Bebyggelsesplan for Dyvika, felt B1 og B2, endring av B2-1- B2-6

Transkript

1 Saksprotokoll Bebyggelsesplan for Dyvika, felt B1 og B2, endring av B2-1- B2-6 Arkivsak-dok. 17/6969 Saksbehandler Nora Moberg Lillegaard Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget /76 Rådmannens forslag til vedtak Forslag til mindre endring av bebyggelsesplan for Dyvika, felt B1 og B2, endring av B2-1- B2-6 godkjennes jf plankart datert , planbeskrivelse og bestemmelser. Kommuneplanutvalget har behandlet saken i møte sak 18/76 Møtebehandling Votering Rådmannens forslag ble enstemmig vedtatt. Kommuneplanutvalget vedtak Forslag til mindre endring av bebyggelsesplan for Dyvika, felt B1 og B2, endring av B2-1- B2-6 godkjennes jf plankart datert , planbeskrivelse og bestemmelser. side 1 av 1

2 ARENDAL KOMMUNE AK 68 - REGULERINGSPLANER OG BEBYGGELSESPLANER Saksframlegg Arkivsak-dok. 17/ Saksbehandler Nora Moberg Lillegaard Utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Bebyggelsesplan for Dyvika, felt B1 og B2, endring av B2-1- B2-6 Rådmannens forslag til vedtak Forslag til mindre endring av bebyggelsesplan for Dyvika, felt B1 og B2, endring av B2-1- B2-6 godkjennes jf plankart datert , planbeskrivelse og bestemmelser. Vedlegg 1. Kart og bilder 2. Plankart 3. Forslag til bestemmelser 4. Planbeskrivelse 5. Følgebrev m. utbyggers svar på merknader 6. Merknader Sammendrag Dyvik brygge AS har utfordringer med salg av boliger i Dyvika. For å tilpasse seg markedet på en bedre måte er det foreslått noen endringer i bebyggelsesplanen. Både Aust- Agder Fylkeskommune og Fylkesmannen i Aust- og Vest- Agder fraråder kommunen å godkjenne endringen fordi utnyttelsen reduseres. Fylkesmannen vil vurdere å påklage vedtaket hvis kommunen vedtar endringene. Rådmannen mener at justeringen er positiv i forhold til å kunne tiltrekke seg barnefamilier. Endringen vil ikke utgjøre økte belastninger eller ulemper for naboene, og kan etter rådmannens syn behandles som en endring av gjeldende plan. Endringen går heller ikke utover det som var formålet med gjeldende plan. Rådmannen kan dermed anbefale at kommuneplanutvalget godkjenner endringene. Bakgrunn Forslag til endringer er fremmet av Prosjektgruppen AS, på vegne av Dyvig brygge AS. Formålet med endringene er å legge til rette for en lettere bebyggelse i utbyggingsområdet B2-1 til B2-6, enn gjeldende reguleringsplan legger opp til. Det innebærer reduksjon av antall boenheter i forhold til eksisterende plan. Endringer foreslås som følger; I plankart: B2-2 og B2-5 utgår B2-1 og B2-3 gjøres mer sammenhengende GT (brygga) brekkes opp Rundkjøring i enden av veien erstattes med vendehammer med sidearealer Dokumentnr.: 17/ side 1 av 5

