Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget /72

Transkript

1 Saksprotokoll Nyli boligområde, forslag til detaljreguleringsplan Arkivsak-dok. 16/29355 Saksbehandler Nora Moberg Lillegaard Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget /72 Rådmannens forslag til vedtak Arendal kommuneplanutvalg vedtar ihht plan- og bygningsloven 12-10/ at forslag til detaljreguleringsplan for Nyli boligområde med plankart og bestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn. Kommuneplanutvalget har behandlet saken i møte sak 17/72 Møtebehandling Saksordfører: Cathrine Høyesen Hall, V Representanten Cathrine Høyesen Hall (V) satte frem følgende tilleggsforslag: Bestemmelser: 2.0 Bebyggelse og Anlegg 2.1 Fellesbestemmelser bebyggelse og anlegg (Nytt pkt.) Parkeringsdekning for sykkel skal minst tilsvare 1,5 plass pr. boenhet i B1, B2 og B3. Minst 0,75 plasser skal være utendørs under tak. Votering Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt. Tilleggsforslaget fra representanten Cathrine Høyesen Hall (V) ble enstemmig vedtatt. Kommuneplanutvalgets vedtak Arendal kommuneplanutvalg vedtar ihht plan- og bygningsloven 12-10/ at forslag til detaljreguleringsplan for Nyli boligområde med plankart og bestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn. Bestemmelser: 2.0 Bebyggelse og Anlegg 2.1 Fellesbestemmelser bebyggelse og anlegg (Nytt pkt.) Parkeringsdekning for sykkel skal minst tilsvare 1,5 plass pr. boenhet i B1, B2 og B3. Minst 0,75 plasser skal være utendørs under tak. side 1 av 2

2 side 2 av 2

3 ARENDAL KOMMUNE AK 68 - REGULERINGSPLANER OG BEBYGGELSESPLANER Saksframlegg Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Nora Moberg Lillegaard Utvalg Kommuneplanutvalget Møtedato Nyli boligområde, forslag til detaljreguleringsplan Rådmannens forslag til vedtak Arendal kommuneplanutvalg vedtar ihht plan- og bygningsloven 12-10/ at forslag til detaljreguleringsplan for Nyli boligområde med plankart og bestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn. Vedlegg 1. Oversiktskart 2. Forslag til plankart 3. Forslag til bestemmelser 4. Planbeskrivelse 5. Risiko- og sårbarhetsanalyse, ROS 6. Merknader 7. 3D- illustrasjoner Prinsippløsning, situasjonsplan og snitt Sammendrag/problemstilling: Det vises til at vedtak om en tidligere reguleringsplan for området ble omgjort til avvisning , etter klagebehandling. Arendal Bystyre vedtok samtidig at Arendal kommune skulle stå for reguleringsarbeidet. I vedtak om oppstart av reguleringsplan i møte i Kommuneplanutvalget , ble det gitt føringer om at den nye reguleringsplanen skulle bestå av lavblokker med inntil 40 boenheter, bruksareal (boareal) maks 2700 m 2. Arealer til parkering skulle komme i tillegg. Den østlige halvdelen av den karakteristiske landskapstunga og grøntarealene i sør skulle i størst mulig grad bevares og det måtte settes av tilstrekkelig tilrettelagte lekeområder. En forutsetning for planen skulle også være å få adkomstveien inn fra nord. Foreliggende planforslag følger disse føringene med unntak av forutsetningen om adkomstvei fra nord. Etter utprøving av vei fra nord frarådet rådmannen en slik løsning med henvisning til konsekvenser knyttet til trafikksikkerhet og ulemper for naboene. Etter presentasjon i Bystyret ble det gitt tilbakemelding om at det var ønskelig at rådmannen jobbet videre med en vei fra sør. Byggeområdene er godt tilpasset terrenget, og godt balansert i forhold til adkomst og belastning på nærområdet og naboer. Den omstridte kollen er foreslått satt av til offentlig friområde, og det foreslås en offentlig gang- og sykkelvei tvers igjennom området. Dokumentnr.: 16/ side 1 av 4

