Områdereguleringsplan for Gullsmedenga- Kolbjørnsvik- Gimle, mindre endring Vikaveien 78

Transkript

1 Saksprotokoll Områdereguleringsplan for Gullsmedenga- Kolbjørnsvik- Gimle, mindre endring Vikaveien 78 Arkivsak-dok. 18/4578 Saksbehandler Nora Moberg Lillegaard Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget /134 2 Kommuneplanutvalget /140 Rådmannens forslag til vedtak Endring av områdereguleringsplan for Gullsmedenga- Kolbjørnsvik- Gimle, som gjelder Vikaveien 78 a og b godkjennes som endring av reguleringsplan slik plankart datert sist revidert , og bestemmelser med endring datert viser. Kommuneplanutvalget har behandlet saken i møte sak 18/140 Møtebehandling Votering Rådmannens forslag ble vedtatt med 6 (PP 1, FrP 1, H 2, KrF 1, Sp 1) mot 3 (SV 1, Ap 2) stemmer. Kommuneplanutvalget vedtak Endring av områdereguleringsplan for Gullsmedenga- Kolbjørnsvik- Gimle, som gjelder Vikaveien 78 a og b godkjennes som endring av reguleringsplan slik plankart datert sist revidert , og bestemmelser med endring datert viser. side 1 av 1

2 ARENDAL KOMMUNE AK 68 - REGULERINGSPLANER OG BEBYGGELSESPLANER Saksframlegg Arkivsak-dok. 18/ Saksbehandler Nora Moberg Lillegaard Utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Områdereguleringsplan for Gullsmedenga- Kolbjørnsvik- Gimle, mindre endring Vikaveien 78 Rådmannens forslag til vedtak Endring av områdereguleringsplan for Gullsmedenga- Kolbjørnsvik- Gimle, som gjelder Vikaveien 78 a og b godkjennes som endring av reguleringsplan slik plankart datert sist revidert , og bestemmelser med endring datert viser. Vedlegg 1. Kart og bilder 2. Plankart 3. Forslag til bestemmelser 4. Planbeskrivelse 5. Merknader 6. Kommentarer til kommuneplanutvalget fra forslagsstiller 7. Vurdering av trafikkstøy Sammendrag Utbygger er kommet i en uheldig situasjon da de har tatt risikoen med å bygge to boenheter før klagen i byggetillatelsen var endelig avgjort av fylkesmannen. Som følge av fylkesmannens avgjørelse ble kommunens opprinnelig positive vedtak omgjort til avslag, etter at byggene var så å si ferdige. Det innebærer at de to boenhetene er omfattet av bestemmelsen «6. Krav til detaljplan (jf. pbl 12-7, pkt 11) i gjeldende områdereguleringsplan. Rådmannen har valgt å fremme en mindre endring, som i praksis ivaretar det samme som en full reguleringsprosess. Utforming og tilpasning vil være det vesentlige i dette planområdet, og det er allerede avklart i byggesaken. Kulturminnevernseksjonen i Aust- Agder fylkeskommune har påvirket utformingen og uttalt seg positivt i byggesaken. Rådmannen anbefaler at kommuneplanutvalget godkjenner den foreslåtte planendringen. Bakgrunn (Fakta) Endringsforslaget er utformet av Pollen Bygg AS på vegne av New Generation Houses AS. Formålet med endringen er å innpasse to boenheter på Gullsmedenga. Bakgrunnen for endringen er at grunneier allerede har oppført bygningene, etter byggetillatelse gitt Byggetillatelsen ble imidlertid opphevet av Fylkesmannen i Aust- og Vest- Agder i brev datert , etter klagebehandling. Problematikken dreide seg om at det ble gitt dispensasjon fra et plankrav i områdereguleringsplanen, som fylkesmannen mener ikke er begrunnet godt nok. Arendal kommune har etter det behandlet saken på ny, og avslått dispensasjonssøknaden i vedtak Dokumentnr.: 18/ side 1 av 4

