Postboks 4710 Sluppen, 7468 Trondheim Sentralbord: , Telefaks Besøksadresse: E. C. Dahls g. 10

Transkript

1 Fylkesmannen /5 /70 7 I Sør-Trøndelag Postboks 4710 Sluppen, 7468 Trondheim Sentralbord: , Telefaks Besøksadresse: E. C. Dahls g. 10 Saksbehandler Innvalgstelefon Vår dato Vår ref. (bes oppgittved svar) Ingrid / Deres dato Deres ref. Gjelten Juridisk enhet Ørland kommune Postboks BREKSTAD Klagebehandling - byggesak - Sjøgata 5 - tillatelse til ombygging fasadeendring - Ørland 74/233 - kommunens vedtak oppheves og Saken gjelder søknad om tillatelse til ombygging og fasadeendring av en bygning i Sjøgata i Ørlandet kommune. Kommunen ga tillatelse. Tillatelsen ble påklaget av Sør-Trøndelag fylkeskommune som anfører at tiltaket krever dispensasjon fra verneformål i reguleringsplan. Kommunen tok ikke klagen til følge. Fylkesmannen har vurdert tiltaket, klagen og kommunens vurderinger. Fylkesmannen er av den oppfatning at endring av den del av bebyggelsen som er original (som er grunnen til verneformålet) er avhengig av dispensasjon fra verneformå/et i reguleringsplanen. Fylkesmannen opphever derfor kommunens vedtak som ugyldig. Vi ber om at før en ny behandling så må kommunen opplyse tiltakshaver om muligheten til å søke dispensasjon, og i en eventuell dispensasjonssøknad må det redegjøres for hva som endres av opprinnelige bygningsdeler. Klagen har ført fram. Vi viser til oversendelse av klagesak 19. mai Sakens gang Byggmester Ingar Støkkan søkte 15. juni 2015 om reparasjon/endring av fundamenter,yttervegger, yttertak og etasjeskillerpå bygningenpå eiendommen gnr 74 bnr 233, Sjøgata 5 i Ørland kommune. Søknaden kom etter at Ørlandkommune6. juni 2015 pålastoppi arbeiderpå eiendommenog varslet retting og overtredelsesgebyr etter igangsatte arbeider på eiendommen. 28. januar 2016 i vedtak 16/8 ble det gitt tillatelse til de omsøkte arbeider på visse vilkår av Ørland kommune v/avdelingsleder PBO etter delegasjon. I brev 10. februar 2016 varslet Sør-Trøndelag fylkeskommune at de ville påklage vedtaket. Endelig begrunnelse ville bli sendt etter at Fylkesutvalget hadde behandlet saken. Klagen ble mottatt 5. april 2016, etter møte i Fylkesutvalget samme dag. Klagen ble behandlet i komite for plan, drift og landbruk i møte 11. mai 2016 i sak 16/3. Klagen ble ikke tatt til følge, vedtak 16/18 av 28. januar 2016 ble opprettholdt og klagen ble oversendt Fylkesmannen i Sør-Trøndelag E-post: fmstpostmottak@fylkesmannen.no Internett: Organisasjonsnummer:

2 2 19. mai Fylkesmannenhar også på forespørselfått ettersendt ytterligere dokumentasjon fra Ørland kommune. Klagen Fylkesutvalget fattet 5. april 2016 følgende vedtak og det var dette vedtaket som ble sendt Ørlandet kommunen som klage: o Uthaug kystkulturmiljø med Sjøgata i sentrum har høy regional kulturminneinteresse.bådestrukturen og bebyggelseni området er bevaringsverdig og prioritert som kulturmiljø gjennom fylkeskommunens Regional plan for kulturminner i Sør-Trøndelag ( ). o Sør-Trøndelag fylkeskommune registrerer at Ørland kommune håndterer forvaltningen av reguleringsplanen for Uthaug ulikt i konkrete byggesaker. Iløpet av en kort periode har kommunen fattet vedtak som berører bevaringen av den historiske bebyggelsen i to saker og vurdert konsekvensene for kulturmiljøet ulikt. - Det er kommunen som er planmyndighet og må sørge for at egne vedtak blir fulgt opp og eventuelt søke om dispensasjoner hvis omsøkte tiltak ikke er i tråd med gjeldende vedtak. Fylkeskommunen