Dette området har usikre grunnforhold og forslagsstiller bør gjennomføre geoteknisk undersøkelse. Det blir satt som rekkefølgekrav til planen.

Transkript

1 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Arkivsak-dok Saksbehandler Anna Sofia Kristjánsdóttir Saksgang Møtedato By- og miljøutvalget Sigyns vei 3-5, 44/247 - detaljregulering - Offentlig ettersyn Sammendrag Planområdet ligger på Lund. Det er en del av det gamle Weissers Jorde ved Tobienborg gård. Området ligger sentralt med kort avstand til metroaksen samt gang- og sykkelveitraseen. Det er bl.a. kort vei til UIA, Gimle gård, offentlige- og private skoler, Jegersberg friluftsområde og Kvadraturen. Formålet med planen er fortetting på Sigyns vei 3 og 5 med 7 nye boenheter i to nye leilighetsbygg. Det er 2 leilighetsbygg med 16 boenheter innenfor området i dag. Til sammen blir det 23 boenheter og parkeringskjeller med 1 plass til hver boenhet og 78m2 uteoppholdsareal pr. boenhet. Boenhetene leies ut til studenter i vinterhalvåret og til turister / Dyreparkens personal om sommeren. Leke- og oppholdsarealer på eiendommen oppgraderes og parkeringskjeller med 23 plasser etableres under nåværende parkeringsplass. Planforslaget forholder seg i volum, form, og høyder til eksisterende leilighetsbygg på tomta. Området, som i dag er parkeringsplass med bod og en garasje, vil bli en del av boligtomta og parkering flyttes til kjeller. Dette vil gi en god utnyttelse samtidig som uteoppholdsarealer og parkeringsbehovet skal løses kvalitativt og på en god måte. Området har vært i stadig utvikling de siste årene. Beboere belastes med anleggstrafikk fra de nærliggende tomter som bygges ut. Tryms vei er nå ferdig stilt. Området øst for Tobienborg Gård er i starten av anleggsfasen. Det er fullt forståelig at beboerne er bekymret for fortetting og overbelastning av veinettet. Avgrensing av planområdet måtte flyttes inn på naboeiendommen for å få til akseptabel nedkjørselsrampe til parkeringskjeller. Dette går på bekostning av uteoppholdsarealet for naboeiendommen på Sigyns vei 7A, 44/201. For å sikre uteoppholdsarealet på 7A stilles det krav om bruksrett på bakkeplan i bestemmelser. Naboeiendommen for da akseptabel bakgård i samsvar med eiendommene i samme rekke. Utbygger er også eier av Sigyns vei 7A, 44/201. Dette området har usikre grunnforhold og forslagsstiller bør gjennomføre geoteknisk undersøkelse. Det blir satt som rekkefølgekrav til planen. Administrasjonen mener at Sigyns vei tåler de 7 boenhetene i tillegg til de eksisterende. Planforslaget løser dette på god måte. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten anbefaler at planforslaget sendes ut på offentlig ettersyn.

2 Forslag til vedtak 1. By- og miljøutvalget legger detaljregulering for Sigyns vei 3 og 5 44/247, sist datert , med bestemmelser sist datert , ut til offentlig ettersyn. Venke Moe Plan- og bygningssjef Anna Sofia Kristjansdottir Saksbehandler Lovpålagte vedlegg 1. Reguleringskart-bakkeplan, sist datert Reguleringskart-kjeller, sist datert Bestemmelser, sist datert Planbeskrivelse, sist datert Bakgrunnsstoff 1. Illustrasjoner som sol/skygge, 3D-perspektiver. 2. ROS -Sjekkliste 3. ROS-Analyse 2

3 BAKGRUNN FOR SAKEN Planforslaget fremmes av Atelier T. Olsen og Siv.ing. A. Reinertsen på vegne av Real Estatia AS v/ Andreas Natvig. Hensikten med planen er å legge til rette for fortetting med flere boliger. Oversiktskart Dagens situasjon Området er på Lund. Sigyns vei ligger nært Oddemarka skole, Steinerskolen og Oddermarka kirke. Området har blandet bebyggelse med eneboliger, rekkehus og blokkbebyggelse. Dette er et etablert boligområde med kort vei til bl.a. buss, kirke, UIA, barne- og ungdomsskoler, sentrum og bymarka. Tomten er bebygd med 2 boligbygg i dag. Disse leies ut til studenter om vinteren og til turister om sommeren. Parkeringsplassen er på bakkeplan og ligger på nordsiden av tomta. Ortofoto av markert planområde 3

