PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen. Dato 8. mars 2016 Saksnr.: Saksbehandler Christina Rasmussen

Transkript

1 PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATEN Planavdelingen Dato 8. mars 2016 Saksnr.: Saksbehandler Christina Rasmussen Saksgang Møtedato By- og miljøutvalget Lerkeveien 5 detaljregulering offentlig ettersyn Sammendrag Planområdet ligger ved Vågsbygd idrettsplass, rett sør for Vågsbygd Ringvei og nord for Kjosdalen. Planen er en typisk frimerke plan på en eksisterende boligeiendom. Planområdets totale størrelse er ca m 2. Planen legger til rette for fortetting av området med et leilighetsbygg med 5 enheter, som skal erstatte dagens enebolig på Gnr/Bnr 12/100. Dagens boligbygning står tom og eiendommen fremstår som lite attraktiv. En opprydding av dagens tomt er derfor positivt. Planen vil også medføre en oppgradering av nærliggende sandlekeplass i Lerkeveien, og gir muligheten for en opprydding av eiendomsgrensene på/langs kommunal vei. Samtidig viser planforslaget og tidligere vurderinger (i forbindelse med oppstart av plan og mottak av første planforslag) at høy utnyttelse på tomta utfordrer kommuneplanens krav og retningslinjer til boligfortetting. Administrasjonens opprinnelig anbefaling i oppstartsmøte var 4 boenheter. Under planprosessen er antall boenheter redusert fra 6 til 5. Plankart og illustrasjoner tyder fremdeles på trange løsninger. Terrenget utgjør en utfordring ved fortetting av eiendommen med tanke på behov for overvannshåndtering, terrengtilpasning, fjernvirkning og eventuell risiko for ras/steinsprang mot nabotomter. Planen gir en løsning på disse utfordringer. Terrengbearbeiding løses med forstøtningsmurer (natursteinmur), skråning og trapper. Selve byggets tilpasning i omgivelsene er mindre overbevisende. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener at selv om kommuneplanens krav til fortetting ivaretas er det trange løsninger som prosjektet legger opp til. Det er likevel positivt at antall boenheter allerede er redusert under planprosessen med 1 boenhet. Planen anbefales lagt ut på offentlig ettersyn. Forslag til vedtak 1. By- og miljøutvalget legger detaljregulering for Lerkeveien 5 sist datert , med bestemmelser sist datert , ut til offentlig ettersyn. Venke Moe Plan- og bygningssjef Christina Rasmussen Saksbehandler 1

2 Trykte vedlegg 1. Plankart, sist datert Bestemmelser, sist datert Planbeskrivelse, sist datert Utrykte vedlegg 1. Saken øvrige dokumenter 2

3 BAKGRUNN FOR SAKEN BN konsult AS fremmer forslaget på vegne av Tore Johannessen og Steffen Andre Meberg. Planområdet omfatter eiendommene Gnr/Bnr 12/100, mindre del av 12/99, samt del av Lerkeveien. Planen legger til rette for fortetting av området med et leilighetsbygg med 5 enheter, som skal erstatte dagens enebolig på Gnr/Bnr 12/100. Dagens situasjon Planområdet ligger ved Vågsbygd idrettsplass, rett sør for Vågsbygd Ringvei og nord for Kjosdalen. Situasjonskart - planområdet er markert med rødt Planområdet er lokalisert i eksisterende boligområde dominert av eneboliger med noe blokkbebyggelse. Noen av tomtene i samme gate er fortettet. Det er lite grøntarealer bort sett fra et mindre friområde og lekeplass på toppen av kollen. Lerkeveien har bratt kurvatur og faller sterkt mot dagens avkjørsel. Tomten er bratt og større deler ligger på mye lavere høyde enn atkomstveien. Det er en bratt skråning sørøst mot barnehagetomt i sørøst (FUS barnehage) og mot naboeiendom i nord. Planområdet fremstår veldig synlig fra Vågsbygd Ringvei og Hundebakken. Terrenget utgjør en utfordring ved fortetting av eiendommen (både med tanke på terrengtilpasning, fjernvirkning, risiko for ras og rennende overvann mot nabotomter). 3