påklager kommunens vedtak med begrunnelse í at tiltakene og vedtaket er i strid med gjeldende reguleringsplan. Tiltakene krever derfor etter vår vurdering en dispensasjon fra bestemmelsene i gjeldende reguleringsplan og må behandles som en dispensasjonssak. Vi viser i tillegg til klagers innspill tidligere i søknadsprosessen. Fylkesmannen bemerker: Fylkesmannens kompetanse som klageinstans Forvaltningsloven (fvl) 34 danner det rettslige utgangspunktet for Fylkesmannens kompetanse i klagesaker. Fylkesmannen kan prøve alle sider av saken, og kan også ta hensyn til nye omstendigheter. Fylkesmannen skal vurdere de synspunkter klageren kommer med, og kan også ta opp forhold som ikke er berørt av klageren. Der Fylkesmannen er klageinstans for vedtak truffet av en kommune eller fylkeskommune skal det legges vekt på hensynet til det kommunale selvstyre ved prøving av det frie skjønn. Fylkesmannen kan stadfeste, oppheve eller fatte nytt vedtak i saken. Klagpefrist og rettsliq klaqeinteresse Klager har rettslig klageinteresse og klagen er rettidig, jf. fvl 28 og 29. Planstatus I kommuneplanens arealdel vedtatt av kommunestyret o o 13. november 2014 er eiendommen avsatt til sentrumsformal. Omradet er ogsa markert med nr H910_77, noe som betyr at eksisterende reguleringsplanen gjelder.

3 o 3 Ikommuneplanens arealdel er eiendommen også i hensynssone kulturmiljø H570_6, Fiskevær Uthaug. Til hensynssonen er det knyttet retningslinjer for forvaltningen av området. Begrunnelsenfor hensynssonener å ta vare på kulturmiljøet rundt Uthaugs historie som fiskevær, Uthaug er et av landets best bevarte fiskevær. Iretningslinjene fremgår: Kulturmiljø - Fiskevær Uthaug (H570_6) Sonen viser det historisk verdifulle kulturmiljøet knyttet til Uthaugs historie som fiskevær. Sonen angir område hvor hensynet til ku/turminneinteressene skal vektlegges ved tiltak. Ved søknad eller planer om tiltak innenfor hensynssonen, skal det redegjøres for hvordan kulturmiljøet er tenkt ivaretatt. Bygninger og strukturer innenfor hensynssonen som er eldre enn 1945 bør underlegges en ekstra skjønnsvurdering i tilfelle søknader om rivning eller ombygging. Tiltak som vil på virke kulturminner med stor verdi innenfor hensynssonen må omsøkes/forelegges ku/turminneforvaltningen til godkjenning. Eiendommen omfattes av reguleringsplanen for Uthaug vedtatt 6. mai 1993, som i følge kommuneplanen altså gjelder. Den omsøkte eiendommen er der omfattet av spesialområde;antikvarisk område. I 12 om spesialområdefremgår følgende bestemmelser for det antikvariske området: ANTIKVARISKOMRÅDE: 1.1 Antikvarisk område har et bygningsmiljø som er kulturhistorisk verdifullt. 1.2 Bebyggelsen kan nyttes til boligformål og som feriehus. Bygningsrådet kan i unntakstilfelle tillate bygning benyttet til annet formål. 1.3 Planer om riving, påbygging, tilbygging, ombygging, omfattende reparasjoner og oppussing av alle typer bygninger i området skal godkjennes av bygningsrådet. Videre skal utvendig materialbruk, utforming av fører og vinduer, taktekking og farger godkjennes av bygningsrådet. 1.4 Ny bebyggelse skal gis en dimensjon, form og materialbruk som harmonerer med området spesielle særpreg. 1.5 Området kan suppleres med bygninger av historisk verdi fra annet sted dersom dette etter bygningsrådet skjønn ikke forringer strøkets karakter. 