DETALJREGULERING FOR FORTETTING I ELVEBAKKEN, KVERNALAND

Transkript

1 PLANBESKRIVELSE DETALJREGULERING FOR FORTETTING I ELVEBAKKEN, KVERNALAND Plannummer: Time Kommune

2 INNHOLD 1. BAKGRUNN Innledning Gjeldende planer Beskrivelse av planområdet BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Arealoppstilling Bebyggelse Parkering og adkomst Trafikkstøy Hensynssoner Renovasjon Radon Overvannshåndtering Uteoppholdsareal/lekeplass Støttemurer Sol og skygge PLANPROSESS Kunngjøring av planoppstart PLANENS KONSEKVENSER

3 1. BAKGRUNN 1.1 Innledning Prosjektil Areal AS fremmer, på vegne av Grude Bygg AS, detaljregulering for fortetting i Elvebakken - Kvernaland, plannummer i Time kommune. Formålet med reguleringen er å regulere inn 3 nye boliger i rekke på gnr. 28 bnr Parallelt med behandling av planforslaget søkes det om rammetillatelse av tiltak. Det er ikke fremsatt krav om konsekvensutredning i arbeid med reguleringen. 1.2 Gjeldende planer For området gjelder Reguleringsplan for et område avgrenset av O.G. Kvernelands veg, Elvebakken, Kalbergskogen og grensen mot Klepp kommune. Området er vist som boligformål i både gjeldende plan. Rødt omriss viser planområdet 1.3 Beskrivelse av planområdet Planområdet ligger på Kvernaland, nord for Stemmen og nordøst for Kvernaland sentrum. Planområdet er på ca. 1 daa og omfatter eiendommen 28/201. Området skråner mot sør, og grenser til Elvebakken i øst, O.G. Kvernelands veg i sør, og eksisterende boligeiendommer i vest og nord. Det står en eldre enebolig på eiendommen i dag. Det er ca. 500 meter til Stemmen friluftsområde og ca. 700 meter til Frøylandsvatnet. 3

4 Ca meter fra planområdet finner man Kvernaland sentrum med dagligvarebutikker, i tillegg til idrettsanlegg. Barnehager, barne- og ungdomsskole ligger alle innen en radius på 1,5 km, med barne- og ungdomskolen lengst unna. Nærmeste togstasjon, Øksnevadporten, ligger ca. 1,5 km nordvest for planområdet, mens nærmeste bussholdeplass ligger like ved planområdet. Buss nummer 22 kjører fra Sandnes, forbi planområdet en gang i timen, og korresponderende buss til Bryne fire ganger daglig. Eksisterende bebyggelse består for det meste av eneboliger og tomannsboliger. Det er et område med hovedvekt på trehusbebyggelse. Området domineres av boliger med saltak. Takvinkelen anslås å være mellom 22 og 40 grader. Vis-á-vis planområdet finnes det en bensinstasjon. Rødt omriss viser planområdet. 2 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAGET Planens hensikt er å oppnå høyere utnyttelse til boligformål. Planområdet ligger i et etablert boligområde på Kvernaland. I kommunedelplan for Frøyland/Kvernaland åpnes det for en maks. fortetting på inntil 3-3,5 boliger pr. daa. Det legges til rette for at eldre eneboliger kan erstattes med rekkehus og flermannsboliger. 2.1 Arealoppstilling Formål Areal Boligbebyggelse - konsentrert småhusbebyggelse 589 Garasjeanlegg 153 Renovasjon 6 4

