PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen. Arkivsak-dok Saksbehandler Anna Sofia Kristjánsdóttir

Transkript

1 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Arkivsak-dok Saksbehandler Anna Sofia Kristjánsdóttir Saksgang Møtedato Byutviklingsstyret Bystyret Hamreheia områderegulering - sluttbehandling Flyfoto markert område Sammendrag Plan-, bygg- og oppmålingsetaten har fått i oppgave fra byutviklingsstyret å lage en områdeplan som erstatter reguleringsplanene for Hamreheia, vedtatt og Hamreheia nord, vedtatt Byutviklingsstyrets vedtak den , ligger til grunn for planarbeidet.

2 Hensikten er modernisering av eldre planer. Dette gjøres som et forsøksprosjekt der formålet er en plan som blir et styringsverktøy for dagens byggesaksbehandling. Plassering Hamreheia ligger i bydelen Lund. Området er på et nord-vest/syd-øst liggende høydedrag som hovedsakelig ble bygget ut med eneboliger på `50- og`60-tallet. Husenes plassering og veistruktur forholder seg til topografien som gir området uregelmessig struktur. Dagens situasjon Planområdets størrelser er på ca 91,4 da. Offentlige grøntområdets samlede størrelse er på 6,3 da og i tillegg er privat grøntområde på 2,3 da. Antall boenheter er 153 (status januar 2015). Veiene i området er bygget ut i en tid da biltrafikken var langt mindre og er ikke tilpasset dagens trafikk. Planforslaget Utgangspunktet i planen er eksisterende situasjon med bebyggelse, tomter, veier og friområder. I planforslaget er området delt i 11 felt. Bestemmelser fastsetter høyder og utnyttelse på tomtene. Utnyttelsen er vurdert og satt til 35% BYA, det inkluderer alle bygninger samt parkeringsplasser på tomtene. Generelt er gesimshøyde satt til maks 7m og mønehøyde maks 9 m. Gesimshøyde på flate tak er satt til maks. 7 m fra gjennomsnitt planert terreng. Noen tomter i skråningen har gesimshøyde på 5,5m. Dette for ikke å virke ruvende mot hus nede i skåningen. Forslaget legger opp til bygging av 2 boenheter på 4 ubebygde tomter i området. På resten av tomtene der det er mulig, åpnes det for å bygge tilbygg, garasje eller ny bolig. Det er krav om uteoppholdsareal MUH på min. 80 m2 pr. bruksenhet. Det gis rom for maks 2 boenheter pr. tomt. Utbygging må holde seg innenfor høyder, uteoppholdsareal og utnyttelse angitt i planen og innenfor byggegrenser i henhold til plan- og bygningsloven. Hvor mye utbygging ersåledes avhengig av tomtens størrelse. Ved modernisering av området har lekeplasser og grøntområder til fri lek vært vurdert i forhold til dagens bruk. Det er ikke plass til å oppfylle dagens arealkrav for kvartalslekeplass. Derfor er det viktig å ha bedre tilgang til friområdet i syd. Det foreslås ny turvei til friområdet som også inneholder en salamanderdam. Planen forslår en begrenset økning av antall boliger innenfor planområdet med bakgrunn i veikapasiteten og strukturen i området. Det foreslås å utbedre de mest kritiske punktene og det er derfor lagt inn siktutvidelser i noen kurver og gatekryss. Steinkleiva planlegges med fortau som vil forbedre sikkerheten for gående. Teknisk direktørs vurdering og prioritering. Teknisk direktør anbefaler at planen vedtas. Forslag til vedtak Bystyret vedtar områderegulering for Hamreheia sist datert , med bestemmelser sist datert Ragnar Evensen Teknisk direktør Venke Moe Plan- og bygningssjef 2

3 Trykte vedlegg: 1. Plankart, sist datert Bestemmelser, sist datert Planbeskrivelse, sist datert Sammendrag av innkomne merknader fra offentlig ettersyn, med Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentarer. 5. Saksprotokoll fra tidligere politiske vedtak i saken. Utrykte vedlegg 1. Øvrige saksdokumenter 2. Sammendrag av innkomne merknader til oppstart med Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentarer 3