1.6 Før bygningsrådet treffer avgjørelse i søknader vedrørende ovennevnte punkter, skal det innhentes uttalelse fra riksantikvaren/ku/turvernkontoret. Fylkesmannens vurdering Klager anfører at det omsøkte er i strid med reguleringsplanen for Uthaug, kommunen har ansett tiltaket i tråd med reguleringsplanen. Søknaden omfatter relativt omfattende endringer på et eldre byggverk. Fylkesmannenlegger til grunn at arealformålet spesialområdeantikvarisk område er gitt nettopp for å bevare den eldre eksisterende bebyggelsen i området. Kommunener gjennom formålet gitt anledningtil å hensynta de antikvariske verdiene i området. Slik Fylkesmannen ser det vil dette eksempelvis gjelde alle endringer av utvendige fasader og utskifting av originale bygningsdeler. Ved søknader om endring må kommunen vurdere om slike endringer er i strid med det antikvariske formålet og kan avslå endringer eller tilvise løsninger som på best mulig måte ivaretar disse interessene. Dette kan gjelde både kvalitetsmessig og utformingsmessige forhold.

4 4 Planen har videre noen bestemmelser som gjelder for nye byggverk som hensyntar det eksisterende bygningsmiljø. Disse kommer ikke til anvendelse i dette tilfellet. Ønsket om bevaring av eksisterende antikvariske interesser gjenspeiles også i kommuneplanens arealdel, se retningslinje Tiltakshaver omsøker en skifting av yttertak med blant annet nye sperrer oppå eksisterende takåser. Det er opplyst at taktro, papp og eternitt vil bli demontert, og deretter blir det isolert mellom sperrer/åser. Over isolasjonen skal det legges diffusjonsåpen vindsperre og 5 cm Iuftelekter. Det vil bli lagt tro og tett papp over der igjen, tiltakshaver viser til veilederen <<Fiingammel aargang'>> side 33 om «Etterisolering av takkonstruksjon over varmt loft>>. Taket skal være ijord eller skifer. Yttervegger skal få ny kledning og isolering, innvendige vegger skal få ny kledning. Ytterveggen er opplyst å være svært dårlig. Originalt panel og omramming vil bli tatt vare på er det opplyst, resten av panelet blir kopiert som originalt panel. Råttent tømmer vil bli utskiftet med stående bindingsverk,for å hindre krymp. Ellers vil utvendig tømmer bli lektet med 2>>2>>, for å rette opp panelet og forsterke tømmeret. Mellom lektene vil det bli isolert med 5 cm isolasjon. Utenpå isolasjon og lekter vil det bli montert diffusjonsåpen vindsperre, lufting og tømmermannspanel. Innenfor tømmeret vil det bli diffusjonssperre og panel. Også her viser tiltakshaver til veilederen <<Fiingammel aargang>>, nå side 29, <<Etterisolering av yttervegg av tre>>. Det etableres nye fundamenter og gulv på grunnen, og bygget skal løftes fra bakken (8 cm 31 cm). Innvendig skal det Iages en ny trapp til andre etasje, nytt bad i første etasje, skifting av dører og vinduer i ytterveggen (eksisterende utvendig omramming er tatt vare på og skal remonteres). Rundt dør blir gammel omramming benyttet. Ny eier ønsker at boligen kan brukes som en livsløpsstandard bolig, derfor skal bad etableres i 1. etasje. Fylkesmannen har tidligere behandlet klagesaker som omhandler samme reguleringsplan, se blant annet 2004/6015 (vedtak fra 25. november 2004,som omhandlet et nybygg i Sjøgata 5). Fylkesmannen ba i den saken Ørland kommune legge til grunn denne fortolkning av reguleringsplanen: «Hjemme/en for arealkategorien spesialområde er plan- og bygningsloven (pb/.) 