Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget /109

Transkript

1 Saksprotokoll Fløyheia, forslag til områdereguleringsplan Arkivsak-dok. 16/29344 Saksbehandler Nora Moberg Lillegaard Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget /109 Rådmannens forslag til vedtak Arendal kommuneplanutvalg vedtar ihht plan- og bygningsloven 12-10/ at forslag til områdereguleringsplan for Fløyheia med plankart og bestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn. Plandokumentene endres slik at; Tårnet bevares som det er. Bygg B kan gjenoppbygges med makshøyder som tilsvarer eksisterende. Kommuneplanutvalget har behandlet saken i møte sak 17/109 Møtebehandling Saksordfører: Anne Cathrine Høyesen Hall, V Vanja Grut (Ap) stilte spørsmål ved sin habilitet som styremedlem i Arendal Eiendom KF og medlem av representantskapet for Fløybyen AS. Hun fratrådte møtet mens utvalget behandlet spørsmålet. Grut ble av et enstemmig kommuneplanutvalg erklært habil etter en vurdering av forvaltningsloven 6e, i og med at både KF og AS eies 100 % av kommunen, og tiltrådte deretter møtet igjen. Anne Cathrine Høyesen Hall (V) fremmet følgende endringsforslag på vegne av posisjonen: 1.Bestemmelsenes 10-1 endres slik at heisløsningen blir som vist i planbeskrivelsens s Endringene foreslått av rådmannen strykes. 3. Kommuneplanutvalget ønsker å uttale seg om utbyggingsavtalen før denne vedtas. Einar Krafft Myhren (SV) fremmet følgende endringsforslag: Maks gesimshøyde på det vestre bygget i BKT1 (bygg E) settes til kote 80. Votering Rådmannens forslag til vedtak med Høyesen Halls forslag til endringer ble enstemmig vedtatt. Krafft Myhrens endringsforslag ble vedtatt med 6 (2 Ap, 1 V, 1 SV, 1 Pp, 1 KrF) mot 3 stemmer (2 H, 1 Frp). side 1 av 2

2 Kommuneplanutvalgets vedtak Arendal kommuneplanutvalg vedtar ihht plan- og bygningsloven 12-10/ at forslag til områdereguleringsplan for Fløyheia med plankart og bestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn. Plandokumentene endres slik at; 1.Bestemmelsenes 10-1 endres slik at heisløsningen blir som vist i planbeskrivelsens s Endringene foreslått av rådmannen strykes. 3. Kommuneplanutvalget ønsker å uttale seg om utbyggingsavtalen før denne vedtas. 4. Maks gesimshøyde på det vestre bygget i BKT1 (bygg E) settes til kote 80. side 2 av 2

3 ARENDAL KOMMUNE AK 68 - REGULERINGSPLANER OG BEBYGGELSESPLANER Saksframlegg Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Nora Moberg Lillegaard Utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Fløyheia, forslag til områdereguleringsplan Rådmannens forslag til vedtak Arendal kommuneplanutvalg vedtar ihht plan- og bygningsloven 12-10/ at forslag til områdereguleringsplan for Fløyheia med plankart og bestemmelser datert legges ut til offentlig ettersyn. Plandokumentene endres slik at; Tårnet bevares som det er. Bygg B kan gjenoppbygges med makshøyder som tilsvarer eksisterende. Vedlegg 1. Forslag til plankart 2. Forslag til planbestemmelser 3. Planbeskrivelse 4. Fløyheia analyse og mulighetsstudie, del 1 og 2 5. Fløyheia analyse og mulighetsstudie, del 3 6. Mulighetsstudie Fløyheia kontorarbeidsplasser 7. Merknader 8. Rådmannens oppsummering av merknader m. evt. kommentar 9. Vurdering av heisløsning 10. Kulturhistorisk rapport fra Arkitektskap as 11. Tilstandsrapport Sjømannskolen bygg B og D 12. Illustrasjonsplan, mulig løsning 13. Fløybyen presentasjon Narud Stokke Wiig 14. Mulighetenes By Narud Stokke Wiig 15. Endelig evalueringsrapport april 2016 Sammendrag/problemstilling Sjømannskolen har stor historisk interesse som representant for etterkrigstidens økende velferd og nye storhetstid innen rederinæringen. Anlegget har stor betydning for mange av innbyggerne i kommunen, og er dermed en sterk identitetsbærer. Den tekniske standarden er problematisk, og kravene i teknisk forskrift er vanskelig å innfri dersom byggene skal bevares som de er. Dette gjelder særlig ved bruk til boligformål, som er mest ønskelig. Hovedutfordringen i saken har vært balansen mellom vern og ny bruk. Dokumentnr.: 16/ side 1 av 6

