Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato

Transkript

1 ARENDAL KOMMUNE Vår saksbehandler Nora Moberg Lillegaard, tlf Saksgang: Saksfremlegg Referanse: 2014/1819 / 20 Ordningsverdi: Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Kastellveien 30, Feierheia 8, forslag til detaljregulering Rådmannens forslag til vedtak: 1. gangs behandling: Arendal kommuneplanutvalg vedtar at forslag til detaljregulering for Kastellveien 30, Feierheia 8, med plankart og bestemmelser datert , revidert , legges ut til offentlig ettersyn ihht planog bygningsloven 12-10/ Vedlegg: 1 Forslag til plankart 2 Forslag til bestemmelser 3 Planbeskrivelse 4 Merknader 5 Risiko- og sårbarhetsskjema, ROS 6 Tilstandsrapport, Kastellveien 30 7 Skisser datert , kontrollert og revidert Utsikt fra Feierheia 6 (Faksum) Innledning: Saken var oppe til behandling , men ble utsatt for å innhente supplerende dokumentasjon. Befaring ble gjennomført. Endringene vil gjøre det lettere for naboene å vurdere konsekvensene ved planforslaget. Følgende endringer er gjort i dokumentene; Byggegrenser er strammet inn tilsvarende illustrasjonene. Regulert møneretning er påført begge nivåer. Betegnelse for hensynssone for frisikt er endret fra H110 til H140 Setning om «verandaer utenfor byggegrenser» er strøket i bestemmelsene Område for renovasjon er strammet inn og det er tatt inn i bestemmelsene at det skal være 3 vegger og tak over renovasjonsbeholdere. Skissene er kontrollert og rettet. 2014/1819/-20 Side1av 4

2 Problemstilling: Den mest åpenbare utfordringen for dette planarbeidet er om den planlagte utbyggingen kan forenes med de hensyn som skal ivaretas i hensynssoner for bevaringsverdige områder. Slik rådmannen ser det er det den høye utnyttelsen, dvs antall boenheter som utløser konsekvenser som eventuelt kan påvirke det bevaringsverdige området på en uheldig måte. En av konsekvensene er trafikk og parkeringsarealer. I dette tilfellet er det foreslått overdekning når det gjelder parkeringsplasser, noe som ikke er i tråd med maksimalbegrensningen i kommuneplanens bestemmelser, som er en plass pr. boenhet. I et tidligere forslag gikk dette på bekostning av leke- og uteoppholdsarealene, men dette er nå justert, slik at planforslaget likevel dekker kravene til leke- og uteoppholdsarealer i kommuneplanen. Selv om det er gjort forarbeider ang. rivning eller bevaring av Kastellveien 30, kan ikke rådmannen utelukke at Aust-Agder fylkeskommune, som fylkets øverste myndighet på kulturminner vil motsette seg foreslåtte løsning. Det er rådmannens inntrykk at det er gjort seriøse vurderinger av om bygningen kan bevares. Valgte løsning med en tilnærmet kopi vil ivareta hensynet til kulturmiljøet. Utformingen av det nye bygget ser også ut til å være godt tilpasset øvrig bebyggelse i området. Rådmannen kan anbefale Kommuneplanutvalget å vedta å legge forslaget ut til offentlig ettersyn. Bakgrunn for saken: Planforslaget er fremmet av Tyholmen Arkitektkontor AS på vegne av Christian Grønning, Elin Hjeltnes Grønning og Tove Hjeltnes. Planområdet omfatter Kastellveien 30, som er et eksisterende bolighus fra slutten av 1800-tallet, og Feierheia 8, som er ubebygd. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for å oppføre en ny bygning med 5 leiligheter, samt å rive og å gjenoppføre eksisterende bolig i Kastellveien 30. Området er på ca m 2. Det ble varslet oppstart av planarbeid i brev datert , med frist for merknader satt til 20. mars Innkomne merknader m. evt. rådmannens kommentarer: Grethe Faksum, Feierheia 6, e-post datert : Som det ser ut på planen vil reguleringen influere så mye på hennes eiendom at hun må protestere. Hennes parsell 501/71, som er tatt med i planen er meget viktig for hennes eiendom. Den ble kjøpt for ca. 20 år siden for å sikre seg en parkeringsplass. Det står heller ingenting om tenkt høyder på eventuelt ny bebyggelse, men dette må de eventuelt komme tilbake til. Rådmannens kommentar: Konsulenten bekrefter at de ikke har tenkt å gjøre noe med denne parsellen, men at den er tatt med for evt. å finne felles løsninger for bedre avkjørsel. Det ble avholdt møte med Faksum, og hun ønsket ikke at hennes parkeringsplass ble flyttet. Planforslaget er derfor utarbeidet uten at hennes eiendom er berørt. (se også siste merknad) Ingvild Reinertsen, Feierheia 7, udatert brev: Ved henvendelse til Tyholmen Arkitektkontor, har hun fått forståelse for at det vil bli tatt hensyn til omkringliggende miljø ved utforming av nye boliger. Hun er imot at det bygges så mye som opp til 6 leiligheter, med parkering for 10 biler, siden tomten er svært liten, og det er bevaringsverdig miljø. Nabolaget er allerede svært presset når det gjelder biltetthet. I hennes øyne er bygging av så mange leiligheter både unødvendig og urealistisk. Rådmannens kommentar: Rådmannen støtter opp under dette i sin vurdering av saken. Fylkesmannen i Aust-Agder, brev datert : 2014/1819/-20 Side2av 4