25 nr. 6. Area/kategorien spesialområde omfatter bl. a. områder med bygninger og anlegg som på grunn av historisk, antikvarisk eller annen kulturell verdi skal bevares. Området ved Sjøgata, som den aktuelle tomta ligger i, er altså regulert med tanke på vern av eksisterende bygningsmasse. Bakgrunnen for dette er at bebyggelsen i Sjøgata har en arkitektur og et miljø som er av kulturhistorisk interesse. Med hjemmel i pbl. 26 er det gitt bestemmelser til reguleringsplanen, og i bestemmelsenes 12 pkt. 1.4 heter det at ny bebyggelse innenfor spesia/området skal gis en dimensjon, form og materialbruk som harmonerer med områdets spesielle særpreg. I 12 pkt. 1.6 heter det at det skal innhentes uttalelse fra antikvariske myndigheter før bygningsrådet treffer avgjørelse om bl.a. ny bebyggelse i området. (m) Fylkesmannen har vurdert planbestemmelsene for dette området i en tidligere klagesak, som gjaldt oppføring av naust innenfor samme spesialområde. Det heter i denne uttalelsen, datert 5. mars 2004bl. a. følgende: Ut over det som er sagt i planbestemmelsenes 12 pkt. 1.4 og 1.6 gir ihtt s: lobalassets u load fiin ammel aar an. df Veileder utarbeidet av SINTEF Bygg og miljø, avdeling arkitektur og byggteknikk fra 2004med råd og løsninger til hvordan man på en skånsom måte kan redusere energibruken i verneverdige bygninger.

5 5 ikke planen noen føringer i forhold til oppføring av ny bebyggelse innenfor det området som er regulert til spesialområde - antikvarisk område. Planformålet må antakelig tolkes slik at det ikke gir grunnlag for å avslå nybygg, all den tid bygget ikke kan sies å være i strid med de vernehensyn som ligger til grunn for spesia/området. (...) Vi ber Ørland kommune om å legge ovenfor nevnte fortolkning av planbestemmelsene til grunn ved senere saker, slik at en ikke legger til grunn at enhver ny bebyggelse innenfor området eri strid med planen. Det som er avgjørende er hvorvidt den nye bebyggelse vil stride mot verneformålet.» Etter reguleringsplanen pkt 1.6 skal det innhentes uttalelse fra riksantikvaren/kulturvernkontoret før det treffes avgjørelse i søknader i antikvarisk område. I retningslinjene til hensynssonen i kommuneplanens arealdel fremgår det at tiltak som vil påvirke kulturminner med stor verdi innenfor hensynssonen må omsøkes/forelegges kulturminneforvaltningen til <<godkjenning>>. Fylkesmannen er enig med kommunen i at uttrykket «godkjenning» i disse retningslinjene ikke kan tas bokstavelig, men at det må forstås som «til uttalelse» på samme måte som i reguleringsplanen. Kommunen peker på ati motsatt fall ville avgjørelsesmyndigheten i byggesaker flyttes fra kommunen til kulturminnemyndlgheten, noe loven ikke hjemler. Sør-Trøndelag fylkeskommune som kulturminnemyndighet uttalte seg 22. august 2015 og 26. oktober 2015 om tiltaket. De konkluderte 22. august 2015 slik: Sør-Trøndelag Fylkeskommune som antikvarisk myndighet ser svært alvorlig på de ikke omsøkte fasadeendringene, som er i strid med gjeldende regu/eringsp/an i et regionalt prioritert kulturmiljø. Vi oppfordrer Ørland kommune som ansvarlig myndighet å sørge for at de gjennomførte tiltakene tilbakeføres og rettes som beskrevet i vår uttalelse. De av oss observerte bygningstekniske problemene knytter seg hovedsakelig til mislykkete oppgraderinger/endringer på 1970-tal/et. De omsøkte, ikke gjennomførte tiltakene behøver mer detaljert beskrivelse og begrunnelse for at vi kan vurdere dem som en dispensasjonssøknad. Å fjerne originale fasadede/er, samt a`legge sperretak på eksisterende tak er klart i strid med bevaringsformå/et. Kopi av opprinnelige vinduer som tilbakeføring kan tillates forutsatt at produktet oppfyller antikvariske krav beskrevet over. Vi anbefaler at det velges et tradisjonelt torvtak med mest