PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen. Dato 14. august 2015 Saksnr.: Saksbehandler Jøran Syversen

Transkript

1 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Dato 14. august 2015 Saksnr.: Saksbehandler Jøran Syversen Saksgang Møtedato Byutviklingsstyret Bystyret Hausebergveien 11 detaljregulering sluttbehandling Sammendrag - Planområdet er lokalisert øst for Hamresanden, øverst i Hausebergveien på Moneheia på Tveit, tilgrensende det nye boligområdet på Lauvåsen i øst. - Planforslaget legger opp til 2 nye boligtomter på en ubebygd og tidligere fradelt tomt innerst i en blindvei. Den offentlige veien reguleres med tilfredsstillende dimensjonering på vendehammeren, mens atkomsten til de 2 nye boligtomtene og til eksisterende bolig i Hausebergveien 9 reguleres som felles privat vei. To markerte knauser foreslås regulert som friområde eller naturområde, hvor det skal tilrettelegges for en sandlekeplass i sør etter kommunal standard i tillegg til at mesteparten av terrenget skal bevares. Plasseringene av de nye bygningene tar hensyn til karakteristiske terrengformasjoner og vil samtidig gi en tilfredsstillende utnyttelse av området. Med en BRA på ca. 400 m 2 hver på de to tomtene som har en størrelse på henholdsvis 544 m 2 og 535 m 2, er det en forholdsmessig høy utnyttelse. - Området er i kommuneplanen avsatt til LNF område, og i gjeldende reguleringsplan avsatt til friområde. Planforslaget har en lang forhistorie hvor det etter en klagesak i Lauvåsen planen i 2002, ble avklart i bystyret at området kunne tas opp til regulering. Senere ble det lagt fram et planforslag for byutviklingsstyret i 2011 som det ble fremmet innsigelse til i forhold til at det ikke hadde tilpasset seg eksisterende grøntområder godt nok. Nå har det vært god dialog mellom fylkesmannen, fylkeskommunen, kommunen og tiltakshaver, for å fremme et omforent forslag som ivaretar viktige kvaliteter på grøntområde som reguleres til friområde. - Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener planforslaget har tilpasset seg grøntområdene på en tilfredsstillende måte, men det er uenighet mellom kommunen og tiltakshaver om grøntområdene skal være offentlige og overdras til kommunen eller om det skal være privat eierskap. Tiltakshaver ønsker fortsatt å eie arealene utenom lekeplassen, og har utarbeidet to plankart hvor han ønsker alternativ A skal vedtas. Etter kommunens utbyggingspolitikk skal friområder overdras kommunen og være en del av overordna grøntstruktur. Samtidig gir friområdet kvaliteter for de to nye boligene som blir liggende skjermet ved en blindvei over de nye boligene på Lauvåsen. Det resterende friområdet kan ikke eies av en privatperson, men bør av hensyn til nye tomte eiere være i offentlig eie. Ny lekeplass gir også kvaliteter til tilliggende eksisterende boliger. - Teknisk direktør anbefaler planforslag B vedtatt. 1

2 Forslag til vedtak 1. Bystyret vedtar detaljregulering for Hausebergveien 11, alternativ B - sist datert , med bestemmelser, alternativ B - sist datert Kostnader til drift av offentlig grønnstruktur skal innarbeides ved neste rullering av handlingsprogrammet. Ragnar Evensen Teknisk direktør Venke Moe Plan- og bygningssjef Trykte vedlegg: 1. Plankart, alternativ A, sist datert Plankart, alternativ B, sist datert Bestemmelser, alternativ A, sist datert Bestemmelser, alternativ B, sist datert Planbeskrivelse, alternativ A, sist datert med snitt som viser eksisterende og regulert terreng og tilstøtende bebyggelse, risiko- og sårbarhetsanalyse. 6. Planbeskrivelse, alternativ B, sist datert med snitt som viser eksisterende og regulert terreng og tilstøtende bebyggelse, risiko- og sårbarhetsanalyse. 7. Saksprotokoll fra tidligere politiske vedtak i saken. 2

3 BAKGRUNN FOR SAKEN Eiendomsutvikling Knut Gundersen fremmer på vegne av Tor Birger Krageboen forslag til detaljreguleringsplan for eiendommen Hausebergveien 11. Formålet med planen er å tilrettelegge for 2 boliger med til sammen 2 boenheter. Dagens situasjon Planområdet er lokalisert øst for Hamresanden, øverst i Hausebergveien på Moneheia på Tveit. Oversiktskart over planområdet Situasjonskart over planområdet 3

