2. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Planområdet ligger på Hustofta, Skålevik og er et eksisterende område med spredt boligbebyggelse.

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE Detaljregulering Hustofta vest - plan nr Dato: Rev Rev, Rev Bakgrunn Forslaget fremmes av BN-konsult AS på vegne av grunneiere i området. Hensikten med reguleringen er å legge til rette for fortetning av boligbebyggelsen 2. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Planområdet ligger på Hustofta, Skålevik og er et eksisterende område med spredt boligbebyggelse. I planområdet er i dag 5 boliger samt en fritidsbolig, som ønskes omdisponert til boligformål. Området består av 3 større eiendommer samt to mindre eiendommer som ikke forutsettes utbygget. Området er mot sjøen relativt flatt med opparbeidede hager / jorder, som stiger mot nord til et småkupert terreng. I vest stiger terrenget brått. Området mot vest er relativt jomfruelig med spredt skogvokst terreng. Nærområdet består av sjøboder mot vest. Planområdet grenser i nord mot fylkesvei 8 og mot øst og vest til eksiterende boligbebyggelse. Det er ikke kjennskap til kulturminner i området. 1

2 Sosial infrastruktur Området har et godt skole og barnehagetilbud med bl.a Taremareskogen barnehage i Lindebøskogen og Flekkerøy barneskole skole 1-7 trinn innen en rimelig avstand. Ungdomsskole (8-10 trinn ) ligger i Lindebøskogen. Det er også startet opp ny barnehage ( Solkollen ) i Lindbøskogen. I samme område ligger 2 kunstgressbaner, flerbrukshall. For øvrig er det på Flekkerøy et stort tilbud aktiviteter som historielag, speider etc. Det er ved senere utvidelse av barne og undomsskolen gitt tilstrekkelig skole- og barnehagekapasitet for området. Det vises til at området er tatt inn i vedtatt utbyggingsprogram. Teknisk infrastruktur Teknisk infrastruktur vil bli ivaretatt gjennom opprustning av vei fra fylkesvei frem til Fladen ( Hustofta 23), samt opprustning av atkomstvei mot vest inn i boligområdet. Vann- og kloakkledning ligger i hovedvei. Boligene i Hustufta vest vil bli til nettet via eks. ledninger i området. Ved behov vil nettet bli oppgradert / lagt nytt. Det er laget egen pumpestasjon ved avkjørsel til fylkesvei. Det er satt krav om utarbeidelse av teknisk plan. Grønn infrastruktur Den grønne infrastrukturen er godt ivaretatt gjennom grøntområde langs fylkesvei, samt kyststi vest i området som gir mulighet for forbindelse videre mot Holta langs sjøsiden. Kvartalslekeplass er forutsatt i Paulen på eks. lekeplass og ny sandlekeplass vil bli etablert i forbindelse med utbygging av plan Hustofta øst. Barns bruk av arealene. Det kan ikke ses at området har vært spesielt benyttet av barn og unge. Opplysninger er gitt av beboere i området - eiendommene 2/256 og 2/32. Det er heller ikke mottatt noe merknad fra barn og unges representant eller elevråd ved noen av skolene. Sti gjennom området til Holta er sporadisk brukt. Denne vil i planen bli avsatt som kyststi. Planstatus Området er i gjeldene kommuneplan avsatt som område for bebyggelse og anlegg, er uregulert med unntak av regulert atkomst fra fylkesvei. Reguleringen er i samsvar med gjeldende kommuneplans retningslinjer for boligutbygging. Planområdet ligger utenfor Flekkerøyplanens begrensning. Plan for Hustofta øst er vedtatt. Byen som drivkraft Godt planlagte boliger vil sikre forventet vekst i befolkning og næringsliv. Planen er med sin tilpassning til bydelens boligbehov med på å sikre dette 2

