Sammendrag Planforslaget omfatter et næringsområde som ligger langs Ålefjærveien mellom Fagerholt og Justnes-halvøya.

Transkript

1 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Dato 6. juni 2015 Saksnr.: Saksbehandler Anna Sofia Kristjánsdóttir Saksgang Møtedato Byutviklingsstyret Bleget - Fagerholt, felt 3 - Detaljregulering - Offentlig ettersyn Oversiktsfoto Avgrensning av Bleget Fagerholt felt 3 Sammendrag Planforslaget omfatter et næringsområde som ligger langs Ålefjærveien mellom Fagerholt og Justnes-halvøya. Plassering Planområdets avgrensning er satt til Ålefjærveien i vest, friluftsområdet omkring Paradisbukta i nord, eksisterende boligbebyggelse i sørøst og Magnus Barfots vei i sør. Dagens situasjon Området er delvis bebygget med tradisjonelle næringsbygg med ca m2 gulvareal, hvorav ca m2 forretning, ca m2 kontorer og ca m2 lager/verksted. Gjeldende reguleringsplan viser to tomter og hjemler cirka en fordobling av bygningsmassen på maks m2 fordelt over 3 etasjer. Formålet er kontor og industri. Planforslaget 1

2 Hovedformålet med forslaget er å forvandle industriområdet til næringspark med et større innslag av forretning og tjenesteyting, og med høy utnyttelse på maks m2, fordelt på 3 5 etasjer med 1. etasje på 5m og øvrige etasjene på 3,5m. Området er på ca. 36 dekar. med utvidelse mot friområdet i nord. Det fordeles på 4 tomter der hver tomt er et felt i planen. På felt A og C er formålene forretning, næring, tjenesteyting. På felt B er formålene kontor, industri, tjenesteyting og på felt D er formålene kontor og industri. Bygningsmassen skal visuelt deles opp med variert materialbruk og sprang i veggliv. Bygningsmassen skal ikke være synlig fra Paradisbukta og minst mulig forstyrrende for boligområdene rundt. Grad av utnytting Felt A: Bebyggelse maks m2 BRA, der av forretning på maks m2 BRA. Felt B: Bebyggelse maks m2 BRA, der av tjenesteyting på maks 5000m2 BRA. Felt C: Bebyggelse maks BRA, der av forretning på maks 2.000m2 og tjenesteyting 5.000m2 BRA. Felt D: Bebyggelse maks m2 BRA. Kjellerplan regnes ikke med i BRA. Parkering på bakkeplan regnes ikke med i BRA. Samferdsanlegg Det etableres fortau i Magnus Barfots vei fra krysset og fram til adkomsten til næringsområdet. Videre etableres det fortau i Ålefjærveien og innover i næringsområdet til snuhammer. Det stilles rekkefølgekrav til utbedring av vei, støytiltak og etablering av fortau. Grønnstruktur Deler av det eksisterende grøntområdet i planområdet blir borte. Kollen, sentralt plassert mellom felt B og C blir bevart, og grønn buffersone mot sør og øst bevares og beplantes for å avskjerme mot innsyn. I tillegg etableres en grønn sone på lokk mellom felt B og C og langs offentlig vei inn i feltet. Forslaget støtter opp under kommuneplanens satsningsområder om fortetting i allerede etablerte områder og viser en mulighet for fremtidig utvikling. Forslaget viser endret formål med mer forretning og mye tjenesteyting på felt A, B og C, dette strider mot kommuneplanen som sier at områdene i hovedsak skal brukes til produksjonsvirksomhet og lager. Kommuneplanens retningslinjer sier at offentlig og privat tjenesteyting skal, så langt det er mulig, samlokaliseres i tilknytning til bydels- og områdesentre (Justvik). Sentrale problemstillinger. 1. Formål tjenesteyting og forretning 2. Utnyttelse 3. Sentrumsstruktur- trivsel i området - parkering 4. Høyder - mot boligområder 5. Natur - buffersoner - beplantning 6. Felt D Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering og prioritering. Planprosessen har gått over lang tid. Den begynte i februar Forslagsstiller ble pålagt å lage planprogram med konsekvensutredning og ROS-analyse. Denne ble vedtatt i byutviklingsstyret den Temaene i konsekvensutredningen handlet bl.a. om: Områdeprofil, trafikk, landskap og støy. Planforslaget skulle bygge på konsekvensutredningen for best mulig resultat. Formål i planforslaget skulle unngå konkurranse med bysentret på Justvik. Bystyret vedtok at det skulle analyseres nærmere for kontor, tjenesteyting og forretning før det tas stilling til om det er riktig å avvike kommuneplanen. I planforslaget argumenteres det med at det kun skal etableres helserettet tjenesteyting på Bleget Fagerholt. Formål forretning på felt A og C 2