3 av Klage på dette vedtaket ble oversendt til fylkesmannen for endelig klagebehandling Tiltakshaver har bedt om en planavklaring parallelt med klagebehandlingen. Endringen går ut på: Eiendommen Vikaveien 78 a og b med adkomst gjøres om til en egen hensynsone, H_570_17 Det foreslås egne bestemmelser for denne hensynssonen i punkt 5.8. Disse supplerer og konkretiserer de generelle reglene for bygging i planområdet som er listet opp i «kapittel 3. Generelle bestemmelser». Bygging innenfor hensynssone H_570 unntas fra kravet om detaljplan. Da gjeldende reguleringsplan er kommunens egen områdereguleringsplan, ble forslaget sendt ut av kommunen selv i brev datert , med frist for merknader satt til Merknader Aust-Agder fylkeskommune, e-post datert 14. juni 2018; Administrasjonen har ikke merknader til endringen. Kommunen må vurdere om endringen er innenfor hovedrammene i planen, jf. områdeplanens formål og hensyn. I forslag til ny reguleringsbestemmelse 6, bør det være tilstrekkelig å fastslå at H570_17 er unntatt fra plankravet. Kulturminnevern har ikke merknader til endringen. 6 er endret jf. merknaden. Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, brev datert : Fylkesmannen understreker at de vurderer omsøkte endring som om tiltaket ikke var utført. Det fremgår ingen grundig vurdering eller redegjørelse for endringen i oversendt søknad. Søknaden beskriver ikke konsekvenser og vurderinger av viktig planhensyn som sikker vei til skole, barnehage, universell utforming, støy mv. Det bemerkes at aktuelle eiendom ligger i gul støysone. Etter deres vurdering er omsøkte mindre endring en omgåelse av plankravet. Hensikten bak et krav om planprosess er bl.a. for å oppnå styring og kontroll med utviklingen av et område, og sikre at ulike tiltak i størst mulig grad inngår i en helhetlig tenkning rundt arealutnyttelsen i området. Etter deres vurdering, vil de omsøkte endringene gå utover hovedrammene i planen, og må frarådes. I følge vedlagte støyrapport ligger bygningene utenfor gul støysone. Universell utforming sikres av teknisk forskrift. Området er et allerede etablert boligområde. Det vil bli samme skolevei og avstand som for de andre skolebarna på Gullsmedenga. Lekeplass er det på nabotomta. Hovedbegrunnelsen for plankravet i områdereguleringsplanen er utforming og tilpasning til det historiske bygningsmiljøet. Med de bestemmelser som er foreslått er dette godt ivaretatt, slik rådmannen ser det. Det er vanlig i områdereguleringsplaner at deler av planområdet kan bebygges uten detaljreguleringsplan, hvis planen er tilstrekkelig detaljert, slik endringen vil føre til at den blir i dette tilfellet. Advokatfirma Haakstad & CO, pva Kristoffer Knudsen, Lillevei 9, brev datert 13. juni 2018: Brevet begynner med en gjennomgang av byggesaken. Deretter bestrides det at de varslede endringene kan anses som «mindre endringer» av områdeplanen. Bystyret må etter deres mening behandle endringen, og det hevdes at delegasjonsmyndigheten ikke er tilstede for saker som er omstridte eller konfliktfylte. Endringene fremstår som en «gjennomhulling» av områdereguleringsplanen. Det er uforståelig hvorfor kommunen tilrettelegger for tiltaket med endring av områdeplanen, ved å unnta det kravet som gjaldt for tiltaket da det ble igangsatt. Endringsviljen illustrerer en utbredt oppfatning om at det er lett å få ettergodkjent ulovlige tiltak, noe som gir en uheldig signaleffekt og uønsket presedenseffekt. Dokumentnr.: 18/ side 2 av 4