3 By det er godt å leve i. Boligområdet bidrar til å utforme byen det er godt å leve i ved å tilrettelegge til lek for barn, kystnære stier. Flertall av boligene vil få utsikt mot havet og blir liggende solrikt og lunt. Det er kort, sikker vei til de fleste offentlige instanser som skole, idrettsanlegg og skoler. Klimabyen Klimamessig føyer planen seg inn i den overordnede samferdselstenkningen for Kristiansand og innfrir kravene til klimabyen. Folkehelse Innenfor en rimelig avstand fra boligfeltet finnes fysiske tilbud i form av turområder, fotballbane, idrettshall, badeplasser. På Flekkerøy finnes også et variert tilbud av organisasjoner og foreninger. Samlet gir dette et godt grunnlag for å fremme folkehelsen. Planforslag Området har i dag spredt boligbebyggelse med eneboliger. Det reguleres inn 9 nye eneboliger / tomannsboliger med mulighet for sekundærleilighet. Eks. hytte i B2 omgjøres til bolig. På tomt B 5 forutsettes eks. bolig revet og erstattet av ny. Bolig på tomt B 2 oppføres med slak takvinkel av hensyn til sin noe eksponerte beliggenhet. Det reguleres inn kyststi med forbindelse til veianlegg i vest. Boligene på tomten B3 og B4 ligger med en sokkelhøyde på 3,5 m, som tilfredsstiller kravet i kommuneplan når det gjelder flom i sjø. Arealbruk Felt SOSI Areal Sum B ,3 B ,9 B ,7 B ,8 B ,2 B ,8 B ,1 B ,2 B ,2 B , ,2 Eldre bolig - Nord ,8 Eldre bolig - Nordvest ,6 Eldre bolig - Nordøst for P , ,0 VEI ,7 VEI ,6 VEI ,2 VEI ,8 Vei øst for P , ,2 Annen veigrunn - grøntareal ,7 3

4 Annen veigrunn - grøntareal ,6 Annen veigrunn - grøntareal ,9 Annen veigrunn - grøntareal ,2 Annen veigrunn - grøntareal ,1 Annen veigrunn - grøntareal ,2 Annen veigrunn - grøntareal -SNØ ,9 283,6 Uteareal pr. tomt er i henhold til kommuneplanens krav 80 m2 Bebyggelse, struktur og tiltak Planen viser en fortetning av eks. bygningsmasse. Mesteparten av den nye bebyggelsen er plassert opp til eks. boliger. To av boligene erstatter eks. hytte og bolig på gnr. 2 bnr. 256 og 2/32. Tomtene B 3 og B4 må bygges opp noe av hensyn til flom. Boligene forutsette bygget med saltak lik de øvrige boligene i området. De fleste av boligene kan oppføre med underetasje. Det er utarbeidet sol-og skyggediagram som ikke viser negative konsekvenser. Eks. bebyggelse og grunneierforhold. Området består av 3 større eiendommer samt to mindre eiendommer som ikke forutsettes utbygget. Lyd og støy Det er ikke foretatt støyberegninger, da trafikkgrunnlaget ikke gir grunnlag for evt. tiltak. Tomten 2/290 blir i nordre del berørt av støy( gul sone). Det er ikke forutsatt tiltak på denne tomten som følge av plan. Forurensning, energibruk og lukt. Regulant kan ikke se at disse forholdene er relevante Kriminalitetsforebygging. Flere boenheter med opprusting av vei med belysning vil trygge området. Gjenomføring av plan. Detaljreguleringen kan gjennomføres når utomhusplan og teknisk plan er godkjent Grønnstruktur Det vil bli anlagt sandlekeplass utenfor planområdet. Det samme vil være for kvartalslekeplass. Kyststi er regulert mot vest. I Flekkerøyplanen er kyststi vist langs sjøen nord mot Holta. Det er imidlertid ikke teknisk mulig å anlegge sti her grunnet vanskelig terrengmessige forhold. Området skal betale en forholdsvis andel til anleggene som planlegges bygget i Paulen og på Hustofta Øst sitt planområde. Samferdselsanlegg / trafikk Veiene inn i området vil bli opprustet. Området defineres som ytre sone i kommuneplan med krav om 2 biloppstillingsplasser pr. boenhet. 4

