Nyli Boligområde, forslag til detaljreguleringsplan, endelig behandling

Transkript

1 Saksprotokoll Nyli Boligområde, forslag til detaljreguleringsplan, endelig behandling Arkivsak-dok. 16/29355 Saksbehandler Nora Moberg Lillegaard Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget /119 2 Bystyret /139 Kommuneplanutvalget ber om at Arendal bystyre fatter følgende vedtak: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven forslag til detaljreguleringsplan for Nyli Boligområde, med plankart datert og bestemmelser datert , sist revidert Bystyret har behandlet saken i møte sak 17/139 Møtebehandling Kommuneplanutvalgets saksordfører: Cathrine Høyesen Hall (V) Votering Kommuneplanutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt. Bystyret vedtak Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven forslag til detaljreguleringsplan for Nyli Boligområde, med plankart datert og bestemmelser datert , sist revidert side 1 av 1

2 ARENDAL KOMMUNE AK 68 - REGULERINGSPLANER OG BEBYGGELSESPLANER Saksframlegg Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Nora Moberg Lillegaard Utvalg Kommuneplanutvalget Bystyret Møtedato Nyli Boligområde, forslag til detaljreguleringsplan, endelig behandling Rådmannens forslag til vedtak Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven forslag til detaljreguleringsplan for Nyli Boligområde, med plankart datert og bestemmelser datert , sist revidert Vedlegg 1. Oversiktskart 2. Forslag til plankart 3. Forslag til bestemmelser 4. Planbeskrivelse 5. Risiko- og sårbarhetsanalyse, ROS 6. Merknader 7. 3D- illustrasjoner Prinsippløsning, situasjonsplan og snitt Innledning Vedtak om en tidligere reguleringsplan for området ble omgjort til avvisning , etter klagebehandling. Arendal Bystyre vedtok samtidig at Arendal kommune skulle stå for reguleringsarbeidet. I vedtak om oppstart av reguleringsplan i møte i Kommuneplanutvalget , ble det gitt føringer og begrensninger for planarbeidet. Den østlige halvdelen av den karakteristiske landskapstunga og grøntarealene i sør skulle i størst mulig grad bevares og det måtte settes av tilstrekkelig tilrettelagte lekeområder. En forutsetning for planen skulle også være å få adkomstveien inn fra nord. Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn med adkomstveien fra sør, siden det viste seg å være både krevende og konfliktfylt å få veien inn fra nord. Det offentlige ettersynet har ikke avdekket konflikter av nevneverdig betydning. Rådmannen anbefaler derfor at Arendal Bystyret vedtar forslag til detaljreguleringsplan for Nyli boligområde. Bakgrunn for saken Arendal kommune har utarbeidet planforslaget i samarbeid med Arendal eiendomsutvikling AS. Asplan Viak AS har utarbeidet forslag til plankart og reguleringsbestemmelser i samarbeid med Arendal Kommune. Dokumentnr.: 16/ side 1 av 5

