Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget /139

Transkript

1 Saksprotokoll Yrkesskolen, forslag til detaljreguleringsplan Arkivsak-dok. 16/29141 Saksbehandler Nora Moberg Lillegaard Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget /139 Rådmannens forslag til vedtak detaljreguleringsplan for Yrkesskolen med plankart datert , sist revidert og bestemmelser datert , sist rev , legges ut til offentlig ettersyn. Kommuneplanutvalget har behandlet saken i møte sak 17/139 Møtebehandling Representant Einar Krafft Myhren (SV) stilte spørsmål om sin habilitet i saken. Han er nær venn med en nabo som blir sterkt berørt av prosjektet på den gamle yrkesskolen. Kommuneplanutvalget vedtok enstemmig å erklære representant Einar Krafft Myhren (SV), som inhabil i denne saken jf. forvaltningsloven 6 a) og han fratrådte. Ingen vararepresentant møtte for han i saken. Det var da 8 representanter tilstede. Leder Nina Jentoft (Ap) fremmet følgende endringsforslag: detaljreguleringsplan for Yrkesskolen med plankart datert , sist revidert og bestemmelser datert , sist rev , legges ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: Plankart og planbestemmelser endres i tråd med alternativ B. Representant Cathrine Høyesen Hall (V) fremmet følgende endringsforslag til bestemmelser: 2 BEBYGGE LSE OG ANLEGG PBL 12-5, nr. 1 Sentrumsformål (BS) Bolig Nest siste avsnitt endres til: «Det skal være minimum 1,5 sykkel p-plass pr. boenhet i garasjekjeller eller under tak. side 1 av 2

2 Barn- og unges representant i plansaker Tone Worren Kløcker fremmet følgende endringsforslag: Uteområdet sør for bygningen bør beregnes med i uteoppholdsarealet., Det må inntegnes støyskjerm rundt dette arealet. Dette for å sikre store nok og god kvalitet på uteområdene. Votering Endringsforslaget fra leder Nina Jentoft, Ap, ble enstemmig vedtatt. Endringsforslaget fra barn- og unges representant i plansaker Tone Worren Kløcker, ble enstemmig vedtatt. Endringsforslaget fra representanten Cathrine Høyesen Hall, V, ble enstemmig vedtatt. Kommuneplanutvalget vedtak detaljreguleringsplan for Yrkesskolen med plankart datert , sist revidert og bestemmelser datert , sist rev , legges ut til offentlig ettersyn med følgende endringer: Plankart og planbestemmelser endres i tråd med alternativ B. Uteområdet sør for bygningen bør beregnes med i uteoppholdsarealet., Det må inntegnes støyskjerm rundt dette arealet. Dette for å sikre store nok og god kvalitet på uteområdene. Bestemmelser: 2 BEBYGGE LSE OG ANLEGG PBL 12-5, nr. 1 Sentrumsformål (BS) Bolig Nest siste avsnitt endres til: «Det skal være minimum 1,5 sykkel p-plass pr. boenhet i garasjekjeller eller under tak. side 2 av 2

3 ARENDAL KOMMUNE AK 68 - REGULERINGSPLANER OG BEBYGGELSESPLANER Saksframlegg Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Nora Moberg Lillegaard Utvalg Kommuneplanutvalget Møtedato Yrkesskolen, forslag til detaljreguleringsplan Rådmannens forslag til vedtak detaljreguleringsplan for Yrkesskolen med plankart datert , sist revidert og bestemmelser datert , sist rev , legges ut til offentlig ettersyn. Vedlegg 1. Oversiktskart 2. Forslag til plankart 3. Forslag til planbestemmelser 4. Planbeskrivelse m. risiko- og sårbarhetsanalyse 5. Merknader 6. Illustrasjoner 7. Støyrapport 8. Protokoll D illustrasjoner ihht vedtak av Innledning Det vises til Kommuneplanutvalgets vedtak av , da saken var satt oppe til befaring og behandling. Under befaringen var utvalget i hagen til boligeiendommen i Strømsbuåsen 7, rett nord for Yrkesskolen. Eieren mener at de vil bli sjenert av den øverste etasjen. Av den grunn ble saken sendt tilbake til Rådmannen for å innhente diverse illustrasjoner. Etterspurte illustrasjoner er nå levert, og ligger ved som vedlegg nr. 9. Illustrasjonene gir godt grunnlag til å vurdere hvordan naboen vil bli berørt av den ønskede utbyggingen. Alternativ A viser full utbygging i tråd med planforslaget. Høydene er i tråd med områdeplanen. Alternativ B viser redusert utbygging av toppetasjen, dvs innerste halvdel er fjernet. Rådmannen mener at denne varianten imøtekommer naboen på en god måte. Alternativ C viser hele bebyggelsen mot nord er tatt bort. Fra utbyggers side understrekes det at prosjektet ikke vil være økonomisk gjennomførbart med denne varianten. Planforslaget er i all hovedsak i tråd med overordnede arealplaner og gjeldende arealpolitikk for området. Rådmannen vil anbefale kommuneplanutvalget å vedta at planforslaget legges ut til offentlig ettersyn. Dokumentnr.: 16/ side 1 av 4