5 Det avsettes 2 p-plasser for gjesteparkering. ( P1 ) Tilkopling av hovedveien til Fylkesvei er vist i naboplan Hustofta øst. Buss trafikkerer Fylkesvei ( lokalbusss) med bussstopp innen ca. 100 m Teknisk infrastruktur Ledningsnett, vann-og avløp og vannforsyning vil i den grad det er nødvendig bli oppgradert / lagt nytt i forbindelse med utbyggingen av feltet. Det er anlagt en pumpestasjon ved avkjørsel til fylkesvei. Veinavn Det vil ikke være behov for nytt veinavn i området. Økonomiske konsekvenser for kommunen En kan ikke se at utbyggingen av området skulle medføre kostnader for kommunen med unntak av opparbeidelse av kyststi. Universell utforming 70 % av boligene innenfor planområdet skal tilfredsstille krav til tilgjengelig boenhet. Barn og unges interesser Det etableres sandlekeplass nær opp til planområdet. Kvartalslekeplass vil være i Pauleveien. Atkomst til barneskole, ungdomsskole samt barnehage vil gå via gang- /sykkelveinettet langs fylkesvei. Risiko- og sårbarhetsanalyse Det er utarbeidet sjekkliste for risiko- og sårbarhetsanalyse. Det kan ikke ses å foreligge kritiske forhold i området. Det vil i reguleringsbestemmelsene bli tatt inn bestemmelse om at skråning mot syd for tomt B2 skal sikres før utbygging kan skje. Miljøkonsekvenser/ naturmangfold Planen kan ikke ses å ha miljøkonsekvenser eller konsekvenser for naturmangfoldet. Biologisk mangfold I naturbasen til direktoratet for naturforvaltning er det ikke registrert biologisk mangfold. Ved utarbeidelse av kommunedelplan for strandsonen på Flekkerøy ble det foretatt undersøkelser for biologisk mangfold. Det ble ikke gjort funn i området. 8 Kunnskapsgrunnlaget Anses å være tilstrekkelig 9 Føre-var prinsippet Ikke relevant, da kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig 10 Økosystemtilnærming og samlet belastning Ikke relevant siden det ikke er registrert verdifull biologisk mangfold i forbindelse med artsdata, naturtyper, vern mv innen planområdet 5

6 11 Kostnader dekkes av tiltakshaver 12 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder Kulturminner Det er ikke registrert kulturminner innenfor planområdet. Planprosesss og medvirkning Oppstartsmøte Oppstartsmøte ble avholdt Varsel om oppstart av planarbeid Oppstartsmelding ble sendt ut Annonse i Fædrelandsvennen ble inntatt Frist for kommentar var satt til Ved fristens utløp var innkommet merknader fra offentlige instanser og fra naboer. Disse oppsummeres og kommenteres under. Fra Merknader Kommentar Offentlige instanser Agder Energi Nett AS I området har de bestående lavspent Luft og jordkabelnett. Dersom det er behov for ny nettstasjon, må den fastlegges i tråd med AEN Behov vil bli klargjort. Statens vegvesen Ved behandling av planen vil de legge vekt på atkomst fra fylkesvei K 8. Forutsetter at avkjørsel blir regulert i tråd med reg.plan for gang- /sykkelsti på denne strekningen. Merknadene er tatt til etterretning. Tas hånd om i naboplan. Fylkesmannen I Vest- Agder Miljøvernavd. Planforslaget må beskrive virkningene av planen. Miljøvirkningene må vurderes grundig. Planprosessen må organiseres slik at synspunkter fra barn og unge kommer frem og at ulike grupper barn og unge samt at funksjonshemmede gis anledning til å delta. Minner om støy samt risiko- De nødvendige utredninger vil bli utført 6