4 Planens innhold Planforslaget er et fortettingsprosjekt som utnytter tomta mest mulig uten å gå på bekostning av kvalitetene. I tillegg til de to eksisterende bygningene med tilsammen 16 boenheter, viser planforslaget to nye bygninger med til sammen 7 boenheter, slik at det totalt vil bli 23 boenheter i planområdet. Dagens parkeringsplass blir nedbygd og parkeringen lagt i parkeringskjeller under bakken med adkomst fra Sigyns vei som i dag. Det planlegges 23 parkeringsplasser under bakken, 1 pr. boenhet. I tillegg planlegges 5 gjesteparkeringsplasser på bakkeplan. Uteareal pr boenhet.er på ca. 76m2. Utearealet opparbeides med sandlek. Planen gir behov for endring av eiendomsgrenser i forbindelse med p-kjeller som strekker seg inn på/under naboeiendom 44/201. Uteoppholdsareal for naboeiendommen skal være sikret med tinglyst erklæring om bruksrett. Arealet vises med rød skravur på tegningen under. Det skal skjermes visuelt fra nedkjørsel til parkeringsrampe. Forslag til tinglyst bruksrett av uteoppholdsareal. 4

5 Illustrasjoner Illustrasjon fra Øst Illustrasjon fra vest Et av nybyggene, med 4 nye boenheter er plassert på areal som nå benyttes til parkering. I gårdsrommet plasseres et nybygg med 3 boenheter som vist på illustrasjonen. Nybyggene oppføres i to etasjer med saltak og takvinkel lik eksisterende bygg på tomten. Planforslaget har et rekkefølgekrav til oppgradering av kvartalslek i Tryms vei. 5

6 PLANPROSESSEN Gjeldende planer Gjeldende kommuneplan viser området som formål bebyggelse og anlegg, og innenfor mellomsone for parkeringsdekning, mellom sentrum og ytre sone i kommunen. Planområdet er del av områdeplan for Tobienborg. I områdeplanen er det regulert areal til bolig, felles grøntareal, felles gangvei og felles parkering. Planområdet er utbygd, og ikke omtalt i grønnstrukturutredning eller kulturminnevernplan. Melding om oppstart Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet med frist til Det kom inn 6 merknader. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. I løpet av reguleringsprosessen ble plangrensen utvidet mot nord. Det ble derfor sendt ut et nytt varsel om utvidet plangrense den med frist til Det kom inn 2 merknader som omtales i planbeskrivelsen. Utdrag fra merknader til varsel om oppstart: Weissers Jorde Velforening mener at utleie av boliger i området skaper støy og trafikk i perioder. De mener at grensen til fortetting i område er allerede nådd. Grunnforholdene er usikre og kan forårsake skader på grunnmurer på hus nærmest planområdet. Utbygger svarer at det er innført husordensregler for leietakere i området, og har hatt oppsyn med at reglene følges. Parkeringskjeller vil medføre mindre biler parkert i gaten. Grunnforhold undersøkes før rammetillatelse til bebyggelse og anleggsarbeid er gitt. Merknaden og svaret i sin helhet er beskrevet i planbeskrivelsen. Medvirkning Det er avholdt flere møter med representanter for teknisk sektor i forbindelse med utarbeidelse av planen. Dette har ført til at plan for parkering og plassering av nye bygninger har blitt justert underveis. Samarbeidsgruppa for bydelen sentrum Planforslaget ble diskutert i samarbeidsgruppa for Sentrum og Det har vært en prosess med plassering av parkering, adkomst for gående og nedkjørsel til parkeringskjeller. Merknader til samarbeidsgruppa er bearbeidet i planforslaget på en akseptabel måte. Antall boenheter er ikke redusert, men plassering, form, uteoppholdsarealer, parkering, adkomst og utnyttelse er løst i planen på en måte som samarbeidsgruppe kan godta. PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Planforslaget er i tråd med kommunale retningslinjer om fortetting i sentrumsnære strøk. Nærområdet har mange kvaliteter og plasseringen på planområdet er sentralt i forhold til offentlig kommunikasjon og med gangavstand til mange funksjoner. 6