mulig kopi av originale detaljer. Vi ber om å bli fortløpende orientert i saken ogat vedtak kommunen fatter i denne saken sendes oss umiddelbart. Vi sender vår uttalelse i kopi til Fylkesmannen og Riksantikvaren fordi vi ser behov for å drøfte om plan- og bygningsloven gir tilstrekkelig vern til historiske bygningeri antikvariske verneområder. Iny uttalelse fra Sør-Trøndelag fylkeskommune 26. oktober 2015 vurderes det blant annet at en heving av hele bygningen er strid med planformålet fordi dette endrer karakteren til bygningen vesentlig. Det anføres også at påstøpet på muren eri strid med reguleringsplanen. Det vurderes at vinduer kan skriftes ut mot at de får en spesifikk utforming. Fylkeskommunen vurderer at hovedkonstruksjonen må beholdes, at indre vegger og gulv kan ikke fjernes uten at det er sikret at bygningen tåler dette inngrepet og at grunnplanløsningen må forholde seg til bygningens særskilte bæresystem bestående av en tømmerkasse sammenbygget med en bindingsverkskonstruksjon. Fylkeskommunen er positiv

6 6 l til at panel fra 1980-tallet mot gårdspianen kan tilbakeføres, en etterlyser svar på hva det ligger i at originalfargen blir beholdt. De konkluderer slik i uttalelsen: Det som er gjort av endringer i følge vår dokumentasjon i uttalelsen datert er søknadspliktige fasadeendringer. Inngrep som er allerede utført og omsøkte inngrep er etter vår vurdering i strid med gje/dende reguleringsplan. Det er ikke kommet nye momenter og argumenter for at det kan dispenseres fra gje/dende bestemmelser. Vi kan ikke se at det foreligger konkrete samfunnsre/evante grunner til å dispensere fra gje/dende bestemmelser når det gjelder ønsket om etterisolering av taket, fasaden og gulvet som beskrevet i søknaden. Energiøkonomiseringstiltak i samsvar med gjeldende plan og vår uttalelse vil gi, sammen med tilbakeføring, reparasjon og oppretting av skader som beskrevet her og i vår uttalelse datert , et bolighus i samsvar med dagens krav for historiske bevaringsverdige bygninger. Inngrep som er utført forutsettes rettet opp som beskrevet i vår uttalelse datert Omsøkte inngrep i forbindelse med ombygging forutsettes å være i samsvar med gje/dende bestemmelser. Det innebærer etter vår vurdering ny revidert søknad etter at utførte ikke omsøkte endringer er rettet opp som beskrevet i vår uttalelse datert Kommunen sier i tillatelsen til ombygging og fasadeendring 28. januar 2016 noe om bakgrunnen for søknaden. De sier at søknadspliktige arbeider ble påbegynt uten søknad. Før dette hadde tiltakshaver og fylkeskommunen en prosess gående. Kommunen sier at det ble gjort en del undersøkelser av tiltakshaver med blant annet gravearbeider ved grunnmur og gjerning av bring som resulterte i at pukkelstein løsnet. Staldragere skal da ha blitt langt under for å holde tømmerkassen oppe. Kommunen fikk da beskjed om at det var påbegynt rivearbeider på boligen og ved befaring ble det konstatert at hele boligen hadde blitt hevet, det hadde blitt etablert ny grunnmur og deler av 1 etasje hadde blitt revet. Det ble da sendt varsel om pålegg, overtredelsesgebyr og stoppordre. Søknadble så mottatt. Kommunen vurderer så de omsøkte opp mot reguleringsbestemmelsen 12 pkt 1.1, 1.3 og 1.6. De peker på at formålet med bestemmelsen 12 er bevaring av det kulturhistoriske bygningsmiljøet. Kommunenanser det ogsåviktig å opprettholde beboelse og bruk av bygningene, men på en slik måte at det ikke kommer i konflikt med reguleringsbestemmelsene. Bygningen har vært