreslåtte bestemmelser er i tråd med dette. Det pågår et arbeid med planlegging av oppgradering av Langbrygga. Risiko- og sårbarhetsanalyse ligger ved saken. 2013/420/-16 Side3av 6

4 Rådmannens vurdering: Forholdet til kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel) Langbryggen 19 er avsatt til sentrumsformål i kommuneplanens arealdel. Det er i tillegg omfattet av hensynssone H_570, kulturmiljø, område nr. 48. Sentrum, i kommunedelplan for sikring og videreutvikling av bevaringsverdig bebyggelse og områdene rundt. Et av målene i kommuneplanens samfunnsdel er å redusere transportbehovet ved å bygge tett og sentralt. Utvikling av lavutslippssamfunnet skal være et mål for arealplanleggingen. Grandgården ligger i sentrum, med gangavstand til byrom, kulturtilbud, handel og arbeidsplasser. Byplan 2023: I dette arbeidet er det nylig sluttført 5 ulike analyserapporter, hvorav en er kulturhistorisk stedsanalyse. Grandgården er i følge denne analysen en av de bygningene som har stor betydning i folks bevissthet, som identitetsbærer for byen. Den er også viktig for innseilingen, som en del av bybildet. NB-registret, Riksantikvaren: Grandgården inngår i området Pollen, som et byområde med nasjonal interesse. Plandokumentene- kommentar Det er ikke avsatt konkret formål for uteoppholdsarealer og lekeplass i plankartet. Det er sikret i bestemmelsene at det skal anlegges lekeplass, og at det skal åpnes opp for å få lys inn i bakgården. Grunnen er at en ønsker fleksibilitet i prosjekteringsfasen. Byggehøyder, siktlinjer og byggegrenser er imidlertid avsatt nøyaktig. Det er bestemmelser om hvilke formål som kan være i de enkelte etasjene, og det er sikret i bestemmelsene at utformingen har klare referanser til eksisterende bygg. Rikspolitiske retningslinjer, forhold til barn og unges oppvekstvilkår Barnas representant har uttalt i internt planforum at det må settes av arealer til lekeplass i bakgården. Forslaget viser uteoppholdsarealer på parkeringsdekket over 1. etasje i hele bakgården. Det er sikret i bestemmelsene at det skal etableres en lekeplass innenfor dette området. Det er også tenkt uteoppholdsarealer på 4. etasjes plan mot Batteriveien. Det er også en liten lekeplass på Langbrygga. Det pågår et arbeid med oppgradering av uteoppholdsarealer langs Langbrygga. For dette må kommunen gjøre avtaler med grunneierne om infrastrukturbidrag. Det er ikke muligheter for fri lek i nærområdet, men byens parker, idrettsanlegg, skatepark osv kan benyttes fritt. Det er trygg skolevei, gjennom eksisterende gang- og sykkelveinett, samt fortau til Stinta skole. Det vises ellers til planene om offentlig park i Barbubukt. Friluftsliv og folkehelse Mange av byens historiske steder og utkikkspunkter ligger i kort avstand fra planområdet. Strandpromenaden mellom Pollen og Barbubukt, som er under bygging, og de mange smale og kronglete gater/veier og beinveier er godt egnet til hyggelige spaserturer. Det er også kort vei til bussterminalen, med busser til de mange turområdene ellers i kommunen. Estetikk Det er tatt utgangspunkt i eksisterende bygg ved utformingen av det nye. Fargesetting, markering av gesims, plassering og markering av inngangsparti, den markerte sokkelen og til dels fasadekomposisjonen er som i dagens bygg. Rådmannen finner at bygningen som prosjekteres bør forsterke og betone dette i større grad enn det som er vist i vedlagte skisser. Teknisk- og sosial infrastruktur Avd. for infrastruktur har uttalt i internt planforum at det må avsettes arealer til renovasjon. Dersom det skal bygges mer enn 25 boenheter, bør det være nedgravde renovasjonsdunker. I sentrumsområder er det ikke ønskelig med avfallsløsninger som fører til at renovasjonsbil ved tømming er til hinder for trafikken i området. Det er heller ikke ønskelig med avfallsløsninger plassert langs bryggekanten ved Langbryggen. I dette tilfellet er renovasjonsløsningen planlagt integrert i bygningen, og plassering går derfor ikke fram. Det lar seg ikke gjøre med nedfelte avfallsdunker. Infrastruktur har ingen kommentarer når det gjelder vei, vann, eller avløp. 2013/420/-16 Side4av 6

