Forslag til detaljreguleringsplan for Yrkesskolen, endelig behandling

Transkript

1 Saksprotokoll Forslag til detaljreguleringsplan for Yrkesskolen, endelig behandling Arkivsak-dok. 16/29141 Saksbehandler Nora Moberg Lillegaard Behandlet av Møtedato Saknr 1 Kommuneplanutvalget /18 2 Bystyret /35 Arendal kommuneplanutvalg anbefaler enstemmig at Arendal bystyre fatter følgende vedtak Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, forslag til detaljreguleringsplan for Yrkesskolen med plankart datert , sist revidert , og bestemmelser sist revidert Bystyret har behandlet saken i møte sak 19/35 Møtebehandling Saksordfører: Torbjørn Nilsen (FrP) Geir Fredrik Sissener (H) var ikke til stede under behandlingen av saken. Einar Krafft Myhren (SV) stilte spørsmål ved sin habilitet som følge av nært forhold til naboer som har merknader til saken. Han fratrådte mens bystyret behandlet spørsmålet. Et enstemmig bystyre erklærte Krafft Myhren inhabil jf. forvaltningsloven 6, 2. ledd. Ingen vararepresentanter var innkalt i hans sted. Saken ble deretter behandlet med 37 representanter til stede. Votering Kommuneplanutvalgets innstilling ble enstemmig vedtatt med 37 stemmer. Bystyrets vedtak Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, forslag til detaljreguleringsplan for Yrkesskolen med plankart datert , sist revidert , og bestemmelser sist revidert side 1 av 1

2 ARENDAL KOMMUNE Reguleringsplaner Saksframlegg Arkivsak-dok. 16/ Saksbehandler Nora Moberg Lillegaard Utvalg Møtedato Kommuneplanutvalget Bystyret Forslag til detaljreguleringsplan for Yrkesskolen, endelig behandling Rådmannens forslag til vedtak Arendal bystyre vedtar, i medhold av plan- og bygningsloven 12-12, forslag til detaljreguleringsplan for Yrkesskolen med plankart datert , sist revidert , og bestemmelser sist revidert Vedlegg 1. Oversiktskart 2. Forslag til plankart 3. Forslag til reguleringsbestemmelser 4. Planbeskrivelse 5. Mulighetsstudie, maks utnyttelse 6. Vurdering av lokal luftkvalitet 7. Vurdering av støy fra veitrafikk, Sinus 8. Merknader Sammendrag Planarbeidet har pågått over lang tid på grunn av problematikk med støy og støv, som utløste innsigelser fra Fylkesmannens side. Planforslaget ble av den grunn endret, og det nye forslaget ble lagt ut til offentlig ettersyn. Innsigelser ble frafalt. Det er mottatt noen merknader fra naboer, men etter rådmannens syn er det ikke grunnlag for å endre planforslaget av den grunn, siden det er helt i tråd med føringene i områdereguleringsplanen for området. Planforslaget er i tråd med overordnede planer for utvikling av området, og rådmannen anbefaler at Arendal Bystyre vedtar planforslaget. Bakgrunn for saken Planforslaget er fremmet av konsulentfirmaet Rambøll, region Agder, på vegne av Totalvisjon AS. Formålet med planarbeidet er å legge til rette for å bygge blokkbebyggelse med til sammen 49 leiligheter. Det er også muligheter for kontorløsninger i eksisterende del av bygget ut mot fylkesveien. Planområdet omfatter gnr. 502, bnr. 186, Strømsbuveien 74 og er 4 daa. stort. Et tidligere forslag, der det ble lagt til grunn at eksisterende bygning skulle gjenbrukes, utløste innsigelser, og et nytt forslag, der mesterparten av bygget forutsettes revet var ute til offentlig ettersyn fra til Dokumentnr.: 16/ side 1 av 5