ubebodd en stund og kommunen slår fast at tilstanden bar preg av det, og de anser at det omsøkte vil forlenge levetiden og brukbarheten av bygget. Kommunen sier at heving av boligen og ny grunnmur og støpt gulv på grunnen er for å stabilisere og å rette opp bygningen. Den ble hevet 8 cm på ene siden og 31 cm på andre siden. Grunnmuren i kalkmurt naturstein er tatt bort og erstattet med lecamur, noe kommunen ser på som uheldig. Om grunnmuren hadde blitt reetablert i stedet, kunne bygget ha beholdt et uttrykk som ville gitt en viss autensitet. Ørland kommune beskriver: Utvendig panel mot gavlvegger og langvegg mot hage blir nytt høvlet panel som kopi av originalt. Disse veggene fikk skiftet panel/etablert på tallet. Rundt ytterdør og vinduer vil det bli brukt

7 7 original omramming. STFK skriver i sin uttalelse at kopi av opprinnelige vinduer som tilbakeføring kan tillates forutsatt at produktet oppfyller de antikvariske kravene. Boligens yttervegg vil da være lik og mer i tråd med den opprinnelige fasaden da tall vinduene skiftes ut med vinduer som ligner mer på de opprinnelige. Ørland kommune vil godkjenne skissert løsning for fasaden med forutsetning av at vinduer blir som beskrevet av STFK. Det originale panel beholdes for veggen mot sjøsiden og gjenbrukes på den siden som beskrevet i oversendelse av Taket demonteres og isoleres mellom sperrene, forsterkning av takkonstruksjonen blir også utført. Torvtak er en mulig løsning for boligen. Boligen vil da bli totalt litt høyere med at den ble rettet opp og torvtaket vil også bygge mer enn de eternittplatene som er på nå. Det blir da den eneste bolig med torvtak i området, men det er mer i retning av ønsket utvikling for området. Skifertak vil være mer i samsvar med områdets eksisterende takfasader og er egentlig saksbehandlers foretrukket løsning. Da boligens tak uansett blir mer mot det opprinnelige og ønsket utrykk godkjennes forslag til løsninger som beskrevet i oversendelse av Pipe over yttertak skal oppføres med tegl. Ørland kommune tillot fasadeendring/ombygging/utbedring under forutsetning at arbeidene blir som beskrevet over, og at murfasaden får et uttrykk mer mot det opprinnelige i fargebruk og materialvalg. I klagebehandlingen gjorde kommunen følgende vurderinger rundt forholdet til reguleringsplanens bestemmelser og anførsel om forskjellsbehandling: Sør-Trøndelag fylkeskommune baserer sin klage på byggesaken skulle vært behandlet som en dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene med bakgrunn i omfanget av Ombyggingen og fasadeendringen. Ørland kommune har basert behandlingen på 12 punkt 1.3 som sier at rivning, påbygging, ti/bygging, ombygging, omfattende reparasjoner og oppussing av alle typer bygninger skal godkjennes av bygningsrådet. Det vil si Ørland kommune anså at omsøkte arbeider var innenfor denne bestemmelsen og at det da ikke betinget noen dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser. Sør-Trøndelag fylkeskommune skal gi uttalelse til arbeider før bygningsmyndigheten fatter vedtak. Det vil si at det er Ørland kommune som bygningsmyndighet som fatter det endelige vedtaket som gir tillatelse til arbeider som kan utføres innenfor det regulerte området. Det innebærer ikke automatikk i at det utløser dispensasjon hvis ikke uttalelsen blir fulgt opp isin helhet med bakgrunn i at den blir da ikke er i samsvar med bestemmelsene i reguleringsplanen. Kommunen vurderer tiltaket til å ikke være i strid med reguleringsbestemmelsene