Planforslag mindre reguleringsendring for områdeplan for Fløyheia

Transkript

1 Oppdragsnavn: Områdeplan Sjømannsskolen Reguleringsendring Oppdragsnummer: Utarbeidet av: Erling Ekerholt Sæveraas Dato: Tilgjengelighet: Åpen Planforslag mindre reguleringsendring for områdeplan for Fløyheia 1. REDEGJØRELSE FOR MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN Detaljreguleringskrav/Heis: Høydesone: FORSLAG TIL ENDRING AV REGULERINGSBESTEMMELSENE: FORSLAG TIL ENDRING AV PLANKARTET: MERKNADER TIL FORHÅNDSHØRING Fylkesmannen i Telemark Fylkesmannen i Aust- og Vest Agder Aust-Agder Fylkeskommune, seksjon for kulturminnevern Statens vegvesen Hallvard G. Johansson og Hilde Krogenæs...10 side 1 av 12

2 1. REDEGJØRELSE FOR MINDRE ENDRING AV REGULERINGSPLAN Områdeplan for Fløyheia (planid ) ble vedtatt I etterkant av vedtaket har det blitt arbeidet med å etablere et kontorbygg for nytt sammenslått fylkesmannsembete på Agder innenfor felt BKT1. I forbindelse med prosjekteringen av bygget har det vist seg at det er behov for to mindre endringer knyttet detaljreguleringskrav/heis og høydesone i reguleringsplanen. Det er redegjort for foreslåtte endringer på de neste sidene. Endringene gjelder detaljreguleringskrav/heis og høydesoner. BKT1 BKT1 Situasjonsplan kontorbygg, heis og bro på Fløyheia vist på gjeldende reguleringsplan Illustrasjon: NSW arkitektur side 2 av 12

3 1.1. Detaljreguleringskrav/Heis: Reguleringsplanen for Fløyheia stiller krav til at det utarbeides detaljregulering i felt BKT1 hvis det oppføres boliger, mens det ikke er behov for detaljregulering ved etablering av næringsformål (jfr. 3.1). Siden det nå skal etableres et kontorbygg er det derfor ikke behov for en detaljregulering. Politisk var det ønskelig at heisløsning fra arkitektkonkurranse skulle følges opp med en heis som kommer opp fra fjellet i friluft. Da planen ble vedtatt var det uklart hvor heisen ville havne, slik at det ble gitt en bestemmelse med noe fleksibilitet i plasseringen ( 7.1). «I tilknytning til turvei o_gt1 o_gt3 og felt o_g1 tillates etablert en heis med tilhørende anlegg, som går i fjell fra bynivå, kommer opp i friluft i grønnstrukturen, og som går videre opp til samme terrengnivå som felt BKT1. Plassering og utforming avklares i detaljregulering for felt BKT1.» Videre står det i 5.6 for felt BKT1 at «Områdene kan utbygges med kombinert bebyggelse og anleggsformål som skal avklares nærmere ved detaljregulering». Ved en glipp ble det stående i bestemmelsene at BKT1 skal detaljreguleres ( 5.5) og at heisen skal avklares i detaljregulering for felt BKT1 ( 7.1), samtidig som det som nevnt ikke stilles krav til detaljregulering ved etablering av næringsformål som kontor ( 3.1). Den ene endringen som er foreslått er derfor å stryke del av første setning i 5.6 og siste setning i 7.1. Det jobbes nå med prosjektering av heis- og broløsning. I den forbindelse gjøres det undersøkelser av kvaliteten på fjellet for å finne endelig plassering av heisen. Skissen under viser hvordan heis og bro er foreslått plassert på nåværende tidspunkt (røde streker). Siden plassering av heis nå er mer avklart er det lagt inn en bestemmelsessone i plankartet med ny tilhørende bestemmelse 11-1 som angir plasseringen nærmere. Bestemmelsessone er lagt med noe fleksibilitet i tilfelle fjellet er dårligere enn forutsatt. Det er også spesifisert at heisoverbygg og brokonstruksjon tillates over terrengnivå i felt BKT1 ( 7.1) for at opparbeiding i henhold til bestemmelsen skal være entydig. Illustrasjonsplan som viser plassering av ny heis og bro i rødt. Illustrasjon: NSW arkitektur, Agder Consult side 3 av 12