3 Formålet med planforslaget er å legge til rette for inntil 40 boenheter fordelt på tre boligblokker, sammenhengende gang- og sykkelveg gjennom hele planområdet og kjøreadkomst fra sørøst. Lek og uteområder legges på vestsiden av byggene. Det foreslås parkeringskjeller under byggene. Planområdet er totalt 20 daa, men selve byggeområdet er ikke mer enn 1,9 daa. I tillegg kommer byggeområde for en enebolig nede ved veien, på ca. 0,9 daa. Planforslaget har lagt ute til offentlig ettersyn i perioden , med frist for merknader satt til Rådmannen har blitt oppmerksom på at et område som er regulert til felles eierform ikke har bestemmelser om hvilke felt det skal være felles for og har tilført følgende i bestemmelsene: 3.0 SAMFERDSEL OG TEKNISK INFRASTRUKTUR 3.1 Parkeringsanlegg, f_p er felles for byggeområdene B 1-3. Under følger oppsummering av og evt. kommentarer til merknadene som er kommet inn: Merknader Direktoratet for mineralforvaltning, brev datert : DMF kan ikke se at planen berører registrerte forekomster av mineralske ressurser av regional, nasjonal eller internasjonal verdi, bergrettigheter eller masseuttak i drift, og har dermed ingen merknader til saken. Rådmannens kommentar: Tas til orientering. Reidar Olsen, epost datert 24. juni 2017: Merknaden gjelder boligtomten nede ved veikrysset, BFS. Han skriver at arealet for bygging er redusert da veien mellom heia og hans tomt er flyttet lenger inn på tomten enn den forrige reguleringsplanen. Grensen for bygging er økt til 20m fra 15m til offentlig vei. Han mener at tidligere reguleringsplan som hadde 15m må ha vært godkjent av vegvesenet da saken ble vedtatt sist gang. Han ber derfor om at avstanden settes tilbake til 15m som tidligere godkjent. Blokkene må heller ikke ta kveldssolen til hans tomt. Rådmannens kommentar: Saken er tatt opp med Statens vegvesen, som skriver i en e-post at de fastholder kravet om en byggegrense på 20 meter. De begrunner det med at nye krav og føringer er kommet inn i mellomtiden. Se oppsummeringen under. Rådmannen har derfor ikke annet valg enn å opprettholde en byggegrense på 20 meter for den aktuelle byggetomta. Tomta er ca 15 meter bred innenfor byggegrensene, og det er anledning til å bebygge 250 m 2, inklusiv parkeringsplasser. Dette burde gi mulighet for en romslig bolig. Statsbygg, brev datert : Statsbygg har ingen ytterligere merknader, og mener at deres innspill er ivaretatt i planforslaget. Rådmannens kommentar: Tas til orientering. Aust-Agder fylkeskommune, e-post datert 23. august 2017: Administrasjonen i Aust-Agder fylkeskommune har ingen merknader til planforslaget. Det ble utført kulturhistoriske registreringer i forbindelse med oppstart av reguleringsplan for Nyli gård i På grunn av ny kunnskap om landhevingskurver ble deler av planområdet befart og vurdert på nytt av arkeologer Konklusjonen er at det ikke er nødvendig med en arkeologisk registrering i denne saken. De anser med dette undersøkelsesplikten etter kulturminneloven 9 som oppfylt. Rådmannens kommentar: Tas til orientering. Agder Energi Nett, e-post datert 24. august 2017: I planområdet har Agder Energi nett distribusjonsnett som er bygget i medhold av områdekonsesjon. Dokumentnr.: 16/ side 2 av 5

4 De gjør oppmerksom på at det ikke må iverksettes tiltak som medfører forringelse av adkomst til deres anlegg. Det må heller ikke gjøres inngripen i terrenget som medfører endring av overdekningen over kabler eller oppfylling av terrenget som medfører redusert høyde opp til luftledningsanlegg. For å sikre strøm til ny bebyggelse, må det settes av plass til å etablere en eller flere nye nettstasjoner i området. Plassering av anlegg må gjøres i samarbeid med dem. Rådmannens kommentar: Merknaden tas til etterretning. Bemerkningene kommer først til anvendelse når de tekniske planene skal tegnes. Det forutsettes at utbygger plasserer nettstasjon i samarbeid med Agder Energi nett. Fylkesmannen i Aust- og Vest- Agder, brev datert : Etter det de kan se, vil etablering av boligblokker i henhold til planforslaget, nødvendigvis kreve noe sprengning. De kan ikke se at dette er omtalt eller vurdert noe sted i plandokumentene. Før evt. vedtak, bør det gis en redegjørelse for evt. sprengningsarbeider, og herunder utarbeides en plan for massehåndtering. De finner for øvrig at de interesser de er satt til å ivareta er hensyntatt og sikret i tilstrekkelig grad, og har derfor ingen ytterligere merknader til det fremlagte planforslaget. Rådmannens kommentar: Det medfører riktighet som fylkesmannen skriver at det vil kreves sprengning. Rådmannen mener saken er godt opplyst i forhold til inngrep i den mye omtalte kollen, og finner det ikke nødvendig å forlange teknisk dokumentasjon på reguleringsnivå. Tekniske løsninger og beregninger vil likevel være påkrevd for å kunne gjennomføre byggeplanene. Det samme gjelder massebalanse og -håndtering. Beboere Løvåsen, v/ Eli Ann Tønnesen, brev datert : De ønsker først å fremst å påpeke at denne planen imøtekommer deres tidligere innsigelser og merknader på flere punkter som var svært viktige for dem. De er positive til en hel rekke grep i det nye forslaget, men er fortsatt negative til en kotehøyde på +79 som følge av 4 etasjer på enkelte bygg. De mener det var lagt opp til lavblokker/trehusbebyggelse med 3 etasjer for denne reguleringen. Det er negativt for deres «stille side», at veien med snuplass legges nederst i sør. At den sammenhengende grønne lungen i sør er tatt ut av reguleringsplanen kan i utgangspunktet virke gledelig og positivt, men i realiteten er den ikke sikret som fremtidig skogsområde slik de trodde var hensikten. Dette ønsker de å påpeke for den fremtidige saksbehandlingen, og det er ønskelig at det blir satt føringer for en type vern som en forutsetning for utbyggingen. Rådmannens kommentar: Utbyggingsvolum er avklart med kommuneplanutvalget i vedtak da reguleringsarbeidet startet. Kotehøyden tilsvarer høyden på kollen. Se snittene - vedlegg 8. Området nederst mot Løvåsen er tatt ut av planen, nettopp med hensyn til naboene på Løvåsen, og vil dermed beholde arealformålet som er satt i kommuneplanen, dvs eksisterende boligformål, men altså uregulert. Statens vegvesen, brev datert : I denne saken uttaler Statens vegvesen seg primært som vegforvalter på fylkesvegnettet. De skriver at deres interesser er ivaretatt, men at de ikke har vurdert det interne vegnettet. Byggegrense langs fylkesveg er regulert til 20 meter, dette er i tråd med de generelle byggegrensene i «Retningslinjer for behandling av avkjørsels- og byggegrensesaker» vedtatt av Aust-Agder fylkeskommune Det er regulert inn siktsoner og skolevegen er tilrettelagt med fortau. For ordens skyld gjør de oppmerksom på at «Bypakke Arendal» vil vurdere ulike trafikale løsninger i Arendal og at dette kan endre det framtidige trafikkmønsteret i området. States vegvesen, e-post datert : Ang. byggeområdet BFS og byggegrense til fylkesveg: Med henvisning til grunneiers anmodning (se merknad fra Reidar Olsen) om å forandre byggegrensa til 15 meter, har kommunen gjort en henvendelse til vegvesenet for å få et svar på om det er mulig å fravike den generelle byggegrensa i dette tilfellet. Svaret var som følger, kort oppsummert: Dokumentnr.: 16/ side 3 av 5