4 En annen utfordring er knyttet til hvordan bebyggelsen skal forbindes med sentrum. Her er det valgt å beskrive ulike heisløsninger, og det er knyttet rekkefølgekrav til at en løsning skal være på plass før nye bygg tas i bruk. En arkitektkonkurranse med tre av Norges mest profilerte arkitektkontor ligger til grunn for utarbeidelsen av plandokumentene. Forslaget til Narud Stokke Wiig Sivilarkitekter AS vant konkurransen med sitt prosjekt «Fløybyen, en bydel i sikte». Planforslaget ivaretar ikke vinnerutkastet fullt ut. Rådmannen finner at planforslaget svarer tilfredsstillende på store deler av utfordringene i saken, med unntak av forslaget om å bygge på det eksponerte tårnet i høyden, og å åpne for å bygge den delen av bygg B, som skal oppføres tilsvarende som eksisterende, noe høyere enn det er i dag. Plandokumentene anbefales endret på disse punktene. Rådmannen anbefaler at kommuneplanutvalget legger saken ut til offentlig ettersyn med de nevnte endringene. Bakgrunn for saken Forslaget er fremmet av Asplan Viak AS på vegne av Arendal Eiendom KF. Planforslaget er utformet som en områdereguleringsplan, og det er inngått avtale med kommunen om det. Planområdet strekker seg fra krysset mellom Ragnvald Blakstadsvei og Barbudalen, tar med seg hele «naturparken», Fylkeshuset, Sjømannskolen og hele Fløyheia, ned til Hylleveien. Størrelsen på hele planområdet er 117 daa. Hensikten med planarbeidet er å legge til rette for ny bruk av Sjømannskolen. Det legges i tillegg til rette for et byggeområde for kontor ved Fylkeshuset. Fylkeshuset er tatt med for å sikre fornuftig avgrensning av utbygging av Sjømannskolen, og for å se samlet på atkomst, parkering og grønnstruktur. Ragnvald Blakstadsvei og Fløyveien tas med for å sikre gode atkomstforhold. Det ble varslet oppstart av planarbeid i brev datert juni 2015 ble det avholdt åpent møte i Arendal Kultur- og rådhus. Etter dette ble det avholdt en arkitektkonkurranse. Med bakgrunn i innholdet i vinnerutkastet ble det varslet utvidelse av planområdet i brev datert I det endelige planforslaget er ikke utvidelsen tatt med. Merknader Se eget vedlegg «Rådmannens oppsummering av merknader m. kommentarer». I planbeskrivelsen har forslagsstiller sin egen oppsummering med svar. Merknadene er også lagt ved i sin helhet. Rådmannens vurdering Forholdet til kommuneplanen Byggeområdet BKT 1, Sjømannskolen, er satt av til «fremtidige områder kombinert arealbruk» i kommuneplanens arealdel. Grøntstrukturen ned mot jernbanestasjonen og Barbudalen er satt av til «grønnstruktur offentlig eid/ sikret og hensynssone H_ 560, naturmiljø. Byggeområde KT 1 ligger innenfor reguleringsplan for Fylkeshuset, mens KT 2 tangerer og delvis overlapper både denne reguleringsplanen og noe areal av «naturparken». Byplan 2023 Kulturhistorisk analyse er en av 5 analyser som ligger tilgrunn for arbeidet med Byplan Fløyheia er beskrevet som et bygg som representerer etterkrigstiden. Rederinæringen kom i ny vekst i denne perioden. I følge verdivurderingen i analysen har bygningen stor betydning for Arendals identitet som en stor sjøfartsby, og er et symbol for en svunnen storhetstid på sjøen. Anlegget er også et kjent landemerke. Planprogram/ konsekvensutredning- orientering Dokumentnr.: 16/ side 2 av 6

