PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen. Arkivsak-dok Saksbehandler Anna Sofia Kristjánsdóttir

Transkript

1 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Arkivsak-dok Saksbehandler Anna Sofia Kristjánsdóttir Saksgang Møtedato By- og miljøutvalget Bystyret Bleget - Fagerholt, felt 3 - Detaljregulering - Sluttbehandling Avgrensning av planforslag Sammendrag Planforslaget omfatter et næringsområde som ligger langs Ålefjærveien mellom Fagerholt og Justneshalvøya. Planområdets avgrensning er satt til Ålefjærveien i vest, friluftsområdet omkring Paradisbukta i nord, eksisterende boligbebyggelse i sørøst og Magnus Barfots vei i sør. Foreslått planområde er på ca. 36 dekar med utvidelse mot friområdet i nord. Hovedformålet med forslaget er å forvandle industriområdet til næringspark med et større innslag av forretning og tjenesteyting, og med høy utnyttelse på maks m2 bygningsmasse på 3 5 etasjer, delt på 4 felt. Bygningsmassen skal visuelt brytes opp med variert materialbruk og oppdelte fasader. Området er i dag delvis bebygget med tradisjonelle næringsbygg med ca m2 gulvareal, hvorav ca m2 forretning, ca m2 kontorer og ca m2 lager/verksted. Gjeldende reguleringsplan viser to tomter og hjemler maks m2 fordelt over 3 etasjer. Formålet er kontor og industri.

2 Rekkefølgekrav Det etableres fortau i Magnus Barfots vei fra krysset og fram til adkomsten til næringsområdet. Videre etableres det fortau i Ålefjærveien og innover i næringsområdet til snuhammer. Det stilles rekkefølgekrav til utbedring av vei, støytiltak og etablering av fortau. Grønnstruktur Deler av det eksisterende grøntområde i planområdet blir borte. Kollen, sentralt plassert mellom felt B og C blir bevart. Grønn buffersone mot sør og øst bevares og beplantes med trær for å avskjerme mot innsyn. I tillegg etableres en grønn sone mellom felt B og C og langs offentlig vei inn i feltet. Planprosess Planprosessen har gått over lang tid. Den begynte i februar Forslagsstiller ble pålagt å lage planprogram med konsekvensutredning. Denne ble vedtatt i bystyret den Temaene i konsekvensutredningen handlet bl.a. om: Områdeprofil, trafikk, landskap og støy. Planforslaget skal bygge på konsekvensutredningen for best mulig resultat. Formål i planforslaget skal unngå konkurranse med etablerte bydels-/områdesentre hjemført kommuneplanen. Formålet tjenesteyting strider mot kommuneplanen. Bystyret vedtok at det skulle analyseres nærmere for kontor, tjenesteyting og forretning før det tas stilling til om det er riktig å avvike kommuneplanen. I planforslaget argumenteres det med at det kun skal etableres helserettet tjenesteyting på Bleget Fagerholt. Bestemmelser åpner for bevertning som skal tjene planområdet. Utbygger begrunner formålet med å vise til små kafeer, bakeriutsalg og «Take away» i andre bydeler som Grim og Lund. I bestemmelser står det at bevertning skal knytte seg til virksomheter som etableres i planområdet. I reguleringsplanen fra , for Bleget - Fagerholt, felt 3, er det hjemmel for avgrenset form for tjenesteyting som legekontorer, tannlege o.l. Det er planmessig fornuftig å plassere tjenesteytingen nærmest adkomsten og ikke innerst i feltet. Administrasjonen vil begrense tjenesteyting til feltene A og C nærmest hovedveien, men har akseptert kompromiss med fordeling av tjenesteyting mellom felt A og B i tillegg til felt C. I stedet reduseres tjenesteyting på felt A og C. Offentlig høring Det ble sendt ut to alternativer til offentlig høring: 1. Utbyggers forslag 2. Alternativt forslag som fremmes av administrasjonen Utbyggers forslag gikk ut på at felt D får endret maks takkote fra 44 m til 46 m men BRA ble satt lik gjeldende bestemmelser i gammel reguleringsplan. Det vil si ingen endring av utnyttelse. Alternativt forslag gikk ut på at felt D får økt utnyttelse i samsvar med øvrige felt. Ved økning av utnyttelse over m2 vil det være nødvendig med planfri krysning av Ålefjærveien. For å løse dette ble rekkefølgekrav til planfri krysning knyttet til økt utnyttelse over m2. på felt D. Ved uendret utnyttelse har felt D ikke rekkefølgekrav til planfri krysning over Ålefjærveien. I merknader fra advokatfirmaet Kjær, representant for eiere av felt D, støttes alternativt forslag der felt D får økt BRA på m2. De mener at rekkefølgekrav til planfri krysning over Ålefjærveien ikke kan knyttes til et felt. I tillegg vises det til foreslåtte bestemmelser om at parkering ikke medregnes i BRA strider mot TEK