3 Det er mottatt noen bemerkninger innen fristen som var Følgende endringer er foretatt: Bestemmelsen: Tilført: bestemmelsen pkt. 2.1, i). «Dersom ikke arealkravet kan innfris på bakken skal det tilrettelegges på tak i tråd med bestemmelsen pkt. m). Takterrasser skal være tilgjengelig for alle som bor innenfor planområdet.» Endringen er foretatt for å imøtekomme merknaden til Fylkesmannen. Merknader Fylkesmannen i Agder, brev datert Det vises først til at innsigelser de hadde til planforslaget da det var til det første offentlige ettersynet. Innsigelsene gikk på at det ikke var i tråd med rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn- og unges interesser og at det var vesentlige avvik fra retningslinjene for behandling av støy og luftkvalitet i planforslaget. Planforslaget er nå omarbeidet til å åpne for å rive deler av eksisterende bygningsmasse. Dette grepet er vesentlig for å kunne oppnå tilfredsstillende boforhold mht. støy og støv. Fylkesmannen finner at hensynet til barn og unges interesser er tilfredsstillende løst i planforslaget. Innsigelse fremmet kan med dette anses frafalt. De forutsetter at det innarbeides en planbestemmelse som sikrer at takterrasser blir tilgjengelig for alle beboerne. Når det gjelder støy og luftkvalitet finner fylkesmannen at planforslaget gir tilfredstillende boforhold, og vil på grunnlag av dette frafalle innsigelsene de fremmet i brev av Rådmannens kommentar: Det tas til orientering av fylkesmannen nå har frafalt sine tidligere innsigelser. Planbestemmelsen er endret slik fylkesmannen har forutsatt. Forslagsstillers kommentar: OK Natalia og Stein Krosby, Strømsbuåsen 5, brev oversendt i e-post datert 26.januar 2019: De protesterer på reguleringsplanen fordi de mener den bryter med Nabolovens 2 ved å oppsiktsvekkende foreslå å bygge enda en etasje over yrkesskolen, som bryter med deres tomts usjenerthet, frie utsikt og fred for støy og innsyn. De mener kommunen har plikt til å følge pålegget i Nabolovens 2 om at bygging på nabotomt ikke skal være til skade eller ulempe for dem som naboeiendom hvis nybygget ikke er nødvendig av særlige omstendigheter, hvilket absolutt ikke er tilfellet her. Det vises også til at en annen nabo har fått høyden redusert allerede, og at dette vil være ulikebehandling. Videre skriver de at det bryter med naboloven å avsette så lite parkeringsplasser, bare 1 til halvparten av leilighetene. Dette vil automatisk påføre naboene uholdbar belastning etter deres syn. De mener det er fast tradisjon i regulering av boligfelt å ha ihvertfall 1 parkeringsplass til hver leilighet. Reguleringsforslaget forutsetter, hvis det ikke skal bryte med sikkerhet og trivsel, titalls millioner bevilgning fra kommunen når det gjelder utbedring av veikrysset. De krever at reguleringen bekoster titalls millioner i ny kryssløsning. De påpeker også at det nye boligfeltet vil påføre kommunen ustoppelige og nødvendige krav til ny skole i tillegg til Stinta skole. De krever videre at det reguleringsbestemmes at det ikke skal være ballbinge, ballplass eller skateplass på uteplassen som grenser til deres tomt. Rådmannens kommentar: Reguleringsplaner forvaltes etter plan- og bygningsloven, ikke naboloven. Et viktig prinsipp i plan- og bygningsloven er at partene skal få anledning til å uttale seg. Parten må selv sette seg inn i saken, forutsatt at de får informasjon om hvordan de kan få tilgang til dokumentene. Krosby ble varslet og hadde mulighet til å uttale seg ved det offentlige ettersynet i overgangen 2017/18, men hadde da ingen merknader. Dokumentnr.: 16/ side 2 av 5