4 Bakgrunn for saken Planforslaget er fremmet av konsulentfirmaet Rambøll, region Agder, på vegne av Totalvisjon AS. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for å bygge om eksisterende bygning, (Yrkesskolen) til boligblokker med til sammen 49 leiligheter. Planområdet omfatter gnr. 502, bnr. 186, Strømsbuveien 74 og er 4 daa. stort. Det ble varslet oppstart av planarbeid i brev datert , med frist for merknader satt til Etter et skifte av konsulent, ble det sendt ut nytt brev til alle berørte parter, med frist for merknader Det ble ikke mottatt nye merknader etter brevet. Under følger kort sammendrag av de merknader som kom inn under oppstarten; Merknader m. rådmannens kommentarer: Statens vegvesen, brev datert : De mener arbeidet med områdeplanen må være førende for planarbeidet, og de forutsetter at de avklarer rammevilkårene med Arendal kommune. Det må tas hensyn til at det skal etableres sykkelfelt og fortau langs denne aksen. I et møte ble det diskutert hvorvidt dagens to avkjørsler fra fylkesvegen kunne benyttes. De påpekte at det ikke kan forventes mer enn en avkjørsel, forutsatte at denne ble anlagt med tilfredsstillende sikt og vertikalgeometri etter HB 017. Videre forutsettes at siktssoner blir regulert inn. Rådmannens kommentar: Områdeplanen som det henvises til ble vedtatt i Arendal Bystyre Så langt rådmannen kan se er planforslaget i tråd med områdeplanen. Planforslaget legger til rette for en avkjørsel fra fylkesveien. Fylkesmannen i Aust-Agder, brev datert De mener områdeplan for Strømsbusletta bør vedtas før en starter med detaljregulering. Fylkesmannen kjenner ikke til miljøverdier av regional eller nasjonal verdi innenfor området, men vil peke på at støy, estetikk, universell utforming, barn- og unges oppvekstvilkår og prinsippene i naturmangfoldsloven bør vurderes og gjøres rede for i det videre planarbeidet, samt at resultatene fra risiko- og sårbarhetsanalysen skal innarbeides i planforslaget. Samtidig ber de om at planleggingsprinsippene i ny kommuneplan legges tilgrunn for planarbeidet. Rådmannens kommentar: Områdeplanen er nå vedtatt og planforslaget er i all hovedsak i tråd med denne. Aust-Agder fylkeskommune, e-post datert : Plan- og naturseksjonen er svært positive til å legge til rette for høy boligutnyttelse i dette sentrale området, planprosessen bør innrettes i forhold til arbeidet med områdereguleringsplanen. Siden bygningen har vært i bruk til helt andre formål, må det finnes gode framtidige løsninger i forhold til uteoppholdsareal, lekeplass m.v. som inneholder tilstrekkelig kvalitet. Støyproblematikk og trafikksikkerhet bør, i tillegg til barn og unges oppvekstvilkår og estetikk, være viktige utredningstema i videre planarbeid. Seksjon for kulturminnevern har ingen merknader til oppstartmeldingen. Rådmannens kommentar: For å oppnå tilstrekkelig areal til uteopphold, er taket tenkt tatt i bruk. Lekeplassen er plassert på bakken mot nord. Det må bygges støyskjermer for å oppnå akseptable støygrenser. Fortidsminneforeningen, avd. Aust-Agder, brev datert 24. februar 2015: I vedtaket der områdeplan for Strømsbusletta ble vedtatt, står det at merknaden skal legges ved saken og vurderes i forbindelse med detaljregulering av området. De mener at det gamle meieriet i høy grad er verneverdig og med fordel kan brukes som grunnlag for et nytt konsept i området. Det må også tas landskapsmessige hensyn når ny og høy bebyggelse skal planlegges tett inntil Strømsbu gård, som de mener i høyeste grad er verneverdig. Rådmannens kommentar: Etter rådmannens oppfatning har ombyggingen av yrkesskolen ingen nevneverdig innvirkning på de kulturminnene som er nevnt i brevet fra Fortidsminneforeningen. Dokumentnr.: 16/ side 2 av 4