5 Uteoppholdsarealer Det har vært uteoppholdsarealer på taket av bygningen siden tallet. Fra boligene bak, har man alltid kunnet se utover taket ut Galtesund, og ha oversikt over det indre havnebasseng. Planforslaget legger til rette for leiligheter i to etasjer, men det er regulert inn to siktlinjer, en i retning Galtesund, og en i retning vestover. Siktlinjene vil imidlertid bare fungere etter hensikten dersom beskueren er i posisjon parallelt med åpningen. Vedlegg nr. 9 viser at siktlinjene kommer til sin rett fra et svært begrenset område i svingen. Etter rådmannens mening er det lagt til rette for altfor høy utnyttelse av taket. Det må åpnes mer opp, og legges til rette for felles uteoppholdsarealer med utsiktsmuligheter. Det skal også være mulig å se utover fra Batteriveien og boligene bak. Det vises til eksemplet Byporten i Blødekjær, der uteoppholdsarealene ligger på dekket i 3. etasje og på tak. Felles utsiktsplass Skjermet lekeareal Utbyggingavtale Grandgården kan ikke være selvforsynt med uteoppholdsarealer for de nye beboerne. De er avhengig av å kunne ta i bruk arealer på Langbrygga. Det er derfor nødvendig å gjøre avtaler om infrastrukturbidrag, slik at kommunen har midler til å gjennomføre oppgradering av Langbrygga. Bygningens tekniske tilstand Med henvisning til vedlagte tilstandsrapport, vedlegg nr. 7, ønsker utbygger å rive bygningen. Rapporten konkluderer med at bygningsmassen bærer preg av mange år med manglende vedlikehold. Bygget har vært gjennom flere ombygginger siden det var nytt i 1870-årene. Materialkvaliteten er varierende. Store deler av etasjeskillene er av tre og med opplegg inn i teglsteinsvegger, noe som ofte fører til omfattende råteskader og soppangrep. Fasadene består av murte teglsteinsvegger som er pusset og malt. Pussreparasjoner i senere tid er utført med sementblandet mørtel. Samtidig er det benyttet overflatebehandlinger som er for diffusjonstette og dermed bryter ned bindemidlet i pussen. For å utbedre dette må overflatebehandling på hele bygget og puss på store deler av bygget fjernes og erstattes med nye materialer som er tilpasset konstruksjonens opprinnelige utførelse. Yttertaket har omfattende lekkasjer. Det er behov for ny utvendig isolasjon og taktekking. De tekniske installasjoner (VVS-opplegg, EL, heis, vannbåren varme) bærer preg av at de er utdaterte og krever en betydelig oppgradering. Konsulenten konkluderer da med at det er teknisk svært vanskelig å oppgradere dagens bygg, og gjeldende krav til universell utforming og inneklima er ikke mulig å tilfredsstille. Kulturhistorisk verdi Kulturnettverket har uttalt til saken at Grandgården i dag framstår som en betydningsfull del av bybildet. Bygningens fasade bør videreføres i et eventuelt nybygg. Høyde og volum som rager over dagens vil virke svært ødeleggende på bybildet som utgjør Arendal. Vedlagte kulturhistoriske rapport, vedlegg nr. 6, konkluderer med at Grandgårdens kulturhistoriske verdi og miljøverdi er høy. Dette begrunnes med Grandgårdens eksponerte beliggenhet og visuelle dominans i bybildet. Bygningen har lite opprinnelige bygningsdeler. I dagens fasade kan man se den opprinnelige vindusplassering fra 1870-bygningene, og ved hovedinngangen kan man se spor av den opprinnelige 2013/420/-16 Side5av 6