4 BAKGRUNN FOR SAKEN Plan-, bygg- og oppmålingsetaten har fått i oppgave fra byutviklingsstyret å lage en områdeplan som erstatter reguleringsplanene for Hamreheia (planid 29), vedtatt og Hamreheia nord (planid 1126), vedtatt Hensikten er modernisering av eldre planer..byutviklingsstyrets vedtak den , ligger til grunn for oppstart av planarbeidet. Dagens situasjon Planområdet ligger i bydel Lund. Det omkranses av Kuholmsveien i sørvest, halvveis mot Eivind Jarls gate i nordøst og Bergstien og Steinkleiva i nord. Det ble hovedsakelig bygget ut med eneboliger på `50- og`60-tallet. Husenes plassering og veistruktur forholder seg til topografien. Veiene i området er bygget ut i en tid da biltrafikken var langt mindre og er ikke tilpasset dagens trafikknivå. I senere tid er noen av eneboligene endret til to eller flere boenheter samt at store hager er delt opp og bebygget. Denne prosessen med fortetting i området har gått lenge uten at reguleringsplanene er blitt endret. Som følge av dette er området ikke lenger i samsvar med gjeldende plan. Det er registrert gjennomsnitts grad av utnytting i området på ca. 24% BYA (parkering, boder og garasjer ikke medregnet). Planens innhold Hovedgrep Utgangspunktet i planen er eksisterende situasjon med bebyggelse, tomter, veier og friområder. Det åpnes for nybygg på 4 ubebygde tomter. Det åpnes for tilbygg/påbygg eller sette opp ny bolig på resten av tomtene. Topografien har vært styrende i planleggingen av veistruktur og plassering av hus som igjen karakteriserer området. Gjeldende planer for området er fra 1951 med 14% utnyttelse og 2009 med 35% utnyttelse. Forslaget tar utgangspunkt i noen viktige bestemmelser i gjeldende planer. Det gjelder takhøyder, gesimshøyder, maks antall boenheter pr tomt og utnyttelse. Tidligere krav om bebyggelsesplan er fjernet. Arealbruk Planområdets størrelser er på ca 91,4 da. Planområdet deles i 11 felt: B1, B2, B3, B4, B5, B6, B7, B8, B9, B10 og B11. Offentlige grøntområders samlede størrelse er på 6,3 da og i tillegg er private grøntområder på 2,3 da. Antall boenheter pr. dags dato er på 153. Det er tatt stilling til hvilke tomter som kan bebygges. Noen tomter bør ikke bebygges ettersom de enten er en del av friområde eller/og ikke har adkomst som kan anbefales i forhold til dagens situasjon. Det er tatt stilling til bevaringsverdige bygninger i området. De er omtalt i bestemmelser og regulert til vern. Forslaget legger opp til utjevning av utnyttelsesgrad på alle tomtene innenfor området. Det er kun 4 ubebygde tomter med potensiale for utbygging. Disse er beskrevet i bestemmelsene. På resten av tomtene der det er mulig å bygge tilbygg, garasje eller ny bolig er det krav om uteoppholdsareal MUH på min. 80m2 pr. bruksenhet. 4

