PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen. Arkivsak-dok Saksbehandler Anna Sofia Kristjánsdóttir

Transkript

1 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Arkivsak-dok Saksbehandler Anna Sofia Kristjánsdóttir Saksgang Møtedato Byutviklingsstyret Bystyret Solbergveien 12 og 14 - detaljregulering - sluttbehandling Sammendrag Flyfoto Solbergveien Dagens situasjon Planområdet ligger på Eg. Det omfatter boligblokk i Solbergveien 12, område for offentlige bygg innerst i Solbergveien 14, samt noe av friområdet inn mot Baneheia og offentlig parkeringsplass. På tre sider rundt området, ligger Baneheia med høye fjellvegger mot vest og nord, og et høydedrag mot sør. I Solbergveien 12 er en 8 etasjes høyblokk med 44 boenheter.

2 Planforslag Planforslaget, slik det foreligger nå, forutsetter at eksisterende bygg for Frivillighetens hus, på Solbergveien 14, rives og erstattes av boliger. Boligene bygges som 3 høyblokker med avstand imellom slik at en oppnår maksimalt med areal på bakkeplan. Høyblokkene har tilsammen maksimalt 75 boenheter og er fra ca. 7,5 til 8,5 etasjer. Kvartalslek, sandlek og balløkke er planlagt innenfor området. 1. reduksjon i høyder: Planforslaget har tidligere vært behandlet i Byutviklingsstyret , da med administrasjonens foreslåtte reduksjon i høyder. Utbygger ønsket 12 etasjer på felt B1, 8 etasjer på felt B2 og 10 etasjer på felt B3. Det ble vedtatt redusering i byggehøyder med etasjer 9,5 på felt B1, 7,5 på felt B2 og 9,5 på felt B3. Dette i tråd med administrasjonens faglige innstilling. I bystyret den , ble det vedtatt at forslaget skulle sendes tilbake til bearbeiding. Sentrale problemstillinger Beboerne på Eg ønsker ikke høy og tett bebyggelse i Solbergveien. Fortetting betyr økning med ca 20-30% flere boenheter i et vel etablert, eldre boligområde. Behov for kvartalslek og balløkke på Eg. Solbergveien er smal med kantparkering langs veien. Mangel på parkeringsplasser i området. Planområdet ligger tett inntil Baneheia som brukes av hele byens beboere. Området er skyggefylt i dag og egner seg dårlig for tett og lav bebyggelse. Høyere bygg gir flere boliger med gode solforhold. Eg er regulert på 1950 tallet, og er ikke planlagt for dagens bilbruk. Nærheten til Kvadraturen, sykehuset og bymarka gjør det mulig å redusere bilbruk hos nye og nåværende beboere i fremtiden. Forslaget passer godt med nasjonale planretningslinjer om fortetting i sentrumsnære områder. Begrunnelsen for høyblokker på disse tomtene innerst i et trangt dalføre, er for å få nok lys til boenhetene samt gode utearealer på bakkeplan. Ved å sikre store og små leiligheter samt kvalitet i planløsning og arkitektur vil prosjektet bidra til et godt bomiljø på Eg. Balløkke og akebakke, på sørsiden av Solbergveien, blir en del av rekreasjon og friluftsaktiviteter i friområdet ved inngangen til Baneheia. Planforslaget skal løse kvartalslekeplass med balløkke for Eg som et rekkefølgekrav. Ingeniørvesenet har tidlig i planprosessen vist til veinormalen for Kristiansand kommune og ment at det er behov for fortau langs hele Solbergveien. I høringsperioden ble to forslag lagt frem for Solbergveien. Forslag 1: Viste 8m bred «miljøgate» med sideparkering til Krogstien og fortau på nordsiden, videre til p.plassen i Solbergveien. Forslag 2: Viste 10m bred gate med fortau på sydsiden langs hele Solbergveien. I høringsperioden viste det seg at flertallet av beboerne ønsket forslag 1. Forslag 2 vil medføre bruk av noe privat arealer og det vil beboerne ikke akseptere. Teknisk direktør har tatt hensyn til beboernes ønske og derfor er forslag 1 vist i planforslaget. Innsnevringer og fartsdempende tiltak blir nødvendig for å få best mulig sikkerhet i veien samtidig som det skal hindre økt gjennomfartstrafikk i Krogveien og Krogstien. 2