6 risalitten fra 1870-tallet. De to midtre originale granittsøylene i andre etasje i risalitten er bevart. Dagens art-deco fasade rundt hovedinngangen stammer fra en ombygging i 1935, mens inngangsdør og baldakin, samt alle vinduer antas å være fra 1970-årene. Utover granittsøylene over hovedinngangen er det ikke bevart originale fasadeelementer fra bygningene slik de framstod på 1870-tallet. Hovedutrykket i dagens bygning stammer fra årene, men bygningsdeler som vinduer og dører ble skiftet ut på 1970-tallet. Rapporten anbefaler likevel et vern som omfatter bygningsvolum, fasader/fasadestruktur, samt gjenværende 1950-talls interiørelementer i vestibyle og hovedtrapp, og granittmurer i bakkant av Grandgården. Anbefalingene om vern begrunnes primært med bygningens kulturhistoriske verdi og bygningens miljøverdi som del av et kulturmiljø av nasjonal interesse. Grandgården bør av den grunn bevares som fysisk minnesmerke over den lange, viktige og sammensatte historien Grandgården representerer for Arendal, og som et viktig bygningselement i et kulturhistorisk bygningsmiljø av nasjonal verdi. Bare hovedtrekkene er igjen i dagens bygg. Foto fra ca Lav materialverdi, middels arkitektonisk verdi. Flere bygg i byen ble ombygd på tilsvarende måte i åra. Vesterveien 1, Sparebanken Sør, er et velholdt, godt eksempel. Arkitekt Ugland som tegnet ombyggingen av Grandgården har også tegnet denne ombyggingen i Phøniks hotel ble også ombygd i denne perioden. Rivning av hele bygningen er dermed ikke i tråd med anbefalingene i rapporten. Den sier imidlertid at det er uttrykket slik det fremstår i dag som gir den tillagte miljøverdien. Materialverdien er vurdert til å være lav, og det er bare fragmenter tilbake fra de to opprinnelige bygningene. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Planforslaget innebærer ingen driftskostnader for kommunen. Utbyggingsavtale: Det er igangsatt forhandlinger om utbyggingsavtale ihht Plan- og bygningsloven Kommunen mottok ingen merknader etter kunngjøring om oppstart. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 16. juni /420/-16 Side6av 6

7 Saksprotokoll - Kommuneplanutvalget Behandling: Befaring foretatt. Representant Line Haugland (AP) fremmet forslag om å erstatte rådmannens kulepunkt 2 og 3 med følgende punkter: 1. Nytt bygg må forholde seg til dagens høyde, dvs kote Jfr. pkt tillates det ikke åpning i fasaden mot batterikaia. Representant Cathrine H. Hall (V) fremmet følgende forslag til rekkefølgebestemmelsene: Punkt 5.03: Felles lekeplass skal være ferdigstilt og godkjent før leilighetene innenfor planområdet tas i bruk. Representant Roar Gundersen (AP) fremmet følgende endring til rekkefølgebestemmelsene Pkt 3.03: mens mindre trapp- og heisoppbygg ikke tillates bygd høyere enn regulert gesims, dvs kote 20,5. Det ble votert slik: Representant Hauglands forslag pkt 1 ble satt opp mot rådmannens forslag og rådmannens forslag ble vedtatt med 6 (1 KrF, 2 H, 2 Frp, 1 V) mot 2 (2 AP) stemmer. Deretter ble det votert over representant Hauglands forslag pkt 2 og forslaget falt med 6 (1 KrF, 2 H, 2 FrP, 1 V) mot 2 (2 AP) stemmer. Deretter ble forslaget fra representant Gundersen enstemmig vedtatt. Til slutt ble forslaget fra representant Hall vedtatt med 6 (1 KrF, 2 H, 2 AP, 1 V) mot 2 (2 FrP) stemmer. Vedtak: Arendal kommuneplanutvalg vedtar ihht plan- og bygningsloven 12-10/ at forslag til detaljreguleringsplan for Langbryggen 19, Grandgården med plankart datert og bestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn med følgende endringer i plankart og reguleringsbestemmelser: Deler av taket må settes av til felles uteoppholdsarealer, med utsiktsmuligheter både sørover og vestover, og både adkomst og sikt fra Batteriveien. Maks gesimshøyde for leiligheter på tak må reduseres fra 23,5 til 20,5 m.o.h. Det kan ikke bebygges mer med kote 20,5 enn 50 % av takflaten på kote 17. I bestemmelsene: Pkt 3.03: mens mindre trapp- og heisoppbygg ikke tillates bygd høyere enn regulert gesims, dvs kote 20,5.

8 Punkt 5.03: Felles lekeplass skal være ferdigstilt og godkjent før leilighetene innenfor planområdet tas i bruk.