4 1.2. Høydesone: Når det gjelder kontorbygget til fylkesmannen så var tegningene som ble vist i kommuneplanutvalget tidligere riktige når det gjelder høyder som var planlagt på daværende tidspunkt. I prosjekter av denne størrelsen er det dog alltid behov for tilpasninger, og det har derfor vist seg nødvendig å justere de endelige høydene på bygget noe. Kantinen, terrasser og noe av nordre bygg er nå plassert inn i høydesone med maks gesimshøyde kote + 72, mens det er behov for høyder på kote +75/+78/+85 (se skisse under). På bakgrunn av dette er den andre endringen som foreslås å tilpasse høydesonene slik at de passer til bygget. Endringen av høyder for kantinen vil ikke være dominerende når en ser bygget fra sentrum, fordi den ligger inntrukket fra byggets hovedform, og det er høyere bygninger i bakkant. Videre vil terrassene og takoverbygg nordover være lite synlig, fordi man har høyere bygg rett bak. Endringene vil være svært positiv for planløsning og kvaliteter i det nye kontorbygget. Situasjonsplan som viser behov for å justere høydesoner. Gult til kote +75, grønt til kote +78, blått til kote + 85 Illustrasjon: NSW arkitektur 3D illustrasjon som viser foreslåtte kotehøyder på ny bebyggelse Illustrasjon: RIFT og NSW arkitektur side 4 av 12

5 3D illustrasjon som viser bygningsanlegget fra sør med det nye Fløy-torget Illustrasjon: RIFT og NSW arkitektur 3D illustrasjon som viser bygningsanlegget fra det nye Fløy-torget Illustrasjon: RIFT og NSW arkitektur side 5 av 12