3 Medvirkning Det ble holdt møte med advokat Bakka, fra advokatfirmaet Kjær, representant for eiere av felt D, hvor utnyttelse og rekkefølgekrav ble diskutert. I senere møte med forslagsstillere kom det et forslag om endring av maks utnyttelse til m2, delt på alle fire felt Det vil medføre at rekkefølgekrav til planfri krysning over Ålefjærveien faller bort. Forslaget som nå skal til sluttbehandling viser en løsning med m2 utnyttelse jevnt fordelt på alle felt der rekkefølgekrav om planfri krysning faller bort. Innsigelse I høringsperioden kom inn merknader fra Fylkesmannen hvor det ble reist innsigelse til planforslaget. Grunnlaget for innsigelsen er at planforslaget er i strid med nasjonale friluftsinteresser ved at det planlegges bebyggelse inne i et statlig sikret friluftsområde uten godkjenning fra Miljødirektoratet. Berørt friområde er på 1,5 daa og ligger nord i planområdet. Det ble avholdt et møte med utbyggere, Parkvesenet og Plan, bygg- og oppmålingsetaten og senere med Fylkesmannen og Parkvesenet, for å finne en løsning som Miljødirektoratet kan akseptere. Endret forslag foreslår klausulering av friområdet gnr/bnr 37/236 på 18,5 daa, som er i kommunalt eie. Miljødirektoratet har i sitt brev fra , godtatt omdisponering av 1,5 daa av det statlige sikrete friluftsområde Paradisbukta mot at eiendommen gnr/bnr 37/236 på 18,5 daa blir klausulert til friluftslivsformål for allmennheten. 37/236 er et eksisterende, kommunalt eid friområde. Klausuleringen av friområdet fremmes som eget vedtakspunkt og dermed oppheves innsiglesen. Teknisk direktørs vurdering og prioritering. Området er i dag et næringsområde i utvikling. Forslaget er i tråd med kommuneplanen ved at det er ønskelig å øke utnyttelsen på sentrumsnært areal til nærings- og industriformål. Kommuneplanen har klare retningslinjer om at Bleget Fagerholt, felt 3, ikke skal endres til bydels-/områdesenter for å unngå konkurranse med nærliggende områdesenter på Justvik. Dette medfører at bevertning, forretning og tjenesteyting utfordrer kommuneplanen. I merknader fra fylkeskommunen kommer frem av bevertning som kafe, restaurant m.m. forutsettes lokalisert i områdesentra, bydelssentra o.l. Derfor anbefaler de at bevertning tas ut av denne planen. Forslagets bestemmelser begrenses til kun helserettet tjenesteyting som vil kunne styre utviklingen. Bruk av formålet bevertning begrenses til planområdets virksomheter for å unngå konkurranse med bydelssentrene. Det er lite sannsynlig at det lønner seg forretningsmessig å etablere nye restauranter/kafeer i området. Forslaget har nå jevn fordeling av utnyttelse på alle felt med maks bygningsmasse på m2. Ettersom bygningenes BRA ikke overstiger m2 er det ikke behov for planfri krysning og dermed faller rekkefølgekravet bort. Planen legger opp til bedre utnyttelse av et eksisterende næringsområde. Teknisk direktør anbefaler at planforslag med bestemmelser vedtas. Forslag til vedtak 1. Bystyret vedtar detaljregulering for Bleget Fagerholt - Felt 3, sist datert , med bestemmelser sist datert Bystyret viser til retningslinjer for kommunens utbyggings- og boligpolitikk og anmoder teknisk direktør om å fremlegge en utbyggingsavtale. 3. Bystyret vedtar at eiendommen gnr/bnr 37/236, kommunalt eid friområde per i dag, på 18,5 daa klausuleres til statlig sikret friluftslivsområde. 3

