SIGYNS VEI 3-5, KRISTIANSAND DETALJREGULERING PLANBESKRIVELSE. SIV. ING. A. REINERTSEN Oktober 2016 UTARBEIDET FOR: PLAN NR. 1442

Transkript

1 SIGYNS VEI 3-5, KRISTIANSAND DETALJREGULERING PLAN NR PLANBESKRIVELSE UTARBEIDET FOR: REAL ESTATIA AS AV: ATELIER T. OLSEN AS SIV. ING. A. REINERTSEN Oktober 2016 Side 1 av 11

2 INNHOLD Emne Side Bakgrunn 3 Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet 3 Planstatus 4 Planforslaget 4 Hovedgrep 4 Arealbruk 5 Bebyggelse, struktur og tiltak 5 Grønnstruktur 5 Samferdselsanlegg / trafikk 5 Teknisk infrastruktur 6 Veinavn 6 Universell utforming 6 Barn og unges interesser 6 Risiko- og sårbarhetsundersøkelse 6 Overvannshåndtering og blågrønne løsninger 6 Miljøkonsekvenser 7 Naturmangfold 7 Kulturminner 7 Folkehelse 7 Lyd og støy 7 Anleggsfasen 7 Forurensing, energiforbruk og lukt 7 Gjennomføring av plan og økonomiske konsekvenser for kommune 8 Planprosess og medvirkning 8 Forslagsstillers vurdering av planforslaget 10 Side 2 av 11

3 Planbeskrivelse Detaljregulering for Sigyns vei detaljregulering Plan nr Dato Bakgrunn Planforslaget fremmes av Atelier T. Olsen og Siv.ing. A. Reinertsen på vegne av Real Estatia AS v/ Andreas Natvig. Hensikten med planen er å legge til rette for fortetting av planområdet med flere boliger. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Planområdets beliggenhet er vist på etterfølgende ortofoto. Side 3 av 11

4 Området samt naboområder er bebygd, med forholdsvis tett bebyggelse i bydelen Lund. Området er sentrumsnært, og har godt utbygd infrastruktur i form av barnehager, skoler, helse- og kulturtilbud i bydelen samt nærhet til Kvadraturen. Teknisk infrastruktur i form av veinett, kollektivtilbud og VA-systemer er bra, med unntak av overvannsystem, der kommunen ønsker å regulere mengde av overvann inn på nettet. Området ligger tett inn til de viktigste kollektivtraseer og gang/sykkelveisystemer i byen. Lundsområdet har svært god tilgang til ulike idrettsaktiviteter, til sjø/badeplasser og turområder. det er nylig etablert store lekeplassområder inn mot Oddernes kirke, ved tunnel for «gamle» E18, i tillegg til eldre lekeplasser i området. Området som ønskes fortettet er i liten grad benyttet av barn til lek i dag. Det er kjent at områder syd og øst for planområdet kan ha krevende grunnforhold. Planstatus Gjeldende kommuneplan viser området som område for bebyggelse og anlegg, og innenfor mellomsone, mellom sentrum og ytre sone i kommunen. Planen legger opp til flere mindre leiligheter i områder nær opp til Universitetet i Agder, bidrar derved til økt attraktivitet til universitetet, i tråd med kommuneplanens satsing på byen som drivkraft. Lokalisering av planområdet nær fritidstilbud og kollektivnett bidrar til at området vil gi gode bokvaliteter og at dette vil kunne bidra til høy bruk av kollektive reisemidler med redusert ressursbruk som resultat. Planområdet ligger nær inn til kommuneplanens senterområde S2, med krav om at det skal avsettes areal til barnehage innenfor S2. Kommuneplanens krav til parkering i dette området er 1 p-plass pr. boenhet og i tillegg ¼ p-plass pr. boenhet til gjesteparkering. Sandlekeplass skal være på minimum 250m2, uteoppholdsareal på 80m2 pr. boenhet. Kommunens administrasjon er innstilt på å redusere krav til uteoppholdsareal ved fortetting av dette området men legger vekt på kvalitet på oppholdsarealene. Planområdet er del av områdeplan for Tobienborg. I områdeplanen er det regulert areal til bolig, felles grøntareal, felles gangvei og felles parkering. Bystyret har nylig godkjent reguleringsplan for sentrumsdelen av detaljreguleringsplan for Tobienborg (plan 1323). Planen er til klagebehandling hos Fylkesmannen i Aust- og Vest- Agder. Reguleringsplan for Tryms vei 9-11 (plan 1385), vedtatt i bystyret , ligger nært på planområdet. Planområdet er utbygd, og ikke omtalt i grønnstrukturutredning eller kulturminnevernplan. Planforslaget (Hvert plantema nedenfor beskrives/ analyseres, og konsekvenser vurderes.) Hovedgrep Planområdet fortettes- Eksisterende leilighetsbygg (2 stk) beholdes, et redskapshus og et skur fjernes for å gi plass til 4 nye boenheter på det som i dag fungerer som parkeringsplass. Område som i dag er felles uteareal får 3 boenheter på bakkeplan. Det etableres en sandlekeplass i dette arealet. Side 4 av 11