3 Det settes av parkeringsplasser ved vendehammeren Nytt område for post og renovasjon F mot øst utvides mot vest FL3 og 4 erstattes med BLK som plasseres i tilknytning til det sentrale grøntområde. Byggegrense mot nordvest er flyttet til formålsgrense. Maks gesimskote er påført kartet. I bestemmelsene: 2.1 om universell utforming utgår 2.3 endres til: «Hver boenhet skal disponere 1 fast parkeringsplass i et av parkeringsanleggene eller på egen grunn og i tillegg disponere 1/2 parkeringsplass til gjesteparkering.» 3.6 er tilføyd: «BLK er felles lekeplass for boligene i område B2-1, B2-3, B2-4 og B2-6 som lekeareal for de minste med sandkasse, huske og tilsvarende utstyr i henhold til kommunens retningslinjer.» 3.8 endres til: «Område B2-1 til B2-4 kan benyttes til rekkehus og tomannsboliger i to etasjer. Område B2-6 kan benyttes til leilighetsbygg i tre etasjer og 11 meter gesimshøyde over dekke over parkeringskjeller. Område B2-7 til B2-9 kan benyttes til leilighetsbygg i to eller tre etasjer. Adgang kan lages fra svalgang som kan forbinde flere byggeområder.» 3.10, 3.11 og 3.15 utgår 7.3 endres til; «Innenfor området for felles avkjørsel FA1, FA3, SKV skal det etableres vendehammer for utryknings- og renovasjonskjøretøy som tegnet på kartet.» 7.4 endres til: «Felles lekeareal FL1 og FL5 -FL6 er felles for de leiligheter som har maksimalt 50 m avstand til disse som lekeareal for de minste med sandkasse, huske og tilsvarende utstyr i henhold til kommunens retningslinjer. BLK er felles lekeplass for boligene i område B2-1, B2-3, B2-4 og B2-6 som lekeareal for de minste med sandkasse, huske og tilsvarende utstyr i henhold til kommunens retningslinjer.» 8.4 rekkefølgen for nærlekeplass i F1 fremskyndes til før første bolig i B2-7, 8 eller 9 kan tas i bruk. Endringene ble varslet naboer og berørte myndigheter i desember Fristen for uttalelser var satt til Merknader Kent Håkon Schartner og Rune Abusland, e-post datert 18. januar 2018 De bemerker at området har sett ut som en byggeplass siden Nye byggetrinn kommer med altfor høy takhøyde i B2-6 som ødelegger utsikt til naboer. Videre mener de felles badestrand er svært dårlig laget, det er dårlig miljø og trivsel blant naboer, og det tar svært lang tid. Rådmannens kommentar: Byggehøyden i B2-6 er redusert til 17 moh. Når det gjelder utsikt, vil utbyggingen nå bli lettere, og bygningene lavere enn opprinnelig bebyggelsesplan. Rolf Gundersen og Cornelis Tesselaar, udatert brev: De mener utbyggingen i felt B2-4 betyr en meget stor forringelse av deres husverdier, og ønsker en lavere høyde. De er bekymret for den bratte stigningen, og skeptiske til sprengning nær deres tomtegrense. De foreslår å kjøpe den delen av tomten som ligger på nedsiden av deres tomter, eller at de selger både boliger og tomter til utbygger. Da vil hele utbyggingsprosjektet kunne realiseres på en lettere måte, og kunne trekkes lenger unna vannet. Siste punkt er et forslag om å bygge flere naust i vannkanten, som kan komme flere huseiere til gode. Rådmannens kommentar: Det minnes om at dette dreier seg om en endring av eksisterende bebyggelsesplan som la til rette for tyngre bebyggelse enn det som nå foreslås. Siste del av merknaden er av privat karakter, og kommenteres derfor ikke. Aust-Agder fylkeskommune, e-post datert 19. januar 2018 Dokumentnr.: 17/ side 2 av 5