4 Skråfoto av dagens situasjon, hvor planområdet ligger i øst, hvor det grenser til Lauvåsen planen i sør og øst. Planområdet er en ubebygd tomt som i dag er i bruk som grøntområde, men ikke med en aktiv bruk. Området er skogbevokst og består av to koller med bratt terreng ned mot sør og øst. I planområdet inngår også dagens vendehammer som er tenkt utbedret noe, samt at en liten del av naboeiendommen i vest er tatt med for å sikre en felles privat vei til de to nye tomtene. Planens innhold Planforslaget legger opp til 2 nye boligtomter på en ubebygd og tidligere fradelt tomt innerst i en blindvei. Den offentlige veien reguleres med tilfredsstillende dimensjonering på vendehammeren, mens atkomsten til de 2 nye boligtomtene og til eksisterende bolig i Hausebergveien 9 reguleres som felles privat vei. To markerte knauser foreslås regulert som friområde. Det skal tilrettelegges for en sandlekeplass etter kommunal standard i tillegg til at mesteparten av terrenget skal bevares innenfor friområdet. Plasseringene av de nye bygningene tar hensyn til karakteristiske terrengformasjoner og vil samtidig gi en tilfredsstillende utnyttelse av området. Tomtestørrelsene er hhv. 544 m 2 og 535 m 2 for de to boligtomtene som har en utnyttelse på ca. 400 m 2 BRA hver. Utearelene vil få gode solforhold for de sørvest vendte tomtene, og ingen tilliggende boliger blir berørt direkte av utbyggingen. Tilliggende grøntstruktur gjør at boligene ikke skal bryte noen silhuetter. Planområdet Hausebergveien 11 inngår ikke i en sammenhengende grønnstruktur, men blir liggende isolert fra de regulerte fri- og naturområdene i Lauvåsenområdet. Imidlertid er de to kollene i friområdet o_gf tatt vare på, og fra den nordligste av disse er det farbar forbindelse til tilstøtende friområde F09 i Lauvåsen-planen. Byggeområdet er dessuten avgrenset slik at kollene skal kunne bevares uten inngrep. Snitt som viser høyden på ny bebyggelse for de to tomtene. 4

5 PLANPROSESSEN Gjeldende planer - Kommuneplan I gjeldende kommuneplan for er området angitt som grønnstruktur. Nabo området i vest er avsatt til bebyggelse, som er dagens boligområde på Moneheia. I øst ligger de nye byggeområdene for Lauvåsen. Utsnitt av kommuneplan, med markering av planområdet med svart stiplet linje Bystyret fattet i møte 15. mai 2002 følgende vedtak: Bystyret finner at parsell 98/235 kan tas opp til regulering på vanlig måte. Dette er grunnlaget for planforslaget som fremmes her. - Reguleringsplan området er avsatt til friområde Utsnitt av overordna reguleringsplan for Lauvåsen, plan nr

6 I overordnet reguleringsplan for Lauvåsen, plan nr. 804, er planområdet regulert til friområde, som for øvrig er i samsvar med kommuneplanen. Ved senere detaljregulering av områdene Lauvåsen B9-B10 og B12-B13, er imidlertid området tatt ut; ref. Bystyrevedtaket gjengitt ovenfor. I detaljreguleringsplanen for Lauvåsen er det regulert for noe tyngre bebyggelse i sør med blokker. Dette området ligger på et mye lavere nivå i terrenget mot sør og øst. Plansituasjonen i området, med ny plan for Lauvåsen vist i sammenheng med foreslått planforslag. Tilliggende grøntområde o_fo9 grenser inntil planområdet i sør, øst og nord og er en buffer som tar opp bratt terreng. Tidligere saksgang Planarbeidet har pågått over lang tid. Eiendommen ble regulert til friområde i reguleringsplanen for Lauvåsen, og det ble fremma en prinsippsak (sak 39/02) om omregulering til byutviklingsstyret Det ble fatta følgende vedtak: Byutviklingsstyret viser til befaring og saksframstillingen og finner ikke å ville fremme endring av reguleringsplan for Lauvåsen, jfr. Plan- og bygningslovens 30. (5/4) Vedtaket ble påklaget, og ble videre behandla av formannskapet (sak 92/02 den ) og tilslutt bystyret (sak 78/02 den ). Det ble fatta følgende vedtak: Bystyret finner at parsell 98/235 kan tas opp til regulering på vanlig måte. (45/7) Et planforslag ble fremmet og lagt ut til offentlig ettersyn i 2011, hvor det ble lagt til rette for 3 frittliggende boliger med til sammen 6 boenheter. Fylkeskommunen hadde innsigelse til dette forslaget. De mente det var i konflikt med natur og friluftsinteresser knyttet til 3 store utbyggingsområder (Moneheia, Lauvåsen og Hamrevann), og det er regulert til friområde i reguleringsplanen for Lauvåsen og i kommuneplanen er området satt av til grøntstruktur. Fylkesmannen hadde også innsigelse til planforslaget med de samme begrunnelsene. I etterkant er det avholdt møter mellom kommunen, utbygger og partene som har innsigelse, for å avklare hvordan en ny plan kan fremmes. Det er her avklart at en ny plan kan fremmes med kun 2 boenheter til sammen, og hvor de to kollene innenfor planområdet skal bevares mest mulig for inngrep. 6