5 Eksisterende bygninger er hovedsakelig plassert i forhold til vei og landskap. Det settes byggegrenser mot vei i bestemmelser. Noen tomter inneholder veiareal som ikke kan regnes med i tomtens størrelse ved beregning av BYA. Plan- og bygningsloven gir rammene for bl.a. avstand til tomtegrense og avstand mellom bygninger. I tillegg skal alle nybygg og tilbygg følge reguleringsbestemmelsene. Kart fra 1948 Forslag sendt ut på offentlig ettersyn PLANPROSESSEN Planstatus I gjeldende kommuneplan vedtatt , er området markert som bebyggelse og anlegg. Satsningsområder Planen faller inn under disse 3 satsingsområdene som er vedtatt for kommuneplanen: 1. Byen som drivkraft 2. Byen det er godt å leve i 3. Klimabyen Lokalisering og tetthet av boliger er viktig for transport og klima. Sentrumsnære boliger vil bidra til mindre transport og mindre utslipp og derved et bedre klima. Selv om dette er ikke en fortettingsplan vil den gi mulighet for oppgradering av eldre boliger for å tilpasse moderne behov. Planen vil skape bedre tilgjengelige møteplasser som fremmer mangfold og tilrettelegging for tilhørighetsskapende aktiviteter Det er to gjeldende reguleringsplaner for området i dag: Hamreheia reguleringsplan, stadfestet Hamreheia nord reguleringsplan, vedtatt Disse to reguleringsplanene inkluderes i en ny plan for området. Planavgrensningen følger den gamle planavgrensningen for Hamreheia fra 1951, med en liten endring. Hamreheia nord, fra 2009, vil fortsatt bli gjeldende for felt B3 i den planen. 5

6 Utsnitt av gjeldende bestemmelser Hamreheia: 2. «Bortsett fra tomtene nr. 21 og 22 skal bebyggelsen være villamessig med våningshus i 1 eller 1 1/2 etasjes høyde på tomtene nr. 8, 1O, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, og 18 og i inntil 2 etasjer på de øvrige tomter. Gesimshøyden må for 1 1/2 etasjes hus ikke overstige 5 1/2 m og for 2 etasjes hus 7 m, og mønehøyden for begge hustyper må ikke overstride 9 m. Høyden til gesims og til utvendig treveggs høyeste punkt måles fra grunnens planerte nivå etter reguleringsvesenets bestemmelse. Bygningene skal ha sadeltak med takvinkel mellom 27,5 og 45 grader. Ens takvinkel må søkes gjennomført i samme byggerekke.» 3. «De i 2 nevnte våningshus kan i grunnflate være inntil 14 % av tomtens nettoareal, dog ikke større enn 12O m2. Husene må ikke inneholde mer enn 2 familieleiligheter. Uthus, garasje o. l. kan være inntil 3O m2 i grunnflate og plasseringen må i hvert enkelt tilfelle godkjennes av reguleringsvesenet.» Hamreheia nord: 1.Område B1 «I område B1 skal det oppføres bygg for 2 boenheter innenfor regulert byggegrense. Bebyggelsen skal ha saltak, og mønehøyde skal ikke overstige kote 40,0. Tomteutnyttelse skal være maksimalt 35% BYA.» 2. Områdene B2, B3, B4 og B5. «Områdene kan fortettes etter godkjente bebyggelsesplaner. Bebyggelse skal tilpasses eksisterende bebyggelse og terrengformer. Bygninger skal ha saltak med maksimal mønehøyde 9 meter over planert terreng. Tomteutnyttelse skal være maksimalt 35% BYA.». 6

7 Utsnitt av reguleringsplanen for Hamreheia

8 Utsnitt av reguleringsplanen Hamreheia Nord, Tidligere saksgang Byutviklingsstyrets vedtak den , ligger til grunn for planarbeidet: BYUTVIKLINGSSTYRET SAK 105/13 Vedtak: 1. Reguleringsplan for Hamreheia tas opp til revisjon. Dette gjøres som et forsøksprosjekt der formålet er modernisering av planen slik at den fungerer som styringsverktøy for byggesaksbehandling. 2. Basert på erfaringene fra prøveprosjektet på Hamreheia utarbeides det en liste over eldre reguleringsplaner med moderniseringsbehov i prioritert rekkefølge. Erfaringer fra Hamreheia legges til grunn for omfang og innhold i moderniseringsarbeidet. Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i perioden Det kom inn 36 merknader. Merknader er oppsummert og besvart i eget vedlegg til sluttbehandlingen. Endringer etter offentlig ettersyn Det er gjort noen endringer på plan og i bestemmelser i tråd med innsendte merknader. Takform: Beboerne ønsker mulighet for flate tak med 7 m gesimshøyde. Utnyttelse: Utnyttelsen har vært endret i noen felt fra maks 30% til 35% BYA. Medvirkning I starten av planprosessen ble en egen prosjektgruppe etablert. Dens oppgave var å drøfte planens avgrensning og hovedgrep. Gruppa bestod av deltakere i teknisk sektor inkludert samarbeidsgruppa for bydel sentrum. Det er holdt flere møter med berørte beboere i området. Samarbeidsgruppas tilbakemeldinger er i tråd med forslaget. 8