for området og betinger da ikke noen dispensasjonsbehandling. STFK mener at Ørland kommune driver med forskjellsbehandling. Sakene det refereres til var helt andre tiltak behandlet etter punkt 1.4 som gjelder ny bebyggelse. Den første var en sak omsøkt i 2004 som omhandlet oppføring av en helt ny bolig på omsøkte eiendom og den ble vurdert til å ikke være i samsvar med reguleringsbestemmelsene og intensjonene som lå til grunn for at området er avsatt til antikvarisk område. Avslag ble gitt og gjennom klagebehandling hos Fylkesmannen i Sør-Trønde/ag ble det konkludert at Ørland kommune hadde tolket planbestemmelsene for strengt og brukt gammel reguleringsplan som grunnlagt for avslaget, men Fylkesmannen var av den oppfatning av at tiltaket stred mot verneformålet og avslo derfor tiltaket om oppføring av ny bolig på omsøkte tomt. Den andre saken som ble omsøkt i 2015 på naboeiendommen Sjøgata 7 besto av å koble hovedhuset med en glassgang til et uthus som ble omsøkt ombygd til et anneks. STFK frarådde tiltaket slik det ble omsøkt. Ørland kommune fulgte delvis ti/rådningen og gav tillatelse til ombyggingen av uthuset, men avslag på glassgangen mellom byggene. Fylkesmannen i Sør- Trøndelag stadfestet kommunens vedtak. Disse sakene gjaldt nybygg som måtte vurderes om de vari tråd med punkt 1.4 og det ble funnet at de ikke var. Prosessen rundt sakene er lik, men det er forskjellig type tiltak som ble vurdert. Kan ikke se at Ørland kommune driver med noen forskjellsbehandling selv om utfallet av sakene ble forskjellig. Boligen hadde to piper der den ene er fra tallet. Den yngste pipen blir ikke videreført. Tegningene viser bare en pipe slik at det søkes da bare om å ha en pipe. Det står ikke spesifikk i søknaden at de skulle fjernes og erstattes. Søknaden sier at tiltaket omfatter utbedring/reparasjon av fundamenter, yttervegger, yttertak og etasjeski/ler etter omfattende råteskader. I ti//eggsopplysninger av står det at: Pipa blir oppført etter dagens standard, med tegl over yttertak. Det ble satt krav til at pipe over yttertak skal oppføres med tegl, så det innebærer at tiltak blir gjort med pipa. Utbedring omfatter nødvendigvis også rivning av bygningsdeler. Det blir ikke spesifikt omtalt i en byggetillatelse,

8 8 Saken er kompleks der fagmyndighetens råd ble ikke fulgt helt opp i byggesaken, men det ble tatt en også et praktisk tilnærming til saken for å få et bygg som faktisk kan brukes som det det er ment til å være, altså for å bo i. Tiltakshaver har planer på sikt å bosette seg i boligen. Den største utfordringen er grunnmuren som ble erstattet etter at den kollapset, å reetablere samme mur kan være utfordrende gjøre på slik måte at bygget ikke blir skadet. Det ble derfor tatt en vurdering opp mot utrykket for boligen. Bo/igene i det antikvariske området har forskjellig utforming av grunnmuren for boligene etter at det har blitt gjort diverse utbedringene og vedlikehold på husene opp gjennom årene. Spørsmå/et blir da om utbedringen og Ombyggingen fortsatt harmonerer med bebyggelsen i området. Ørland kommune mener at det gjør den og har basert sin behandling på det. Kommunen sier at hensikten bak spesialområdet er å bevare de bestående bygg i størst mulig grad, og at eventuelle nybygg og ombygginger skal tilpasses områdets særpreg slik at det blir samsvar med den eksisterende bebyggelsen både i form og uttrykk. Kommunen mener at det omsøkte er i tråd med verneformålet og at det i tillegg harmonerer med bebyggelsen i