Nyli gård boligområde, forslag til detaljplan, 2. gangs beh.

Transkript

1 ARENDAL KOMMUNE Saksfremlegg Vår saksbehandler Nora Moberg Lillegaard, tlf Saksgang: Referanse: 2011/7488 / 103 Ordningsverdi: 2116pua4 Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Bystyret Nyli gård boligområde, forslag til detaljplan, 2. gangs beh. Rådmannens forslag til vedtak: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, forslag til detaljplan for Nyli Gård boligområde med plankart og bestemmelser datert , sist revidert Vedlegg: 1 Oversiktskart 2 Forslag til plankart 3 Forslag til bestemmelser 4 Planbeskrivelse m. tillegg om endringene 5 Risiko- og sårbarhetsanalyse, ROS 6 Merknader til offentlig ettersyn 7 Kommentarer til merknadene fra Asplan Viak 8 Saksprotokoll kommuneplanutvalget Innspill barnas representant, Illustrasjon basert på tidligere løsninger Innledning: Det vises til behandling av saken i Kommuneplanutvalget , der innstillingen til Bystyret var som følger: Saken utsettes med henvisning til tidligere skriftlig innspill fra Barnas representant som det ikke er tatt hensyn til. Det bes om vesentlig reduksjon i volum på boenheter. Med henvisning til denne innstillingen, ble saken trukket av sakslista i Bystyret Etter dette er saken justert i to omganger, og forslagene er forelagt Kommuneplanutvalget under eventuelt. Rådmannen har anbefalt at utbygger endrer plandokumentene i tråd med det siste forslaget. 2011/7488/-103 Side1av 7

2 Planforslaget legger til rette for utbygging av et ubebygd område, med eksisterende boligområder rundt. Øst for planområdet ligger barnevernsinstitusjonen Eikhaugen og Nyli Gård. Nyli Gård er foreslått fredet i barne-, likestillings- og inkluderingsdepartementets landsverneplan, barnevernssektoren. Både Riksantikvaren og Statsbygg har engasjert seg i saken, for å redusere virkningen på deres anlegg. Innspill fra, og dialog med Riksantikvaren og Statsbygg har ført til endringer som forbedrer forslaget vesentlig i forhold til landskapsvirkningene. Det er dessuten foreslått en justering av eiendomsgrensen mellom Eikhaugen og den planlagte utbyggingen, som tilfører Eikhaugen noe areal, slik at denne eiendommen kan utvikles mer hensiktsmessig. Det er avholdt nabomøte i forbindelse med offentlig ettersyn. Naboer har deltatt i prosessen, og mener byggeprosjektet blir altfor massivt, og derfor vil belaste omgivelsene i for stor grad. Det er gjort noen endringer for å imøtekomme dem, men de har fortsatt innvendinger mot planforslaget, og mener deres bemerkninger er tatt for lite hensyn til. De endringene som nå er gjort imøtekommer naboene ytterligere. Rådmannen finner at planforslaget er i tråd med kommuneplanen. Rådmannen kan derfor anbefale Arendal Bystyre at planforslaget nå blir vedtatt. Bakgrunn for saken: Planforslaget er fremmet av Asplan Viak AS på vegne av Arendal Eiendomsutvikling AS. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for bygging av 73 boenheter fordelt på 4 blokker. Området ligger mellom Nyli Gård ( Guttehjemmet ) og blokkene på Nyli / Dyrefaret. Det er planlagt adkomst fra Nygårdsveien, der det i dag er adkomst til Nyli Gård. Nyli Gård inngår i planområdet. Planområdet er ca 45 daa stort, hvorav 4,4 daa er satt av til byggeområde for blokker, og 2,7 daa for henholdsvis eksisterende bolig, og ny bolig. Øvrig areal er satt av til offentlig bebyggelse, adkomstveier, parkering, lekeplasser og friområder. Oppstart av planarbeid ble varslet naboer og berørte myndigheter i brev datert Da saken ble behandlet i