4 Administrasjonen viser til uttalelse fra fylkesmannen datert , og deler prinsipielt vurderingen om at det er uheldig å redusere utnyttelsen i området og å åpne for parkering for boligene på egen tomt. Endringen innebærer at areal til lek blir redusert, ved at FL4 flyttes mot øst, og FL3 tas ut. Økt grøntområde i sør kan neppe sies å innfri krav om erstatningsareal ved omdisponering av arealer for lek i Rikspolitiske retningslinjer (RPR) for å styrke barn og unges interesser i planleggingen punkt 5, bokstav d. Det aktuelle grøntområdet ligger inn mot tilgrensende lekeplass/badeplass i vest, og administrasjonen anbefaler at kommunen vurderer om grøntområdet heller kan reguleres til lek. Rådmannens kommentar: Grøntområdet i forbindelse med stranda er satt av til lekeområde. Etter råd fra fylkesmannen er den mindre lekeplassen plassert i tilknytning til denne, slik at det blir et samlet areale sentralt i området, som er tilrettelagt for både barn og voksne. Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, brev datert Fylkesmannen vurderer at omsøkte endring ikke sikrer fullverdig erstatningsarealer, siden lekearealene er redusert. Det er slik de vurderer det ikke sikret at grøntområdet opparbeides til å være egnet for lek og opphold, herunder universell utforming. Videre er ny plassering av FL4 lagt inn mot vendehammer, en dårligere plassering enn i gjeldende regulering, og minimums bredde er også redusert, noe som gir et dårligere mulighetsrom. Fylkesmannen mener forslag til endring ikke er i tråd med nasjonale føringer for barn og unge, og minner om at barn og unge skal gis anledning til å delta i planprosesser. Områder som aktuelle bør ha en god arealutnyttelse med tilstrekkelig antall boenheter. Endringen består i å redusere antall boenheter samt tillate kjøreadkomst til hver tomt, noe de vurderer som uheldig. Fylkesmannen gjør oppmerksom på at når det ikke er angitt bestemmelser for høyder i regulert plan, vil høydeangivelse i pbl gjøre seg gjeldende. Fylkesmannen vurderer at endringene vil gå utover hovedrammene i planen vurdert opp mot de interesser de skal ivareta. Dersom kommunen gir tillatelse til omsøkte endringer, vil de vurdere å påklage vedtaket. Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, ny uttalelse Som følge av uttalelsen over ble det avholdt et møte der tidligere ukjent informasjon fremkom. Dette gjelder særlig den endringen som ble foretatt i 2012, der en parkeringsplass ble erstattet med et større lekeområde sentralt i området. I vedtatt plan var det forutsatt at bilene skulle parkere på fellesarealer, eller i garasjer, mens det nå foreslås at det kan etableres biloppstillingsplasser utenfor det enkelte hus. Dette er en uheldig endring, slik fylkesmannen ser det. Siden utnyttelsen reduseres så kraftig kan de ikke se at denne endringen kan behandles som mindre endring. Siden dette er i strandsonen bemerkes også at bebyggelsesstrukturen er endret, slik at det ikke lenger er smett imellom husene, slik det opprinnelig var lagt opp til. Det bør heller ikke kunne krages balkonger ut over «strandpromenaden». Det vises også til en innsigelse de hadde til bebyggelsesplanen angående byggeområdet B2-4 og terrenginngrepet i dette området. Rådmannens kommentar: Når det gjelder bemerkningene om reduksjon i antall boenheter svarer konsulenten på det at de planlegger enheter innenfor de gjeldende byggeområdene, men at B2-7, 8, og 9 kommer i tillegg, og her planlegge de å bygge rundt 25 enheter. Målet er å bygge rundt 60 enheter innenfor B2. Opprinnelig ble det lagt til rette for hele 79 enheter i B2. Utnyttelsesgrad er oppgitt til å være TU= 60%. Dette vil være å betrakte som en begrensning, ikke et minimumskrav. Høydene er nå oppgitt med koteangivelse for de enkelte felt istedenfor etasjeantall som i gjeldende bestemmelser. Etasjeantall er ikke egnet for å fastsette høydebegrensninger i en reguleringsplan. I følge endringen foreslås B2-4 trukket noe lenger mot nordvest, for å unngå de verste terrengutfordringene. Dette innebærer ifølge svar fra konsulent mindre sprengning, og at det ikke blir behov for en høy mur mot sjøen i nordøst. Det var dette byggeområdet som utløste innsigelser ved behandlingen av bebyggelsesplanen i Byggeområdet ble Dokumentnr.: 17/ side 3 av 5

