Forslag til reguleringsplan for Gamle Skolevei 20, Rykene, gnr 418 bnr 45

Transkript

1 ARENDAL KOMMUNE Vår saksbehandler Nina Blomberg-Carlsen, tlf Saksgang: Saksfremlegg Referanse: 2014/3725 / 30 Ordningsverdi: Pol. saksnr. Politisk utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Forslag til reguleringsplan for Gamle Skolevei 20, Rykene, gnr 418 bnr 45 Rådmannens forslag til vedtak: Arendal kommuneplanutvalg vedtar ihht plan- og bygningsloven 12-10/ at forslag til detaljplan for Gamle skolevei 20, med plankart datert og bestemmelser sist revidert , legges ut til offentlig ettersyn. Før forslaget legges ut skal følgende tekst strykes fra punktene : Byggene skal bygges med saltak eller pulttak med takvinkel ikke mer enn 15 grader for pulttak og mellom 32 og 45 grader for saltak og erstattes med: Byggene skal ha saltak med takvinkel mellom 32 og 45 grader eller pulttak med takvinkel ikke mindre enn 22 grader. I tillegg settes inn et nytt kulepunkt under punkt 2.7: Bolighus på tomtene 9 og 10 skal være tilpasset skrått terreng. Vedlegg: 1 Forslag til planbeskrivelse 2 Forslag til planbestemmelser 3 Forslag til plankart 4 Merknader til oppstartsmeldingen 5 Oversiktskart Sammendrag/problemstilling: Bakgrunn for saken: Planforslaget erstatter en del av planen Rykeneområdet, ikraftsatt , samt i sin helhet den mindre planen Rykene, gnr418 bnr45 og 144, ikraftsatt Førstnevnte la det meste ut til boligformål, mens den andre gav åpning for tre nye boligtomter og en ny avkjørsel til den eiendommen som i hovedsak er den som nå reguleres; 418/45. Områdeavgrensning/ størrelse Planområdet omfatter ca 16,7 mål og strekker seg fra Presteveien/ Gamle prestevei til enden av Gamle skolevei i et langstrakt, takkete polygon. Planen omfatter gårdsnr 418 og bruksnr 45, 37 og /3725/-30 Side1av 6

2 Planen har som formål å legge til rette for en blanding av eneboliger og tomannsboliger i et etablert eneboligområde. Den åpner for oppføring av rundt 20 nye boenheter. Innenfor planområdet ligger det fra før 2 boliger. Området ligger i et svakt skrånende dalsøkk, der sidene stedvis stiger bratt. Fra nord til syd faller terrenget innenfor planområdet ihht kartet med drøyt 20 m. Tomt nr 9 har størst utslag med ca 13 m høydeforskjell på terrenget idag. Plankonsulenten skriver om planområdet som helhet: Den aktuelle tomta har en topografi og form som gjør den godt egnet til å skape et boligområde med vektlegging på fellesskapstanken, med utgangspunkt i at en kan skape et stort sentralt beliggende fellesområde midt i området, i en dal som strekker seg fra nord vest til sør øst, der et område midt i egner seg ypperlig til fellesområde, mellom planlagt bebyggelse og eksisterende bebyggelse. Dette arealet har også godt med sol store deler av dagen. Beliggenheten til dette området og størrelsen gjør det godt egnet til å skape fellesareal som er godt synlig for de fleste boligene, og ligger slik til at gangtrafikken til de fleste boligene kanaliseres via området. Dette fører da til at beboerne i området har mulighet for å skape en arena for fellesskap, i det mange må til og fra boligen sin via fellesområdet. Foreldre med barn ved sandkassen, mens andre henter avisen, eller kommer hjem fra jobb, kan skape fine kontakter. Innkomne merknader med kommentarer: Oppstart er meldt to ganger fordi planområdet ble utvidet underveis. I forbindelse med de to meldingene er det kommet 9 merknader, de fleste fra offentlige fylkeskommunale og kommunale organ. Plan og Forvaltning Aust-Agder, Statens vegvesen Region sør, skriver i mail datert at planen kan komme til å utfordre byggegrensen mot fylkesveien etter utvidelsen av planområdet. Rådmannens kommentar: Byggegrensen mot fylkesvei 173 måles til ca 30 m fra veimidte, og nærmeste byggegrense i planen, i område EB1, ligger 33 m fra. Ellers åpnes det ikke for endringer innenfor byggegrensen mot fylkesveien. Fylkesmannen i Aust-Agder skriver i brev datert at det ikke er sagt noe om antall boenheter, men at planarbeidet er i tråd med overordnet plan og derfor ikke krever konsekvensutredning. Fylkesmannen fremhever følgende tema som bør vurderes og gjøres rede for i planarbeidet: - Støy - Estetisk utforming/landskapsestetikk, universell utforming, - Barn og unges oppvekstvilkår, herunder trygg adkomst til barnehage, skole og andre aktiviteter, samt sikre lekearealer, som er tilfredsstillende med hensyn til omfang og lokalisering, - Risiko- og sårbarhetsanalyse. Resultatet fra analysen skal innarbeides i plan og bestemmelser, - Prinsippene i naturmangfoldloven 8 til 12. Videre oppfordrer fylkesmannen til å legge planleggingsprinsippene i kommuneplanen til grunn for planarbeidet. Rådmannens kommentar: Så langt vi kan se er temaene vurdert og hensyntatt i planarbeidet. Vi forutsetter at det tas hensyn til skrått terreng i områder med stor høydeforskjell. Aust-Agder fylkeskommune, Fylkesrådmannen skriver i mail datert at de ikke har innvendinger til oppstartmeldingen og har ingen merknader ut over de ordinære planhensyn som forutsettes ivaretatt. 2014/3725/-30 Side2av 6