3 Bearbeidet forslag Bystyret vedtok at planen sendes tilbake for bearbeiding og at velforeningen og utbygger går i dialog. Det ble holdt møter med beboere og Eg Velforening for å få til en god dialog. Hoved problemstillingene har vært høydene på boligblokkene og antall bruksenheter. Eg Velforening har lagt fram eget forslag med reduksjon til 45 leiligheter. I forslaget som teknisk direktør her legger fram til sluttbehandling, presenteres det følgende reduksjon i høyder: Blokk B1 senkes til kote 62,5m med takoppbygg på maks kote 65,5m (sokkel + 8,5 etg.) Blokk B2 senkes til kote 59,5m med takoppbygg på maks kote 62m (sokkel + 7,5 etg.) Blokk B3 senkes til kote 59,5m med takoppbygg på maks kote 62m (sokkel + 7,5 etg.) Antall boenheter reduseres til maks 75 bruksenheter. Dette er en tilpasning for å etterkomme bystyrets ønske, men som utbygger ikke kan stille seg bak. Administrasjonens faglige vurdering er at området tåler en utnyttelse tilsvarende det som ble vedtatt i BUS Teknisk direktørs innstilling er følgende: Forslag til vedtak 1. Bystyret vedtar detaljregulering for Solbergveien 12 og 14, sist datert , med bestemmelser sist datert Bystyret viser til retningslinjer for kommunens utbyggings- og boligpolitikk og anmoder teknisk direktør om å fremlegge en utbyggingsavtale. 3. Kostnader til drift av offentlig grønnstruktur skal innarbeides ved neste rullering av handlingsprogrammet. Ragnar Evensen Teknisk direktør Venke Moe Plan- og bygningssjef Trykte vedlegg: 1. Plankart, på bakken, sist datert Plankart, under bakken, sist datert Bestemmelser, sist datert Planbeskrivelse, sist datert Offentlig ettersyn sammendrag uttalelser Vedtak bystyret datert Eg Velforening, datert Utrykte vedlegg Øvrige saksdokumenter og 1. Informasjonsmøte datert Støyberegning datert Trafikksikkerhet, Solbergveien, datert

4 BAKGRUNN FOR SAKEN Asplan Viak har utarbeidet forslaget til detaljregulering av Solbergveien 12 og 14 på vegne av Kristiansand Røde Kors og Kristiansand Eiendom. Hensikten med planen er å omregulere offentlig formål til boligformål. Dagens situasjon Planområdet ligger på Eg i enden av Solbergveien. Området omringes av markagrensa og omfatter Solbergveien 12 og Frivillighetens Hus på Solbergveien 14, offentlig parkeringsplass og del av friområdet mot Baneheia i sør. I dag er det turveier, balløkke (Fant Olsen) og andre rekreasjonsområder i umiddelbar nærhet, innenfor markagrensa. Egsområdet har karakteristisk arkitektur fra 50 tallet med småhus, rekkehus og stjerneblokker. Rundt blokkene og småhusene er det forholdsvis store grønne tomter. Mange av de grønne arealene er bebygd med garasjer i dag. Solbergveien fungerer i dag nærmest som et gatetun med lek, parkering, trafikk til og fra eiendommer og tur-/ fremmedtrafikk inn til Frivillighetens Hus og Baneheia. Det er i dag 370 boenheter på Eg hvor aldersgrupper mellom og 65+ dominerer. Skråfoto av eksisterende situasjon i Solbergveien, sett mot øst Planens innhold Planforslaget forutsetter at eksisterende bygg for Frivillighetens hus i Solbergveien 14 rives og erstattes av 3 boligblokker med avstand imellom slik at en oppnår maksimalt med lys og luft på bakken. Planlagte boligblokker plasseres over parkeringskjellere, som bygges 4

5 hovedsakelig hvor det er parkeringsplass i dag, og der Frivillighets hus nå står. Slik løftes uteoppholdsarealene minst 3 meter opp og det etableres nivåer som tilpasses og får forbindelse med eksisterende terreng. De tre høyblokkene skal til sammen ha maks 75 boenheter i variert størrelse. Det skal legges til rette både for større boenheter egnet for barnefamilier og mindre boenheter for par og enslige. Forslag som legges nå fram til BUS: B1 på 8 etasjer og B2 / B3 på 7 etasjer Solbergveien oppgraderes med fortau fra parkeringsplassen innerst i Solbrgveien til Krogstien og som «miljøgate», uten fortau, med sideparkering til Andreas Kjærs vei. Ettersom veien blir oppgradert uten fortau mellom Krogstien og Andreas Kjærs vei, vil det være nødvendig med tiltak i Krogstien og Krogveien for å unngå økt gjennomfartstrafikk. Det etableres sandlek og kvartalslek med balløkke innenfor området samt gode stiforbindelser til friområdet rundt. Plassering av balløkke i munningen av Baneheia er allerede vedtatt av byutviklingsstyret