5 Arealbruk Planområdets størrelse er 2943m2. Areal på bakkeplan består av; Bolig, konsentrert småhusbebyggelse Grønnstruktur, lek Parkering Vei, adkomst til P-kjeller 2531m2 250m2 79m2 83m2 Parkeringskjeller har regulert areal på 771m2 Innen planområdet er det i dag 16 boenheter, planforslaget gir rom for7 nye, slik at det totalt vil bli 23 boenheter i planområdet. Planen gir behov for endring av eiendomsgrenser i forbindelse med p-kjeller som strekker seg inn på naboeiendom 44/201. Det blir presisert i bestemmelser at Sigyns vei 7A, 44/201, skal ha tinglyst erklæring om bruksrett på utearealet som ligger på bakken over del av parkeringskjeller og som markeres på følgende tegning. Rød skravur viser forslag til uteareal som skal tinglyses. Uteareal pr boenhet.er på ca. 76m2. Utearealet har omtrent samme nivå som inngangsparti til bebyggelse, og har god kvalitet. Grad av utnyttelse fremgår av reguleringsbestemmelser. Bebyggelse, struktur og tiltak En rekke med 4 nye boenheter er plassert på areal som nå benyttes til parkering. I gårdsrommet plasseres et bygg med 3 boenheter. Parkering for beboere er lagt til en egen P-kjeller med plass til 23 biler, en pr. boenhet i planområdet. Side 5 av 11