3 Tina Shanu Olsen i Gml prestevei 56 skriver i en mail datert , at hun for noen år siden gav veirett til tre nye tomter syd i området (den lille reguleringsplanen), men at hun ikke kommer til å utvide denne til å gjelde flere boliger. I et brev av har hun uttalt at Presteveien ikke tåler mer trafikk enn den har i dag. Hun har fått signatur på brevet fra 9 andre brukere av veien. Rådmannens kommentar: Vi antar at merknaden gjelder Gamle prestevei, i og med at Presteveien er fylkesvei mens Gamle prestevei er privatvei og fungerer som adkomst for drøyt et titalls eiendommer. Hva gjelder veirett er adkomsten i forslaget rettet noe ut i forhold til gjeldende reguleringsplan, og lagt utenom Shanu Olsens eiendom. Gjeldende plan er ganske ny (2012) og ikke gjennomført. Det som går på økning i bruk av veien mener rådmannen må være akseptabelt, i og med at stykket fram til avkjørselen fra fylkesveien er oversiktlig og uten kurver, og bare ca 100m langt. Kommunen eier dette stykket. Eieren av veistykket der avkjørselen reguleres inn har avgitt rettighet. Rådmannen ser det som noe betenkelig at presset øker på krysset nederst i de to armene av Gamle prestevei, men anser at økningen ikke er større enn at problematikken ikke endres vesentlig. Siktsonen må holdes åpen også ved dagens bruk, se kartet i fig.1 under: Fig. 1 Rådmannens vurdering: Merknader som er mottatt: Rådmannen ser at fylkesmannen i likhet med rådmannen er opptatt av at en får til en god landskapstilpasning. Rådmannen er særlig oppmerksom på tomtene 6, 7, 9 og 10, se punktet Landskapsvirkninger/natur. Nabo Tina Shanu Olsen m.fl har uttrykt bekymring for at adkomstveien ikke vil tåle mer trafikk. Rådmannen tar alvorlig naboenes opplevelse av press på veien, og barns sikkerhet er viktigste hensyn. Siktforholdene inn i det nye planområdet er sikret, og strekningen som får økt trafikk er oversiktlig og bare 100m langt. Vi mener alt i alt at det er forsvarlig å legge trafikken til det nye området ut på Gamle prestevei slik det er foreslått. Forholdet til kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel) Samfunnsdelen legger opp til fortetting av eksisterende boligområder. Den legger vekt på nærhet til offentlig transport og sosial og teknisk infrastruktur. I dette området er det forholdsvis tett småhusbebyggelse, der er barneskole og barnehager, og kort vi til idrettsanlegg og menighetsshus. Det 2014/3725/-30 Side3av 6

