SAKSFRAMLEGG. Saksnr Utvalg Møtedato Komite for plan, drift og landbruk

Transkript

1 Arkiv: 1621/74/ /954 Dato: Saksbehandler: Arne Nordgård SAKSFRAMLEGG Saksnr Utvalg Møtedato Komite for plan, drift og landbruk KLAGE PÅ TILLATELSE TIL OMBYGGING OG FASADEENDRING AV BOLIG PÅ 1621/74/233 - SJØGATA 5 Rådmannens innstilling Klage av fra Sør-Trøndelag Fylkeskommune på vedtak nr. 16/18 av tas ikke til følge. Vedtaket opprettholdes. Sakens bakgrunn og innhold Byggmester I Støkkan AS søkte den om ombygging og fasadeendring for bolig registret som fritidsbolig på gnr. 74 bnr. 233 i reguleringsplan for Uthaug. Boligen er SEFRAK registrert med og ligger i et område vist som antikvarisk område i reguleringsplanen. Tiltaket ble omsøkt etter at det ble gitt stoppordre av for utførelse av søknadspliktige tiltak på fritidsboligen og etterspurt forskriftmessig søknad. Utført arbeid bestod av heving av boligen og rivning av deler av 1. etasje. 12 i reguleringsbestemmelsene for Uthaug: Antikvarisk område: 1.1 Antikvarisk område har et bygningsmiljø som er kulturhistorisk verdifullt. 1.2 Bebyggelsen kan nyttes til boligformål og som feriehus. Bygningsrådet kan i unntakstilfelle tillate bygning benyttet til annet formål. 1.3 Planer om rivning, påbygging, tilbygging, ombygging, omfattende reparasjoner og oppussing av alle typer bygninger skal godkjennes av bygningsrådet. Videre skal utvendig materialbruk, utforming av dører og vinduer, taktekking og farger godkjennes av bygningsrådet. 1.4 Ny bebyggelse skal gis en dimensjon, form og materialbruk som harmonerer med områdets spesielle særpreg. 1.5 Området kan suppleres med bygninger av historisk verdi fra annet sted dersom dette etter bygningsrådets skjønn ikke forringer strøkets karakter. 1.6 Før bygningsrådet treffer avgjørelse i søknader vedrørende overnevnte punkter, skal det innhentes uttalelse fra riksantikvaren/kulturvernkontoret. Søknaden ble oversendt til Sør-Trøndelag Fylkeskommune (SFTK) for uttalelse fra antikvariske myndigheter. Uttalelse av konkluderte med at STFK som antikvarisk myndighet så svært alvorlig på de ikke omsøkte fasadeendringene og at de er i strid med gjeldene reguleringsplan i et regionalt prioritert kulturmiljø. Det ble oppfordret til at Ørland

2 kommune sørget for at de gjennomførte tiltakene tilbakeføres og rettes som beskrevet i uttalelsen. De omsøkte ikke gjennomførte tiltakene ble etterspurt mer detaljert beskrivelse og begrunnelse for at de kunne vurdere dem som en dispensasjonssøknad. Etter en del korrespondanse med tilleggsopplysninger fra ansvarlig søker til STFK og noen endringer av hva og hvordan tiltakene skulle utføres fra ansvarlig søker ble det gitt tillatelse til omsøkte arbeider i delegert vedtak av i vedtak nr. 16/8. I brev av varslet STFK av de ville påklage kommunens administrative vedtak 16/8 av Endelig uttalelse med begrunnelse ville da bli sendt kommunen etter at fylkesutvalget hadde behandlet saken. Det ble også bedt om oppsettende virkning. Klagen ble mottatt fra møte i Fylkesutvalget den i sak nr. 85/16. Vedtaket ble som følger: 1. Uthaug kystkulturmiljø med Sjøgata i sentrum har høy regional kulturminneinteresse. Både strukturen og bebyggelsen i området er bevaringsverdig og prioritert som kulturmiljø gjennom fylkeskommunens Regional plan for kulturminner i Sør-Trøndelag ( ). 2. Sør-Trøndelag fylkeskommune registrerer at Ørland kommune håndterer forvaltningen av reguleringsplanen for Uthaug ulikt i konkrete byggesaker. I løpet av en kort periode har kommunen fattet vedtak som berører bevaringen av den historiske bebyggelsen i to saker og vurdert konsekvensene for kulturmiljøet ulikt. 3. Det er kommunen som er planmyndighet og må sørge for at egne vedtak blir fulgt opp og eventuelt søke om dispensasjoner hvis omsøkte tiltak ikke er i tråd med gjeldende vedtak. Fylkeskommunen påklager kommunens vedtak med begrunnelse i at tiltakene og vedtaket er i strid med gjeldende reguleringsplan. Tiltakene krever derfor etter vår vurdering en dispensasjon fra bestemmelsene i gjeldende reguleringsplan og må behandles som en dispensasjonssak. I forbindelse med saken har Ørland kommune bedt om juridisk bistand fra kommuneadvokaten ved Karl Bjørnar Olsen: STFK har påklaget vedtaket og jeg legger til grunn at dette skjedde innen klagefristens utløp. Min oppsummering nedenfor er som følger: Klagen fra STFK må åpenbart behandles. Etter min mening bør den ikke føre frem. Begrunnelsen for klagen er litt flerdelt og noe uklar, slik jeg ser det. Uansett er den antagelig dypest sett begrunnet i misnøye med at kommunen ikke viser tilstrekkelig vilje til å ivareta verneinteressene i området. STFK anfører dels at det foreligger klare indikasjoner på at kommunens vedtak kan ha saksbehandlingsfeil. Dertil mangler en del undersøkelser mht om det som er utført og omsøkt av tiltakshaver utløser krav om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Endelig stilles spørsmål om saken bør behandles etter kulturminneloven. Hva angår mulige saksbehandlingsfeil (ut over manglende undersøkelser knyttet til eventuell dispensasjonssak) antar jeg at dette knytter seg til at det ifølge STFK ikke er gitt tillatelse til å rive de deler av bygningsmassen som er fjernet. Planstatus Det omsøkte tiltaket ligger innenfor gjeldende reguleringsplan for Uthaug, revidert Dette er altså en gammel plan som med visse revisjoner skriver seg fra -70 tallet. Det følger av bestemmelsene til 2