9 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Problemstilling: Veiene i området er bygget ut i en tid da biltrafikken var langt mindre og er ikke tilpasset dagens trafikknivå. Trange gater og dårlig sikt i kurver er problematisk mange steder. Veienes standard skal oppgraderes på sikt. Det er foreslått forbedringer på siktareal i vei og Steinkleiva planlegges med fortau. Teknisk infrastruktur, ledningsnett og elektriske kabler er delvis gammelt og har behov for oppgradering. Det har vært en del byggesaker i området som ikke har vært i tråd med gjeldende plan og bestemmelser. Disse sakene er gjennomgått i planarbeidet. Byggesaker som allerede er vedtatt av byutviklingsstyret kan innarbeides i planen. Dermed er føringene i en viss grad lagt for området. Foreslåtte løsninger Ny områderegulering vil gi muligheter for oppgradering av områdets infrastruktur på sikt, oppgradering av lekeplasser og forbedre tilgang til friområdet. Det er lagt inn forslag til tiltak i beskrivelsen der områdets veibredder, veikurver og veikapasitet er nøye vurdert. Friområder er beskrevet i beskrivelsen og adkomstmuligheter til disse er analysert. Planen foreslår en svært begrenset økning av antall boliger innenfor planområdet nettopp med bakgrunn i veikapasiteten i området. Det er tatt stilling til hvilke tomter som kan bebygges. Et par tomter bør ikke bebygges ettersom de enten er en del av friområde eller/og ikke har adkomst. Det er tatt stilling til bevaringsverdige bygninger i området. De er omtalt i bestemmelser og regulert til vern. Utbygging vil følge bestemmelser som gir mulighet for utjevning av utnyttelse på tomtene i området. Forslaget legger opp til bygging av 2 boenheter på 4 ubebygde tomter i området. På resten av tomtene der det er mulig, åpnes det for å bygge tilbygg, garasje eller ny bolig. Det er krav om uteoppholdsareal MUH på min. 80 m2 pr. bruksenhet. Det gis rom for maks 2 boenheter pr. tomt. Utbygging må holde seg innenfor høyder, uteoppholdsareal og utnyttelse angitt i planen og innenfor byggegrenser i henhold til plan- og bygningsloven. Hvor mye utbygging er avhengig av tomtens størrelse. Ved søknad om byggetillatelse skal medfølge snitt i terreng, forhold til nabobebyggelse og illustrasjoner som er av betydning for nabo. For tema som skal utredes/beskrives, vises det til planbeskrivelsen. Økonomiske konsekvenser for kommunen Planen legger opp til at det kan etableres fortau i Steinkleiva: 1.7 mill. (ikke bevilginger eller tatt med som prioritert prosjekt i Trafikksikkerhetsplan eller handlingsprogrammet). Kommunens kostnader i forbindelse med siktutvidelser vil være kostnadsfordeling mellom ingeniørvesenet og Kristiansand eiendom. Mulige tiltak må ses på i samarbeid med boligeierne og kostnader er vanskelige å anslå men starter nok på og oppover. Oversikt over mulige tiltak er oppsummert i planbeskrivelsen. 9

10 Plan-, bygg- og oppmålingsetatens anbefaling og konklusjon. Reguleringsplanens hensikt er modernisering av gamle planer. Dette mener vi er gjort. Metoden har vært tidskrevende og mange hensyn har spilt inn i planprosessen ettersom området allerede er bebygd. Planforslaget skal fungere som et styringsverktøy for byggesak. Det vil gi beboerne forutsigbarhet om hva som er tillatt og hva som ikke er tillatt. Plan- bygg og oppmåling anbefaler at planforslaget blir vedtatt. Anna Sofia Kristjansdottir, Dato