4 Planområdet er vist med rød skravur - skrående terreng fremgår tydelig av kartet. FUS Barnehage er vist med grå skravur. Planens innhold Hovedgrep Planforslaget tilrettelegger for riving av dagens enebolig og etablering av et mindre leilighetsbygg med 5 leiligheter. Bebyggelsen plasseres mot nordlig eiendomsgrense slik at utearealene vender mot sørøst. To leiligheter ligger på samme nivå som parkeringsarealet og tilfredsstiller krav om tilgjengelig boenhet. Uteoppholdsareal er beregnet til 80 m2 per boenhet ihht kommuneplanens bestemmelser. Terrengforskjell mellom parkeringsareal og bolig, og mellom bolig og nabotomt i nord (Gnr/Bnr 12/80) håndteres med forstøtningsmurer (natursteinmur), vegetert skråning og trapper. Illustrasjon viser 10 parkeringsplasser, hvor 5 er i carport langs veien. Atkomst skjer via dagens avkjørsel, delvis over naboeiendom i Gnr/Bnr 12/99. Planen bidrar med oppgradering av eksisterende lekeplass i Lerkeveien. Fasader skal ha varierende materiale og takform er pulttak med takvink el mellom 5-8 grader. Planområdets totale størrelse er ca m2, fordelt på følgende formål: Felt Beskrivelse SOSI Areal Sum BKS Bolig, Konsentrert småhusbebyggelse , ,5 SKV1 Kjørevei ,5 SKV2 Kjørevei ,2 SVT Annen veigrunn ,2 SVT Annen veigrunn ,9 SVT Annen veigrunn ,5 192,6 SPA Parkering ,1 157,1 Sum totalt 308, ,9 4

5 Planskisse av prosjektet Snitt skisse av prosjektet viser forhold til nabobebyggelse og bearbeiding av terreng med forstøtningsmur Solforholdene for de nye boligene er greie. Det er vanskelig å se av sol- og skyggeanalysen hvor mye skygge naboeiendom påføres av utbyggingen og hvor mye allerede forårsakes av dagens terreng og vegetasjon. Se vedlagt sol- og skygge analyse. 5

6 Sol - og skyggediagram PLANPROSESSEN Gjeldende planer Kommuneplanen Planområdet er vist gult i kommuneplanen for bebyggelse og anlegg. Området berøres litt av gul støysone (fra Vågsbygd Ringvei) i nordlig del. Kommuneplanens retningslinjer tilsier at fortetting skal først og fremst skje i sentrumsnære områder og langs kollektivakser. Om fortettingsprosjekter nevnes det bl.a. at disse skal ha god terrengtilpasning, og uheldige silhuettvirkninger skal unngås. Hensyn til berørte naboeiendommer skal tillegges vekt. Og utbyggingen skal tilføye kvaliteter til området og omgivelsene. Utplukk fra kommuneplanen Andre reguleringsplaner i området Plano mrådet er ureguler t. Reguleringsplanen for Lerkeveien 1 B ble vedtatt i Planen åpnet opp for etablering av tre mindre leilighetsblokker. Sørøst for planområdet etableres FUS barnehage. Planen ble vedtatt i