4 4. Kostnader til drift av offentlig grønnstruktur og samferdselsanlegg skal innarbeides ved neste rullering av handlingsprogrammet. Ragnar Evensen Teknisk direktør Venke Moe Plan- og bygningssjef Trykte vedlegg: 1. Plankart på terreng, sist datert Plankart under terreng, sist datert Bestemmelser, sist datert Planbeskrivelse inkl KU, sist datert Vedtak BYUTVI, tidligere politiske vedtak i saken. 6. Vedtak BYS100413, tidligere politiske vedtak i saken. 7. Svar fra Miljødirektoratet 8. Standard erklæring - Fagerholt Utrykte vedlegg 1. Øvrige saksdokumenter 4

5 BAKGRUNN FOR SAKEN Forslagsstiller er Fagerholt Næringsbygg AS, grunneier av 37/301, Magnus Barfots Vei Eiendom AS, grunneier av 37/298, og GP Eiendom Fagerholt AS, grunneier av 37/302. Konsulenter i forbindelse med planarbeidet er Siv. Ing. A. Reinertsen, Atelier T. Olsen AS, Arkitekten Din AS og Multiconsult AS. Formålet med planen er å øke utnyttelsen samt å legge inn noen nye formål som tjenesteyting og forretning. Planprogrammet for Bleget - Fagerholt felt 3, ble vedtatt i bystyret Dagens situasjon Bleget - Fagerholt industriområde ligger 1,5 km avstand til E-18 og metroaksen (1,5 km), nær boligbebyggelse på Eidet og Justneshalvøya (ca. 1,0-1,5 km) og ca. 3 kilometer fra Justvik områdesenter. Området er delvis bebygget med tradisjonelle næringsbygg på ca m2 gulvareal, hvorav ca m2 forretning, ca m2 kontorer og ca m2 lager/verksted. Gjeldende reguleringsplan tillater for øvrig cirka en fordobling av bygningsarealet. Innenfor og rundt området ligger et grønt vegetasjonsbelte. Nord for området og mot Paradisbukta er det statlig sikret friluftsområde. Flyfoto - Plangrense Planens innhold Planområdet omfatter ca 36 dekar. Det er utvidet ca. 1,6 daa, mot friområdet i nord som i dag er i bratt skråning. Det begrenser mot friområdet i nord, boligområde i øst, Magnus Barfots vei i sør og Ålefjærveien i vest. Planområdet er delt inn i fire felt A, B, C og D, etter dagens eierstruktur og naturlig avgrensning. Hovedtrekket i planforslaget er en fortetting og formålsendring av dagens industriområde til næringspark. Utbyggers ønske er å utvikle et eldre industriområde til et mer fleksibelt næringsområde med butikker og tjenesteyting i tillegg til industri og kontor/næring. Utnyttelsen økes fra m2 i gjeldende plan, til bebyggelse på maks m2 BRA. 5

6 Planforslag - maks m2 bebyggelse: Felt A Felt B Felt C Felt D Maks m m m m2 bebyggelse Tjenesteyting m m m2 Forretning m m2 Parkering m m m m2 Sammenlagt m m m m2 BRA Kjellerplan regnes ikke med i BRA. Felt A, B, C og D Forslaget viser jevn fordeling av utnyttelse på alle felt innenfor planområdet. Dette betyr økt bebyggelse på maks m2. 6

7 Illustrasjon felt B og C Illustrasjon felt A, B, C og D PLANPROSESSEN Gjeldende planer Kommuneplanen Bleget Fagerholt er et kontor og industriområde, betegnet NI11 i kommuneplanen. Arealene skal i hovedsak brukes til produksjonsrettet virksomhet, inkludert lager. Det sikres tilstrekkelig etasjehøyde i første etasje for industriformål. Formålene tjenesteyting og forretning strider mot arealformål i kommuneplanen. Derimot økt utnyttelse innenfor næring 7