6 PLANPROSESSEN Gjeldende planer Området er i Kommuneplan for Kristiansand angitt med formål «bebyggelse og anlegg». Innen planområdet er i dag følgende reguleringsplaner gjeldende: Egsområdet, regulerings-/ bebyggelsesplan, boligformål Solbergveien, Egsområdet. Sykepleierskole, offentlig formål Baneheia, Eg skog og del av Grim skog, friområde Planer under arbeid Eg sykehusområde, områderegulering. PlanID1397 Egshaugen 2, detaljregulering. PlanID 1364 E18 / E39, kommunedelplan. PlanID 1406 Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute på offentlig ettersyn i perioden Informasjonsmøte for beboerne ble holdt Det kom inn 16 merknader. Sammendraget er eget dokument som vedlegg til saken. Tidligere saksgang Sluttbehandling / Planforslaget har tidligere vært til sluttbehandling i byutviklingsstyret den , og bystyret den I byutviklingsstyret den , foreslo teknisk direktør reduksjon i høyder: A. Blokk B1 senkes fra kote 75m til 65,5m med takoppbygg på kote 67,5m. Blokk B2 senkes fra kote 62m til 59m med takoppbygg på kote 61,5m. Blokk B3 senkes fra kote 69m til 65,5m med takoppbygg på kote 67,5m. B. Antall boenheter reduseres som en følge av dette med 9 boenheter. Byutviklingsstyret vedtok planen med foreslått reduksjon i høyder fra teknisk direktør. Vedtatt i BUS (9,5 7,5 9,5 etasjer) 6

7 Bystyret sendte planforslaget til bake til administrasjonen for bearbeidelse. Bystyret vedtak : 1. Planen sendes tilbake for bearbeiding for å - Redusere høyder - Sikre flere større leiligheter Få bedre beskrevet vei- og trafikksikkerhetsendringer. 2. Bystyret ber om at velforeningen og utbygger går i dialog for om mulig, å finne en "felles løsning" på utbyggingen av Solbergveien 12 og 14. Endringer etter bystyrets vedtak Forslagsstiller har laget alternativskisser med vurderinger av høyder i forhold til eksisterende bebyggelse og silhuettvirkning mot Baneheia. I dialogmøte med Eg Velforening ble det enighet om å redusere høyder ytterligere enn vist på forslag vedtatt i byutviklingsstyret og returnert fra bystyret. Etasjer er redusert: B1 fra 9,5 til 8,5, B2 er uendret og B3 fra 9,5 til 7,5 etasjer. Antall bruksenheter fra 91 til 75. Samarbeidsgruppa for bydelen Planforslaget ble diskutert i møter med de forskjellige aktørene innenfor samarbeidsgruppa for sentrum, bl.a. vedrørende Frivillighetens Hus, veistruktur, parkering og friområdet. Medvirkning I forbindelse med varsling om videreføring av planarbeidet ble det avholdt åpent møte med beboere i Egsområdet, ved representanter fra Kristiansand Røde Kors og Kristiansand Eiendom. Kommunen ved oppvekst har gjennomført en medvirkningsprosess med barne- og ungdomsskoleelever som bor i området, og fått kartlagt deres bruk av områdene i dag, samt deres ønsker for framtida. Deres innspill er for en stor del fulgt opp i planforslaget. I forbindelse med offentlig ettersyn ble det holdt åpent informasjonsmøte den Etter offentlig ettersyn arrangerte skoleungdom underskriftskampanje mot høyblokker i Solbergveien. Etter politisk sluttbehandling ble det avholdt møter for orientering om videre prosess i forbindelse med detaljregulering av Solbergveien 12 og 14 som ble sendt tilbake til administrasjonen for bearbeiding. Første møtet ble holdt , med kommunen, Røde Kors, beboerne og Eg Velforening. Andre møtet ble holdt , med kommunen og Eg Velforening hvor høyder / etasjer på byggene ble diskutert. PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Planen faller under kommuneplanens retningslinjer: er godt å leve i Vi mener at planen vil gi et viktig tilskudd med sentrumsnære leiligheter i attraktive omgivelser nær bymarka. 7