7 Planer i området med Lerkeveien 1B i nordvest og Vågsbygd idrettsplass (barnehagetomten) i sørøst. Strøksanalysen Området rundt Lerkeveien/Seljeveien er opprinnelig fra 50-tallet, bygd ut med små hus på store tomter. Området viser en del fortetting gjennom årene gjennom frimerkeplaner og enkeltsaker. Mesteparten av området er uregulert. Området består av lite grøntarealer, bort sett fra et tilgjengelig område på toppen. Oppstart av planarbeid Til oppstartsmøte hadde planskissene inn et forslag om 6 boenheter. Det ble tydeliggjort overfor forslagsstiller at dette var en for høy utnyttelse av tomten og at tekniske krav, samt kvalitet vil ikke kunne sikres med foreslått utnyttelse. Plan-, bygg- og oppmålingsetaten anbefalte å gå videre med planarbeidet med 4 boenheter. Melding om oppstart av reguleringsarbeid ble varslet med frist Det kom inn 3 merknader. Disse er oppsummert og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen. - Behov for fortau i Lerkeveien og behov for oppgradering av lekeplassen i Lerkeveien/Seljeveien som er en viktig møteplass. - Prosjektets terreng- og landskapstilpasning, og behov for forbedring/håndtering av kloakk og overvann. Det er vurdert i planprosessen at planen ikke utløser behov for fortau. Lekeplassen skal oppgraderes i forbindelse med utbyggingen. Overvannshåndtering og løsning er vist i planen. Det er levert egen rapport for temaet. Prosjektets terreng- og landskapstilpasning er belyst i planbeskrivelsen, selv om dette forblir et diskusjonsemne. Medvirkning Lovpålagt medvirkning følges opp i planprosessen. Avtaler om tiltak på naboeiendommer (knyttet til hhv. overvannsløsning over 12/80 og atkomst over 12/99) er innhentet. Nabo i 12/80 har tydeliggjort sin skepsis til prosjektet i telefonsamtale med saksbehandler (momenter fremgår av merknad til oppstart av planarbeid). Samarbeidsgruppa for bydelen Planforslaget (med 6 boenheter) ble diskutert i samarbeidsgruppa Gruppa pekte på at prosjektet gir synlig inngrep i terreng med behov for høye murer, prosjektet presses ut mot kanten og det er vanskelig å vurdere kvaliteten på utearealene. Gruppa mente at mye 7

8 tyder på at prosjektet er for tett utnyttet og at det er knapt med arealer for å realisere prosjektet med gode løsninger. Gruppa var derfor kritisk til planforslag med 6 enheter. Revidert planforslag inneholder nå 5 boenheter, det er lagd nye snitt som viser overgang mot nabotomt og sør fasaden. Det ble avholdt eget møte med konsulent og ingeniørvesenet for å avklare løsning for overvannshåndtering. Planforslaget er endret til å imøtekomme samarbeidsgruppas innspill. Noen temaer er fortsatt (delvis) ubesvart i revidert planforslag: - Konsekvensene av utbyggingen for ras/fallsikring mot barnehagen er ikke beskrevet i planbeskrivelsen. Men bestemmelsene sikrer nå at geoteknisk vurdering foretas og nødvendige ras- og fjellsikringstiltak gjennomføres før det gis igangsettingstillatelse. - Det er ikke vist noen konkret løsning eller avtale med tredje part for å sikre oppgradering av sandlekeplassen og opprydding av eiendomsforholdene rundt denne. - Forenkelt teknisk plan er ønskelig å se for å kunne vurdere utslag fra kommunal vei. Det kan være nødvendig med utvidelse av formålet Annen veigrunn, o_svt (langs kommunal vei) på noen partier. F.eks. mellom carport, o_skv1 og f_skv2. - Utbygger har innhentet muntlig samtykke fra nabo i 12/99 for å rydde opp i eiendomsforholdene langs kommunal vei (der noe av Lerkeveien går over privat grunn til 12/99 i dag, og ønskes regulert som offentlig veiareal). Forslagsstiller bør levere skriftlig tillatelse som sikrer dette, før planen sluttbehandles. PLAN-, BYGG- OG OPPMÅLINGSETATENS VURDERING AV PLANFORSLAGET Planen er en typisk frimerke fortettingsplan der eksisterende bolig rives til fordel for 5 nye boenheter. Dagens boligbygning står tomt og eiendommen fremstår som lite attraktiv. En opprydding av dagens tomt er derfor positivt. Planen vil også medføre en oppgradering av nærliggende sandlekeplass i Lerkeveien, og gir muligheten for en opprydding av eiendomsgrensene på/langs kommunal vei. Samtidig viser planforslaget og tidligere vurderinger (i forbindelse med oppstart av plan og mottak av første planforslag) at høy utnyttelse på tomta utfordrer kommuneplanens krav og retningslinjer til boligfortetting. Administrasjonens opprinnelig anbefaling i oppstartsmøte var 4 boenheter. Planen har på bakgrunn av kommunens tilbakemeldinger nå redusert antall boenheter fra 6 til 5. Det er en forbedring, men plankart og illustrasjoner tyder fremdeles på trange løsninger bl.a.: terrengtilpasning på veldig liten bredde, utforming og plassering av parkeringsplasser på f_spa, plass til boder. Overvannshåndtering har også vært en problemstilling. Det er levert en rapport og prinsipp for overvannshåndtering er vist og sikret i planen. Tilpasning og estetikk Planområdet er omgitt av sterk terrengforskjell mot nabotomter (særlig mot 12/80 og mot barnehagetomta) og mot kommunal vei. Se bilder under. Terrengsprang er synlig for naboer og i området (fra Hundebakken). Dette medfører behov for terrengbearbeiding der tilpasning og fjernvirkning ivaretas på en god måte. Både terrengbearbeiding og selve byggets estetiske tilpasningen vil ha betydning på opplevelsen av bygget i landskapet. I denne planen er boligblokken plassert slik at beboerne vil få gode og solfylte utearealer på bakkeplan. Men selve utformingen av bygget kunne med fordel ha et høyere arkitektonisk mål og mer spenstig formspråk. Det finnes flere eksempler på arkitektur som ved sin formgivning tilpasser seg sine omgivelser (også krevende terreng) og gir en spennende opplevelse for beboer og naboer i området. En boligblokk i slik kupert landskap lar seg bygge, men byggets tilpasning til omgivelsene (bebyggelse og terreng) er ikke overbevisende. Takform er heller ikke lik noe på nabotomtene. Området har fra tidligere blandet bebyggelse med blandet utforming og estetikk, derfor vil prosjektet nok heller ikke vekke mye oppsikt når det er bygd. En del ansvar ligger igjen på arkitekten når prosjektet skal detaljeres etter regulering. 8