3 kommuneplanens arealdel pkt 0.1 at planen gjelder foran kommuneplanen med mindre annet er avsatt i de øvrige bestemmelser til kommuneplanens arealdel. I pkt er Fiskevær Uthaug angitt som hensynssone jfr pbl 11-8, 3.ledd c), Sone med særlige hensyn til landbruk, reindrift, friluftsliv, grønnstruktur, landskap eller bevaring av naturmiljø eller kulturmiljø, med angivelse av interesse. Det er gitt egne bestemmelser til hensynssonen slik: Sonen viser det historisk verdifulle kulturmiljøet knyttet til Uthaugs historie som fiskevær. Sonen angir område hvor hensynet til kulturminneinteressene skal vektlegges ved tiltak. Ved søknad eller planer om tiltak innenfor hensynssonen, skal det redegjøres for hvordan kulturmiljøet er tenkt ivaretatt. Bygninger og strukturer innenfor hensynssonen som er eldre enn 1945 bør underlegges en ekstra skjønnsvurdering i tilfelle søknader om rivning eller ombygging. Tiltak som vil på virke kulturminner med stor verdi innenfor hensynssonen må omsøkes/forelegges kulturminneforvaltningen til godkjenning. Reguleringsplanen omhandler aktuell type tiltak i pkt 12 Spesialområde/Antikvarisk område. I bestemmelsen fastslås områdets særegne karakter, at bygninger skal brukes til bolig/fritidsformål med mindre det er gitt særskilt tillatelse samt at alle tiltak av noe omfang skal godkjennes av bygningsrådet. Dette gjelder også materialtbruk utvendig, utforming av dører og vinduer, taktekking og fargebruk. Det går også frem at søknader om tiltak skal forelegges Riksantikvaren/kulturvernkontoret til uttalelse. Det er ikke store avvik mellom bestemmelsene i kommunedelplanen og reguleringsplanen. Uansett må kommuneplanens bestemmelser innenfor hensynssonen legges til grunn for behandling av byggesaker innenfor sonen. Kommuneplanens bestemmelser fokuserer noe mer på bebyggelse som er eldre enn 1945, ment faktisk innebærer dette neppe noen vesentlig forskjell på bestemmelsene i de to planene all den tid også fokuset i reguleringsplanen lå på den eldre bebyggelsen. Hva angår samråd med kulturmyndighetene forteller bestemmelsen i kommuneplanen at: Tiltak som vil på virke kulturminner med stor verdi innenfor hensynssonen må omsøkes/forelegges kulturminneforvaltningen til godkjenning. Etter min oppfatning kan uttrykket "godkjenning" ikke tas bokstavelig og det må forstås som "til uttalelse". I motsatt fall vil avgjørelsesmyndigheten i byggesaker flyttes fra kommunen og til kulturmyndighetene, hvilket loven ikke gir hjemmel til. Kommunens skjønnsmyndighet/dispensasjon Å gi en dispensasjon her er bare nødvendig dersom vedtaket ikke kan hjemles i planen, dvs det ligger utenfor de handlingsrom man kan tolke inn i planbestemmelsene. Målsetningen med både hensynssonen og reguleringsplanen er klar, nemlig på et overordnet plan å bevare det særegne bygningsmiljøet. Samtidig er det åpnet for at det kan gjennomføres tiltak og det er ikke trukket opp klare grenser for hva som kan godkjennes eller ikke. Reguleringsplanen åpner for nybygg så lenge nye bygg "harmonerer" med områdets spesielle særpreg. Tillatelse til nybygg som ikke harmonerer med bygningsmiljøet for øvrig forutsetter dispensasjon. Kanskje kan man tolke inn samme begrensning hva angår utbedringsarbeider, altså at harmonien i tilstrekkelig grad opprettholdes. Hva som "harmonerer" tilstrekkelig kan være et tøyelig begrep. Er det tale om enkle tiltak hvor det kan lages kopier kan kravet settes strengt. Gjør tekniske eller økonomiske forhold, nye formelle krav eller krav som følger av tidens utvikling det betydelig mer utfordrende å gjenskape fortiden kan det være grunn til å stille mer romslige krav. 3