7 og sårbarhetsanalyse. Vest-Agder fylkeskommune Plan og miljø Anbefaler at utvides til å omfatte en større del av Hustofta. Deres interesser er knyttet til bl.a tilgjengelighet, allmennhetens interesser, barn og unge m.fl. Det må utarbeides beskrivelse om barn og unges interesser rekkefølgebestemmelser for opparbeidelse av leke og grøntområder. Det fremmes parallelt plan for naboområde mot øst. Planene samordnes når det gjelder atkomst og lekeplasser. Det er tatt hensyn til plassering av bolig i eksponert område. Det legges til rette for Deler av området ligger eksponert til I forhold til sjøen. Det bør ikke åpnes for bebyggelse i disse områdene. Statlige retningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen gjelder for området. Felles utearealer og lekeplasser bør tilrettelegges for bevegelseshemmede. kyststi gjennom området. Både lekeplass og kysti legges til rette for bruk for bevegelseshemmede. Fiskeridirektoratet Region sør De kan ikke se at detaljreguleringen vil få konsekvenser for de interesser direktoratet skal ivareta. Kystverket Kystverket har ingen merknader i forbindelse med oppstart av planarbeid. Norsk maritim museum Dersom planen vil medføre disponering av arealer i fjæra/sjø ber de om å få tilsendt forslaget. Planen berører ikke fjæra / sjø 7

8 Kvennesviga vel De registrerer at planavgrensningen kommunen selv har foreslått i Flekkerøyplanen i 2011 ikke er fulgt. Kommunen har akseptert at det fremmes to planer. Disse ses imidlertid i sammenheng når det gjelder atkomst og lekeområder. Fra Merknader Kommentar Naboer Eier av Holta 5B Bemerker at de er svært opptatt av høyder i forhold til utsikt til sjø. De vil bestrebe seg på å ikke miste utsikt fra deres bolig som følge av ny bebyggelse. Boligene er lagt naturlig på tomtene og høyder i tråd med den øvrige bebyggelse i området. Eiere av 2/214 Savner detaljer for bebyggelse. De måtte selv ved bygging sørge for at boligen deres ikke skulle bli ruvende og høyt i terrenget. Boligene er lagt naturlig på tomtene og høyder i tråd med den øvrige bebyggelse i området. Eiere av 2/70 Eiere av 2/81 Bemerker at de i dag har en solrik tomt med god utsikt. Ønsker å opprettholde dette. Positive til småhusbebyggelse. Ikke høyere enn 2-3 etasjer. Bemerker at sjøbu på 2/81 ikke er tatt med i planen. 2/81 er et uoppgjort arveoppgjør. Bruksavtale er utarbeidet. Regulering av området som involverer denne eiendommen må ikke reguleres i strid med nevnte avtale. Boligene er lagt naturlig på tomtene og høyder i tråd med den øvrige bebyggelse i området. Kommunen har bestemt at strandområdet ikke skal tas med i planen. En kan ikke se at reguleringen vil være i strid med avtalen. 8

9 Eier av 2/107 Har spørsmål om kyststi hvor denne skal gå. Vil den berøre de innregulerte hytter på hennes eiendom. Det er plan og bygn. etaten som har pålagt å innregulere kyststi. Plangrensen er redusert for eiendommen 2/107 og planen viser kun tilknytning av stien til innregulert vei. Berører ikke Langfelds hytte og heller ikke de innregulerte hyttetomter. FORSLAGSSTILLERS VURDERING AV PLANFORSLAGET Det foretas en moderat fortetning av et eks. område for eneboliger. Reguleringsforslaget gir mulighet for opprusting av vei / VA anlegg og vil tilrettelegge for barn og unge gjennom anleggelse sandlekeplass samt kyststi gjennom området. 9