6 Byggene er orientert med samme retning som eksisterende bebyggelse, parallelt med Sigyns vei samt vinkelrett på Sigyns vei. Nordre bygg med 4 boenheter kan bygges 4 meter fra nabogrense. Nybygg føres opp i to etasjer med saltak, takvinkel som for eksisterende bygg Sigyns vei 5, mellom 23 og 25 grader. Kotehøyde for inngangsplanet er 13,3, maksimal mønehøyde er 21,0. Det vises til vedlegg med snitt for illustrasjon av ny og eksisterende bebyggelse. Vedlagt er også sol/skygge illustrasjoner for vårjevndøgn (og høstjevndøgn) samt midtsommer. Illustrasjonene viser at ny bebyggelse er til lite sjenanse i form av skygge for naboer, og at det sentrale uteområdet, med sandlek, har gode solforhold fram til ettermiddagstid. Grønnstruktur Planens uteareal pr. boenhet er på ca.76m2. Dette samt sandlekeplass gir gode oppholdsareal ved boligene. Kvartalslekeplass er mellom nye boliger som er ført opp langs Tryms vei og Oddernes kirke. Forbindelse fra planområdet til kvartalslek er via den lavtrafikkerte Sigyns vei. Det er kort vei til hovednett for gang/sykkelveg langs utkant av Oddernes kirkegård, samt g/s-vei langs Kongsgård Allé. Disse g/s-veiene gir forbindelse til større grønt- og friområder samt idrettsanlegg. Samferdselsanlegg/ trafikk I planforslaget er det ikke noe offentlig trafikkareal. Det er avsatt plass til 5 gjesteparkeringsplasser en med 4 plasser, og en separat HC-plass, vinkelrett inn fra kommunalt sideareal til vei. Avstand fra parkeringsplass til veikant er ca. 4-4,5 meter og veibredde for Sigyns vei er ca. 5,5-6 meter. Beboerparkering legges til p-kjeller med adkomst via felles vei i nordre ende av planområdet. Maksimal helning på adkomstvei til p-kjeller er like under 10%. P-kjelleren rommer 23 p- plasser, en plass pr. boenhet. Sigyns vei er en trafikkmessig rolig boligvei, opplegg for gjesteparkering og adkomst til p- kjeller synes uproblematisk i forhold til trafikkavvikling og trafikksikkerhet. Det er meget godt kollektivtilbud i området, gangavstand fra boligene i planområdet til holdeplasser for buss på metrostrengen er meter. Teknisk infrastruktur Det er laget en foreløpig skisseplan for VA-tilkoblinger. Det er kommunalt ledningsnett i Sigyns vei som ledninger fra planområdet kan tilkobles for spillvann og overvann, mens det legges en ny vannledning i Sigyns vei mellom Sleipners vei og Tryms vei hvor den nye vannledningen til boligene tilkobles. VA-plan vil bli detaljert før byggeprosessen starter opp. Det er ikke behov for ny nettstasjon. Dages system med dunker som hentes i nærheten av Sigyns vei på tømmedager videreføres. Veinavn Planen fører ikke til behov for nye veinavn. Side 6 av 11

7 Universell utforming Alle nye boenheter (7 nye) tilfredsstiller krav til universell tilgjengelighet, med hovedfunksjoner på ett universelt tilgjengelig plan. Barn og unges interesser Det er anlagt en lekeplass for barn i planområdet nå. I det samme området, det sentrale, åpne arealet, vil det bli opparbeidet en sandlekeplass på 250 m2. Det er kort og trygg vei til nyanlagt kvartalslekeplass i området mellom Tryms vei og Oddernes kirke. Det er et godt gang- og sykkelveinett i området og korte avstander til barne- og ungdomsskoler i området. Gang- og sykkelveinettet knytter også planområdet til ulike fritidsaktiviteter og uteområder nær planområdet. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er gjennomført en risiko- og sårbarhetsundersøkelser. Det er gjort avmerking ved to forhold, radon og geoteknisk stabilitet. Radon sikres ved kontroll og tiltak beskrevet i TEK 10. Undersøkelser og eventuelle tiltak for kontroll av stabilitet og bæreevne er lagt inn i rekkefølgebestemmelser. Denne forenklede risiko og sårbarhetsundersøkelsen konkluderer med at det på dette trinn i planleggingen ikke er forhold hvor det er behov for ytterligere utredninger. Overvannshåndtering og blågrønne løsninger Kommunen ønsker at det ikke slippes inn mer overvann enn ca 10 l/sek fra området til kommunalt overvannsnett. Dette oppnås ved å legge inn fordrøyningsbasseng før tilkobling til det kommunale nettet. Dette er vist på foreløpig VA-plan. Overflater innen planområdet er kun i liten grad harde flater med stor avrenning. Miljøkonsekvenser Dette er en liten utbygging, med små miljøkonsekvenser. I forhold til transport og ressursbruk er det heldig med utbygging i et område som har meget godt kollektivtransporttilbud, Naturmangfold Planområdet er utbygd, Miljødirektoratets og kommunens naturbase har ingen registreringer i planområdet. Det er ikke kjente bevaringstruede arter i det allerede utbygde området. Kulturminner Det er ikke registrerte kulturminner innen planområdet. Dette er avklart i forbindelse med tidligere planprosesser som dekker planområdet. Folkehelse Planen vil ikke medføre at naboer eller beboere innen planområdet vil bli utsatt for helseskadelige påvirkninger. Aktivitet i planområdet vil stamme fra boliger og skal ikke gi skadelige eller sjenerende virkninger. Beboere, og for så vidt også arbeidstakere, har gode muligheter for sportslig aktivitet og turgåing i områder nær planområdet. Lyd og støy Side 7 av 11