Kommuneplanutvalget første gang , ble det som ledd i behandlingen, foretatt befaring i området. Det ble da vedtatt at saken skulle utsettes i påvente av sol- og skyggeanalyser, samt at det måtte sikres små sandlekeplasser ved hver enkelt blokk. Disse endringene ble foretatt, og saken kom til 1. gangsbehandling Planforslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn i perioden Det ble avholdt informasjonsmøte for naboene Etter at alle merknadene var kommet inn ble det foretatt endringer av en slik karakter at saken ble sendt ut til nytt offentlig ettersyn i perioden Endringer siden ny 1. gangsbehandling: Plankartet: Lekeområde f_lek2 er tatt ut og erstattes av (inngår i) område o_fri5. Gang-/sykkelvei o_kgs1/o_gs2 er justert mot øst slik at traséen i sin helhet blir liggende utenfor eiendommen tilhørende Nyli borettslag. - vei f_v2 er rettet til o_v2 - vei f_v3 er tatt ut (betraktes som avkjørsel) - vei o_v4 (Dyrefaret) er rettet til o_v6 Lengdeprofil for vei o_v2 (tidligere betegnelse f_v2) er korrigert i samsvar med vegvesenets krav. Renovasjonen er tegnet inn, og dimensjoneres for 2 anlegg. Internveisystemet rundt blokkene er justert. Skisseprosjektet: Antall leiligheter er redusert fra 95 til 73. Blokk A er forkortet mot øst med 15 m. Blokk B er forkortet mot syd med 10 m. 2011/7488/-103 Side2av 7

3 Den største blokka er delt i to med et mellomrom på ca. 14 meter. Blokk C er vinklet en tanke og forkortet mot nord med 4 m. For å imøtekomme innspillet fra barnas representant er det innpasset 4 lekeplasser, 1 ballslette og 2 akebakker hvorav den ene kan kombineres m. sykkelløype. Alle endringene er gjort for å ivareta partene bedre. Utbyggingen er redusert i størrelse. Rådmannen finner derfor å kunne foreslå at planforslaget nå blir godkjent uten at partene høres nok en gang. Innkomne merknader m. evt. kommentarer: Selseng m/ flere, brev datert 26. juni 2013 De viser til tidligere skriv og presiserer at de fortsatt stiller seg bak disse merknadene. Utfordringene omhandler den totale økning av mennesker og infrastruktur, det massive og dominerende utrykk blokkene vil gi, hensynet til naboer, folkehelse perspektivet, naturen, kulturminnet, friområdet og Nyli Gård. Det nye forslaget endrer ikke på dette. De har satt seg inn i kommuneplanen, og det er klart for dem bl.a. at fortetting ikke er ensbetydende med blokker, at folkehelseperspektivet skal ha fokus og at det skal tilpasses nærmiljøet. De mener på grunnlag av at det eneste riktige for planområdet må bli småhusbebyggelse og bevaring av skog. De mener det bør fremlegges et nytt forslag fra utbygger som i større grad ivaretar nærmiljø, terreng og natur, og de mener det vil innebære bl.a at det ikke kan bygges mer enn 20 boenheter, at kollen og skogsområder opp mot omkringliggende boligområder bevares og større hensyn til Nyli Gård og Eikhaugen. Til slutt håper de utbyggers forslag nedstemmes, og at nødvendige føringer legges for å kunne imøtekomme og ivareta nærmiljøet på best mulig måte. Vedlagt følger underskriftsliste og tidligere brev i sakens anledning. Rådmannens kommentar: Utbygger har igjennom prosessen tilpasset seg noe bedre terrenget, noe som vil dempe inntrykket fra nord og øst. Rådmannen er enig i at fortetting ikke nødvendigvis betyr blokkbebyggelse. Dette er imidlertid sentrumsnært, med gode kollektivløsninger og store friområder i nærheten. Da det i tillegg ligger ned i et søkk i terrenget, mener Rådmannen det er forsvarlig å legge til rette for høy utnyttelse her. Et av målene i kommuneplanen