8 og industri er i tråd med kommuneplanen. Senterstruktur i kommuneplanen har ikke Bleget Fagerholt som et av senterområdene. Utsnitt fra kommuneplanen Gjeldende regulering Utsnitt som viser overlapping. 8

9 Bleget Fagerholt, Felt 3 Planen ble vedtatt og omfatter et område på 26,6 dekar. Det består av to felt med utnyttelse på 0,4 med maks m2 BRA, fordelt over 3 etasjer i gjennomsnitt. Reguleringsplanen er i dag regulert til industri og kontor, men åpner også for etablering av enkel tjenesteyting som lege-/ tannlegekontor o.l. Ålefjærveien G/S vei med boligområdet Bleget / Fagerholt Deler av planforslaget overlapper den gjeldende planen som ble vedtatt Utsnitt av gjeldende reguleringsplaner Tidligere saksgang Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet Samlet sett kom det inn merknader og innspill til planarbeidet fra 7 ulike offentlige myndigheter, grunneiere, naboer o.l. Merknader er oppsummert og besvart i planbeskrivelsen. I møte med kommunen ble det avklart at omfanget av utbyggingen vil utløse krav om konsekvensutredning. Følgene ble konkludert: «Tiltakshaver ønsker en tidlig avklaring på om prosjektet kan løses innenfor ønskede rammer, der formål og utnyttelse utfordrer kommuneplanen. Spørsmålet vil løftes politisk sammen med et planprogram som danner beslutningsgrunnlaget." ( ) "Tiltakshaver utfordres til å komme med forslag til tema. Det er endringen av formål som blir hovedtema i konsekvensutredningen, knyttet til bussmetro og senterstruktur. Fordeling av formål er utslagsgivende." Multiconsult AS utarbeidet planprogram for konsekvensutredningen, og sendte dette på høring med frist til Det kom inn 3 merknader til planprogrammet. Byutviklingsstyret vedtok planprogrammet og bystyret den

10 Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn 11 merknader. Under følger sammendrag av hver enkelt uttalelse og Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering. Fylkesmannen i Vest-Agder v/ Miljøvernavdelingen, brev datert og Miljøavdelingen reiser innsigelse til endring av formål i statlig sikret friluftslivsområde, FS Paradisbukta. Kommunen har vært i dialog med fylkesmannens miljøvernavdeling for å finne en akseptabel løsning for alle parter. Nytt forslag til endring / flytting av klausul er sendt til Miljødirektoratet. I sitt brev datert har Miljødirektoratet akseptert flytting av klausul til kommunens eiendom gnr/bnr 37/236. innsigelsen er løst dersom bystyret går for innstillingen i vedtaket. Vest-Agder fylkeskommune v/ Regionalavdelingen, brev datert Viser til at senterområde er i strid med kommuneplanen, med en forholdsvis høy andel av privat tjenesteyting. Konsekvensbeskrivelsen redegjør ikke godt nok hvilke konsekvenser planforslaget får for endringer i senterstrukturen. Bevertning som formål, forstått av planbeskrivelsen, inngår i øvrige formål. Bevertning som kafe, restaurant m.m. forutsettes lokalisert i områdesentra, bydelssentra o.l. Det forutsettes at bevertning tas ut av planen. Det anbefales at omsøkte område fortsatt i all hovedsak tilrettelegges for håndverksbedrifter, småindustri, lager og kontor. Videre forutsettes at planen endres slik at eksisterende friområde blir opprettholdt. Fylkeskommunen vil sterkt anbefale at byggegrense i felt D, mot kollen i nordvest, trekkes mot syd. På den bakgrunn anbefaler fylkeskommunen å legge hovedforslaget til grunn for videre bearbeiding. For å minimalisere negativ utvikling for sentret på Justvik er formålet begrenset til helserettet tjenesteyting i planforslaget. Gjeldende plan åpner for dette i noen grad. Når det gjelder omfang av formålet tjenesteyting begrenses til disse tre felt. Det er ikke tenkt restaurantvirksomhet i området som kan konkurrere med senteret på Justvik. Kommunen har i dialog med Miljødepartementet funnet en løsning angående friområdet i nord. Byggegrense på felt D er trukket mot sydøst. Statens Vegvesen, brev datert Frisiktlinjer ved Magnus Barfots vei må rettes opp på plan. Alternativt forslag med økt utnyttelse på felt D anmodes til å innarbeide planfri kryssing på plankart. Frisiktlinjer er rettet opp på plan. Forslaget er endret i ettertid hvor utnyttelsen ikke overskrider m2 byggemasse. Dermed vil rekkefølgekrav til planfri krysning falle bort. Agder Energi, brev datert Det finnes to nettstasjoner og jordkabelnett i området. Eventuell flytting/omlegging bekostes av utbygger. Merknaden tas til følge. Advokatfirmaet Kjær, brev datert Samlet utnyttelse i området bør ikke være så høy at den får negativ virkning på virksomheten som skal drives i området. Vendehammer bør dimensjoneres for vogntog. Varelevering bør omtales i beskrivelsen. Alternativt forslag med økt utnyttelse på felt D til m2 BRA favoriseres. Det ønskes andel for privat tjenesteyting på felt D i samsvar med felt A. 10