3 begrenses til maks m2 og tjenesteyting på felt C begrenses til maks m2. Det er ingen begrensning for tjenesteyting på felt A. Det er uenighet mellom administrasjonen og utbygger om formål på felt B. Der legges det opp til tjenesteyting på maks 5000 m2. Administrasjonen kan anbefale tjenesteyting, men vil begrense dette til tomtene nærmest hovedveien, i felt A og C. Begrunnelsen er at formålet strider mot kommuneplanen. Justvik er et av områdesentrene omtalt i kommuneplanen. Der skal det være sosiale møteplasser for boligområdene, med nærbutikk og offentlig og privat tjenesteyting. Bleget Fagerholt er ikke områdesenter i kommuneplanen. Det er et kontor og industriområde. Endringene vil føre til at det blir mindre muligheter for små produksjonsvirksomheter å etablere seg, ved at de får konkurranse av andre formål. Med å begrense formål på felt B og D til kontor-industri vil man unngå at håndverksbedrifter skvises ut av planområdet. I gjeldende reguleringsplan er det hjemmel for avgrenset form for tjenesteyting som legekontorer, tannlege o.l. Planforslaget har en mye høyere utnyttelse enn gjeldende regulering. Det åpner for tjenesteyting inntil m2 til sammen på felt A, B og C. Felt A og C har til sammen inntil m2 tjenesteyting. Alle felt ses i sammenheng. Det er planmessig fornuftig å plassere tjenesteytingen nærmest adkomsten og ikke innerst i feltet. Friområdet mot boligfeltet i sørøst ligger på kote Bebyggelsen bak er foreslått med topp bygg på kote 53. Dette er 19m høyt bygg eller ca. 6 etasjes bolighus. Byggene trappes ned mot boligene til kote 47 på felt B. Dette er 13m høyt bygg eller ca 4 etasjes bolighus. På felt C trappes bygningen ned til kote 41,5. Dette er 8,5m høyt bygg eller ca 3 etasjes bolighus. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at bebyggelsen på felt B og C er for høy, spesielt mot boligområdet i sørøst, og skal trekkes inn 2 til 4m, eller trappes ned ytterligere. Det bør lages snitt som viser forholdene både mot boligfeltet i sørøst, mot Magnus Barfots vei i sør og mot friområdet i nord. Også med tanke på å flytte parkeringsplass på felt C mot kollen. Dette skal tas med videre i prosjekteringsfasen. I konsekvensutredningen foreslås det at deler av det eksisterende sørlige vegetasjonsbelte mellom planområdet og Magnus Barfots vei opprettholdes, ettersom dette er en viktig ferdselsåre til friområdet ved Paradisbukta. Videre foreslås det bevaring av kollen og etablering av sør/nord-gående grønnstruktur for å skape en tverrforbindelse mot skogen i bakkant. Det foreslås at eksisterende verdifulle trær langs Magnus Barfots vei beholdes, og at vegetasjonsbeltet mot fjorden og friområdet bevares. Dette er stort sett ivaretatt i bestemmelsene og kan tas med i planprosessen. Felt D foreslås uendret i forhold til gjeldende plan. De har ikke fått økt utnyttelse, eller rekkefølgekrav til veisystemet i planen. Det har ikke vært samarbeid mellom eiere på felt D og andre eiere i området. Grunnen til det er at eierne har hatt forskjellige prioriteringer. Vi mener at det bør lages to alternativer som sendes på høring. Det ene er som presenteres i dette forslaget, uten rekkefølgekrav og det andre med økt utnyttelse i samsvar med andre felt og rekkefølgekrav til utbedring av veisystem. Med økt utnyttelse reiser ingeniørvesenet spørsmål om det skal settes rekkefølgekravene til utbedring av planfri overgang på Ålefjærveien. Med å velge utnyttelse lik dagens reguleringsplan blir felt D ikke belastet med rekkefølgekrav til utbedring av veisystem. Med å velge jevn fordeling av utnyttelse og utvidelse på byggegrenser vil rekkefølgekrav bli fordelt på alle felt. Kort oppsummering Formål tjenesteyting bør tas ut på felt B. Konsekvensene med etablering av sentrumsstruktur må gjøres bedre rede for. Høyder reduseres mot sydøst i felt B. Vegetasjon og natur ihht konsekvensutredningen. Det skal lages to alternativer for felt D. 3