nærheten. Fylkesmannen har gjennomgått de endringer som skal gjennomføres. Som nevnt så er må spesialområdeantikvarisk område være gitt for å bevare den eldre eksisterende bebyggelsen i området. Fylkesmannen er kommet til at endringer av eldre opprinnelige bygningsdeler er i strid med verneformålet i planen. Dersom en legger kommunens fortolkning av planformålet til grunn vil tiltakshavere i området kunne bytte ut bygningselement for bygningselement, og til slutt ville det i liten grad gjenstå noe av det opprinnelige byggverket og de antikvariske interessene som planen skal beskytte. Deler av det omsøkte er derfor avhengig av dispensasjon fra reguleringsplanen, og kommunen hadde ikke hjemmel til å gi tillatelsen 28. januar Etter dette har Fylkesmannen kommet til at kommunens vedtak er beheftet med flere feil, det er gitt tillatelse til endringer som er i strid med plan (og som dermed er avhengig av dispensasjon). Vedtaket er derved beheftet med både rettsanvendelsesfeil og saksbehandlingsfeil. Rettsanvendelsesfeil medfører i utgangspunktet alltid ugyldighet og det samme gjør saksbehandlingsfeil som kan ha virket bestemmende på vedtakets innhold, jf. prinsippet i forvaltningsloven 41 og dette medfører at kommunens vedtak er ugyldig. Det er søkt om endringer som er i strid med reguleringsplanen, men Fylkesmannen finner ikke saken tilstrekkelig opplyst til at vi kan ta stilling til hvilke deler av søknadensom må avslåsfor å være strid med planen, og hvilke endringer som eventuelt kan omsøkes uten dispensasjon. Kommunens vedtak oppheves derfor. Saken sendes tilbake til kommunen for ny behandling. Vi ber om at kommunen før ny behandling opplyser tiltakshaver om muligheten til å søke om dispensasjonfra planformålet. Sakener slik den foreligger for dårlig opplyst og ved en ny behandling må det fremgå hva som omsøkes endret av opprinnelig bygningsdeler og som er avhengig av dispensasjon. Itillegg må det framgå hva som er endringer av bygningsdeler fra 1970/1980-tallet som ikke trenger dispensasjonfra verneformålet i reguleringsplanen.i denne prosessenmå også Fylkeskommunen bidra med sin kunnskap om hva som er originalt og som må antas at omfattes av vernebestemmelsen i planen. Klager mener også at det ikke er gitt tillatelse til riving av eksisterende grunnmur, tak vegger etc., og at riving krever søknad jf første ledd

9 9 bokstav e. Riving må anses som en del av søknaden og tillatelsen når det søkes og gis tillatelse som innebærer endring/reparasjon. En endring/reparasjon innebærer ofte at noe må fjernes, og vi anser at søknaden omfatter rivning av de elementer som skal erstattes/forbedres. Ved eventuelle dispensasjoner har kommunen god mulighet til å stille krav om fagmessige gode løsninger som ivaretar antikvariske interesser. Konklusjon Fylkesmannen opphever Ørland kommunes vedtak. Klagen har ført frem. I medhold av pbl. 1-9 og delegering fra departementet fattes følgende Vedtak: Ørland kommunes vedtak 28. januar 2016 i sak 16/8 der det ble gitt tillatelse til fasadeendring/reparasjoner på visse vilkår i Sjøgata 5 oppheves. Saken returneres Ørland kommune for videre utredning og behandling. Fylkesmannens vedtak er endelig og kan ikke påklages videre i forvaltningen, jfr. fvl. 28. Med hilsen Kjetil Ollestad direktør (e.f.) Trond Flydal ass. direktør Dette dokumentet er elektronisk godkjent og har derfor ingen signatur. Kopi: Ingar Støkkan Sør-Trøndelag fylkeskommune Lillesjøvegen 6 PB 2350 Sluppen 7562 SAKSVIK 7004 TRONDHEIM