3 Fylkesmannen kjenner ikke til miljøverdier av regional eller nasjonal verdi innenfor området, men vil likevel peke på en rekke momenter som bør vurderes og gjøres rede for i det videre planarbeidet, bl.a. barn og unges oppvekstvilkår og estetisk utforming. De ber videre om at planleggingsprinsippene nedfelt i ny kommuneplan legges tilgrunn for planarbeidet. Rådmannens kommentar: Tas til orientering. Nye planforslag vurderes alltid opp i mot kommuneplanen. Aust-Agder fylkeskommune, e-post datert : Plan- og naturseksjonen i Aust-Agder fylkeskommune har vurdert oppstartmeldingen. Planområdet har en veldig sentral beliggenhet ved Arendal sentrum, og økt utnytting er i utgangspunktet positivt. Samtidig har området en del kvaliteter knyttet til eksisterende bygningsmiljø og struktur som bør tas hensyn til. Plan- og naturseksjonen forutsetter at alminnelige planhensyn blir ivaretatt, og har ellers ikke merknader til planarbeidet. Innenfor planområdet er det to eksisterende bygg. Sefrak-registeret oppgir antatt byggeår for begge husene til å være i tidsrommet Både de og hovedtyngden av bebyggelsen i området er bolighus oppført i sveitserstil. Riving av disse eller oppføring av et leilighetsbygg med 6 leiligheter vil etter deres mening, kunne være i strid med å ivareta de verdiene som hensynssone bevaringsverdig kulturmiljø skal ivareta. Dersom det skal oppføres nytt bygg innenfor planområdet må byggets arkitektur og målestokk ha referanse/forholde seg til omkringliggende bebyggelse. I en e-post skriver de at det er grunn til å tro at husene er nyere enn det som er oppført i sefrakregisteret. Det forutsettes at både alder og bygningenes tekniske stand gjøres rede for i planbeskrivelsen. Det er først når endelig plan viser hva som vil være tillatt å oppføre at de kan ta stilling til om planforslaget ivaretar de verdiene som hensynssone bevaring skal ivareta. Rådmannens kommentar: Det er vurdert at den harde utnyttelsen av tomta, ikke er i tråd med de hensyn som skal ivaretas i hensynssonen. Utformingen av selv bygget synes likevel å være tilpasset karakteren i området, og ha referanser til omkringliggende bebyggelse. Statens vegvesen, brev datert : Statens vegvesen kan ikke se at dette tiltaket berører deres ansvarsområde, da det ligger i et etablert boligområde som betjenes via kommunalt vegnett. De gjør likevel kommunen oppmerksom på at det er viktig å ha fokus på alle trafikantgrupper, og at siktforholdene er et av de tiltakene som det pekes spesielt på når det gjelder ulykkesanalyser. Rådmannens kommentar: Merknaden tas til orientering. Grethe Faksum, e-post datert 10. januar 2015: Hun har sendt inn en merknad, siden hun ikke hadde anledning til å delta på befaringen, Hun ber om at hennes innsigelser blir gjort kjent. Hun er bekymret for plasseringen av renovasjonsdunkene kloss inn til hennes hage, sol- og utsiksforholdene fra hennes hage og veranda, samt økningen av biltrafikk. Hun mener også at deler av det regulerte området ligger på hennes tomt. Rådmannens kommentar: Disse forholdene ble sett nærmere på under befaringen Saken ble utsatt, og rådmannen har innhentet supplerende opplysninger og skisser som kan belyse bedre hvordan Faksum vil bli berørt. Rådmannens vurdering: Forholdet til kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel) Området er avsatt til eksisterende boligområde, og er i tillegg innenfor hensynssone bevaring av kulturmiljø. Det vil si at området er omfattet av kommunedelplan for sikring og videreutvikling av bevaringsverdig bebyggelse og områdene rundt, og betegnet som område nr. 45, Nesheia. Når det gjelder bestemmelsene til arealdelen, faller området inn under Sentrum sone B, under pkt. 5 b) Parkeringsnorm. Her stilles en begrensning på 1 biloppstillingsplass pr. boenhet. Det foreslås en overdekning på 2 plasser, for å kunne tilby disse til naboene. Rådmannen finner dette uheldig og mener parkeringsplasser og - anlegg i utgangspunktet ikke er forenlig med de hensyn som 2014/1819/-20 Side3av 4