4 Plan-, bygg- og oppmålingsetaten forutsetter at planen endres før den sendes på offentlig ettersyn. Planbeskrivelsen forutsettes endret iht. vedtak før utleggelse. Forslag til vedtak Byutviklingsstyret legger detaljregulering for Bleget - Fatgerholt, felt 3, sist datert , med bestemmelser sist datert ut til offentlig ettersyn. 1. Før planen legges ut til offentlig ettersyn må plan og bestemmelser endres slik at: a. Tjenestyting på felt B tas ut. b. Høyder på felt B trappes ned til kote 43 og på felt C til kote 41 mot boligfelt i sørøst. 2. Det lages et alternativt forslag til felt D iht. til forslag i saksframlegg som også legges ut il offentlig ettersyn. 3. Det ønskes innspill i høringen om parkeringsplass på felt C bør flyttes til nordsiden av feltet. Venke Moe Plan- og bygningssjef Anna Sofia Kristjansdottir saksbehandler Trykte vedlegg: 1. Detaljregulering på terreng, datert Detaljregulering under terreng, datert Reguleringsbestemmelser datert Planbeskrivelse inkl. KU datert Vedtak Utrykte vedlegg Øvrige saksdokumenter 4

5 BAKGRUNN FOR SAKEN Forslagsstiller er Fagerholt Næringsbygg AS, grunneier av 37/301, Magnus Barfots Vei Eiendom AS, grunneier av 37/298, og GP Eiendom Fagerholt AS, grunneier av 37/302. Konsulenter i forbindelse med planarbeidet er Siv. Ing. A. Reinertsen, Atelier T. Olsen AS, Arkitekten Din AS og Multiconsult AS. Planprogrammet for Bleget Fagerholt felt 3, ble vedtatt i byutviklingsstyret og bystyret. Her er bystyrets vedtak fra : 1. Byutvikling styret vil peke på at det kan synes mer tjenlig for bydelen at det legges til rette for større bredde i arealbruken enn det som er angitt i kommuneplanen. 2. Byutvikling styret vedtar forslag til planprogram for Bleget Fagerholt felt 3, sist datert september Det forutsettes at konsekvensene av kontor, tjenesteyting og forretning blir nærmere analysert før det tas stilling til om det er riktig å avvike fra kommuneplanen. 3. Magnus Barfotsvei 5 skal inngå i detaljreguleringen. (Enst.) Dagens situasjon Bleget - Fagerholt industriområde ligger etablert sentralt med 1,5km avstand til E-18 og metroaksen (1,5 km), nær boligbebyggelse på Eidet og Justneshalvøya (ca. 1,0-1,5 km) og ca. 3 kilometer fra Justvik områdesenter. Området er delvis bebygget med tradisjonelle næringsbygg. Området er utbygget med ca m2 gulvareal, hvorav ca m2 forretning, ca m2 kontorer og ca m2 lager/verksted. Gjeldende reguleringsplan tillater for øvrig cirka en fordobling av bygningsarealet. Innenfor og rundt området ligger et grønt vegetasjonsbelte. Flyfoto Bleget Fagerholt 5

6 Planforslagets avgrensning og innhold Planområdet omfatter ca 36 dekar. Det er utvidet ca. 1,7 daa, mot friområdet som i dag er bratt terreng. Det begrenser mot friområdet i Nord, boligområde i øst, Magnus Barfots vei i sør og Ålefjærveien i vest. Planområdet er delt inn i fire felt A, B, C og D, etter dagens eierstruktur og naturlige avgrensning. Formål og utnyttelse endres i 3 av feltene mens felt D vises uendret i forhold til gjeldende plan. Hovedtrekket i planforslaget er en fortetting og formålsendring av dagens industriområde til næringspark. Utbyggers ønske er å utvikle et eldre industriområde til et mer fleksibelt næringsområde med butikker og tjenesteyting i tillegg til industri og kontor/næring. Utnyttelsen økes fra m2 i gjeldende plan, til m2 BRA. Dette fordeles slik: Felt A: Bebyggelse maks m2 BRA, der av forretning på maks m2 BRA. Felt B: Bebyggelse maks m2 BRA, der av tjenesteyting på maks 5000m2 BRA. Felt C: Bebyggelse maks BRA, der av forretning på maks 2.000m2 og tjenesteyting 5.000m2 BRA. Felt D: Bebyggelse maks m2 BRA. Alt under bakkeplan samt parkering tas ikke med i BRA. Illustrasjon som viser stor parkeringsplass rett ved adkomsten til området 6