er også å redusere areal pr. innbygger, dvs ikke sløse med arealer. Aust-Agder fylkeskommune, brev datert : Det gjøres oppmerksom på at Riksantikvaren har førstelinjeansvar når det gjelder fredede bygg og anlegg (barnevernsinstitusjonen Nyli Gård), og at saken er oversendt dit. Jørn H. Størkson og Nadja Wang Johannesen, Melkedammen 22, brev datert : Utbyggingen er, etter deres mening altfor massiv både med hensyn til antall boenheter og omfanget av blokkbebyggelsen. Presset på området både i forhold til infrastruktur, trafikkmengde og areal til disposisjon blir alt for stort med de foreslåtte utbyggingsplanene. Melkedammen har lavt vanntrykk. Området vil ikke kunne tåle en økt belastning på vannledningsnettet uten at det fortas omfattende forbedringer. Det er gangvei mellom Melkedammen og Nyli Ringvei, som må sikres for fremtiden. Dersom det blir vedtatt boligbygging i et eller annet omfang på området, mener de dessuten at det må sikres gode grøntarealer og lekearealer for barn. Rådmannens kommentar: Tilknytningspunkt for vann- og avløp vil være i Nygårdsveien. Melkedammen blir ikke berørt når det gjelder trykkforhold. Det er heller ingen felles vei. Gangveien mellom Melkedammen og Nyli Ringvei skal beholdes. Beboerne på Løvåsen, brev datert (antakelig 26.06) Det nye boligområdet vil slik de ser det påvirke Løvåsen negativt. De har innsigelser mot den massive størrelsen på prosjektet, den nærmeste blokka mot Løvåsen, og byggeprosessen som vil føre til store inngrep og varige spor i naturen. 2011/7488/-103 Side3av 7

4 De har hatt innspill i saken tidligere, men det var ikke tatt hensyn til. De imøteser en plan som i større grad spiller på lag med omgivelsene. Rådmannens vurderinger blir for snever, og de finner det underlig at naboene ikke er gitt større betydning. Dette er kommentert i detalj i et eget vedlegg, der de bl. a. skriver at det er vel og bra at Eikhaugen og Nyli Gård er tatt hensyn til, men kritikkverdig at øvrige naboer ikke er tatt hensyn til. Med denne utbyggingen føler de at ikke lenger deres interesser og livskvalitet som brukere og borgere i Arendal kommune ivaretas. Brevet er underskrevet av flere naboer på Løvåsen. Rådmannens kommentar: Blokk A, som ligger ned mot Løvåsen er redusert til 12 leiligheter, og trukket så lagt vest som mulig. Høyden er redusert med 1 etasje. Løvåsen ligger høyt, og det vil være vegetasjon imellom. Nyli Borettslag I, brev datert 2. juli 2013: Alle i Dyrefaret 4-6 og 8 går imot den massive utbyggingen mellom Dyrefaret og Nyli Gård. De støtter også opp om innsigelsene fra Selseng m/ flere. Borettslaget ønsker ikke å være med i planen når det gjelder lekeplassen mot vest. Dersom kommunen gir tillatelse til at andre kan bruke plassen, vil de be om økonomisk erstatning. Borettslaget har påtatt seg alle utgifter når det gjelder drift og vedlikehold av plassen. De ønsker heller ikke inngripen i deres eiendom i skråningen opp mot Dyrefaret. Deretter vises det til at det er varslet oppstart av regulering også av tidligere eier, ved Stærk & co i Det står i planbeskrivelsen at området nå er det samme som i Dette oppfatter borettslaget som feilinformasjon, da det den gangen ble varslet at hensikten skulle være bygging av boliger (rekkehus), og ikke blokker som Asplanviak nå har varslet. Det gjøres videre oppmerksom på at det er rådyrtråkk hele året i området, noe de som beboere har stor glede av. Tilslutt må planutvalget ta til etterretning at alle beboerne i området vil få veldig mye bråk fra morgen til kveld. Tidligere