4 er god bussforbindelse til Arendal sentrum. Flere boliger i området vil styrke grunnlaget for det allerede eksisterende tjenestetilbudet. I kommuneplanens arealdel er det vist til at reguleringsplanen styrer arealbruken. Reguleringsplan for området i dag; Rykeneområdet, vedtak i kraft , regulerer det i all hovedsak til boligformål. En lekeplass som i eksisterende plan ligger helt nord i området, flyttes til et midtfelt i nytt planforslag, se under: Fig. 2 Fig. 3 Samtidig er den tidligere innregulerte lekeplassen allerede blitt beslaglagt, se de to overlappende kartlagene under: Fig. 4 Avkjørsel til to eiendommer er lagt over det arealet som er regulert til lekeplass i den gamle planen. 2014/3725/-30 Side4av 6

5 Rådmannen betrakter derfor flytting av lekeplassen som positivt også for det eksisterende planområdet, som får tilgang til en ny, opparbeidet lekeplass. Bestemmelsene, Bestemmelsene er gitt iht pbl 12-7 Det er tatt inn bestemmelser som skal styre utformingen. For hvert byggeområde er det tatt inn følgende bestemmelse: Byggene skal bygges med saltak eller pulttak med takvinkel ikke mer enn 15 grader for pulttak og mellom 32 og 45 grader for saltak Rådmannen er enig i at pulttak kan ha slakere vinkel enn saltak, men mener takvinkelen ikke bør avvike mellom pulttak og saltak i så stor grad, og at det vil være uheldig om det blandes inn flate tak. Det er ikke angitt en minste takvinkel for pulttak. For å sikre god harmoni i den nye bebyggelsen og hensyntagen til den omkringliggende, som preges av tradisjonelle småhus med saltak, vil rådmannen anbefale kommuneplanutvalget å endre bestemmelsene til følgende ordlyd: Byggene skal ha saltak med takvinkel mellom 32 og 45 grader eller pulttak med takvinkel ikke mindre enn 22 grader. Rikspolitiske retningslinjer, forhold til barn og unges oppvekstvilkår Barn og unge ivaretas gjennom den sentralt plasserte lekeplassen. Lekeplassen er et bærende element i planforslaget, og skal være en møteplass og samlingsplass, og skal kunne benyttes av alle aldersgrupper, også voksne. Plasseringen gjør at den kan bli et naturlig samlingspunkt i området. Plassen ligger solrikt til, og gir god mulighet for forskjellig type bruk. Universell utforming Deler av lekeplassen skal være universelt utformet. For øvrig styres kravet av teknisk forskrift. Estetikk Rådmannen mener estetikken ivaretas i tilstrekkelig grad dersom bestemmelsene endres mht takvinkel på pulttak, se over. Vi er også opptatt av at landskapet ivaretas, se under. Landskapsvirkninger/natur Rådmannen er særlig oppmerksom på tomtene 6 og 7, og tomtene 9 og 10. Tomt 9 har i dag et høydesprang på hele 13 m, og det er helt avgjørende for landskapsestetikken at tomt og bygningsmasse modelleres i harmoni med omgivelsene. Rådmannen mener hus på tomtene 9 og 10 bør være tilpasset skrått terreng. Dette foreslås tatt inn i bestemmelsene. I henhold til bestemmelsene skal garasje plasseres 2 m lavere enn bolighuset. Teknisk- og sosial infrastruktur Området er godt utbygd med gang- og sykkelveinett, både fram til barnehage og Rykene barneskole like vest for planområdet, og idrettsplass lenger nord langs fylkesveien. Det er kort vei til forretning og det er bussholdeplass i begge retninger like ved avkjørselen fra fylkesveien. Miljøkonsekvenser/Biologisk mangfold Området er allerede regulert til boligformål og ingen kjente naturforekomster blir berørt. Konklusjon Rådmannen anbefaler kommuneplanutvalget å legge forslaget ut for offentlig ettersyn, men anbefaler først å endre planbestemmelsene under punktene (alle byggeområdene) til følgende ordlyd: Byggene skal ha saltak med takvinkel mellom 32 og 45 grader eller pulttak med takvinkel ikke mindre enn 22 grader. I tillegg foreslås et nytt kulepunkt under punkt 2.7: Bolighus på tomtene 9 og 10 skal være tilpasset skrått terreng. 2014/3725/-30 Side5av 6

6 Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Planforslaget innebærer ingen driftskostnader for kommunen. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 7. mars /3725/-30 Side6av 6

7

8