8 Den kommunale veinormalen har bestemmelser om at det skal utføres beregning av trafikkstøy dersom trafikkmengde i tilstøtende vei er på mer enn 1000 ÅDT. Det vil si at gjennomsnittlig døgntrafikk som passerer et snitt er 1000 kjøretøy. Med lavere trafikkmengder er det usannsynlig med trafikkstøy på eller over tillatte grenseverdier. Etter utbygging av denne plan vil det være 36 boenheter (29 nå) som har direkte adkomst fra Sigyns vei. En boenhet skaper i området 3-5 bilturer pr. dag, avhengig av størrelse og lokalisering av boenhet i forhold til kollektivtilbud. Trolig er og blir trafikkmengde i Sigyns vei mindre enn 200 kjøretøy pr. døgn. Det er helt usannsynlig med trafikkstøy over tillatte grenseverdier for trafikkstøy. Anleggsfasen Ved innhenting av tilbud for utførelse av byggearbeider vil utbyggerne sette som krav til tilbyder(e) at byggearbeider skal planlegges og utføres i henhold til veileder T Veilederen er Miljøverndepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanlegging. Veilederen tar også for seg støy fra bygge- og anleggsvirksomhet, og har bl.a. anbefalte støygrenser for bygg- og anleggsvirksomhet. Det vil også kreves at arbeidene utføres slik at evt. støvplager minimaliseres. Forurensning, energiforbruk og lukt Planforslaget vil ha en meget begrenset innvirkning på forurensingssituasjon, virksomheten i seg selv medfører ingen forurensing, annet enn det som vi vanlige forbrukere måtte forurense. Sentral plassering av boliger i forhold til bysenter og metrolinjer gjør at forurensing og energiforbruk på grunn av trafikal aktivitet er lavere enn gjennomsnitt i kommunen. Det skal ikke oppstå spesielle luktproblemer grunnet realisering av planforslaget. Gjennomføring av plan og økonomiske konsekvenser for kommunen Det skal inngås utbyggingsavtale med kommunen. Utbyggingen vil ikke medføre utgifter for kommunen. Planprosess og medvirkning Oppstartsmøte Det ble avholdt oppstartsmøte med kommunen Det ble anbefalt oppstart av planarbeid dersom det kunne dokumenteres uteoppholdsareal på minimum 50m2 pr. boenhet, samt at det forelå skriftlig avtale med nærmeste nabo i felt B7, i nordre ende av planområdet. Denne avtale skulle ta for seg avstand og høyde fra nybygg samt kjeller til nabogrense. Uteoppholdsareal pr. boenhet er på ca. 78m2 i planforslaget. Utbygger har endret planen underveis i prosessen, slik at det ikke lenger er nødvendig med en avtale med nabo.i nord. Varsel om oppstart av planarbeid Varsel om oppstart av planarbeid ble sendt ut , og annonsert i Fædrelandsvennen Frist for merknader var satt til Det kom inn totalt 6 merknader til oppstart. Kortversjon av merknadene med utbyggers kommentar i kursiv er vist i det etterfølgende; Agder Energi Nett AS melder at de har et eksisterende lavspent jordkabelnett innen planområdet. Eventuell flytting/omlegging av anleggene må bekostes av utbygger. Utbyggers kommentar; Tas til etterretning. Side 8 av 11