7 Magnus Barfots vei Felt C Felt B Friområdet i nord PLANPROSESSEN Gjeldende planer Kommuneplanen Bleget Fagerholt er et kontor og industriområde, betegnet NI11 i kommuneplanen. Arealene skal i hovedsak brukes til produksjonsrettet virksomhet, inkludert lager. Det sikres tilstrekkelig etasjehøyde i første etasje for industriformål. Planforslaget med arealer for tjenesteyting og forretning strider mot arealformål i kommuneplanen. Senterstruktur i kommuneplanen har ikke Bleget Fagerholt som et av senterområdene. Utsnitt av kommuneplanen området merket NI 11 7

8 Gjeldende regulering Bleget Fagerholt, Felt 3, vedtatt , omfatter område på 26,6 dekar. Det består av to felter med utnyttelse på 0,4 med maks. utnyttelse på ca m2 BRA, fordelt over 3 etasjer i gjennomsnitt. Reguleringsplanen åpner for etablering av enkel tjenesteyting som lege-/ tannlegekontor o.l. Det er regulert til industri og kontor. Utsnitt av gjeldende reguleringsplan Melding om oppstart - Tidligere saksgang Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet Samlet sett kom det inn merknader og innspill til planarbeidet fra 7 ulike offentlige myndigheter, grunneiere, naboer o.l. Merknader er oppsummert og besvart i planbeskrivelsen. I møte med kommunen ble det avklart at omfanget av utbyggingen vil utløse krav om konsekvensutredning. Følgene ble konkludert: «Tiltakshaver ønsker en tidlig avklaring på om prosjektet kan løses innenfor ønskede rammer, der formål og utnyttelse utfordrer kommuneplanen. Spørsmålet vil løftes politisk sammen med et planprogram som danner beslutningsgrunnlaget." ( ) "Tiltakshaver utfordres til å komme med forslag til tema. Det er endringen av formål som blir hovedtema i konsekvensutredningen, knyttet til bussmetro og senterstruktur. Fordeling av formål er utslagsgivende." Multiconsult AS utarbeidet planprogram for konsekvensutredningen, og sendte dette på høring med frist til Det kom inn 3 merknader til planprogrammet. Byutviklingsstyret vedtok planprogrammet og bystyret den Medvirkning Det er holdt mange møter med forslagsstillere om hovedtemaene: utnyttelse, planbegrensning og formål. Kommunen har hatt møter med grunneier på felt D. 8

9 Det har vært uenighet mellom grunneiere om bla. utnyttelse. Det har kommet ønske fra grunneier av felt D om utvidelse av byggegrense på felt D. Ettersom den er utenfor eiendomsgrense og vil medføre store inngrep i friområdet nært inntil boligområdet, har dette ikke vært akseptert. Samarbeidsgruppa for bydelen Planforslaget ble senest diskutert i samarbeidsgruppa Det har tidligere vært diskutert Det er enighet om at tjenesteyting bør reduseres til felt A og C. I tillegg har det vært lagt vekt på buffersoner rundt og i området og utforming av vei og snuhammer. Forslagsstiller har kommet langt på vei for å løse problemstillinger som har oppstått. Det som står igjen av hovedpunkter blir tatt med som vedtakspunkter. Annet blir tatt med i videre planprosess. 9