7 Fortetting i allerede etablerte boligområder er komplekst. En skal fortette uten å forringe eksisterende kvaliteter innenfor og rundt planområdet. Avgrensing av planområdet måtte flyttes inn på naboeiendommen for å få til akseptabel nedkjørselsrampe til parkeringskjeller. Dette går på bekostning av uteoppholdsarealet for naboeiendommen på Sigyns vei 7A. For å sikre uteoppholdsarealet på 7A skal det tinglyses bruksrett til det arealet som ligger opp på parkeringskjelleren innen for dagens eiendomsgrense. Dette er vist på illustrasjon som følger planbeskrivelsen. Planforslaget endrer eksisterende parkeringsplass til parkeringskjeller, ett leilighetsbygg i to etasjer med adkomst, utearealer og oppstillingsplass for gjesteparkering. I tillegg bygges det ett leilighetsbygg på vestsiden av tomten som sammen med de to eksisterende leilighetsbyggene, omslutter uteoppholdsarealene. Det skal legges vekt på kvalitativ uteoppholdsarealer for å imøtekomme kommuneplanens bestemmelser om 80 m2 uteoppholdsareal pr. boenhet. Sol og skygge, illustrasjon Sol og skygge, illustrasjon Følgende temaer er beskrevet i planbeskrivelsen Bebyggelse, struktur og tiltak Grønnstruktur Samferdselsanlegg/trafikk Teknisk infrastruktur Veinavn 7

8 Universell utforming Barn og unges interesser Risiko- og sårbarhetsanalyse Overvannshåndtering og blågrønne løsninger Miljøkonsekvenser Naturmangfold Kulturminner Folkehelse Lyd og støy Anleggsfasen Forurensning, energiforbruk og lukt Økonomiske konsekvenser for kommunen Utbyggingen vil ikke medføre utgifter for kommunen. Det stilles rekkefølgekrav til oppgradering av kvartalslekeplass i nærområdet. Oppsummering Fortetting i allerede etablerte boligområder er ofte vanskelig. En skal fortette uten å forringe kvalitetene som er til stedet innenfor og rundt planområdet. Sigyns vei tåler de maks 7 boenheter i tillegg til de eksisterende. Det bør ikke fortette mer på tomta. Planforslaget løser dette på god måte. Eiendomsgrenser endres mellom 44/247 og 44/201. Dette på grunn av parkeringskjeller som har nedkjøringsrampe på begge eiendommer og kjelleren som ligger delvis under uteoppholdsarealet til 44/201, og som skal tilhøre 44/247. Det må tinglyses erklæring om at eiendommen 44/201 har bruksrett av uteoppholdsarealene på bakken i henhold til tegning i planbeskrivelsen. Planforslaget forholder seg i volum, høyder og farger til eksisterende bolighus på tomta. Området, som i dag er parkeringsplass med bod og en garasje, vil bli en del av boligtomta og parkering flyttes til kjeller. Det vil gi en god utnyttelse samtidig som uteoppholdsarealer og parkeringsbehovet skal løses kvalitativt og på en god måte. Området er i stadig utvikling. Beboere belastes med anleggstrafikk fra de nærliggende tomter som bygges ut. Tryms vei 9 11 er nå ferdig stilt. Området øst for Tobienborg Gård er i starten av anleggsfasen. Det er fullt forståelig at beboerne er bekymret for fortetting og at veinettet overbelastes. Boligene ligger tett inn til metroaksen og hver boenhet har en parkeringsplass i kjeller samt gjesteparkering på tomta. Det vil frigjøre noen parkeringsplasser på gatenivå. Lekeplasser, gangveier og veier oppgraderes rundt og i området og gjør det til attraktiv boligområde. Det stilles krav om geoteknisk undersøkelse. Det blir satt som rekkefølgekrav til planen. Plan-, bygg- og oppmålingsetatens anbefaling at planforslaget sendes ut på offentlig ettersyn. Anna Sofia Kristjansdottir,