11 Det bør vise økt byggehøyde i forhold til utnyttelse på felt D. Det ønskes samme beregning for utnyttelse i felt D som de øvrige feltene. Bestemmelser om at parkering ikke medregnes i BRA strider mot TEK Rekkefølgekrav om planfri overgang over Ålefjærveien kan ikke knyttes opp til ett felt. Det er ikke grunnlag for at felt D skal være delaktig i utomhusplan som det ikke grenser mot. Utnyttelsen, på utbyggers forslag, er satt til maks m2 bebyggelse. Dette ser vi på som grense for hva området tåler uten planfri kryssing over Ålefjærveien. Veinorm blir ihht ingeniørvesenets anbefaling. Vendehammer vil kunne betjene lastebiler. Lastebiler og vogntog skal kunne manøvred på eiendommene for varelevering. Det er ikke hensikten at varelevering skal skje fra gata. Kommunens ønske er å minimalisere tjenesteyting innenfor området. Den er begrenset til helserettet. Ved å legge inn tjenesteyting på felt D vil det være behov for å redusere sammenlagt m2 på øvrige felt, og i tillegg vil det ha konsekvens for andre formål på felt D som blir redusert. Byggehøyde på felt D er økt 1m etter offentlig høring Parkering på bakkeplan er tatt med i BRA. Økningen i BRA er kun for parkering og ikke bebyggelse. Krav til planfri krysning er tatt ut av planen ettersom maks utnyttelse ikke vil overskride m2. Det er vanlig i reguleringsplaner at alle felt, innenfor planområdet, deltar i kostnad for utomhusplan. Felt D har fått økt utnyttelse på lik linje med resten av feltene i planen. Øystein Iversen, Magnus Barfots vei 7, brev datert God ide å flytte parkeringsplassen på felt C til nordsiden av tomta. Forslaget ble lagt frem av administrasjonen for å skape bedre uteplass mellom bygningene på felt B og C. Dette passer dårlig med utbyggers planer på felt C ettersom de ønsker å trekke seg fra småhusbebyggelsen ved Magnus Barfots vei. Etter offentlig høring ble høyden på felt C reduser der hvor den laget mest skygge mot felt B. Planforslaget viser parkeringområdet vent mot sør på felt C. Cheryl Macdonald og Thomas-Thea K Gjestland, Magnus Barfotsvei 11A, brev datert Planen bør korrigeres sånn at vegetasjonskjerm ligger i forhold til dagens og ikke inne på naboens gårdsplass. Planen er korrigert ihht. merknaden. MBV Eiendom AS, epost datert Flytting av parkeringsplassene på felt C til nordsiden er en god ide. Hvis det ikke blir gjort, er det ønskelig å senke høyden på bygningsmassen for mindre sjenanse mot B feltet. Forslaget ble lagt frem av administrasjonen for å skape bedre uteplass mellom bygningene på felt B og C. Dette passer dårlig med utbyggers planer på felt C ettersom de ønsker å trekke seg fra småhusbebyggelsen ved MBV. Etter offentlig høring ble høyden på felt C redusert der hvor den laget mest skygge mot felt B. Planforslaget viser parkeringområdet vent mot sør på felt C. Norges Vassdrag og energidirektoratet, brev datert Det er ikke spesifisert bedt om bistand i saken og er den derfor ikke behandlet hos NVE Region Sør. Ingen kommentar. 11