5 Parkering 8 Gangareal 243 Totalt Bebyggelse Den eksisterende boligen innenfor planområdet foreslås revet for å gjøre plass til 3 nye boliger og øke utnyttelsen i boligområdet. Dette tilsvarer en tetthet innenfor planområdet på 3 boliger pr. dekar, og ligger innenfor maksimumsgrensen for fortetting på Frøyland. De 3 rekkehusene tillates bygd med flatt tak eller pulttak med takvinkel på inntil 15 grader. Høyeste gesimshøyde er fastsatt i plankartet. Ny bebyggelse skal tilpasses omkringliggende bebyggelse og topografien på stedet på best mulig måte. I flere prosjekt med ny bebyggelse i eksisterende boligområde ser man at flate tak og pulttak kombineres med saltak. I dette tilfellet er det ønskelig å legge til rette for flatt tak eller pulttak til tross for områdets dominerende saltaksløsning på boligene. Det legges vekt på at ny bebyggelse skal tilpasses omkringliggende bebyggelse med hovedvekt på materialbruk og høyde. Bestemmelsene åpner for 35 % bebygd areal. Bruksareal for bolighus er totalt 334 m². Parkering og garasje er ikke medregnet i bruksarealet. Boligene har tilhørende garasjer/carporter med bod i tilknytning til denne. Garasjen/carporten i nordvestre del av tomta vil være lite synlig fra naboeiendommene i nord og vest på grunn av terrengforskjell. 2.3 Parkering og adkomst Den eksisterende adkomsten fra Elvebakken beholdes. Parkeringsdekningen er i tråd med kommuneplanens bestemmelser. Rekkehusene har hver sin garasje/carport. I tillegg legges det til rette for 5 gjesteparkeringsplasser. 2.4 Trafikkstøy Planområdets 3 nye boenheter vil øke trafikkstøyen noe, men det er snakk om marginal økning i trafikken. Det er blitt foretatt støyberegninger langs O.G. Kvernelands veg. Støykart fra Sinus viser at planområdet hovedsakelig ligger i gul støysone. Dette fører til at det er nødvendig med støyskjermingstiltak i form av støyskjermer lokalt eller langs vegen, og eventuelt fasadetiltak for boligene. Det er sikret i bestemmelsene at støy ikke skal overskride gjeldende retningslinjer. 2.5 Hensynssoner Det er lagt inn hensynssone i tilknytning til frisikt. 2.6 Renovasjon Det er satt av eget formål til søppeloppstillingsplass langs Elvebakken. Denne er felles for beboerne innenfor planområdet. Tilkomsten til søppeloppstillingsplass skjer fra eiendommen via gangarealet. Søppeloppstillingsplassen skal ha plass til 9 søppeldunker. Det er ikke planlagt tak over oppstillingsplassen. 5

6 2.7 Radon I alle nye boliger som oppføres, settes det krav om at bygning skal prosjekteres og utføres med radonforebyggende tiltak, jfr. TEK Det trengs derfor ikke sikres i bestemmelsene da det er sikret i tekniske forskrifter. 2.8 Overvannshåndtering I kommuneplanen for Time kommune står det at ved all planlegging skal det vurderes tiltak som sikrer at overvannavrenningen etter utbygging ikke blir større enn før utbygging. Det er sikret i bestemmelsene at lokale tiltak skal gjøres for å håndtere overvann. 2.9 Uteoppholdsareal/lekeplass Lekeplass Det er ikke planlagt lekeplass innenfor planområdet, men det vises til nærliggende kvartalslekeplass ca. 150 meter lengre nord. Kvartalslekeplassen er omtrent 1,5 daa. En kvartalslekeplass er, i henhold til kommuneplanbestemmelsene, felles for boenheter, og med en avstand på inntil 150 meter Uteoppholdsareal Kommuneplanen tilsier at det skal være 50 m² MUA pr. boenhet. Alle boligene har private uteareal på minimum 50 m², og en hagedybde på min. 8 meter. Det tilfredsstiller kommunens minstekrav til uteoppholdsareal og hagedybde Støttemurer Det er planlagt støttemur som tar opp høydeforskjellen mot eiendommene i nord og vest Sol og skygge Sol- og skyggeillustrasjonene viser at det er gode solforhold på planområdet. De private uteoppholdsarealene vender mot sør og har gode solforhold. Den nye bebyggelsen vil heller ikke skyggelegge i vesentlig grad for nabobebyggelse. 6