5 Statens vegvesen aksepterte 15 meters byggegrense da planen var til behandling i Med bakgrunn i dette har de sjekket historikken i tidligere planarbeid, og gjengitt dette i en liste i e- posten. De har også beskrevet endringene som har funnet sted når det gjelder byggegrenser, samt vurdert om de kunne ha akseptert en mindre byggegrense enn 20 meter. Fram til var byggegrensen langs fylkesveg 15 meter. Som følge av forvaltningsreformen ble byggegrensene langs fylkesveg økt til 50 meter. Det ble den gang avtalt med fylkeskommunen at de skulle praktisere 15 meters byggegrense inntil Aust-Agder fylkeskommune fikk utarbeidet og behandlet Retningslinjene for behandling av avkjørsels- og byggegrensesaker. Disse ble vedtatt Da denne planen kom på høring var den generelle byggegrensen på 20 meter regulert inn. Etter kommunens henvendelsen har de vurdert framtidig arealbehov og sett om det kan være mulig å akseptere en lavere byggegrense, men med utgangspunkt i arealbehovet knyttet til sykkelveg med fortau, er de kommet frem til at det vil være et arealbehov mellom meter. De tillater derfor ikke en lavere byggegrense enn 20 meter. Rådmannens kommentar: Rådmannen mener at det er gode muligheter for å plassere en bolig på eiendommen selv om byggegrensa er satt til 20 meter fra vegen. Rådmannen ser ingen annen mulighet enn å beholde byggegrensa på 20 meter fra fylkesvegen. Rådmannens vurdering Forholdet til kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel) Området er avsatt til eksisterende boligformål i kommuneplanens arealdel. Et av målene i kommuneplanens samfunnsdel er å redusere transportbehovet ved å bygge tett og sentralt. Utvikling av lavutslippssamfunnet skal være et mål for arealplanleggingen. Planområdet ligger sentralt til, med gode kollektivløsninger og gangavstand til sentrum. Det er også kort vei til store sammenhengende friområder og løypenett, samt skole, barnehager og dagligvarebutikk. Planforslaget er i tråd med disse føringene. Rikspolitiske retningslinjer, forhold til barn og unges oppvekstvilkår Det er trygg skolevei, med fortau eller snarveier til Moltemyr skole. Det er også fortau til Birkenlund skole. Kollen er foreslått satt av til offentlig friområde, slik at alle som vil kan benytte det til lek og rekreasjon. Tilrettelagte lekeplasser vil bli innpasset i nærheten av inngangspartiene, vestvendt med observasjonsmuligheter fra leilighetene. Rådmannen mener at barn- og unges oppvekstvilkår er godt ivaretatt i området generelt og innenfor planområdet. Universell utforming Lekearealene vil bli universelt tilgjengelige og utformet. Tilgang til kollen og kollen selv vil ikke være universelt tilgjengelig på grunn av områdets topografi. Universell utforming av bygningene blir ivaretatt gjennom krav i teknisk forskrift. Teknisk infrastruktur Det er tilstrekkelig brannvannskapasitet i området. Påkoplingspunkt for vann og avløp vil være i Nygårdsveien. På grunn av bygningshøyden må utbygger påregne at det må anlegges en egen trykkøker. Gangveinettet innenfor planområdet er foreslått offentlig, og det samme er hovedadkomstveien inn i området. Sosial infrastruktur Det er kort vei til skole, barnehager og bussholdeplass. Det er også kort vei til dagligvarebutikk på Nyli, og god kollektivdekning med buss til og fra sentrum 4 ganger i timen på den travleste tiden, og 2 ganger i timen på kvelder og i helger. I følge planbeskrivelsen er det ledig kapasitet ved både barnehager og skole i området. Naturmangfold Arendal kommune er godt kartlagt av biologer, og det er flere registreringer av arter i artsdatabanken. Kunnskapsgrunnlaget regnes derfor som godt. I artsdatabanken er det registrert en art øst for området, ask, som skal være sterkt truet. Dokumentnr.: 16/ side 4 av 5