5 Rådmannens vurdering: Forholdet til kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel) I kommuneplanens arealdel for perioden vedtatt i bystyret er planområdet avsatt til fremtidig sentrumsformål. I følge samfunnsdelen, kap. 12, arealpolitikk, er målsettingen å redusere transportbehovet ved å bygge tettere og nær sentrum. Det er også et mål å bygge flere små boliger, og en mer urban boligbygging i sentrum og langs kollektivaksene. Områdeplan for Strømsbusletta-Myrene, vedtatt Området er avsatt til S3 i områdeplan for Strømsbusletta - Myrene. Det er satt klare rammer for utnyttelse og høyder i bestemmelsene, og i tillegg er det krav til detaljreguleringsplan for de enkelte delområdene. Formålet er ifølge 2 i bestemmelsene å legge til rette for en attraktiv og levende sentrumsnær bydel med handel, næring og fortetting av boliger. Området skal være trygt og hyggelig å ferdes og bo i. Det legges vekt på å skape gode gang- og sykkelforbindelser internt og til omkringliggende områder samt å tilrettelegge for sosiale møteplasser. Det er et overordnet mål at planen skal ivareta hensyn til barn og unge, sikre gode bokvaliteter og bygge opp under kollektivsatsningen. Det foreliggende planforslaget er i all hovedsak i tråd med overordnede planer for utvikling av dette området. Risiko- og sårbarhet ROS- analysen konkluderer med at det kan være risiko som krever tiltak når det gjelder støy og trafikksikkerhet. Det er lagt inn siktsoner og krav til støyskjerming i plandokumentene. Rikspolitiske retningslinjer, forhold til barn og unges oppvekstvilkår Stinta barne- og ungdomsskole ligger like i nærheten, og det er fortau eller gang- og sykkelvei hele veien opp til skolen. Her ligger også Stintahallen, med både svømme- og idrettshall. Det er flere barnehager, både offentlige og private, i nærheten av planområdet. Lekeplassen er plassert nord i planområdet, like ved gangadkomsten til leilighetene, og tenkes tilrettelagt som felles møteplass for beboerne i tillegg til at det skal være lekeplass. Området er noe utsatt for støy fra veien, og må skjermes mot øst. Uteoppholdsarealer Det er beregnet uteoppholdsarealer på 35 m 2 pr. leilighet, totalt 1715 m 2, med henvisning til oppstartsmøtet som ble avholdt , dvs før nye retningslinjer om 53 m 2 pr boenhet ble vedtatt. I utbyggers beregninger utgjør uteoppholdsarealene totalt 1736 m 2. I områdeplanen som ble vedtatt senere, er imidlertid kravet 53 m 2 pr boenhet, til sammen 2597 m 2. Det er mulighet for uteopphold sør for bygget, men området er støyutsatt, og inngår ikke i forslagsstillers beregninger. I vedlagte illustrasjonsplan, vedlegg 6, er arealene vist som en hage på ca. 300 m 2. Arealet på taket av p-huset er ca. 320 m 2. Her er det mer usikkert om arealene vil kunne få tilstrekkelige kvaliteter til å fungere som uteoppholdsarealer. Uteoppholdsarealene er dermed noe snaut i forhold til kravene i områdeplanen, men dersom det tilrettelegges for en støyskjermet hage sør for bygningen, og uteopphold i hovedsak følger illustrasjonsplanen ser det ut for å gi gode og varierte muligheter for uteopphold. Universell utforming I følge planbeskrivelsen vil ombyggingen tilfredsstille kravene i teknisk forskrift. Uteoppholdsområdene er tilgjengelige, og må også utformes etter teknisk forskrift. Natur Kystområdene i Arendal er godt kartlagt av biologer og det er flere observasjoner av arter i artsdatabanken. I naturdatabasen er det registrert hule eiker som berører planområdets nordlige del. Trærne er tegnet inn i illustrasjonsplanen og vil bestå og være en del av vegetasjonen ut mot Strømsbuveien. Dokumentnr.: 16/ side 3 av 4

6 Området er bearbeidet og preget av menneskelig aktivitet. Tomten er bebygd. Ifølge planbeskrivelsen er det ikke registrert andre naturtyper eller artsfunn for området enn de hule eikene. Med dette vurderes prinsippene i naturmangfoldsloven 8-12 som godt ivaretatt. Historikk og kulturminner Eiendommen ble første gang fradelt i Det ble da bygd et stort hus på eiendommen, «Fjeldheim». I de første tegningene til Yrkesskolen fra 1959, er «Fjeldheim» en del av bygningen, men den ble trolig revet før nybygget ble bygd i 1962/64. Tørrmuren mot Strømsbuveien og de hule eikene stammer trolig fra den tiden. Yrkesskolen ble bygd på eiendommen i 1962, med nye bygg i 1964 og Skolebygningen ble tegnet av arkitektkontoret Ugland og Thorne v/ Svein Sørensen. Etter rådmannens oppfatning er det ikke bevaringsinteresser knyttet til bygningen eller eiendommen slik den står i dag. Estetikk Ombyggingen vil innebære en oppgradering av bygningen og uteområdet. Dette vil utgjøre en start på oppgradering av et område som pr. i dag virker nedslitt og utdatert. Dette er porten til Arendal by fra vest, og estetikken er viktig for helhetsinntrykket. Utbygging etter planforslaget vil utgjøre et løft i så henseende. Teknisk infrastruktur Planforslaget baserer seg på eksisterende vann- og avløpsnett. Det er god kapasitet for slokkevann i tilfelle brann. Østre Agder brannvesen har deltatt på møter, og sier at det må være arealer nok i forhold til innsats langs alle fasader. Det er sannsynlig at det vil bli krav til sprinkling hvis bygget skal brukes som det er. Renovasjon Det legges til rette for nedgravd renovasjonsløsning, noe som er i tråd med renovasjonsforskriften. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Planforslaget innebærer ingen driftskostnader for kommunen. Utbyggingsavtale Det er trolig ikke behov for utbyggingsavtale i dette tilfellet. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 27 november Dokumentnr.: 16/ side 4 av 4