4 skal tas i hensynssoner for bevaring. Det er altså ikke i tråd med de hensyn som ligger bak å innføre maksimumsgrense i parkeringsnormen. Rikspolitiske retningslinjer, forhold til barn og unges oppvekstvilkår Det er satt av arealer til småbarnslekeplass i nærheten av hovedinngang, på nivå med Feierheia. Det er en barnehage i nærheten, og sikker gangadkomst til Stinta skole. Det er også vist til grøntområder i nærheten. Universell utforming Det planlegges heis i bygningen og alle leiligheter planlegges etter prinsippet om universell utforming. Estetikk Skisser viser at den nye bygningskroppen tenkes trappet nedover i terrenget, og tilpasses øvrig bebyggelse i området med tanke på volum og detaljering. Teknisk infrastruktur Veiene i området er svært smale og lite fremkommelige. Adkomst legges fra Feierheia, der det er foreslått en adkomst til garasje et nivå ned, og en annen adkomst litt lenger opp til 3 p-plasser. Her er også satt av arealer til renovasjon. Til Kastellveien 30 er det gangadkomst fra Kastellveien. Her er det i dag plass til søppeldunker, og tanken er å beholde denne løsningen. Avd. for renovasjon bemerker imidlertid at dunkene må stå i nivå med veien, og ikke kan plasseres opp en trapp. Da dette kun dreier seg om en boenhet, er det ikke satt av eget området i plankartet til dette formål. Eiendomsforhold Det er uklare grenser rundt eiendommen. Planforslaget legger opp til noen mindre justeringer, og det er gjort avtaler om noe bytte av arealer. Kartforretning vil bli avholdt sammen med de tilstøtende eiendommene og grenser vil bli stadfestet. Terreng Byggetomta ligger i sterkt skrånende terreng mellom Kastellveien, som ligger på ca. kote 25, og Feierheia som ligger på ca. kote 38. Bygningen tilpasses dette. Miljøkonsekvenser/Biologisk mangfold Det er ikke opplyst særlige arter eller andre hensyn som kan ha innvirkning på planarbeidet i kommunens kartverktøy. Det er heller ikke grunn til å tro at det kan ha vært forurensende virksomhet i området. Kulturminner Kastellveien 30 er en sveitserbolig, trolig oppført i årene, i reisverk, med kvist, og et tilbygg i bakkant som er oppført i mur. De fleste bygningsdetaljene ser ut for å være opprinnelige og i god stand. Grunnmuren har sprukket opp på grunn av setninger, noe som har påført bygningen skader. Omfattende inngrep i grunnen og store reparasjoner av murer er nødvendig. På grunnlag av en tilstandsvurdering som konkluderer med at bærende konstruksjonsdeler har alvorlig svikt, spesielt grunnmur og bærende bjelker i gulvet i 1. etasje, og at det er fare for brudd ved økt last, er det søkt rivningstillatelse. Saken er ikke avgjort. Planforslaget går derfor ut på å rive bygningen, men gjenoppføre den tilnærmet lik. Det er foretatt befaring med representant fra Fylkeskommunens kulturminnevernseksjon. Det var enighet om at bygningen var skadet. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Planforslaget innebærer ingen driftskostnader for kommunen. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 19. januar /1819/-20 Side4av 4

5 Saksprotokoll - Kommuneplanutvalget Behandling: Representantene Robert C. Nordli (Ap) Atle Svendal (Ap) fremmet følgende forslag: Arendal kommuneplanutvalg avviser forslag til reguleringsplan for Kastellveien 30 og Feierheia 8. Så massiv utbygging av Feierheia er ikke forsvarlig ut fra trafikksikkerhetshensyn. Å renovere Kastellveien 30 krevere ikke noen reguleringsplan. Ved votering mellom rådmannens forslag og forslaget fra representantene Nordli og Svendal, ble rådmannens forslag vedtatt med 5 (1 KrF, 2 H, 1 V, 1 FrP) mot 4 stemmer (1 SV, 2 AP, 1 FrP). Vedtak: 1. gangs behandling: Arendal kommuneplanutvalg vedtar at forslag til detaljregulering for Kastellveien 30, Feierheia 8, med plankart og bestemmelser datert , revidert , legges ut til offentlig ettersyn ihht plan- og bygningsloven 12-10/