5 Vurderinger derfor trukket lenger mot vest og innsigelsen trukket. Nå trekker de det altså ytterligere mot vest. Muligheten for utkraging over strandpromenaden, bestemmelsen 3.15 er fjernet. Kommuneplanens føringer I kommuneplanens arealdel er området satt av til «område der gjeldende reguleringsplan fortsatt skal gjelde.» I kapittel 2, utviklingsstrategi er et av delmålene å ha høy takt i boligbyggingen, og å planlegge variert i forhold til pris og størrelser, og skape gode etableringsmuligheter for unge mennesker. I kapittel 12 om arealpolitikk legges det vekt på at Arendal kommune ønsker vekst i folketallet, og at en derfor må satse på attraktive boligområder. Transportbehovet må reduseres for å oppnå mål om lavutslippssamfunn. Vi må bygge tett opp til kollektivårene. Planlagte utbygging er i tråd med føringene i kommuneplanen. Generelt om boligbygging Den siste tiden har rådmannen sett flere saker som går ut på å endre bygningstype i relativt nye reguleringsplaner. Inntil nylig har det vært om å gjøre for utbyggere å legge til rette for flest mulig enheter i reguleringsplanene. Også kommunen har ment det var riktig å bygge så tett som mulig, med henvisning til nasjonal politikk når det gjelder miljøbelastninger. Leiligheter i blokk har imidlertid vist seg ikke å tiltrekke seg barnefamilier. Representant for overordnet planlegging i rådmannens stab for samfunnsutvikling skriver i en e- post at Arendal har behov for mange nye, attraktive boliger for barnefamilier. Mange av dagens reguleringsplaner er ikke tilrettelagt med tanke på barnefamilier. De ønsker seg en større enebolig eller enebolig i rekke som ligger på attraktive tomter f.eks innenfor 2 km fra skoler, nær sjøen eller med utsikt til sjøen, ved kollektivaksen og i nærheten av både butikker og naturen. For å kunne tilby den typen boliger omgående er det letteste og raskeste å endre på eksisterende godkjente planer for områder som er under bygging og har tilrettelagt infrastruktur. Det er mulig å bygge tett også med rekkehus og flerfamiliehus. En lettere bebyggelse er enklere å tilpasse vårt småkuperte terreng og eksisterende eneboligstruktur, og kan også bli vesentlig rimeligere enn blokkleiligheter. Et variert tilbud av boligtyper både når det gjelder pris, størrelse og type vil gi boligtilbud til alle de ulike husholdningene vi har i kommunen. Rådmannen mener den bygningstypen som nå foreslås er mer attraktiv for barnefamilier. Gjeldende reguleringsplan Opprinnelig reguleringsplan for Dyvika ble vedtatt I planen er det krav om bebyggelsesplan for B1 og B2. Bebyggelsesplan for felt B1 og B2 Bebyggelsesplan for Dyvika, felt B1 og B2 ble vedtatt av Arendal bystyre I følge denne planen var det mulig å bygge inntil 32 enheter i B1 og 79 i B2. Felt B1 ble endret i Endringen gikk ut på å endre fra rekkehus til småhus, noe som innebar en reduksjon i antall boenheter fra 32 til 14. En stor sentral parkeringsplass ble endret til lekeplass. Saken ble godkjent med henvisning til at endringen ville medføre mindre biltrafikk på en problematisk vei. Begrunnelsen fra utbyggers side den gangen var at salget ikke kom i gang. B1 er nå på det nærmeste ferdig utbygd. Barn og unges interesser Lekeplassene som var regulert i området som er foreslått samlet til en, og plassert i nærheten av det store sentrale området. Det sentrale området er «innredet» til uteopphold, og ikke spesielt tilrettelagt for lek, men det er to tilgrensende lekeplasser, en på hver side. Det betyr at det er lite attraktive uteområder for større barn og ungdom, bortsett fra sommerstid med bade- og båtliv. Innerst i bukta mot øst er det regulert et større friområde i opprinnelig reguleringsplan fra I følge bestemmelsen 5 skal det opparbeides felles lekeplass m/ balløkke her. I følge rekkefølgekravene er dette imidlertid forskjøvet helt til siste delområde i B2 kan tas i bruk. Dokumentnr.: 17/ side 4 av 5

6 Så vidt rådmannen bekjent er det ikke slike områder i nærheten, og skolen er ikke i nærområdet. Det er derfor gjort en endring som tilsier at de må etablere dette lekeområdet før boligene i B7, 8 eller 9 kan tas i bruk. Det gjøres oppmerksom på at rekkefølgekravet da ikke vil slå inn i dette byggetrinnet. Det er ca. 2,5 km til Stuenes skole. Nærmeste barnehage er på Saltrød eller Enghaven. Det er trygg skolevei med separat gang- og sykkelvei langs strekningen. Vurdering av klimakonsekvenser Generelt er overordna myndigheter skeptiske til planendringer som reduserer utnyttelsen. Opprinnelig plan hadde hele 111 boenheter. Dette ville innebære en svært tung utbygging. Med foreslått reduksjon vil det bli ca 72 tilsammen, noe som også vil utgjøre et tett område, etter rådmannens syn. Med henvisning til dette fraråder både Aust- Agder Fylkeskommune og Fylkesmannen i Aust- og Vest- Agder kommunen å godkjenne endringen. Dyviga ligger ikke sentralt når det gjelder sentrum, men ikke langt unna butikker på Krøgenes, og med påbegynt tilførselsvei til E-18 like ved. Det er god kollektivdekning i området. Avsluttende vurdering Hovedformålet med bebyggelsesplan for felt B1 og B2 var å legge til rette for boligbygging som konsentrert småhusbebyggelse i området B1, og blokk eller terrassebebyggelse i B2. I Områdene B3-5 der det ikke var krav om bebyggelsesplan, ble det lagt til rette for eneboliger. Hensikten var dermed å legge til rette for varierte boligtyper. Selv om bygningstypen nå er en annen, og antallet boenheter er redusert, kan ikke rådmannen se at de foreslåtte endringene vil stride mot intensjonene med opprinnelig reguleringsplan, eller at det går utover hovedrammene i planen. Planendringene behandles dermed som endring jf plan- og bygningsloven 12-14, og foreslås godkjent. Driftsmessige konsekvenser Endringen vil ikke føre til at mer arealer skal overtas av det offentlige. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 8. mai Dokumentnr.: 17/ side 5 av 5