6 Planforslaget kommer ikke i konflikt med kjente og registrerte naturverdier. Prinsippene i naturmangfoldsloven 8-12 vurderes derfor som godt ivaretatt. Kulturminner Nyli gård er fredet etter forskrift om fredning av statens kulturhistoriske eiendommer Kapittel 7 - Fredete eiendommer i Barne-, likestillings- og inkluderingsdepartementets landsverneplan. Nyli Gård m. terrassert hageanlegg, som har opprinnelse tilbake til tidlig 1700-tall, ble ombygd til «guttehjem» i 1926, og er fortsatt i bruk som barnevernsinstitusjon. Kollen utgjør et godt visuelt skille mellom Nyli Gård og byggeområdet i planforslaget. Utbyggingen vil derfor få liten innvirkning på det fredede anlegget. Eiendommen der planforslaget er lagt hørte opprinnelig til Nyli Gård, og steingjerder, rester etter bygninger, samt en oppbygd bekk vil forsvinne når planforslaget skal realiseres. Landskapsvirkninger og estetikk Utbyggingen er planlagt i et terreng med en tydelig kolle i retning sør- nord, og et jorde vest for denne. Kollen er meter høy i forhold til jordet. Bygningene tenkes plassert langs kollens vestside, og selve kollen tilrettelegges som friområde. Bygningene vil skjule skjæringen til en viss grad, og bestemmelsene sikrer at det skal etableres visuell skjerming av ubebygde områder mellom blokkene. Adkomstveien krever noe terrengtilpasning i grensen mot Nyli Gård. Etter rådmannens oppfatning er utbyggingen godt balansert i forhold til det klart definerte landskapsrommet mellom kollen og Dyrefaret. Eiendomsforhold Det må foretas grensejusteringer etter at reguleringsplanen er vedtatt. Ettersom planforslaget tar i bruk kommunalt eid areal må det gjøres avtaler angående disponeringen. Noe av utbyggers eiendom er også foreslått satt av til offentlig formål. Slike forhold er av privatrettslig karakter og det vil bli forhandlet frem en utbyggingsavtale. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak Drift og vedlikehold av o_f1-5 (friområder), o_ KV1-3, (vei), o_ft1-4 (fortau), o_gs (gang- og sykkelvei), o_avt (sideareal), o_avg (sideareal) og o_ REN (renovasjon) overtas av kommunen etter ferdigstillelse. Utbyggingsavtale Det er varslet igangsatt forhandlinger om utbyggingsavtale ihht Plan- og bygningsloven Kommunen mottok ingen merknader angående utbyggingsavtale etter kunngjøring om oppstart. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 29. september Dokumentnr.: 16/ side 5 av 5