4 Høydebegrensinger og vei- og kryssløsninger er allerede fastsatt i områdereguleringsplan for Strømsbusletta, og det er bestemmelser om maksimum parkeringsdekning på 1,25 pr. enhet. I planforslaget er det foreslått lavere maksimumshøyder enn i områdereguleringsplanen. Hagen foran huset i Strømsbuåsen 5 ligger høyt og fritt på kote 47 moh. Maks høyde for det planlagte bygget er kote +46 for den østligste delen, mens kote +42 gjelder for den vestligste delen. Dagens høyde er 40 moh. Høydereduksjonen som kom som følge av den andre naboens innvendinger er også gunstig for Strømsbuåsen 5, men de ligger svært mye høyere i terrenget, og vil ikke være på langt nær så berørt av høydene som Strømsbuåsen 7, etter rådmannens syn. Parkeringsdekningen er satt til maksimum 1, 25 plasser pr.boenhet, det samme som er satt som begrensing i områdereguleringsplanen. Skissene viser en parkeringskjeller med plass til 49 biler, dvs en til hver leilighet. Strømsbuåsen 5 deler ikke adkomstvei med det nye prosjektet, og rådmannen kan ikke se at de kan bli berørt av den noe lave parkeringsdekningen. 49 nye leiligheter utløser ikke krav om ny skole. Elevtallet er på tilbakegang ved Arendals skoler for tiden. Gårdsplassen, eller prosjektets uteoppholdsområde blir liggende på kote 33 moh. Dette utgjør altså en høydeforskjell på 14 meter. Rådmannen kan ikke se at det er grunnlag for å sette noen særlige begrensninger på uteområdene til det planlagte prosjektet. Det er viktig at barn som skal bo her har mulighet for utfoldelse og lek i sitt nærområde. Forslagstillers kommentar: Detaljreguleringsplanen er i tråd med områdeplan for Strømsbusletta. Forslagstiller ser ikke noen grunn til å endre på planforslaget som følge av merknaden. Ingrid Alice Seljåsen Miller, Strømsbuåsen 7, e-post datert 29. januar 2019: Hun synes bygget blir for stort og ruvende. De mister omtrent all utsikt. Nedenfra vil en ikke kunne se at det er en ås bak, og ovenfra vil en ikke kunne se at det er en naturlig helling ned til vannet. Rådmannens kommentar: Miller ble imøtekommet med senking av høyde og tilbaketrekning av øverste etasje i det planforslaget som var ute til offentlig ettersyn i perioden Begrensningene ble satt før forslaget faktisk ble sendt ut, og det kom ingen merknader fra Miller. Det nye forslaget har de samme høydebegrensningene og i tillegg er den vestlige eksisterende bygningsdelen erstattet med uteoppholdsarealer. Rådmannen kan ikke se at det er grunnlag for å imøtekomme Miller ytterligere. Forslagstillers kommentar: Planforslaget forholder seg til områdereguleringsplan for Strømsbusletta. Bygget er trukket noe lenger unna Miller sitt hus. Dette har gitt et større uteområde nord for planlagt bebyggelse. Foreslått utvikling av eiendommen vil etter forslagstillers vurdering løfte området som helhet. Statens vegvesen, region sør, brev datert : Atkomst til området er nå lagt via kommunal veg istedenfor fylkesveg. Deler av samferdselsformålene i områdereguleringsplan for Strømsbusletta er endret da det skal etableres sykkelveg med fortau i vest, istedenfor sykkelfelt. Statens vegvesen synes det er svært positivt at atkomst til parkeringskjeller er lagt til veg/ gate som er mindre trafikkert enn fylkesveg 42. Rådmannens kommentar: Merknaden tas til orientering. Forslagstillers kommentar: OK Aust-Agder fylkeskommune, brev datert : Administrasjonen er positiv til endringene som er foretatt i planforslaget, og har ikke merknader til planen. Dokumentnr.: 16/ side 3 av 5