4 Rådmannen anbefaler at Kommuneplanutvalget vedtar å legge forslag til detaljreguleringsplan for Nyli boligområde ut til offentlig ettersyn. Bakgrunn for saken: Arendal kommune har utarbeidet planforslaget i samarbeid med Arendal eiendomsutvikling AS. Asplan Viak AS har utarbeidet forslag til plankart og reguleringsbestemmelser i samarbeid med Arendal Kommune. Formålet med planforslaget er å legge til rette for inntil 40 boenheter fordelt på tre boligblokker, sammenhengende gang- og sykkelveg gjennom hele planområdet og kjøreadkomst fra øst. Lek og uteområder legges på vestsiden av byggene. Det foreslås parkeringskjeller under byggene. Planområdet er totalt 20 daa, men selve byggeområdet er ikke mer enn 1,9 daa. I tillegg kommer byggeområde for en enebolig nede ved veien, på ca. 0,9 daa. Det ble varslet oppstart av planarbeid i brev datert med frist for merknader satt til Som følge av innspill og tidligere konflikter er planområdet ganske kraftig innsnevret i forhold til kartet som fulgte med oppstartsmeldingen. Verken Statsbyggs eiendom, kommunalt friområde opp mot blokkene i Dyrefaret eller arealet mellom eksisterende gangvei og Løvåsen i sør er tatt med. Merknader Kort referert, det vises til planbeskrivelsen, der hver enkelt merknad er oppsummert og besvart. Statsbygg, e-post datert : I forrige reguleringsrunde med oppheving av vedtak i 2014 var det mye kontakt med kommunen og Statsbygg kom med forskjellige innspill. Siden den tid er situasjonen for deres brukere relativt uendret, og Statsbyggs kommentarer og anliggender i forhold til dette planarbeidet er således også relativt uendret. Statsbygg, e-post datert : Tilleggsuttalelse etter å ha sett veialternativ fra nord, og fra sør. De bekrefter at omfanget av utbyggingen i dagens plan er bedre enn tidligere, og de ser det som positivt at kollen bevares. De stiller seg negative til å ha veien inn fra nord, og de ønsker heller ikke å selge areal til etablering av kjøreveg. Veien kommer veldig nærme deres bygg. I tillegg til stor trafikkbelastning med påfølgende støy, vil innsyn fra forbipasserende biler kunne bli en stor utfordring da kjørevegen ligger i høyde med vinduene på deres bygg. Aust-Agder fylkeskommune, e-post datert De støtter føringer fra kommuneplanutvalget når det gjelder ivaretakelse av karakteristisk landskap øst i planområdet, ivaretakelse av grønnstruktur i sør og krav om tilstrekkelig tilrettelagte lekeområder. Fylkesmannen i Aust-Agder, brev datert : De viser til at det innenfor planområdet er registrert Ask, som er oppført på Norsk Rødliste som trua og sårbar art. De ber også om at det vurderes og evt. legges til rette for gjennomgående grønnstrukturer, herunder med snarveier mellom omkringliggende bebyggelse og vegen, bl.a. med tanke på kollektivtransport og skolevei. Statens vegvesen, brev datert : Langs fylkesvegen er det satt en byggegrense 20 meter fra senter veg, og avkjørselsholdning er mindre streng. Det må tas hensyn til mulig framtidig utvidelse av vegnettet, slik at det er mulig å etablere gode løsninger for gående og syklende. De har også fokus på trafikksikkerhet. En adkomst fra nord vil resultere i at etablerte avkjørsler i kryssområdet mellom kommunal veg og fylkesveg 21 må bygges om dersom det skal etableres nytt kryss i området. Nyli Borettslag 1, brev datert 6. september 2016: Først berømmer de kommunen for å ha sagt nei til utbyggingen som var foreslått sist gang. Dokumentnr.: 16/ side 2 av 4