9 Vest Agder fylkeskommune melder at deres interesser i hovedsak er tatt vare på i kommunens møtereferat fra oppstartsmøtet. Fylkeskommunen vil i det videre planarbeid særlig være opptatt av; - at tilgang til eksisterende grønt- / lekeområder ivaretas og sikres, - tilstrekkelig solforhold på uteområder, - bokvalitet for både eksisterende og eventuelle nye beboere. Utbyggers kommentar; Tas til etterretning. Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder er i utgangspunktet positiv til en fortetting av området, men vil være opptatt av at dette ikke går på bekostning av felles grøntarealer, og mener at det bør være grunn til å vurdere bygg i mer enn 2 etasjer. Fylkesmannen minner om at planbeskrivelsen må vise hva planen vil medføre for de interesser som gjør seg gjeldende i området, at planen nå beskrive konsekvenser for barn og unge, samt beskrive støyvirkninger og tilgjengelighet for alle. Utbyggers kommentar; Merknadene vil bli fulgt opp i planarbeidet. Statens vegvesen uttaler at planområdet omfatter kommunale veier, og neppe vil være av interesse for Statens vegvesen. Utbyggers kommentar; Tas til etterretning. Anne Lise og Johan Carsten Weisser bor i Sleipnersvei 9 og er nabo, med grense til planområdet. De oppfatter dagens virksomhet, med utleie av studentboliger samt ferieleiligheter om sommeren, som en stor belastning, og er bekymret for utvidelse av denne virksomheten. De mener seg belastet med bråk /støy / festing både fra studenter og sommerturister. De mener at planarbeidet som en selvfølge burde utløse krav om konsekvensutredning. De er også kjent med at det er svært dårlige grunnforhold i området, og spør om hvem som kan bli erstatningsansvarlige ved eventuelle skader som følge av utbygging i området. Videre er de kjent med at det tidligere er søkt om bebyggelse i det aktuelle området, og at dette er avslått. Til sist ber de om å bli direkte underrettet om sakens videre gang og behandling. Utbyggers kommentar; Når det gjelder grunnforhold, så blir det lagt inn rekkefølgebestemmelser om undersøkelser og eventuelle tiltak før utbygging igangsettes, hjemlet i overordnet plan for området (Tobienborg, plan nr. 880). Der vil også virkning av både ferdig utbygd plan og byggefase i forhold til naboeiendommer bli vurdert. Dersom skade oppstår som en helt klar følge av arbeider med denne plan, vil det kunne kreves utbedring av skadene. Konsekvensutredning er et begrep som er definert i plan- og bygningsloven. Det kreves konsekvensutredning ved byggearbeider som har en svært høy byggekostnad, eller arealbruk som krever spesielle utredninger. Denne plan er ikke i nærheten av å utløse krav om konsekvensutredning. Utbyggers kommentarer til klage på støy er gitt i merknad til velforeningen. Weissers Jorde velforening opplever stort press på området i form av utbygging. De føler at grensen for hva området kan tåle er nådd. Side 9 av 11