9 Terrengsprang mot nabotomta i 12/80 og fra Lerkeveien ned mot planområdet Skrent med gjerde mot nabotomta i 12/313 (barnehagetomta) Terrengforskjell mot nabotomta i 12/99 Plandokumentene viser bearbeiding av terreng med forstøtningsmurer og vegetasjonskledd skråning. Naturmurstein er sikret som materiale med tanke på synlig opplevelse fra nabotomta. Toppmur er angitt i plankartet. Det er ca. 3 meter forskjell mellom toppmur og planert terreng (uteopphold) som må videre fanges opp av skråning og forstøtningmurer på en ca. 4 meter bredde (mellom byggegrense og nabogrense). Det er trangt og høydeforskjellen er stor. Plassering av forstøtningsmur i nabogrense medfører at vedlikehold/reparasjoner må kunne foretas fra naboens tomt. Overvannshåndtering og blågrønne løsninger Overvannshåndtering har vært en viktig problemstilling i planprosessen. Forslagsstiller ble bedt om å vise en løsning i forbindelse med oppstart. Avrenning mot nabotomter, særlig i 12/100 og barnehagetomta, er det som har bekymret kommunen. COWI har utarbeidet et forslag til overvannshåndtering som forutsetter at ca. halvparten dreneres på tomt mens den annen halvdel avledes via spillvannsledning mot øst. Det etableres utjevningsmagasin mot nabotomta 12/80. Forslagsstiller har vist til avtale med nabo i 12/80 for etablering/kopling av ledning over eiendommen. Se illustrasjon. 9