brev og dokumenter i saken er lagt ved. Rådmannens kommentar: Ny eier står fritt til å varsle oppstart av reguleringsplan med et nytt formål enn tidligere varslet. Det er i planbeskrivelsen vist til at området er det samme. I kunngjøring om oppstart er det også vist til at det er området som er det samme. I en tidligere fase var deler av deres eiendom tatt med i plankartet. Etter endringene er dette arealet tatt ut av plankartet. O_lek 2 er tatt bort. Arealet er innlemmet i det kommunale friområdet. Eiendommen 507/475 tilhører kommunen. Kommunen har avtale med borettslaget om drift og vedlikehold av lekeplassen. Reguleringen fører ikke til endringer i slike avtaler. Statsbygg, brev datert : Tidligere innspill vedr. hensynsoner i påvente av fredningsvedtak etter kulturminneloven H730 er nå ivaretatt, %BYA for område OPT2 er også økt. Det er imidlertid tegnet byggegrense mellom OPT1 og OPT 2, som de ønsker fjernet. Det nye forslaget har klare forbedringer i forhold til naboskapet for deres brukere på Eikhaugen og Nyli. Fjernvirkningene fra det området som er foreslått vernet er betydelig forbedret, og kan aksepteres. De er imidlertid fortsatt av den mening at det er ønskelig å få til større avstand fra Eikhaugen til enden av ny bebyggelse, og de ber derfor om at lengden på bebyggelsen i retning Eikhaugen vurderes redusert. Rådmannens kommentar: Nevnte byggegrense er fjernet. Slik planen nå er utformet gis gode muligheter til skjerming mellom eiendommene, ved terrengforming og vegetasjon. Konsulenten mener at prosjektet med de justeringer som nå er gjort, ikke vil være til sjenanse for eiendommen Eikhaugen. Statens vegvesen, brev datert : De hadde innsigelser til forrige planforslag, da vertikalkurvaturen på adkomstvei ikke var ihht håndbok 017. Lengdeprofil av revidert adkomstvei er nå oversendt, og de forutsetter at visse detaljer blir revidert 2011/7488/-103 Side4av 7

5 før 2. gangs behandling. De frafaller sin innsigelse fremmet i brev datert , om revisjonen blir utført. Rådmannens kommentar: Lengdeprofilen er nå rettet opp ihht. vegvesenets bemerkninger. Christensen/ Tønnesen, Løvåsen 17, brev datert : De har fortsatt innsigelser mot detaljreguleringsplanen «Nyli Gård boligområde». De ser ingen betydelige forbedringer i det nye forslaget, tvert imot ser de bare mer bygningsmasse flyttet nedover mot Løvåsen. Ingenting ved dette prosjektet samsvarer med de forventingene som lå til grunn før Asplan Viak satte i gang med tegneprosessen høsten De mener innspillene de den gang ble invitert til å komme med, i stor grad er brukt mot dem. Den nærmeste blokka mot Løvåsen har terrassene vendt mot eget hus og hage, og vi mener at Løvåsen blir særlig hardt berørt av planene, spesielt forårsaket av denne blokka. De foreslår heller at denne delen av tomten brukes til naturtomt og lek. De har tidligere pekt på støy og støvbelastning og konsekvenser av dette, og de er fremdeles sterkt kritiske til at utbygger har estimert en tidsramme på fem år for å ferdigstille prosjektet. Videre stiller de seg bak brevet til Selseng /m fler. Rådmannens kommentar: Se kommentar under merknaden fra beboerne på Løvåsen. Fylkesmannen i Aust-Agder, e-post datert : Fylkesmannen er enig med kommunen at planforslaget er forbedret, og har ikke merknader til det reviderte planforslaget. Aust-Agder fylkeskommune, e-post m. videresending av Riksantikvarens uttalelse, datert : Det er nå gjort endringer i planforslaget, som imøtekommer Riksantikvarens tidligere bemerkninger. Riksantikvaren har påpekt