10 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Hensikten med planen er å transformere et kontor og industriområde til en næringspark med høy utnyttelse. I dag er området et industriområde med småindustri, håndverkere, kontorer og matbutikk. Området ligger som en satellitt inn i et eneboligfelt uten tilhørighet. Planforslaget har potensiale til å tilføye området mer attraktivitet. Ved å få mer aktivitet og beholde både grøntdraget og turstiforbindelser samt lage trygge plasser rundt nybyggene vil området gi noe tilbake til lokalmiljøet. Håndverksbedrifter bør sikres plass i utviklingen. Foreslått utnyttelse vil ha innvirkning på uteoppholdsarealer og trivsel rundt bygningene. Det har vært diskutert høyder og romdannelser i prosessen. Denne prosessen varer inntil sluttbehandling. Ettersom området ligger tett innpå boligfeltet vil det ha innvirkning på det. Både innsyn, støy og trafikk vil øke. For å motvirke ruvende effekt og innsyn til boligfeltet er det krav om buffersone med tett vegetasjon mot sørøst og sør. I gjeldende regulering vises maks kote +43 og +44m. De nærmeste boligene har mønehøyde på kote +38 til +42m. Dagens bygningsmasse er godt synlig fra boligfeltet og kan bli ruvende når den blir like høy og tettere inntil boligene som vist i forslaget. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten foreslår at bygningsmassen trappes ned til maks kote +43 på felt B og/eller flyttes lenger mot nord 3-4m. På felt C foreslås det maks kote +41 og/eller byggegrense flyttes lenger mot nordvest 3-4m. Illustrasjon viser parkeringsplass mot sør hvor det hadde vært opplagt med en møteplass for området Området plassering vil i større sammenheng føre til større spredning på aktiviteter som kan ha negativ innvirkning på de nærmeste Senterområdene bl.a. Justvik. Kommunen er inndelt i 18 områder med befolkningsgrunnlag på ca mennesker. De fleste områdene hadde sitt definerte områdesenter. I kommuneplanbeskrivelsen står det at et områdesenter bør inneholde dagligvarebutikk, barnehage/lekearealer, barne- /ungdomsskole, forsamlingshus og eventuelt servicesenter/-leiligheter, bank, bensinstasjon o.a. Justvik er et av disse delområdene med skole, barnehage, kirke og dagligvarebutikk. Gjeldende regulering oppgir kontor og industri som formål. Kontordelen er ikke definert nærmere med bestemmelser. I plan- og bygningsloven av 1985 er det hjemmel for begrenset tjenesteyting som benytter kontorlokaler innenfor kontordelen. Dette gjelder ordinære kontorlokaler for leger, tannleger, tannpleie, fotterapeut, kiropraktor o.l. og som ikke går utover kontordefinisjonen. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten har vært medviten om dette og foreslår helserettet tjenesteyting som begrenses til felt A og C. 10

11 Planforslaget har en mye høyere utnyttelse enn gjeldende regulering hvor de to felt har til sammen opptil m2 tjenesteyting. Endringene vil føre til at det blir mindre muligheter for små produksjonsvirksomheter å etablere seg. Med å begrense formål på felt B og D til kontor-industri vil man unngå at tradisjonelle håndverksbedrifter skvises ut. Vi ser på området som en helhet. Det er planmessig fornuftig å plassere tjenesteytingen i felt A og C som ligger nærmest adkomsten og ikke innerst i feltet. Barn og unge er flittige brukere av sine stier og snarveier, slik at sikker ferdsel via næringsområdene har betydning for barn i nærområdet. Forslaget skal beskrive og vise turstier i området. Det foreslås at det legges inn turvei fra sti i friområdet inn fra nordvest i bunn skrent frem til o_gf eller ned til Magnus Barfotsvei. Dersom det ikke reguleres inn turveg, må det stilles krav til allmenn tilgjengelighet fra tilstøtende sti over felt D. Planprogrammet Planprogrammet tar opp de viktige problemstillingene og fastsetter hvilke forhold som skal utredes og /eller beskrives. Formålet med planprogrammet er å avklare viktige utredningstemaer som skal inngå i konsekvensutredningen og i planbeskrivelsen. Følgende temaer ble utredet: 1. Senterstruktur 2. Trafikk / forhold til bussmetroen 3. Forholdet til nærområdet - Justvik Konsekvensutredningen Senterstruktur Under senterstruktur i konsekvensutredningen står: Som avbøtende tiltak for temaet Justvik som områdesenter, og de virkningene som planen gir, vil det være avgjørende hvilke begrensninger man setter på hvilke formål som tillates, eventuelt ikke tillates, innenfor planområdet. Samtidig vil det være avgjørende hvilken sammensetning av formålene som gis. Det bør dermed være en blanding av formål som både er styrende, men samtidig også tilpasset fremtidige svingninger og etterspørsler i markedet. Dette bør klargjøres i planbestemmelsene til detaljregulering for Bleget-Fagerholt. Dette vil gi en liten positiv konsekvens. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens mener at et områdesenter bør være tiltrekkende og imøtekommende. Med endringer av tilbud etter markedets svingninger tjener utleier/eier bedre på enn områdets befolkning som har sin fastlege/tjeneste på stedet. Trafikk / forhold til bussmetroen Det er utført en beregning av biltrafikk fra planområdet i dag og med full utbygging i delområdene A, B og C, samt uendret trafikkmengde fra område D. Den viser en kraftig økning av dagens trafikk til næringsområdet. Det foreslås utbygging av veisystem i full bredde mot Ålefjærveien og inn til snuhammer i området med fortau på den ene siden. I tillegg utvides busslomme og sykkelsti. Disse tiltakene gjør at det blir en liten negativ konsekvens. Forholdene til nærområdet Justvik. I konsekvensutredningen er forholdet til Justvik ikke omtalt spesielt. For Justvik vil endringene ha en liten negativ konsekvens ettersom det blir konkurranse i dagligvarehandelen. Justvik har lite å tilby i tillegg annet enn skole, barnehage og kirke. Da vil man heller handle på Bleget Fagerholt hvis man skal bruke de andre tjenestene. Andre temaer i konsekvensutredningen Landskap Konsekvensutredningen må være tydeligere på krav om avbøtende tiltak: Det stilles krav til tilgjengelighet inn på stisystemet o_gt fra nytt fortau. Dersom tilgangen via felt B bygges igjen, må det etableres ny forbindelse via o_gf samt videre gjennom friområde i bakkant. 11