12 Endringer etter offentlig ettersyn Høyden på nybyggene mot boligfelt i sørøst er justert ihht vedtakspunkt med maks kote på 43 på felt B og kote 41 på felt C. Byggegrense på felt D er justert ihht merknader fra offentlig høring. Klausulering på del av friområdet i nord avskaffes og i stedet blir friområde gnr/bnr 37/236 i kommunens eie klausulert til friluftslivsformål for allmennheten. Plangrense trekkes inn på hjørnet mot Magnus Barfots vei 11A. Byggevolum på felt C justert ihht skyggevirkning på felt B. Begrenset høring På grunn av merknader på offentlig ettersyn, fra Advokatfirmaet Kjær, ble det gjort vesentlige endringer på plankart og i bestemmelser. Det ble derfor avgjort å sende forslaget ut på begrenset høring. Planforslaget ble sendt ut på begrenset høring fra til Det kom inn 3 merknader som er oppsummert og besvart under. Fylkesmannen i Vest-Agder fylkeskommune v/ Miljøvernavdelingen, brev datert Endringer omfatter endringer i BRA hvor parkering på bakkeplan er tatt med og er basert på merknader fra eiere Magnus Barfots vei 5. Miljøvernavdeling har ingen kommentarer til foreslåtte endringer. Ingen kommentarer. Statens Vegvesen, brev datert Statens vegvesen har ingen kommentarer til endringer i planforslaget. Ingen kommentarer. Advokatfirmaet Kjær D:A:, brev datert De mener at endringen i BRA ikke er kun en formalitet men vil øke reelle utnyttelsesmuligheter. Ved å øke maks tillatte bruksareal med opptil 46% åpnes det for en tilsvarende prosentmessig økning i bygningsvolum. BRA er altfor høyt i forhold til områdets tålegrense. Det kreves betydelig redusering i utnyttelsen som fordeles forholdsmessig mellom feltene. Stiforbindelse fra boligområdet nord til butikken er ikke belyst i prosjektet. Eiere av Magnus Barfots vei 5, mener de skulle vært trukket inn i den løpende behandling av saken for alle parters fordel. Endringer av BRA er fastsatt til parkering på bakkeplan i bestemmelsene og kan ikke benyttes til utbygging av andre formål eller bygningsvolum. Gjeldende regulering åpnet for m2. På den tid reguleringen var vedtatt var kun byggevolum medregnet. Forslaget øker utnyttelsen i bygningsvolum med m2. Dette mener vi er tålegrensen for området. Alternativt forslag øker utnyttelsen med m2 i byggevolum som vil ha konsekvenser i et nytt rekkefølgekrav for området. Ved å beholde grønn kolle og beplantet buffersoner mot vei og boligområdet, dempes effekten av byggevolumene. I alternativt forslag har hvert felt fått økt utnyttelse og den er fordelt prosentvis ihht estimert mulig utbygging og størrelse på eiendom. Stiforbindelser blir belyst og tatt med i bestemmelser. 12

13 Endringer etter begrenset høring Maks kotehøyde på felt D er endret ihht merknader. Parkering på bakkeplan er tatt med i utnyttelsen BRA ihht merknader. Stiforbindelse fra boligfelt i nord, tas med i bestemmelser. Utnyttelsen på maks m2 bygningsmasse fordeles på alle fire felt, slik at felt D også for økt utnyttelse. Medvirkning I møte med grunneiere på felt D har forslagsstillere fått til en enighet om jevn fordeling av utnyttelse med maks utnyttelse på m2 bygningsmasse. Dette medfører at rekkefølgekrav om planfri krysning over Ålefjærveien faller bort. Blåfarget friluftsområde viser statlig sikret friluftslivsområde Paradisbukta. Grønnfarget friluftsområde på 18,5 daa blir klausulert som statlig sikret friluftsområde i bytte for 1,5 daa arealet nord for planområdet. Samarbeidsgruppa for bydelen Planforslaget ble senest diskutert i samarbeidsgruppa Det har tidligere vært diskutert PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Hensikten med planen er å transformere et kontor- og industriområde til en næringspark med høy utnyttelse. I dag er området et industriområde med småindustri, håndverkere, kontorer og matbutikk. Området ligger som en satellitt inn i et eneboligfelt uten tilhørighet. Planforslaget har potensiale til å tilføie området mer attraktivitet. Ved å få mer aktivitet og beholde både grønndraget og turstiforbindelser samt å danne trivelige uteplasser rundt nybyggene vil området gi noe tilbake til lokalmiljøet. Håndverksbedrifter bør sikres plass i utviklingen. Forslagsstiller har klart å få til en fornuftig løsning på de mange problemstillingene som har oppstått underveis. Planen vurderes slik å være i samsvar med vedtatt planprogram. 13

