Detaljreguleringsplan for Blandalen 2, mindre endring

Transkript

1 Saksprotokoll Detaljreguleringsplan for Blandalen 2, mindre endring Arkivsak-dok. 17/4682 Saksbehandler Nora Moberg Lillegaard Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget /73 Rådmannens forslag til vedtak Arendal kommuneplanutvalg godkjenner mindre endringer av detaljreguleringsplan for Blandalen 2, som forslag til plankart datert og bestemmelser datert viser, jf. plan- og bygningsloven 12-14, 2. ledd. Kommuneplanutvalget har behandlet saken i møte sak 17/73 Møtebehandling Votering Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt. Kommuneplanutvalgets vedtak Arendal kommuneplanutvalg godkjenner mindre endringer av detaljreguleringsplan for Blandalen 2, som forslag til plankart datert og bestemmelser datert viser, jf. plan- og bygningsloven 12-14, 2. ledd. side 1 av 1

2 ARENDAL KOMMUNE AK 68 - REGULERINGSPLANER OG BEBYGGELSESPLANER Saksframlegg Arkivsak-dok. 17/ Saksbehandler Nora Moberg Lillegaard Utvalg Kommuneplanutvalget Møtedato Detaljreguleringsplan for Blandalen 2, mindre endring Rådmannens forslag til vedtak Arendal kommuneplanutvalg godkjenner mindre endringer av detaljreguleringsplan for Blandalen 2, som forslag til plankart datert og bestemmelser datert viser, jf. plan- og bygningsloven 12-14, 2. ledd. Vedlegg 1. Kart og foto fra området 2. Forslag til plankart 3. Forslag til bestemmelser 4. Planbeskrivelse 5. Merknader 6. Kommentarer til merknader 7. Behandling av innspillet i kommuneplan Illustrasjon Sammendrag Foreliggende endringsforslag går ut på å endre fra 21 leiligheter i blokk til 11 boenheter i småhus med 2-3 enheter i hver. Agderbygg AS har opplyst at de ikke har solgt en eneste leilighet i den planlagte blokka. De ønsker i stedet å legge til rette for rimeligere flermannsboliger som passer bedre for førstegangsetablerere og barnefamilier. Dette er imidlertid ikke i tråd med gjeldende reguleringsplan, som derfor er foreslått endret. De offentlige myndighetene har bemerket at området bør utnyttes så tett som mulig, og mener det er uheldig at antall boenheter er redusert. Rådmannen viser til at forslaget som lå til grunn når området ble omdefinert til boligformål i kommuneplanen, bestod av tre 4-mannsboliger. Endringsforslaget er derfor mer i tråd med dette innspillet enn det gjeldende reguleringsplan legger til rette for. Rådmannen vil derfor anbefale at Kommuneplanutvalget godkjenner foreslåtte endring av reguleringsplan for Blandalen 2, som mindre endring av reguleringsplan. Dokumentnr.: 17/ side 1 av 4