5 I en tidlig fase i planarbeidet ble det diskutert om planforslaget ville utløse krav om konsekvensutredning etter forskriften som var gjeldende på det tidspunktet, dvs Konsulenten vurderte at kravet ikke ville bli utløst fordi planområdet ikke omfatter nye områder til utbyggingsformål jf. 2, «Planer som alltid skal behandles etter forskriften: d) områdereguleringer, og detaljreguleringer på mer enn 15 dekar, som omfatter nye områder til utbyggingsformål». Området er bebygd, og avsatt til byggeområde i kommuneplanen. En kan heller ikke se at andre kriterier er tilstede, og kom frem til at utbyggingsplanene ikke utløste krav om konsekvensutredning. Rikspolitiske retningslinjer, forhold til barn og unges oppvekstvilkår Dersom området skal bygges ut til boligformål, må det tas hensyn til barn og unge. På områdeplannivå er det lagt til rette for forbedring av vei med fortau og et større område for lek og uteopphold på toppen. Lek og uteopphold må videre løses internt innenfor byggeområdet i detaljreguleringsplan. Veien til skolen går via flere småveier der det ikke er fortau. Skolebarna er nødt til å krysse Vestregate, som er kontrollert med fotgjengerfelt på de aktuelle krysningspunktene. Ellers er det gangavstand til flere barnehager i nærheten. Det er kort vei til alt av fritidsaktiviteter, idrett, kulturskolen, bibliotek med mer. Det er også kort vei til «Naturparken» der det er muligheter for fri og utfordrende lek. Natur og grøntstruktur Store deler av planområdet består av et naturområde som går under navnet «Naturparken». I området er det potensiale for snarveier og stier, samt opphold, lek og friluftsliv. Eksisterende stier er regulert inn. Det er også lagt inn en ny tur- og mosjonsløype, som planlegges som en del av et sammenhengende turløypesystem rundt byen. Denne er det ikke knyttet rekkefølgekrav til. Grøntstrukturen ned mot Hylleveien er opparbeidet med stier. Stiene opp til Fløyheia er bratte, og kan ikke legges til rette for at alle kan gå der. Biologisk mangfold Kystområdene i Arendal er godt kartlagt av biologer og det er flere observasjoner av arter i artsdatabanken. Innenfor planområdet er det noen registreringer, men de ligger ikke innenfor områder som er foreslått til utbygging. Hele «Naturparken» er registrert som prioritert naturtype, rik edellauvskog. Planforslaget kommer ikke i konflikt med disse registrerte naturverdiene. Prinsippene i naturmangfoldsloven 8-12 vurderes som godt ivaretatt. Universell utforming Bygninger og bygde anlegg vil innfri teknisk forskrift. Snarveiene opp til Fløyheia er det ikke mulig å utforme universelt. Teknisk infrastruktur Representanter fra avdeling for infrastruktur opplyser om at dagens vann- og avløpsanlegg ikke er god nok, og at det for tiden vurderes ny trasè for ledningene. Ragnvald Blakstadsvei har bra standard, men veien mellom Fylkeshusets p-hus og Sjømannskolen er smal og er foreslått utvidet med fortau. Renovasjonsløsninger for boliger skal etableres i tråd med forskrift om husholdningsavfall i Arendal kommune. Parkering Parkering for området kan løses på toppen i parkeringskjellere knyttet til bebyggelsen eller ved å etablere et nytt fjellanlegg på nivå med tunnelen ved Torvet. I planbestemmelsene er det satt maksimumsgrenser for antall parkeringsplasser, tilsvarende de begrensningene som er satt for sentrumsområdene, med en noe økt dekning for besøksparkering til eventuelle boliger, fra maks 1 plass i kommuneplanen til 1,25 plasser. For kontor og øvrige næringsformål er det satt en begrensning på 1 parkeringsplass per 100 m 2 BRA, jf kommuneplanens bestemmelser i sentrumsområdet. Det er også stilt krav om sykkelparkeringsplasser jf. kommuneplanens bestemmelser. Forbindelsen til sentrum Vedlegg: «Vurdering av heisløsning fra bynivå til Fløyheia» Det er en tunnel mellom Sjømannskolen og Fylkeshuset med heis- og trappeløsning i Dokumentnr.: 16/ side 3 av 6