5 De mener det blir helt feil at veien går fra nord. Leilighetene i Dyrefaret har soverommene i den retningen, og vil få eksos rett inn i soveværelsene. Videre protesterer de på at lekeplassen som de har holdt vedlike i alle år er tatt med i reguleringsplanen. Rådmannens kommentar til merknadene: Etter vurderinger ble adkomstveien likevel regulert inn fra sør. Den kommunale eiendommen opp mot Dyrefaret, der Nyli Borettslag har en stor lekeplass til drift og vedlikehold, er ikke tatt med i planforslaget. Statsbyggs eiendom er ikke tatt med, bortsett fra noe areal til frisikt og utbedring av vei i krysset ved Nygårdsveien. Arealene mot sør og Løvåsen er også utelatt. Slik planforslaget nå er utformet er alle merknadene imøtekommet, etter rådmannens syn. Rådmannens vurdering: Forholdet til kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel) Området er avsatt til eksisterende boligformål i kommuneplanens arealdel. Et av målene i kommuneplanens samfunnsdel er å redusere transportbehovet ved å bygge tett og sentralt. Utvikling av lavutslippssamfunnet skal være et mål for arealplanleggingen. Planområdet ligger sentralt til, med gode kollektivløsninger og gangavstand til sentrum. Det er også kort vei til store sammenhengende friområder og løypenett, samt skole, barnehager og dagligvarebutikk. Planforslaget er i tråd med disse føringene. Rikspolitiske retningslinjer, forhold til barn og unges oppvekstvilkår Det er trygg skolevei, med fortau eller snarvei til Moltemyr skole. Det er også fortau til Birkenlund skole. Kollen er foreslått satt av til offentlig friområde, slik at alle kan benytte området. De som har brukt området til lek frem til nå, kan fortsette å bruke det. Tilrettelagte lekeplasser vil bli innpasset i nærheten av inngangspartiene, vestvendt med observasjonsmuligheter fra leilighetene. Rådmannen mener at barn- og unges oppvekstvilkår er godt ivaretatt i området generelt og innenfor planområdet. Universell utforming Lekearealene vil bli universelt tilgjengelige og utformet. Tilgang til kollen og kollen selv vil ikke være universelt tilgjengelig på grunn av områdets topografi. Universell utforming av bygningene blir ivaretatt gjennom krav i teknisk forskrift. Teknisk infrastruktur Det er tilstrekkelig brannvannskapasitet i området. Påkoplingspunkt for vann og avløp vil være i Nygårdsveien. På grunn av bygningshøyden må utbygger påregne at det må anlegges en egen trykkøker. Gangveinettet innenfor planområdet er foreslått offentlig, og det samme er hovedadkomstveien inn i området. Sosial infrastruktur Det er kort vei til skole, barnehager og bussholdeplass. Det er også kort vei til dagligvarebutikk med posttjeneste på Nyli, og god kollektivdekning med buss til og fra sentrum 2 ganger i timen. I følge planbeskrivelsen er det ledig kapasitet ved både barnehager og skole i området. Miljøkonsekvenser/Biologisk mangfold I artsdatabanken er det registrert en art øst for området, ask, som skal være sterkt truet. Funnet vil ikke være til hinder for bygging av de planlagte blokkene. Kulturminner Nyli gård er fredet etter forskrift om fredning av statens kulturhistoriske eiendommer Kapittel 7 - Fredete eiendommer i Barne-, likestillings- og inkluderingsdepartementets landsverneplan. Nyli Gård m. terrassert hageanlegg, som har opprinnelse tilbake til tidlig 1700-tall, ble ombygd til «guttehjem» i 1926, og er fortsatt i bruk som barnevernsinstitusjon. Kollen utgjør et godt visuelt skille mellom Nyli Gård og byggeområdet i planforslaget. Utbyggingen vil derfor få liten innvirkning på det fredede anlegget. Dokumentnr.: 16/ side 3 av 4

6 Eiendommen der planforslaget er lagt hørte opprinnelig til Nyli Gård, og steingjerder, rester etter bygninger, samt en oppbygd bekk vil forsvinne når planforslaget skal realiseres. Landskapsvirkninger og estetikk Utbyggingen er planlagt i et terreng med en tydelig kolle i retning sør- nord, og et jorde vest for denne. Kollen er meter høy i forhold til jordet. Bygningene tenkes plassert langs kollens vestside, og selve kollen tilrettelegges som friområde. Bygningene vil kunne skjule den utsprengningen som vil være nødvendig. Adkomstveien krever noe terrengtilpasning i grensen mot Nyli Gård. Etter rådmannens oppfatning er utbyggingen godt tilpasset eksisterende terreng og godt balansert i forhold til det klart definerte landskapsrommet mellom kollen og Dyrefaret. Eiendomsforhold: Det må foretas grensejusteringer etter at reguleringsplanen er vedtatt. Ettersom planforslaget tar i bruk kommunalt eid areal må det gjøres avtaler angående disponeringen. Noe av utbyggers eiendom er også foreslått satt av til offentlig formål. Slike forhold er av privatrettslig karakter og det vil bli forhandlet frem en utbyggingsavtale. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Drift og vedlikehold av o_f1-5 (friområder), o_ KV1-3, (vei) o_ft1-4 (fortau), o_gs (gang- og sykkelvei), o_avt (sideareal), o_avg (sideareal), O_ REN (renovasjon) overtas av kommunen etter ferdigstillelse. Utbyggingsavtale: Det er varslet igangsatt forhandlinger om utbyggingsavtale ihht Plan- og bygningsloven Kommunen mottok ingen merknader angående utbyggingsavtale etter kunngjøring om oppstart. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 6. juni Dokumentnr.: 16/ side 4 av 4