3 Bakgrunn (Fakta) Endringen er fremmet av ViaNova Kristiansand AS på vegne av Agderbygg AS. Formålet med endringen er å legge til rette for en mer salgbar utbygging med tett småhusbebyggelse i stedet for blokk, som det er regulert til i gjeldende reguleringsplan. Utbyggers begrunnelse Agder Bygg AS har forsøkt å selge leilighetene i 1 år uten en eneste henvendelse. I nærområdet er det få eller ingen 2-mannsboliger og 3-mannsboliger. Mindre endring av reguleringsplan som foreslått vil gi mulighet for at småbarnsfamilier kan etablere seg i husbankfinansierte boliger på ca 140 m 2 til en gunstig pris. Konsentrert småhusbebyggelse med 2-mannsboliger og 3-mannsboliger gir en mykere overgang mellom boligtomter, atkomstveg, grøntområde og naboer. Omdisponering av en tidligere åpen parkeringsplass til boligformål inkluderer opparbeidelse av hage og beplanting, og er en positiv tilførelse som beriker et godt boligområde. De skriver også at dette blir et fint tun som blir solfylt og barnevennlig, med nærhet til natur, skoler og barnehager. Mindre endring av reguleringsplan kombinerer forholdsvis tett utnyttelsesgrad, god stedstilpasning, god tilpasning av boliger med grønne utomhusareal, og et boligprosjekt som er salgbart i markedet, etter utbyggers syn. Endringen går ut på: Tidligere regulerte boligblokk erstattes med 2 stk. 3-mannsboliger og 1 stk. 2-mannsbolig. Parkeringsområdet i gjeldende reguleringsplan foreslås omregulert til boligformål og benyttes til 1 stk. 3-mannsbolig. Til sammen er det planlagt 11 boenheter. Eksisterende bolig i nord kan rives og erstattes med en enebolig eller 2-mannsbolig. Parkering blir på den enkelte boligtomt. Intern kjørevei i planområdet justeres. Hovedatkomst er som i gjeldene detaljreguleringsplan. Følgende endringer er foretatt: 1. Konsentrert småhusbebyggelse i eksisterende reguleringsplan med 21 boenheter, erstattes med 2 stk. 3-mannsboliger og 1 stk. 2-mannsbolig, totalt 11 boenheter fordelt på 3 formålsflater, BKS Atkomstveg, f_skv forlenges noe mot sør og avsluttes med vendehammer, tilpasset liten lastebil. 3. Parkeringsareal i eksisterende reguleringsplan erstattes med konsentrert småhusbebyggelse, BKS Lekeplassene er samlet og flyttet til sør i planområdet, med direkte kontakt med tilstøtende grønnstruktur (rekreasjonsområder). Smal sti, f_gtd med muligheter for å komme til naturområdet som tidligere, er lagt på nordsiden av lekeplassen. 5. Maks kote for tak på bolig, i eksisterende boligområde, økes med 0,8 meter (kote +69,3 m). Maks kote for tak på bolig i sørvest er kun kote +69,3 m. 6. Bestemmelsene justeres i tråd med plankartet. 7. Det er gjort noen presiseringer ang. hvilke områder/ boliger fellesområdene skal være felles for. Endringene ble varslet naboer og berørte myndigheter i brev datert , med frist for uttalelser satt til Merknader Aust- Agder fylkeskommune, e-post datert 20. april 2017: Plan- og naturseksjonen viser til at oversendelsen både henviser til pbl 12-8 og 12-14, og dette skaper uklarhet i om det skal utarbeides ny detaljreguleringsplan eller om endringene skal håndteres som mindre endring. Området ble tatt inn i kommuneplanens arealdel ved rulleringen i I konsekvensutredningen ble omdisponeringen anbefalt «under tvil», etter vektlegging av god lokalisering i forhold til nærhet til både service, sentrum, skole og rekreasjonsareal. Dokumentnr.: 17/ side 2 av 4