10 De er bekymret for grunnforhold og konsekvenser ved eventuell utbygging etter varslet plan. De spør om hvem som er erstatningsansvarlig ved eventuelle skader som følge av utbygging. Velforeningen uttaler at dagens bygning på tomten brukes til utleie til studenter, samt til ferierende på sommerstid. Dette medfører støy i perioder. Velforeningen ber om å få oppgitt tiltenkt bruk av nye boenheter, og ber om kommunens syn på den type virksomhet i boligfelt. Trafikk og infrastruktur er også til bekymring for velforeningen. De er klar over at fortetting er ønskelig, men at dette ikke kan gå ut over sikkerhet og kvalitet i et område. Med dagens infrastruktur mener velforeningen at grensen allerede er nådd for hva området kan tåle. Utbyggers kommentar; Det vises til svar til Weisser vedrørende grunnforhold. Området har et godt fungerende veinett, og vil være i stand til å betjene nye boenheter i denne plan. Nye boenheter er tenkt utnyttet som de eksisterende på eiendommen, til hybelutleie og utleie til ferierende på sommerstid., men mulighet for salg av boligene er også meget aktuelt. Det legges opp til parkeringsdekning som angitt til kommuneplan, med 1 parkeringsplass pr. boenhet samt besøksparkering. Det antas ingen økte problemer med parkering langs boligveier, tvert om forventes realisering av planen å gi redusert parkering langs Sigyns vei. Studenter som leier har mindre bruk og eie av bil enn eiere/leiere av boliger i området utenfor reguleringsområdet. Dette kan gi mulighet for leie av parkeringsplass inne planområdet for boliger som har problemer med tilstrekkelig parkeringsmuligheter. Det er ingen grunn til å tro at det er leiligheter innenfor planområdet som nå belaster eller etter utbygging og etablering av parkering på kjellerplan, vil belaste gatenettet i området med parkering langs boligveiene. Når det gjelder utnyttelse av området og sammenheng med klage på bråk, så er det riktig at leiligheter i planområdet har blitt leid ut til studenter, og til ferierende på sommerstid. Utleie på sommers tid har i de senere år for en stor grad skjedd til Dyreparken (skuespillere, andre ansatte) samt til Roligheden Camping. Dette er gjester som mye består av familier, og som ikke driver med høylydt festing. Utbygger har innført husordensregler for leietakere i området, og har hatt oppsyn med at reglene følges. Det synes som bruk av alkohol og medførende støy har bedret seg betraktelig. Dette synes å ha redusert klage på støy fra beboere rundt planområdet. Tidligere har utbygger hatt veldig god dialog med eier av Sigynsvei 2b i området. Han representerte velforeningen utad og var tilstede ved studentinnflytting i august med lapper som ba studentene om å vise hensyn mm. Etter at han flyttet fra eiendommen så har det ikke vært dialog med velforeningen. Utbygger ønsker å drive seriøst, og vil være positiv til å bidra til ro i området om dette oppfattes som sjenerende, men er i så fall avhengig av samarbeid med velforeningen for å kunne ta tak i de problemer som oppleves. Når det gjelder utleie, nattetrafikk etc så kan det bemerkes at det så vidt utbygger kjenner til er utleievirksomhet i Sigynsvei 2a, 4b, 4c, som også medfører økt belastning som det kanskje kan være lett å oppfatte som «vår støy». Sleipnersvei 9 leies også ut, og helt sikkert andre boenheter i området. Varsel om utvidet planområde I løpet av planarbeidet viste det seg at planområdets størrelse og utforming ikke ga rom for ønskede kvaliteter for parkering samt rampe ned til p-kjeller. Planområdet ble derfor utvidet med 134m2, inn på nabotomt i nord, som er eid av utbygger. Naboer samt fylkeskommune og fylkesmann ble varslet i brev sendt 24. august. Det var varsling i Fædrelandsvennen 26.august. Side 10 av 11

11 Innen frist for merknader, 16. september, kom det inn to merknader. Fylkesmannen i Aust- og Vest-Agder bemerker at de ikke har spesielle merknader til utvidelsen, og viser til sin uttalelse til oppstart av planarbeid. Weissers jorde velforening uttaler seg og gjentar sine argumenter fra merknad til oppstart av planarbeid. Det går på tålegrense for bebyggelse i området, grunnforhold og trafikk og infrastruktur. Utbyggers merknad til dette er gitt til merknad vedr. oppstart av planarbeid. Det er ingen ting i uttalelsen som tar opp evt. virkninger i forbindelse med utvidelse av planområdet. Medvirkning Det er avholdt flere møter med representanter for teknisk sektor i forbindelse med utarbeidelse av planen. Dette har ført til at plan for parkering og plassering av nye bygninger har blitt justert underveis. Forslagsstillers vurdering av planforslaget Siktkrav for adkomst til P-kjeller er noe redusert i forhold til veinormalen. Dette bør aksepteres siden det er en kort adkomstrampe, der utformingen tydeliggjør at rampen er underordnet i forhold til Sigyns vei. Adkomsten betjener kun parkering for beboere, det er ingen besøksparkering eller servicetrafikk knyttet til avkjørselen. Planforslaget er bearbeidet underveis i planprosessen, delvis etter ønsker fra teknisk sektor. Side 11 av 11