5 Rådmannens kommentar: Merknaden tas til orientering. Forslagstillers kommentar: OK Rådmannens vurdering: Forholdet til kommuneplanen (samfunnsdel og arealdel) I kommuneplanens arealdel for perioden vedtatt i bystyret er planområdet avsatt til fremtidig sentrumsformål. I følge samfunnsdelen, kap. 12, arealpolitikk, er målsettingen å redusere transportbehovet ved å bygge tettere og nær sentrum. Det er også et mål å bygge flere små boliger, og en mer urban boligbygging i sentrum og langs kollektivaksene. Områdeplan for Strømsbusletta-Myrene, vedtatt Området er avsatt til S3 i områdeplan for Strømsbusletta - Myrene. Det er satt klare rammer for utnyttelse og høyder i bestemmelsene, og i tillegg er det krav til detaljreguleringsplan for de enkelte delområdene. Formålet er ifølge 2 i bestemmelsene å legge til rette for en attraktiv og levende sentrumsnær bydel med handel, næring og fortetting av boliger. Området skal være trygt og hyggelig å ferdes og bo i. Det legges vekt på å skape gode gang- og sykkelforbindelser internt og til omkringliggende områder samt å tilrettelegge for sosiale møteplasser. Planforslaget er i tråd med overordnede planer for utvikling av området. Risiko- og sårbarhet ROS- analysen konkluderer med at det kan være risiko som krever tiltak når det gjelder støy, støv og trafikksikkerhet. I forslag til bestemmelser er det lagt inn strenge kriterier for å beskytte fremtidige beboere mot støy og støv. Rikspolitiske retningslinjer, forhold til barn og unges oppvekstvilkår Stinta barne- og ungdomsskole ligger like i nærheten, og det er fortau eller gang- og sykkelvei hele veien opp til skolen. Her ligger også Stintahallen, med både svømme- og idrettshall. Det er flere barnehager, både offentlige og private, i nærheten av planområdet. Lekeplassen er plassert sentralt i planområdet, og tenkes tilrettelagt som felles møteplass for beboerne i tillegg til at det skal være lekeplass. Området er godt skjermet mot støy, slik bygningen nå er planlagt. I tillegg er det noe areal helt vest i planområdet, opp mot blokkene på Strømsbuåsen, som egner seg godt til litt større barn. Uteoppholdsarealer I følge arealregnskapet for uteopphold i planbeskrivelsen vil kravene i områdereguleringsplanen oppnås. Sol/ skygge analyser i planbeskrivelsen s. 16 viser at plassen vil få sol om sommeren. Om vinteren vil plassen bli skyggefull mesteparten av dagen, men lekeplassen er lagt på den mest gunstige stedet i forhold til det. Det er foreslått bestemmelser om at det skal være en åpning i bebyggelsen som vil slippe inn lys fra sør. Det er en utfordring at man skal skjerme seg mot støy og støv fra veitrafikk, men likevel få tilstrekkelig lys og sol til uteoppholdsplassen. Hver enkelt leilighet får balkonger mot øst og sør. Her vil det bli solfylt, men også utsatt for støy og støv. Universell utforming I følge planbeskrivelsen vil ombyggingen tilfredsstille kravene i teknisk forskrift. Uteoppholdsområdene er tilgjengelige, og må også utformes etter teknisk forskrift. Natur Kystområdene i Arendal er godt kartlagt av biologer og det er flere observasjoner av arter i artsdatabanken. I naturdatabasen er det registrert hule eiker som berører planområdets nordlige del. Et lite område der trærne står er avsatt til hensynssone H_ 560 naturmiljø, med en bestemmelse om at de skal bevares. Ifølge planbeskrivelsen er det ikke registrert andre naturtyper eller artsfunn for området enn de hule eikene. Med dette vurderes prinsippene i naturmangfoldsloven 8-12 som godt ivaretatt. Historikk og kulturminner Dokumentnr.: 16/ side 4 av 5

6 Eiendommen ble første gang fradelt i Det ble da bygd et stort hus på eiendommen, «Fjeldheim». «Fjeldheim» ble trolig revet før nybygget ble bygd i 1962/64. Yrkesskolen ble bygd på eiendommen i 1962, med nye bygg i 1964 og Bygningen har stått tom siden denne delen av videregående skole flyttet til Myra i Etter rådmannens oppfatning har Yrkesskolen kulturhistorisk interesse, men det er ikke grunnlag for å vurdere bygningen i bevaringssammenheng. Estetikk Dette er porten til Arendal by fra vest, og estetikken er viktig for helhetsinntrykket. Når det gjelder høydene er den østlige delen satt til maks kotehøyde 46 moh, som tilsvarer begrensningen i områdereguleringsplanen. For den vestligste delen er begrensningen foreslått satt til kote 42 moh. Mulighetsstudiet viser en ganske rasjonell utforming, og må betraktes som skisser. Antall leiligheter og byggehøyder er som i det tidligere forslaget. Teknisk infrastruktur Planforslaget baserer seg på eksisterende vann- og avløpsnett. Det er god kapasitet for slokkevann i tilfelle brann. Planområdet var tidligere omfattet av konsesjonsområde for fjernvarme, men området ble redusert i 2016, slik at Yrkesskolen faller utenfor. Parkering Parkeringsdekningen er satt til maksimum 1,25 plasser pr. boenhet. Det skal etableres plasser med lademuligheter for el-bil. For sykkel er det planlagt en dekning av minimum 1,5 plasser pr. enhet i kjelleren i eksisterende bygg, med adkomst fra fylkesveien. Skisser viser en løsning med 2 sykler pr. enhet. Renovasjon Det legges til rette for nedgravd renovasjonsløsning, noe som er i tråd med renovasjonsforskriften. Vurdering av klimakonsekvenser Deler av bygget kan brukes på nytt, og er foreslått til noe kontorlokaler og sykkelparkering. Området ligger sentralt med kort vei til alle sentrale funksjoner, også friluftsområder. Det ligger derfor til rette for minimalt transportbehov med personbil i dagliglivet. Det er foreløpig ikke tatt stilling til hvordan de skal dekke oppvarmingsbehovet. Driftsmessige konsekvenser av rådmannens forslag til vedtak Planforslaget innebærer ingen driftskostnader for kommunen. Saksfremlegget er godkjent av kommunalsjef Geir Skjæveland 6. februar 2019 Dokumentnr.: 16/ side 5 av 5