en del hensyn som de mente burde ivaretas bedre, men valgte samtidig ikke å reise innsigelse til planen. Slik de ser det bidrar endringene i noen grad til å redusere konfliktene. De er derfor tilfreds med resultatet og har ingen øvrige merknader til planen slik den nå er presentert. Rådmannen kommentar: Tas til orientering. Rådmannens vurdering: Forholdet til kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel) Området er avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel. Et av målene i kommuneplanens samfunnsdel er å redusere transportbehovet ved å bygge tett og sentralt. Utvikling av lavutslippssamfunnet skal være et mål for arealplanleggingen. Planområdet ligger sentralt til, med gode kollektivløsninger og gangavstand til sentrum. Det er også kort vei til store sammenhengende friområder og løypenett, samt skole, barnehager og dagligvarebutikk. Et av arbeidsmålene når det gjelder å utvikle boligområder er i følge kommuneplanen å stimulere til bygging av lavenergiboliger. Utbygger ønsker å utrede muligheten for å gjennomføre utbyggingen med lavenergihus. Under kap. 2, utviklingsstrategi, er høy takt i boligbyggingen en målsetting, ved at det bygges minst 275 boenheter pr. år i kommuneplanperioden. En ønsker at det planlegges variert boligtilbud i forhold til størrelse og pris, og at det skapes gode etableringsmuligheter for unge mennesker. De planlagte blokkene er foreslått orientert slik at hver leilighet får gode kvaliteter når det gjelder lys, utsikt og sol. De foreslåtte bygningene, sammen med terrenget rundt, gir et godt utgangspunkt for å tilrettelegge videre for mindre møteplasser i en mer menneskelig dimensjon, og å oppnå et bomiljø der beboerne kan trives. Realisering av Nyli Gård Boligområde vil bidra til at disse målsettingene kan innfris. Barn og unges oppvekstvilkår Under kommuneplanutvalgets behandling av saken , ble det vedtatt at innspillet fra barnas representant skulle følge saken. Innspillet går ut på at det skal tas hensyn til at området er blitt brukt av barn tidligere, noe naboene mener det har vært. 2011/7488/-103 Side5av 7

6 Planforslaget er nå endret ved at lekearealene er tegnet bedre inn. Det har vært mulig å innpasse akebakke og ballbane. Barnas representant har sett det nye forslaget, og uttaler i e-post til utbygger at hun føler at behovet for tilrettelegging for barn og unge nå er imøtekommet. Høyder, utsikt Det er vedlagt sol- og skyggeanalyser som viser at lite av nabolaget blir berørt av skyggevirkning. Blokkene tilhørende Nyli Borettslag I blir berørt av noe skygge på parkeringsplass og uteområder på østsiden tidlig om morgenen. Boligene på Løvåsen blir ikke berørt av skygge fra planlagt blokker, de vil imidlertid se blokkene rett nordover. Teknisk infrastruktur Det er tilstrekkelig kapasitet på vann- og avløpsanlegget til å dekke kravene til brannvann. Påkoplingspunkt vil være i Nygårdsveien. På grunn av bygningshøyden må utbygger påregne at det må anlegges en egen trykkøker. Gangveinettet innenfor planområdet er foreslått offentlig, og det samme er hovedadkomstveien inn i området. Infrastruktur påpeker i en uttalelse under det offentlige ettersynet at det ikke er avsatt område for renovasjon. Renovasjon skal, i følge deres krav være ordnet i nedgravde systemer utendørs i nye boligområder. Det er avholdt møter, og utbyggers forslag er forelagt Agder renovasjon, som går god for forslaget. Det er derfor etablert et trafikkområde syd i området, med mulighet for søppelbil å snu, samt avsatt areal til renovasjon. På