7 Offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til delegert offentlig ettersyn i perioden Det kom inn 3 merknader. Under følger sammendrag av hver enkelt uttalelse og Plan-, bygg- og oppmålingsetatens vurdering Fylkesmannen i Vest-Agder v/ Miljøvernavdelingen, brev datert Som det går fram av oversendelsen har miljøvernavdelingen diskutert saken med kommunen underveis i planprosessen. Planforslaget legger til rette for en utbygging som i større grad enn tidligere tar hensyn til grønnstrukturen i området. De har på bakgrunn av dette, ikke spesielle kommentar til planforslaget. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: Merknaden tas til orientering. - Vest-Agder fylkeskommune v/ Regionalavdelingen, brev datert Fylkeskommunen reiste innsigelse til planforslaget som ble lagt ut til offentlig ettersyn i 2011, dette med bakgrunn i kommuneplanen som opprettholdt området til grønnstruktur. Dette var begrunnet med at grøntområdet lå inntil tre store utbyggingsområder som Moneheia, Lauvåsen og Hamrevann. - I nytt planforslag er det tilrettelagt for bare to boliger, hvor det er avholdt administrativ befaring og møte med kommunen samt tiltakshavers konsulent. Forslag til detaljreguleringsplan, med presisering av byggegrenser datert , legger til rette for to boliger og grøntområde på utsiktskollene og mellom kollene. Under forutsetning at planen vedtas med foreslåtte byggegrenser mener de at innsigelsen er imøtekommet. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: Forslaget som nå legges fram for sluttbehandling er diskutert i møter og med befaring sammen med fylkeskommunen. Det er lagt inn byggegrenser slik som det er blitt enighet om i møter, slik at koller spares og de blir hensyntatt ved mindre inngrep inn mot koller. Statens Vegvesen, brev datert Detaljreguleringen berører ikke deres interesser. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens kommentar: Merknaden tas til orientering. Endringer etter offentlig ettersyn Planforslaget er endret ved at byggegrenser er flyttet noe lengre mot nord for å ta hensyn til koller i øst som ligger regulert til grøntområde, og slik at opplevelsen av å gå langs grøntområde skal være mindre privatiserende. Det er utarbeidet et alternativ plankart, alternativ A, som regulerer store deler av det grønne område, til privat naturområde. Medvirkning I prosessen er det avholdt møter med fylkesmannen og fylkeskommunen for å diskutere løsninger som for de var akseptable i forhold til å bevare kvaliteter på grøntområdet med to koller. Samarbeidsgruppa for bydelen Planforslaget ble diskutert i samarbeidsgruppa øst. Merknader fra samarbeidsgruppa er imøtekommet i planforslaget. 7