6 2. FORSLAG TIL ENDRING AV REGULERINGSBESTEMMELSENE: Formulering som slettes er vist i rødt med gjennomstreking. Formulering som er lagt til er vist i rødt) Gjeldende bestemmelse 5.6 Kombinert bebyggelse og anleggsformål (BKT1), bolig, kontor, tjenesteyting, hotell, bevertning, svømmehall Områdene kan utbygges med kombinert bebyggelse og anleggsformål som skal avklares nærmere ved detaljregulering. Maks gesimshøyde og byggegrenser fremgår av plankartet. Det skal utarbeides teknisk plan som viser ny løsning for vannforsyning, avløp og overvannshåndtering. Ved behov skal det etableres nettstasjon innenfor feltet. 7.1 Grønnstruktur (o_g1 o_g3) Områdene skal fremstå som naturområde og inngå som naturlig del av grønnstrukturen i nærområdet. Nødvendige sikringstiltak skal utføres. Inngrep i grøntområdet skal dekkes med stedegne masser / beplantes med naturlig vegetasjon. Det tillates etablert turveier og trapper i grønnstrukturen. Områdene kan tilrettelegges for aktivitet, men skal utformes slik at de fremstår som naturområde og inngå som naturlig del av grønnstrukturen i nærområdet. Det tillates etablert turveier og trapper i grønnstrukturen. Det tillates enkel tilrettelegging for aktivitet og opphold med apparater, benker mv. Det skal ikke gjøres tiltak som krever større landskapsinngrep. I tilknytning til turvei o_gt1 o_gt3 og felt o_g1 tillates etablert en heis med tilhørende anlegg, som går i fjell fra bynivå, kommer opp i friluft i grønnstrukturen, og som går videre opp til samme terrengnivå som felt BKT1. Plassering og utforming avklares i detaljregulering for felt BKT1. (ingen bestemmelse i gjeldende plan) Forslag til revidert bestemmelse 5.6 Kombinert bebyggelse og anleggsformål (BKT1), bolig, kontor, tjenesteyting, hotell, bevertning, svømmehall Områdene kan utbygges med kombinert bebyggelse og anleggsformål som skal avklares nærmere ved detaljregulering. Maks gesimshøyde og byggegrenser fremgår av plankartet. Det skal utarbeides teknisk plan som viser ny løsning for vannforsyning, avløp og overvannshåndtering. Ved behov skal det etableres nettstasjon innenfor feltet. 7.1 Grønnstruktur (o_g1 o_g3) Områdene skal fremstå som naturområde og inngå som naturlig del av grønnstrukturen i nærområdet. Nødvendige sikringstiltak skal utføres. Inngrep i grøntområdet skal dekkes med stedegne masser / beplantes med naturlig vegetasjon. Det tillates etablert turveier og trapper i grønnstrukturen. Områdene kan tilrettelegges for aktivitet, men skal utformes slik at de fremstår som naturområde og inngå som naturlig del av grønnstrukturen i nærområdet. Det tillates etablert turveier og trapper i grønnstrukturen. Det tillates enkel tilrettelegging for aktivitet og opphold med apparater, benker mv. Det skal ikke gjøres tiltak som krever større landskapsinngrep. I tilknytning til turvei o_gt1 o_gt3 og felt o_g1 tillates etablert en heis med tilhørende anlegg, som går i fjell fra bynivå, kommer opp i friluft i grønnstrukturen, og som går videre opp til samme terrengnivå som felt BKT1. Plassering og utforming avklares i detaljregulering for felt BKT1. Heisoverbygg, brokonstruksjon og tilhørende anlegg tillates over terrengnivå i felt BKT1. 11 BESTEMMELSER TIL BESTEMMELSESOMRÅDER: 11.1 Bestemmelsesområde heis og bro (#1) Innenfor bestemmelsesområde #1 kan heis og bro fra bynivå til Fløyheia etableres. side 6 av 12

7 3. FORSLAG TIL ENDRING AV PLANKARTET: side 7 av 12

8 ENDRING AV REGULERINGSPLAN Plan- og bygningsloven Plannavn: Fløyheia Vedtatt: Planid: Arendal kommune Planstaben GJELDENDE PLANSITUASJON FØR ENDRING side 8 av 12 Kart ikke i målestokk

9 Gjeldende plansituasjon etter endring ENDRING AV REGULERINGSPLAN Plan- og bygningsloven Plannavn: Fløyheia Saksnr: Planid: Arendal kommune Planstaben Endringsdokument vedtatt:. ENDRINGEN BESTÅR I: Endring av høydesone til kontorbygg. Det er lagt inn bestemmelsessone for heis og bro. side 9 av 12 Kart ikke i målestokk

10 Illustrasjon av endringen ENDRING AV REGULERINGSPLAN Plan- og bygningsloven Plannavn: Fløyheia Saksnr: Planident: Arendal kommune Planstaben Kart ikke i målestokk ENDRINGEN BESTÅR I: Endring av høydesone til kontorbygg (vist med røde streker). Det er lagt inn bestemmelsessone for heis og bro (vist med røde streker). side 10 av 12