denne måten er tungtrafikken inn i området begrenset til et området, og uteoppholdsområder og lekeplass blir skjermet. Biologisk mangfold I artsdatabanken er det registrert en art i området, ask, som skal være sterkt truet. Lokaliteten ligger innenfor området Nyli Gård som er foreslått fredet. Funnet vil ikke være til hinder for bygging av de planlagte blokkene. Det er ellers ikke registrert særlige arter eller naturtyper som bør tas hensyn til under planarbeidet i det kartverktøy kommunen har til rådighet. Friluftsliv Området er et inneklemt grøntdrag, som ikke er forbundet med større sammenhengende turområder. Terrenget er bratt og lite framkommelig, og har derfor begrenset verdi som turområde i dag. Det vises til store sammenhengende friområder med både lysløype og bademuligheter ved Ribbervann. Landskapsvirkninger Utbyggingen er planlagt i et terreng med en tydelig kolle i retning sør- nord, og et jorde vest for denne. Kollen er meter høy. Som følge av planforslaget vil denne store og karakteristiske terrengformen skjæres over i retning nord/ sør. Deler av heia blir liggende som en buffer mot Nyli Gård og Eikhaugen. Blokkene vil stikke oppover kammen sett fra øst, nord/ øst. Kulturminner Nyli Gård m. terrassert hageanlegg, som har opprinnelse tilbake til tidlig 1700-tall, ble ombygd til guttehjem i Arendal kommuneplanutvalg behandlet høringsuttalelse til forskrift om fredning av statens kulturhistoriske eiendommer Kapittel 7 - Fredete eiendommer i Barne-, likestillings- og inkluderingsdepartementets landsverneplan, der Eikhaugen/Nyli gård er blant de 8 utvalgte bygninger og anlegg i barnevernsektoren, som foreslås fredet. Det ble vedtatt at Arendal kommune tar en evt. fredning av Nyli Gård til etterretning, og det er tatt hensyn til det i planforslaget. Det er steingjerder, rester etter bygninger, samt en oppbygd bekk i området, som vil forsvinne som følge av planforslaget. Kulturnettverket har uttalt at det er uheldig at dette ikke er ivaretatt i planforslaget. 2011/7488/-103 Side6av 7

7 Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Drift og vedlikehold av o_ V 2, o_v4, o_v5, o_f1 og F2 samt o_g/s 1, overtas av kommunen etter ferdigstillelse. Det samme gjelder de tilpasninger som skal gjøres i friområdene, o_fri 5 og o_fri 6, som er kommunal eiendom i dag. Det er foreslått at 71,88 m² av gnr. 507/bnr. 475, som er kommunal eiendom helt nord i området innlemmes i eiendommen Eikhaugen, og avsettes til offentlig formål. Det må i tilfellet foretas en liten grensejustering. Utbyggingsavtale: Det er kunngjort igangsatt forhandlinger om utbyggingsavtale ihht plan- og bygningsloven Kommunen mottok ingen merknader når det gjelder utbyggingsavtale, etter kunngjøring om oppstart. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 27. januar /7488/-103 Side7av 7

8 Saksprotokoll - Bystyret Behandling: Representanten Roar Gundersen, H, reiste spørsmål om hans habilitet i denne saken siden hans svigerfar har kommet med merknader til saken. Han fratrådte. Bystyret vedtok enstemmig at representanten Roar Gundersen, H, er inhabil i denne saken, jfr. forvaltningsloven 6 annet ledd. I hans sted tiltrådte vararepresentant Maiken Messel, H. Vedtak: Kommuneplanutvalgets innstilling ble vedtatt med 21 (H 11 KrF 1 V 3 FrP 6) mot 18 (H 1 KrF 2 Ap 9 Sv 3 Uavh. 2 Sp 1) stemmer. Følgende er dermed vedtatt: Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, forslag til detaljreguleringsplan for Nyli Gård boligområde med plankart og bestemmelser datert , sist revidert