10 Bruk av blågrønne løsninger som en del av overvannshåndteringen er innarbeidet i bestemmelsene. Beregningene har likevel tatt for seg at flater som parkeringsplassen og trafikkarealer asfalteres. Teknisk infrastruktur og grønninfrastruktur Dagens vei og atkomst til planområdet opprettholdes. Forslagsstiller har vist til avtale med nabo i 12/99 om avkjørsel over eiendommen. En opprydding i eiendomsgrensene langs kommunal vei er nødvendig. Forslagsstiller har innhentet muntlig tillatelse til dette ved nabo i 12/99. Det er ønskelig med skriftlig avtale før sluttbehandling av planen. Se illustrasjon herunder om hvilket areal som skal overføres fra privat eie til offentligt. Eiendomskart og plankart markert med farge den del av kommunal vei som ligger over privat grunn (delvis over 12/99 og 12/100) og som skal være offentlig Veiutslag rundt avkjørselen er ikke vist i plankartet. Det er ønskelig med forenklet teknisk plan for å avklare om o_svt skal utvides langs kommunal vei mot f_skv. Parkeringsarealet er felles for boenhetene. Antall parkeringsplasser imøtekommer kommuneplanens krav. Noen skal inngå i BKS der det tillates bygget carport/garasje, mens resten er plassert på f_spa. Løsningen vist i plankart er trang. Den første plass på hver side av f_skv2 har en kort svingradius inn. Siste parkeringsplass i carport/garasje har ikke tilstrekkelig plass til å rygge ut og manøvrere. Bredden på 6 meter må forlenges litt ut i gult formål (se på illustrasjon: rød trekant blir en del av f_spa). Dette er mindre endring som kan tas i etterkant av offentlig ettersyn. Rød trekant blir en del av f_spa Planen skal bidra med oppgradering av sandlekeplassen i Lerkeveien og belysning av kryssing over Vågsbygd ringvei ved krysset Seljeveien/Auglandslia. Det siste skal muliggjøre sikker kryssing av barna mot skole og kvartalslek. Planen har ellers ingen krav til oppgradering av nærliggende grønnstruktur. 10

11 Universell tilgjengelighet Kommuneplanens bestemmelse om 70% tilgjengelige boenheter lar seg ikke innfri innenfor planområdet på grunn av utfordrende terreng. Forslagsstiller er bedt om å ta en vurdering av hvor mange enheter reelt sett kan imøtekomme kravene for tilgjengelig bolig. Planen klarer 2 tilgjengelige boenheter (altså 40%), hvor bolig og uteareal er tilgjengelig fra parkeringsplassen f_spa. Med tanke på tilgjengelighet til sandlekeplass er stigning på dagens kommunale vei er ikke optimal, men god nok for elektrisk rullestol. Barn og unges interesser Planområdet ligger rett ved FUS barnehage og Vågsbygd idrettsplass. Planen skal bidra med oppgradering av sandlekeplass i Lerkeveien (over for Lerkeveien 1B). Naturmangfoldloven 8-12 Det er ikke registrert funn i Artsdatabanken på eiendommen. Det er administrasjonens vurdering at kunnskapsgrunnlaget ( 8) er tilstrekkelig og samlet belastning ( 10) er liten. Forholdet til naturmangfoldlovens 8-12 anses å være ivaretatt. Risiko- og sårbarhetsanalyse Sjekkliste for risiko- og sårbarhet er vedlagt planen. Det er ingen spesielle forhold som fremgår av sjekklisten, annet enn rassikring og overvannshåndtering. Disse temaer er sikret i planens bestemmelser. Økonomiske konsekvenser for kommunen Planen bruker dagens vei og oppgraderer dagens sandlekeplass. Kommunen ved parkvesenet har allerede driftavtaler for sandlekeplassen (utenfor planområdet, over for Lerkeveien 1B). Planen medfører ingen økte driftskostnader på friområder og kommunalteknisk infrastruktur. For nærmere beskrivelse og utfyllende informasjon angående andre temaer i planen (folkehelse, kollektivtilbud, kulturminne mm.) vises det til planbeskrivelsen. Oppsummering Plan-, bygg- og oppmålingsetaten mener fortsatt at det er trangt på eiendommen for å sikre kvaliteter som prosjektet skal ivareta. Det er likevel positivt at antall boenheter allerede er redusert med 1 boenhet. Planen anbefales lagt ut på offentlig ettersyn. Christina Rasmussen,