4 Kravet om detaljplan var og er ment å sikre en helhetlig planlegging av området, og også å sikre at nye tiltak passer ekstra godt inn i området. Rådmannens begrunnelse fremstår som mager, og uten henblikk for de vurderinger og begrunnelser som lå til grunn da områdeplanen ble vedtatt i Det er også lite trolig at kommunen hadde endret planen for å tilrettelegge for hans tiltak, det er derfor ekstra påfallende at slik endring likevel gjøres i ettertid. Tiltakshaveren er godt kjent med klager og risikoen for opphevelse av byggetillatelse, men valgte selv å sette i gang før saken var endelig avgjort. Videre forstår de bestemmelsen pkt 5.1 slik at det ikke kan bygges noe mellom hovedfasaden i Lillevei og sjøen. Knudsen ønsker at saken fremmes for bystyret, og at endringsforslagene ikke vedtas. Kravet om detaljregulering bør opprettholdes. Rådmannen understreker at tiltakshaver hadde lovlig byggetillatelse da han igangsatte bygging. Det er derfor ikke helt riktig å kalle dette ulovlig bygging. I tilfeller med klage på vedtak kan tiltaket igangsettes på eget ansvar. Det er ikke fremsatt hvorfor Knudsen ikke ønsker tiltaket, eller på hvilken måte det sjenerer ham. I dette tilfellet, der det er snakk om to boenheter, og der utformingen er i tråd med de generelle forutsetningene i planen, mener rådmannen det er tilstrekkelig med planavklaring, og dermed er det valgt en prosess med endring av gjeldende plan. Klager har misforstått bestemmelsen 5.1. Byggegrensen gjelder til vei,- dvs det skal ikke bygges noe mellom den karakteristiske husrekken og Lillevei. Det er også en byggegrense til sjø i dette området,- på utsiden av den kan man heller ikke bygge. På innsiden, opp til Lillevei kan man imidlertid bygge. Det vil si at det ikke er byggeforbud mellom Vikaveien og Lillevei, bortsett fra i en rimelig avstand fra vei. Behandling av saken gjøres ihht kommunens delegasjonsreglement. Utbygger skriver i en kommentar til merknaden at Knudsen på et tidspunkt ville ombestemme seg ang. salget, men vil ikke spekulere i hva som egentlig er motivet for bemerkningen. Bygningene vil ikke forringe hverken sol eller utsikt for hans eiendom. Det er Knudsen selv som har solgt ham eiendommen, og den er solgt som en tomt med sjøutsikt og kveldssol, noe enhver vil forstå som en byggetomt for bolig. Statens vegvesen, brev datert : Det er gitt tillatelse til utvidet bruk av avkjørsel i Det ble da lagt vekt på siktsoner. I byggesaken fra 2017 uttalte de at de ikke hadde noe imot utvidet bruk av eksisterende avkjørsel, annet enn at det måtte tas ansvar for at kravet om frisikt var oppfylt. Frisiktsonen på plankartet er for liten, og den må tegnes inn større. Frisiktssonen er endret til de mål Statens vegvesen har angitt som forsvarlig. Vurderinger Endringen sikrer at utforming av nybygg er i tråd med planens hovedformål og generelle bestemmelser om nybygg. Tradisjonelt formspråk og tradisjonelle materialer er benyttet. Det er ikke tilført former fra senere tidsepoker. Rådmannen mener derfor det er tidløst, og vil «stå seg» også i tiden fremover. Denne ene hensynssonen kan da unntas fra kravet til detaljplan etter rådmannens syn. Rådmannen har likevel sett behov for planavklaring, slik at endringene blir fremmet som en mindre endring av reguleringsplan. Det er helt vanlig å differensiere detaljplankravet i områdeplaner når enkelte områder allerede er såpass detaljert at det kan bygges uten ytterligere detaljering. Det hadde vært relevant å gjøre det slik også da planen var under utarbeidelse, dersom vi hadde fått informasjon om pågående prosjekter den gangen. I dette området er utforming og tilpasning det viktigste, og med planendringen er dette godt ivaretatt. Dokumentnr.: 18/ side 3 av 4

5 Endringen går verken utover planens hovedrammer eller berører hensynet til viktige natur- og friluftsområder. Hensikten med planen eller planens gjennomføring forøvrig vil heller ikke bli påvirket. Den kan derfor behandles etter reglene om endring av reguleringsplan i i plan- og bygningsloven. Rådmannen har hatt ulike utfordringer med områdereguleringsplanen for Gullsmedenga- Kolbjørnsvik- Gimle i de årene som er gått siden vedtak. Blant annet mangler planen utnyttelsesgrad, og dermed hjemmel til å bygge. Det var utilsiktet Problemet gjelder mange reguleringsplaner i kommunen, og det gjøres et arbeid med dette, både på kommuneplanvivå og med enkelte reguleringsplaner. Da planen ble vedtatt hadde kommunen generellt plankrav, og dispensasjonspraksisen var utbredt, og nesten som en formalitet å regne. Synet på hvordan plankravet skal praktiseres er endret, og det er derfor behov for å revurdere kravet om detaljplan. Kommuneplanens føringer I kommuneplanens samfunnsdel kap. 12- arealpolitikk, står det at målet skal være fortetting med kvalitet, slik at vi ivaretar trivsel for mennesker. Rådmannen er av den oppfatning at denne fortetningen, der husene jo er bygd allerede, er vellykket med hensyn på kulturmiljøet og i tillegg kan tilføre bomiljøet noe positivt. Vurdering av klimakonsekvenser Gullsmedenga er ganske sentralt, med gode kollektivtilbud. Ferja går innom brygga ved APL en gang i timen på dagtid. Det er også grei sykkelavstand til sentrum, eller Strømmen, der det går busser vestover. Det er en arealmessig fordel å fortette eksisterende bomiljøer, der infrastrukturen ligger godt til rette for det i stedet for å måtte bygge opp alt av strukturer fra bunnen av. Driftsmessige konsekvenser Rådmannens forslag til vedtak gir ingen økonomiske eller driftsmessige konsekvenser for kommunen. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 31. august Dokumentnr.: 18/ side 4 av 4