14 Følgende temaer er beskrevet i planbeskrivelsen: - Arealbruk - Bebyggelse, struktur og tiltak - Grønnstruktur - Teknisk infrastruktur - Bygningsstruktur og estetikk - Universell utforming - Barn og unges interesser - Miljøkonsekvenser - Folkehelse - Støy og lyd - Kriminalforebygging - Kulturminner - Økonomiske konsekvenser for kommunen Konsekvensutredning (områdeprofil / senterstruktur) Sammendrag av konsekvensutredning er tatt med i beskrivelsen. Fullstendig dokument følger som eget vedlegg. Her er det tatt med fire av de temaene som er omtalt i utredningen. Konsekvensutredningen tar for seg temaer som områdeprofil / senterstruktur som får en liten positiv konsekvens i følge utredningen. Det er satt begrensning på hvilke formål tillates i området. Senterstruktur Trafikk og transportsystem belastes betydelig med full utbygging og får en liten negativ konsekvens. Trafikk Støynivået vil øke betydelig med full utbygging. Dette vil spesielt ha konsekvens for boliger langs Magnus Barfots vei. Det er beskrevet støyreduserende tiltak for disse boligene i bestemmelser. Støy Endringer i følge utbygging vil ha liten negativ konsekvens på dagens landskap. Som avbøtende tiltak etableres vegetasjonsskjerm mot Magnus Barfots vei og mot boligene på sørøst siden av feltet. I tillegg blir verdifulle trær langs veien beholdt. Eksisterende kolle, midt i området beholdes og det etableres et grønt drag mellom felt B og C. Dagens landskap 14

15 Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er laget en analyse som følger med i beskrivelsen. Oppsummering Justvik er et av områdesentrene omtalt i kommuneplanen. Der skal det være sosiale møteplasser for boligområdene, med nærbutikk og offentlig og privat tjenesteyting. Bleget Fagerholt er ikke områdesenter i kommuneplanen. Det er et kontor og industriområde. Planområdet er et næringsområde i utvikling. Kommuneplanen har klare retningslinjer om at området ikke skal endres til bydelssenter/områdesenter, dette for å unngå konkurranse med nærliggende områdesenter på Justvik. Ved å begrense til kun helserettet tjenesteyting vil man kunne styre utviklingen i en viss retning. Endringer av formål vises i konsekvensutredningen å gi en liten positiv konsekvens for områdestrukturen. Med å begrense tjenesteyting og beholde formål kontor/industri, vil man tilrettelegge for at håndverksbedrifter og produksjon fortsatt blir i planområdet. Bruk av formålet bevertning begrenses til virksomheten i planområdet. for å unngå etablering av virksomhet som kan konkurrere med områdesentret på Justvik. Innsigelse fra Fylkesmannen i Vest-Agder, miljøvernavdelingen er løst i prosessen. Miljøvernavdelingen mente forslaget ikke er i tråd med nasjonale arealføringer ettersom det er gjort endringer av formål i statlig sikret friluftsområde. Kommunens har vært i kontakt med Miljødirektoratet og kommet til enighet om makeskifte på kommunens friområde 37/236 på 18,5 daa i bytte for klausulert friområde på 1,5 daa. Plan, bygg- og oppmålingsetaten anbefaler at planen blir vedtatt. Anna Sofia Kristjansdottir,