8 Sentrumsnære boliger vil bidra til mindre transport og mindre utslipp og derved et bedre klima. Lek og rekreasjon tilrettelegges som forutsetning for utbyggingen. En etterlengtet kvartalslek og balløkke etableres. Hovedgrep: Høyder Antall bruksenheter Trafikk Boligene plasseres i henhold til minst mulig skyggevirkning for eksisterende bebyggelse. Høyder på blokkene ses i sammenheng med silhuett mot Baneheia sett fra Solbergveien. Vi vil legge vekt på variert størrelse på boenhetene med tanke på aldersfordeling på Eg. Ingeniørvesenet er fortsatt innstilt på behovet for fortau langs hele Solbergveien. Beboere ønsker vei uten fortau og med sideparkering. Resultatet blir alternativ/forslag 1 som er en kombinasjon av begge deler. Mangel på parkeringsplasser er et problem i området. Ettersom veien blir oppgradert uten fortau mellom Krogstien og Andreas Kjærs vei, vil det være nødvendig med tiltak i Krogstien og Krogveien for å unngå økt gjennomfartstrafikk. Det reguleres fortau på nordsiden av Solbergveien fra Krogstien til nåværende offentlige parkeringsplass. Opparbeidelse av veien og nødvendige tiltak er satt som rekkefølgekrav i planbestemmelser. Utsnitt av reguleringskart Ingeniørvesenet har gitt tilbakemelding på vei/trafikksikkerhet. Trafikkmengde ble målt i Solbergveien i 2011, tellinger viste da en ÅDT på 491. Målinger viser at farten er relativt lav, middelnivå er 27km/t. Det er etablert fartshumper i Solbergveien og Krogveien. Trafikkmengde til området kan beregnes slik: Bolig 4 kjt/d, turparkering 6 kjt/d, 8

9 med boenheter og 22 turparkeringsplasser gir dette en ÅDT på 608 etter kryss Krogveien. Veinormalen angir at fortau skal etableres når ÅDt overstiger 350 i nye områder. Planforslaget viser nå fortau fra Krogstien og inn til ny bebyggelse på B1, og atkomstvei med blandet trafikk, parkering og fartsdempende tiltak (innsnevring) fra Andreas Kjærs vei til Krogstien. Fotgjengere mot byen vil kunne benytte seg av Krogveien som har betydelig mindre trafikk. Ingeniørvesenet vil påpeke at det ikke er mulig å skilte med lavere fart enn 30 km/t, ref planbeskrivelsen. Skilting for gatetun skal ikke benyttes når det er gjennomgangstrafikk. Politiet er skeptisk til å skilte med gjennomkjøring forbudt i Krogveien da slike skilt er vanskelige å håndheve. Det påpekes fra naboer at det foregår fremmedparkering i gatene, sannsynligvis av ansatte på sykehuset, dette er det vanskelig å gjøre noe med uten å innføre parkeringsrestriksjoner som også vil gjelde for beboerne i området. Fjerning av parkeringsplasser vil imidlertid gjøre det tryggere / mer oversiktlig for barn som leker i gaten. Utbedring av sikt i kryssområdene som vist på plankart vil bidra til å bedre trafikksikkerheten. Økonomiske konsekvenser for kommunen Planen vil legge til rette for ombygging av Solbergveien som er kommunal. Grunn til vei opp til ny bebyggelse ved sykepleierblokka vil overføres til kommunen. Den eies i dag av henholdsvis Solbergveien 14 og Solbergveien 12. Kostnader i forbindelse med drift og vedlikehold av fortau er pr år og opparbeidelse av disse samt kvartals- og sandlekeplass gjøres det avtale om i utbyggingsavtale. Kostnader for drift og vedlikehold hos parkvesenet: Kvartalslekefunksjonen; kr , balløkken: kr og turveien kr 10 pr løpemeter, kr 5 pr m2 på det resterende friområdet. Kvartalslek, sandlek, turstier og friområde til sammen 55.00,- kr. pr år. Følgende temaer er beskrevet i planbeskrivelsen. - Kulturminner - Barn og unges interesser (vurder erstatningsareal jf RPR) - Universell utforming - Risiko- og sårbarhetsanalyse - Naturmangfoldloven Folkehelse - Støy Plan-, bygg- og oppmålingsetatens anbefaling og konklusjon. Planforslaget er et fortettingsprosjekt i sentrumsnære områder. Kommuneplanens retningslinjer om redusert klimautslipp følges opp. Eksisterende boligområde har relativt lav utnyttelse og godt kollektivtilbud kan transformeres til områder med høyere utnyttelse, under forutsetning av at utbyggingen er et kvalitetsmessig bidrag til området og omgivelsene. Planforslaget har fått mange tilbakemeldinger fra beboere på Eg. Velforeningen har vært i dialog med plan-, bygg- og oppmålingsetaten og det er enighet om at antall leiligheter og høyder reduseres. Eg Velforening ønsker kun 5 etasjes blokker med til sammen 45 bruksenheter. Forslaget som plan-, bygg- og oppmålingsetaten presenterer nå med 8,5, 7,5 og 7,5 etasjer og maks 75 bruksenheter, mener vi tar hensyn til skyggevirkning på nabobygg, reduserer antall bruksenheter og reduserer trafikken i området. 9

10 Dette er en tilpasning for å etterkomme bystyrets ønske. Administrasjonen faglige vurdering om at området tåler en utnyttelse tilsvarende det som BUS vedtok står fortsatt ved lag. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten foreslår at planforslaget blir vedtatt. Anna Sofía Kristjánsdóttir, Kristiansand