12 Følgende tema er beskrevet i planbeskrivelsen. - Barn og unges interesser - Universell utforming - Risiko- og sårbarhetsanalyse - Naturmangfoldloven Grønnstruktur - Transport (infrastruktur, kollektivtransport) - Folkehelse - Støy - Forurensning - Folkehelse - Kriminalforebygging - Kulturminner - Konsekvensutredning - ROS analyse Plan-, bygg- og oppmålingsetatens anbefaling og konklusjon. Det er to viktige temaer som bør diskuteres: 1. Tjenesteyting på felt B formål 2. Nedtrapping mot boligområdet 3. To alternativer på felt D 4. Parkeringsplass på felt C flyttes mot nord Det er uenighet mellom administrasjonen og utbygger om formål på felt B. Der legges det opp til tjenesteyting på maks 5000 m2. Administrasjonen kan anbefale tjenesteyting, men vil begrense dette til tomtene nærmest hovedveien, felt A og C. Begrunnelsen er at formålet strider mot kommuneplanen. Justvik er et av områdesentrene omtalt i kommuneplanen. Der skal det være sosiale møteplasser for boligområdene, med nærbutikk og offentlig og privat tjenesteyting. Bleget Fagerholt er ikke områdesenter i kommuneplanen. Det er et kontor og industriområde. Endringene vil føre til at det blir mindre muligheter for små produksjonsvirksomheter å etablere seg, ved at de får konkurranse av andre formål. Med å begrense formål på felt B og D til kontor-industri vil man unngå at håndverksbedrifter skvises ut av planområdet. Bleget Fagerholt er ikke områdesenter i kommuneplanen. Det er et kontor-industriområde. Endringene vil føre til at det blir mindre muligheter for små produksjonsvirksomheter å etablere seg. Med å begrense formål på felt B og D til kontor-industri vil man unngå økt trafikk innerst i blindveien og ikke minst at tradisjonelle håndverksbedrifter skvises ut. Senterstruktur er ikke omtalt i beskrivelsen. Friområdet mot boligfeltet i sør ligger på kote Bebyggelsen bak er foreslått med topp bygg på kote 53 med en nedtrapping mot boligene. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at bebyggelsen på felt B og C er for høy, spesielt mot boligområdet i sørøst, og skal trekkes inn eller trappes ned ytterligere. Det bør lages snitt som viser forholdene både mot boligfeltet i sørøst, mot Magnus Barfots vei i sør og mot friområdet i nord. Det er fornuftig å se på to alternativer på felt D. Med å velge utnyttelse lik dagens reguleringsplan blir felt D ikke belastet med rekkefølgekrav til utbedring av veisystem. Med å velge jevn fordeling av utnyttelse og utvidelse på byggegrenser vil rekkefølgekrav bli fordelt på alle felt. Parkeringen på felt C er plassert mot boligfeltet i sør. Det er en fordel hvis den flyttes mot nord. Da ville det bli bedre åpning mellom felt B og C og mulighet for å skape møteplasser/ trivselsone. 12

13 Plankart og bestemmelser kvalitetssikres før utsendelse til offentlig ettersyn. Felt B mot friområdet i nord Åpent mot innsyn til boligfelt. Nybygg bør trappes ned mot dette feltet. Andre viktige temaer: Turstier Utearealer sol- og skygge Disse temaene skal videre med i planprosessen for å oppnå gode trivselssoner i og rundt planområdet. Anna Sofia Kristjansdottir, Kristiansand saksbehandler 13

14 14