7 Vårjevndøgn kl. 15 Høstjevndøgn kl juni kl juni kl. 18 PLANPROSESS 2.12 Kunngjøring av planoppstart Oppstartsmøte for planarbeidet ble holdt den 29. aug Varsel om igangsatt planarbeid ble sendt ut ved brev datert 25.sept til grunneiere og aktuelle instanser. Frist for kommentarer ble satt til 24. okt Oppstart ble kunngjort i Jærbladet, og på kommunens nettside. Følgende innspill kom inn i forbindelse med varslingen: 1. Brev fra Statens vegvesen, datert Statens vegvesen har følgende krav til planen: Byggegrensen må settes til 15 m fra vegmidte fv Det må reguleres inn inntrukne byggegrense i krysset fv. 220 og Elvebakken på 40x20. Adkomst til planområdet legges lengst mulig bort fra kryss fv. 220 og med en minsteavstand på 25 meter. Krav til frisikt 6x41 m Frisikt fra Elvebakken mot fortau langs fv. 220 på 5x15 meter Nasjonal retningslinje for støy, T-1442 må legges til grunn i det videre planarbeidet. Kommentar Statens vegvesens krav vedrørende frisikt og byggegrense er fulgt opp i plankartet. Krav om støy sikres i bestemmelsene. 2. Brev fra Lyse Elnett AS, datert Lyse har ingen kommentarer, men gjør allikevel oppmerksom på eksisterende kabler og linjer innenfor området. Flytting/endring av Lyse sitt nett må skje til de enhver tid gjeldende retningslinjene. 7

8 Kommentar Lyses innspill tas til orientering. 3. Brev fra Rogaland fylkeskommune, datert Fylkesmannen stiller seg generelt positiv til fortettingsprosjekter som kan bygge opp om kollektivbasert transportløsning og som har nærhet til sentre for gående/syklende. Samtidig bør det være samsvar med kommunale fortettingsstrategier slik at vesentlige lokale områdekvaliteter ivaretas. Også volum og høyder på bebyggelse bør vurderes ut fra et slikt perspektiv. For det konkrete området må det foreligge støyutredning som grunnlag for planarbeidet, og kvalitet og størrelse på utearealet må være i samsvar med retningslinjene i regionalplan for Jæren. Kvalitet på gang- og sykkelforbindelser til overordna grønnstruktur og sentrale målpunkt bør vurderes, herunder eventuelle tiltaksbehov. God sykkelparkering bør gis prioritet. Kommentar: Det ble foretatt en støyvurdering av Sinus AS, datert Det gjøres tiltak for å redusere støynivået fra vegen. Det sikres i bestemmelsene at sykkelparkering skal vises ved byggesøknad. 3 PLANENS KONSEKVENSER Planforslaget omfatter 3 nye boliger. Området blir fortettet innenfor kravene i kommunedelplanen. Rekkehusene har romslige og solrike uteområder. Det er laget sol- og skyggediagram som viser tilfredsstillende solforhold på uteoppholdsarealer. Kommuneplanen for Time tilsier at det skal i størst mulig grad legges opp til lokal fordrøyning av overvann. Per i dag er andelen tette flater på ca. 180 m². Tilsvarende vil den nye bebyggelsen utgjøre en andel på 335 m². Dette inkluderer takflater og adkomstområdet, og gir en økning av tette flater på ca. 155 m². For å kunne håndtere den økende mengden overvann, legges det til rette for at det skal gjøres lokale tiltak innenfor planområdet for å takle dette. Planens konsekvenser for risiko- og sårbarhet er vurdert i vedlagt sjekkliste. Det er ingen spesielle problemer knyttet til verken økonomi eller gjennomførbarhet. Stavanger,