8 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Kulturminner Det er ikke registrert verdifullt kulturlandskap eller nyere tids kulturminner innenfor planområder, jamfør kulturminnevernplanen del 1 og 2. Det er ikke foretatt registrering av automatisk fredede kulturminner. Barn og unges interesser Det er planlagt egen sandlekeplass innenfor området avsatt til offentlig grøntstrukturfriområde, hvor kommunens normaler for dette skal gjelde for opparbeidelsen. Universell utforming To av de nye boligene planlegges med godt tilpassende atkomstforhold, og det forutsettes at forskriftenes krav til tilgjengelighet overholdes. I bestemmelsene er det krav til at boligen B2 skal være tilgjengelig boenhet med alle hovedfunksjoner på hovedplan. Risiko- og sårbarhetsanalyse Området mot øst og syd er svært bratt, og må sikres med sikringsgjerde. Det er stilt rekkefølgekrav til dette. Naturmangfoldloven Kunnskapsgrunnlaget Området er tidligere godt undersøkt med hensyn til naturmangfold. Resultater av registreringer ligger i kommunens kartdatabase. Det er funn utenfor planområdet, men ingen inni. Det er i forbindelse med dette planarbeidet ikke foretatt tilleggsregistreringer. 9 Føre-var prinsippet - Konsekvensene av tiltaket er kjent. Det vil ikke påvirke registrerte naturmangfoldregistreringer. Forholdet til naturmangfoldlovens 8-12 anses å være ivaretatt. Økonomiske konsekvenser for kommunen Ingen vesentlige økonomiske konsekvenser. Kommunen ved parkvesenet skal stå for drift av friområdet. Kostnadene er anslått til ca kr (2015- priser). Økte driftskostnader foreslås lagt inn ved rullering av handlingsprogrammet. Utbyggingspolitikk Planforslaget fremmes i to alternativer, med forskjellige formål på grøntområdet som ønskes bevart. I alternativ A er området avsatt til Grøntstruktur naturområde, som skal være i privat eie. I alternativ B er området avsatt til Grøntstruktur offentlig friområde. I henhold til kommunens utbyggingspolitikk skal regulerte friområder overdras til kommunen, og være i offentlig eie. Dette har bl.a. sammenheng med at det offentlige bør eie og drifte denne type arealer som kommer allmenheten til gode, og at ikke privatpersoner skal beholde denne type arealer med privatrettslige rettigheter som kan hindre allmennhetens bruk av området. Grønnstruktur Området er satt av til grøntområde 1. prioritet. Området er i dag med på å knytte eksisterende boligfelt til større turområder mot nordøst. Det er tatt ut en boligtomt av planforslaget for å redusere det bebygde arealet, og for å bevare de to kollene som ligger innenfor planområdet. Det er utarbeidet alternativ plankart hvor arealet er regulert til privat naturområde i alternativ A, mens det er regulert til offentlig friområde i alternativ B. Plan-, bygg -, og oppmålingsetaten innstiller på alternativ B for å opprettholde kommunens utbyggingspolitikk hvor større sammenhengende grønt arealer skal overdras til kommunen. 8

9 Transport Området har atkomst fra kommunal vei Hausebergveien. Det er kommunalt vann- og avløpsnett i området. Det er bussforbindelse fra Hamresanden til sentrum. Estetikk Alle bygningene skal ha saltak med mørke, ikke reflekterende farger. De nye boligene vil harmonere med nabobebyggelsen i utforming. Skole- og barnehagesituasjon Området sokner til Ve skole og de yngste blir kjørt med buss til skolen. Det er god barnehagedekning i området med bl.a. ny privat barnehage på Hånes. Folkehelse Området ligger i nærheten av Hamresanden som har gode kvaliteter for friluftsliv og bading på sommeren. I øst ligger marka hvor det er tilgjengelige stier for friluftsliv. Med utbyggingen av Lauvåsen kan marka bli lettere tilgjengelig med nye korridorer. Hamrevann vil på sikt også tilrettelegges for nye grøntkorridorer, men samtidig blir en del urørt natur bygd ned med disse nye prosjektene. Støy Området ligger i enden av en blindvei og er ikke utsatt for bilstøy. Området ligger inntil eksisterende boliger i Moneheia og er ikke utredet særskilt i forhold til flystøy. Oppsummering Plan-, bygg -, og oppmålingsetaten mener planforslaget som nå fremmes har imøtekommet innsigelsene fra fylkeskommunen og fylkesmannen med hensyn på å ta vare på eksisterende koller innenfor planområdet. Byggeområdet er redusert til kun å omfatte 2 boligtomter som beslaglegger mindre areal til bebyggelse. Samtidig som tomtene er formet mer etter kotene og det vil derfor ikke bli så store terrenginngrep mot kollene. Fortsatt vil det være en grøntkorridor mellom Moneheia og det nye boligfelt på Lauvåsen, selv om den blir noe redusert med det nye planforslaget. Det som blir igjen av ubebygd areal er sikret for allmennheten i alternativ B, og den sørlige kollen er et flott utsiktspunkt som kan beholdes. Lekeplassen som skal opparbeides blir offentlig og skal holde kommunal standard for dette, resten av friområdet skal reguleres til offentlig friområde, og ikke til privat naturområde. Omkringliggende boligområde er fra tallet. De nye boligene skal innpasse seg strøkets karakter, med tanke på størrelser og utforming. Det er åpna opp for 2 frittliggende boliger, mot tidligere forslag som hadde tre tomter. Jamfør planforslagets bestemmelser foreslås det en boenhet på hver tomt. Fortsatt kan hver bolig kan ha en utleiedel, men av hensyn til tomtestørrelser, tomtenes beliggenhet og omkringliggende etablert boligfelt, er det ikke åpnet opp for ordinære tomannsboliger i dette området. Plan-, bygg -, og oppmålingsetaten synes planforslaget utgjør en god fortetting på toppen av Moneheia og anbefaler at planforslag B blir vedtatt. Saksbehandler: Jøran Syversen,