11 4. MERKNADER TIL FORHÅNDSHØRING Det ble i brev datert sendt ut varsel om forhåndshøring av mindre reguleringsendring iht. plan- og bygningslovens Frist for å komme med merknader var satt til onsdag 19. desember Det har pt. innkommet fem skriftlig uttalelser; fra Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, Aust- Agder fylkeskommune, Telemark fylkeskommune, Statens vegvesen og Hallvard G. Johansen/Hilde Krogenæs. Merknadene er vedlagt i sin helhet og kort oppsummert under. Det har ikke kommet innspill som påvirker de foreslåtte endringene, slik at endringene som foreslås er de samme som ble varslet. 5 av til sammen 113 utsendte brev har kommet i retur Fylkesmannen i Telemark Fylkesmannen har ingen merknader til endringene i planen. Kommentar forslagsstiller: Ingen Fylkesmannen i Aust- og Vest Agder Siden planområdet generelt og en del av endringene konkret omfatter fremtidig kontorbygg for Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder, finner Fylkesmannen i Aust- og Vest Agder det riktig å fratre oppfølgingen av det aktuelle planarbeidet, og ber kommunal- og moderniseringsdepartementet om oppnevne settesfylkesmann. Kommentar forslagsstiller: Ingen Aust-Agder Fylkeskommune, seksjon for kulturminnevern Kulturminnevernseksjonen har ingen merknader til de foreslåtte endringene. Kommentar forslagsstiller: Ingen Statens vegvesen Forutsetter at forslagsstiller har sett på konsekvensene av om heissjakten kommer i konflikt med areal regulert til annen veggrunn tekniske anlegg, parkeringshus/-anlegg, kjøreveg fortau og siktlinjer som er regulert i snitt under grunnen. Minner om arbeidet med Gatebruksplan - grunnlag til kommunedelplan for Arendal sentrum, som synliggjør at tunnelen til Torvet P-hus kan få en økning av antall syklister/ gående i framtiden. Det er derfor svært viktig med gode siktsoner i kryss/ avkjørsler. Ut over dette har SVV ingen merknader. Kommentar forslagsstiller: Ny heis kommer ikke i konflikt med bytunnelen Hallvard G. Johansson og Hilde Krogenæs Skuffet over at brannvakttårnet ikke er vurdert mer inngående kulturminnefaglig i Arkitektsskaps rapport for Sjømannsskolen og i områdeplanen for Fløyheia. Mener hensynssone bevaring rundt brannvakttårnet er satt svært snevert og at plassering av et 15 meter høyt heistårn samt brokonstruksjon meter mot øst vil ødelegge brannvakttårnets verdi som kulturminne. Mener side 11 av 12

12 tomtegrensen hadde vært mer hensiktsmessig sone. Viser til at det gjort to prøvetakninger av fjellet for valg av plassering av heissjakt, at det sørligste punktet vil ødelegge silhuetten til brannvakttårnet, og håper derfor på plassering i det nordligste punktet. Kommentar forslagsstiller: Når det gjelder omtale av brannvakttårnet vil forslagsstiller vise til kapittel 5.4 i planbeskrivelsen der det står at; «Brannvakttårnet i grønnstrukturen mot byen (felt o_g1) og enebolig i felt B3 som begge SEFRAK-registrert er bevart og sikret med hensynssone». Forslagsstiller mener dermed områdeplanen ivaretar brannvakttårnet tilstrekkelig kulturminnefaglig. Nærmere beskrivelse kan for øvrig leses i Riksantikvarens SEFRAK-register. Når det gjelder eventuell påvirkning av heisen på brannvakttårnet mener forslagsstiller at planen legger til rette for en god balanse mellom bevaring av det historiske, og det å utvikle en moderne tilknytning mellom bynivå og Fløyheia. Politisk har det vært ønskelig med en synlig heisløsning, og i kommuneplanutvalget ( ) ble det vedtatt at «Opparbeiding av ny heis fra bynivå til Fløyheia skal være sikret med deler av heisløpet i friluft før det gis rammetillatelse til bebyggelse i BKT1» ( 10-1). Når det gjelder detaljert plassering av heissjakten blir fjellets beskaffenhet og størrelsen på eventuelle naturinngrep viktige tema som må vurderes i tillegg til relasjonen med brannvakttårnet. Derfor er det foreslått en bestemmelsessone i denne saken med noe fleksibilitet. På bakgrunn av dette mener forslagsstiller at denne mindre reguleringsendringen følger opp og detaljerer intensjonene om plassering i 7.1/ 10.2 i områdeplanen. side 12 av 12