6 fjellet fra Fløyheia og ned i tunnelen mellom Torvet og Jernbanestasjonen, men den har ikke vært i drift på mange år. Det er vurdert tre løsninger, oppgradering av eksisterende heissjakt med en eller to heiser, heisforbindelse til Torvet med mellomstasjon på Hylleveien, eller ny heissjakt fra Fløyheia til tunnelen. I vedlagte rapport er det et kostnadsoverslag for de ulike løsningene. Bygging av heis eller oppgradering av eksisterende ligger som en forutsetning for utbygging av BKT1 og KT1-KT2. I følge rekkefølgekravene skal den være ferdig før det kan gis brukstillatelse. Estetikk Som grunnlag for planforslaget har Arendal Eiendom KF avholdt arkitektkonkurranse med tre av Norges mest profilerte arkitektkontorer. Konkurranseforslagene løste tilnærmingen til området på tre helt forskjellige måter. Forslaget til Narud Stokke Wiig Sivilarkitekter AS viste en struktur tilpasset Arendals småhusbebyggelse, mens Reiulf Ramstad Arkitekter AS forslo høye tårn, og Snøhetta AS viste et rasjonelt kontorbygg der uttrykket tar utgangspunkt i dagens anlegg med en trappeløsning helt ned til Torvet. Forslaget til Narud Stokke Wiig Sivilarkitekter AS vant konkurransen med sitt prosjekt «Fløybyen, en bydel i sikte». Prosjektet tar sikte på å skape en ny bydel på Fløyheia, med en fleksibel bygningsstruktur som etter deres mening er tilpasset byens skala. De har latt seg inspirere av byens småhusbebyggelse. Prosjektet koples til byen med en ny heis. Karaktertrekk Sjømannsskolen med sitt rolige, horisontale uttrykk Anlegget har et rolig, horisontalt uttrykk med to enkle vertikale elementer. Byen har også dette horisontale preget sett fra innseilingen, med enkelte vertikale elementer. Karakteren er ikke kneisende eller påtrengende på noen måte. Ønsket om å bevare deler av anlegget sammen med uttrykket har resultert i at reguleringsforslaget har tilsvarende maks byggehøyde for byggeområdet mot sør, og en byggegrense som tilsvarer anleggets avgrensning mot sør. Dette kan bidra til at uttrykket til en viss grad kan tilnærme seg dagens. Vinnerforslaget har en litt annen tilnærming, og er ikke fullt ut ivaretatt. Dokumentnr.: 16/ side 4 av 6

7 Historie Plansjen viser de ulike byggetrinn som det er vist til i teksten i saksfremstillingen og i vedleggene. Den første delen av anlegget, bygg D, Arendal Kokk- og Stuertskole, ble offisielt innviet 10.desember Arendal Navigasjons- og Radioskole, bygg B, ble innviet 30.mars Anlegget ble deretter utvidet med Arendal Maskinistskole i 1960, bygg A. Bygg C, med verksteder og gymsal antas å være oppført samtidig med bygg A. Bygg E, der IKT-Agder nå holder til ble oppført med undervisningsrom og kontorer i Samtlige bygninger er tegnet av samme arkitektkontor, Ugland & Thorne, som også står bak blant annet Statens hus og ombyggingen av Grandgården. Arkitektskap, som står bak rapporten «Fløyheia tidligere sjømannsskolen i Arendal, konsulentbistand for vurdering av kulturminneverdier og bruksmuligheter» anbefaler at deler av bygningsanlegget på Fløyheia bevares, og vurderer at vernet bør omfatte den mest eksponerte delen av anlegget, bygning B og D. Vernet bør omfatte bygningsvolum, fasader, samt gjenværende originale interiørelementer i vestibyle, hovedtrapp og aula, samt den originale restauranten. Kulturminnevernseksjonen ved Aust-Agder fylkeskommune har skrevet i sin merknad at dersom endelig planforslag tillater rivning av bygning B og D, og heller ikke sikrer vern av interiørelementer som anbefalt i rapporten vil de anbefale overfor fylkesrådmannen at fylkeskommunen skal fremme innsigelse til planforslaget. Det er foreslått byggegrenser som følger ytterkanten av eksisterende bygg ut mot byen. Planforslaget foreslår vern av tårnet og aulaen samt bestemmelser om «kopiering» av bygningsvolumet av den delen av bygget som ligger ut mot byen. Høydene som er foreslått i plankartet er imidlertid noe over eksisterende. Foreslåtte vern begrenser seg til å gjelde bygg B. Omtalte originale restaurant ligger i bygg D. Begrunnelsen ligger i at den tekniske tilstanden tilsier at det vil være svært utfordrende å bygge disse bygningene om til boligformål. Rådmannen er ikke komfortabel med at det foreslås 2 ekstra etasjer på tårnet. Tårnet må bevares som det er. Bygg B, som er foreslått «kopiert» bør heller ikke være høyere enn eksisterende, altså justeres ned til maks gesimshøyde kote +67,9 moh og mønehøyde kote +70,7 moh. Rådmannen anbefaler at kommuneplanutvalget vedtar å endre plandokumentene ihht dette. Innenfor planområdet ligger også Vakttårnet som ble bygd som brannvakt rundt Tårnet ble pusset opp av Arendal Historielag i 1996, og har nylig blitt oppgradert igjen. Den lille bygningen er foreslått regulert til bevaring. Teknisk tilstand Vedlegg «Tilstandsrapport Sjømannskolen bygg B og D.» For bygning B, som er Aulaen og bygget utenfor, er tilstanden generelt god. Det er vurdert om fasaden kan bevares. Utvendig isolering er ikke mulig hvis fasaden skal bevares. Et alternativ til en vanskelig og kostbar isolering av innvendig yttervegg og dekkekonstruksjoner, kan være en Dokumentnr.: 16/ side 5 av 6