4 De vil primært uttrykke skepsis til å redusere utnyttingsgraden i området, som ligger relativt sentralt og med grei kollektivbetjening i Arendal. Sett i forhold til mål om økt arealeffektivitet bør det etter deres vurdering tilstrebes høyere utnyttingsgrad i områder som dette. Rådmannens kommentar: Det ble varslet som mindre endring jf og/ eller oppstart av detaljreguleringsplan (jf. PBL 12-8), for å unngå ny varslingsrunde, dersom det ble aktuelt å utarbeide en ny detaljregulering. Dette ble gjort i samråd med planavdelingen i kommunen. Hensikten med innspillet til kommuneplanen i 2011 var å legge til rette for oppføring av 3 firemannsboliger, med tilsvarende utforming som Blandalen 1. Det vil si 12 boenheter. Tvilen som det er vist her var knyttet til om området blir kvalitativt godt og framstår positivt i sine omgivelser, og ikke tettheten. Selve utnyttelsesgraden er 60% BYA i gjeldende reguleringsplan og er ikke endret. Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, brev datert : Fylkesmannen bemerker at det er uklart om det skal utarbeides ny detaljregulering eller om endringene skal håndteres som mindre endring. Dette burde vært avklart med Arendal kommune. Aktuelle området ligger sentralt. For å møte nasjonale klimautfordringer og regionale trafikale utfordringer må områder som foreliggende utnyttes i tråd med føringer gitt i SPR for samordnet bolig-, areal- og transport. De vurderer skisserte endringer som uheldige, da det aktuelle området burde utvikles med en god arealeffektivitet med et tilstrekkelig antall boenheter. Hvis planen skal endres, bør, slik de vurderer det, utnyttelsen av arealene ytterligere forbedres ved at parkering samles innomhus under bakkeplan. Rådmannens kommentar: se også kommentar over. Parkering under bakkeplan er svært fordyrende, og er ikke aktuelt her. Kommuneplanens bestemmelse pkt 5 b), som det vises til, gjelder i sentrumssonene og der det er over 25 boenheter. Forslagsstiller skriver i sitt svar på merknadene at endringsforslaget gir en mykere inndeling av planområdet, boligområde med bebyggelse, utomhusareal og parkering. De mener valgte struktur gir god arealutnyttelse, med vegformål, boligområde, grønnstruktur og lek. Dette føyer seg godt inn i forhold til nabolaget. Agder energi, brev datert : I planområdet som inngår i detaljreguleringen har de distribusjonsnett. I god tid før utbyggingen må det avklares hvordan planområdet skal forsynes med elektrisk strøm, og i hvilken grad eksisterende nett kan benyttes, evt omlegginger av nettet. En eventuell flytting/omlegging av deres anlegg må bekostes av utbygger. Rådmannens kommentar: Forslagsstiller tar merknaden til etterretning. Statens vegvesen, e-post datert 9. mai 2017: Statens vegvesen kan ikke se at endringene får konsekvens for det vegnettet de forvalter. De vil imidlertid påpeke at det er svært uheldig å redusere antall boenheter. I dette området burde det vært lagt vekt på høy utnyttelse. Rådmannens kommentar: Se rådmannens kommentarer over. Vurderinger Forholdet til kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel) Arealene er avsatt til boligformål i gjeldende kommuneplan. Forslaget ble tatt inn i kommuneplanen etter innspill i Hensikten med innspillet den gangen var å legge til rette for oppføring av 3 firemannsboliger, med tilsvarende utforming som Blandalen 1. I konsekvensutredningen var det ingen store negative utslag på noen av temaene. Når det gjelder arealbruk, klimanøytralitet og forholdet til lavutslippssamfunnet, står det at området ligger nært til sentrum, kollektivbetjening, skole, butikk etc. I forhold til dette temaet ble forslaget vurdert til positivt. (+1) I kapitel 2, utviklingsstrategi er et av delmålene å ha høy takt i boligbyggingen, og å planlegge variert i forhold til pris og størrelser, og skape gode etableringsmuligheter for unge mennesker. Rådmannen mener endringen er i tråd med det forslaget som ble illustrert under behandling i kommuneplanen. I tillegg vil endringen gi bedre etableringsmuligheter for unge mennesker. Det Dokumentnr.: 17/ side 3 av 4

5 prosjektet (blokk) som ble presentert under den opprinnelig planbehandlingen, ble vurdert til å være like godt egnet for stedet, men det skiller seg altså litt fra innspillet. Det har nå vist seg at det ikke var salgbart. Endringen er dermed i tråd med overordna føringer i kommuneplanens samfunnsdel. Varsel og prosess Saken ble varslet som mindre endring og/eller som oppstart av planarbeid. Dette ble gjort i samråd med kommunen, for å spare tid dersom en mindre endring ikke skulle føre frem. De berørte parter har ikke fremsatt bemerkninger som skulle tilsi at endringsforslaget må behandles som full reguleringsprosess. Endringen består i en justering av formålsgrenser internt i planområdet. Formålet med gjeldende reguleringsplan var ifølge bestemmelsene å tillate oppført boligbygninger med inntil 21 boenheter innenfor byggegrenser. Det ble altså satt en maksimumsbegrensning, og det hadde vært mulig å bygge færre boenheter. Endringen kommer derfor ikke på tvers av det som var intensjonen med planen. Det er ikke innført andre formål. Planendringen kan/ bør derfor behandles som mindre endring av reguleringsplan, jf. Plan- og bygningsloven 12-14, 2. ledd. Landskapsvirkninger og stedstilpasning I området er det mest eneboliger, men også noen flermannsboliger, som for det meste er godt tilpasset og plassert i landskapet, med hager og biloppstillingsplasser tilpasset hver enkelt tomt. Planendringen har fastsatt kotehøyder for gulv 1. etasje og for takhøyden som vil gi en opptrapping relatert til terrenget. I eksisterende plan var alt forutsatt lagt på samme nivå. Driftsmessige konsekvenser Endringsforslaget får ingen økonomiske eller driftsmessige konsekvenser for kommunen. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 8. juni Dokumentnr.: 17/ side 4 av 4