8 løsning hvor fasaden avstives og resten av bygget rives. Da må det bygges nytt bak den eksisterende fasaden og fasaden sammenbygges med nybygget for å få tilstrekkelig stabilitet. For bygg D, den vestlige delen, er tilstanden generelt god, men det er krevende å bygge det om til boliger. Rapporten oppsummeres med at bygg B og D egner seg til bruk til undervisning eller kulturformål slik skolen har vært benyttet. Bygningene kan bygges om til kontorlokaler på ulike måter og fortsatt bevare fasader, tårn, restaurant og aula. Ombygging til boliger vil være svært krevende. (aula forutsettes benyttet til fellesareal). Antagelig må all innmaten rives ut og kun fasade mot sør eventuelt bevares. Arendal Eiendom KF har valgt å gå videre med at Tårn og aula bevares, mens resten av bygg B rives og gjenoppbygges slik at bygningens karakter opprettholdes. Hovedproblemstillingen for fremtidig bruk vil være at området per i dag er mest attraktivt i markedet til boligutvikling, samtidig som byggene i minst grad er egnet til bruk til dette formålet. Høyder Planforslaget legger opp til varierte bygningshøyder med utgangspunkt i konkurranseforslaget til Narud Stokke Wiig, og mulighetsstudie for Fylkeshuset. For Sjømannsskolen felt BKT1 foreslås høydesoner tilsvarende 4-10 etasjer, for KT1 ved Fylkeshuset tilsvarende 5 etasjer, og for KT2 4.etasjer + sokkel. Maksimum kotehøyde for tårnet (del av bygg B) er foreslått satt til kote 85 moh. Høyden på tårnet i dag ligger på kote 78,2 moh. De foreslåtte høydene innebærer at en bygning helt i vest vil kunne bli 8-10 meter høyere enn dagens tårnbygg. Mønehøyden på eksisterende IKT-bygning (bygg E) er kote 65 moh. Foreslått maksimumshøyde for feltet er kote 88,5 moh. Dette gjelder i bakkant, der IKT har sitt bygg i dag. I front, mot sør, er høydene satt til maks gesimshøyde kote 72 moh, noe som er høyere enn dagens gesimshøyde, som ligger på kote 67,9 moh. Eierforhold Eiendommene innenfor planområdet som ønskes utviklet er i hovedsak eid av Arendal kommune og Aust-Agder fylkeskommune. Arendal kommune eier ca. 80,5 daa, Aust-Agder fylkeskommune ca. 27 daa., Jernbaneverket ca. 4,5 daa. og private boligeiendommer innenfor området utgjør ca. 5 daa. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak: Planområdet er offentlig. Bakgrunnen for reguleringen er at Arendal Eiendom KF skal selge kommunens del av området. Utbyggingsavtale Dersom en privat utbygger kjøper byggeområdene vil utbyggingsavtale være en fordel. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 11. september Dokumentnr.: 16/ side 6 av 6