4 Etter min mening må altså kommunen stille seg følgende spørsmål: blir det tilstrekkelig harmoni med øvrig bebyggelse dersom tiltakene gjennomføres, dvs opprettholdes bygningsmiljøet i tilstrekkelig grad. Hvis svaret er ja på spørsmålet er det ikke behov for å dispensere. I så tilfelle vil saken ligge innenfor det rom kommunen har for å foreta en skjønnsmessig vurdering. Dersom svaret er nei må det eventuelt vurderes om det er hjemmel for å dispensere fra planen (-e). se pbl Jeg har sett på de to sakene som tidligere er behandlet av FM og ser at han legger samme fortolkning til grunn. der var dog spørsmålet motsatt, dvs. i hvilken grad kommune kunne avslå en søknad med hjemmel i planverket. Spørsmålet om rivningstillatelse er nødvendig Rivning av byggetiltak er søknadspliktig i samme omfang som oppføring av tiltak. Dette følger av pbl 20-2 jfr 20-1, e) og a). samtidig er det i 20-1 e ikke henvist til 20-1 b om større utbedringsarbeider. Rivningsarbeider i forbindelse med større utbedringsarbeider er altså unntatt fra loven. Dette har sammenheng med hvorfor rivning eller må omsøkes, nemlig at Riving av byggverk kan komme i strid med kommunens ønskede arealbruk, og søknadsplikten bidrar til at kommunen kan kontrollere at forutsetninger i planer og planbestemmelser blir overholdt. Etter min oppfatning er det derfor ikke galt å ikke behandle en rivningssak her. Og skulle det være feil isolert sett er det antagelig på det rene at en slik feil neppe ville hatt betydning for saken. Det sentrale er uansett de nye tiltakene som er omsøkt og tillatt. Oppsummering Klagen fra STFK må åpenbart behandles. Etter min mening bør den ikke føre frem. Administrasjonens vurdering Sør-Trøndelag fylkeskommune baserer sin klage på byggesaken skulle vært behandlet som en dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene med bakgrunn i omfanget av ombyggingen og fasadeendringen. Ørland kommune har basert behandlingen på 12 punkt 1.3 som sier at rivning, påbygging, tilbygging, ombygging, omfattende reparasjoner og oppussing av alle typer bygninger skal godkjennes av bygningsrådet. Det vil si Ørland kommune anså at omsøkte arbeider var innenfor denne bestemmelsen og at det da ikke betinget noen dispensasjon fra reguleringsplanens bestemmelser. Sør-Trøndelag fylkeskommune skal gi uttalelse til arbeider før bygningsmyndigheten fatter vedtak. Det vil si at det er Ørland kommune som bygningsmyndighet som fatter det endelige vedtaket som gir tillatelse til arbeider som kan utføres innenfor det regulerte området. Det innebærer ikke automatikk i at det utløser dispensasjon hvis ikke uttalelsen blir fulgt opp i sin helhet med bakgrunn i at den blir da ikke er i samsvar med bestemmelsene i reguleringsplanen. Kommunen vurdere tiltaket til å ikke være i strid med reguleringsbestemmelsene for området og betinger da ikke noen dispensasjonsbehandling. STFK mener at Ørland kommune driver med forskjellsbehandling. Sakene det refereres til var helt andre tiltak behandlet etter punkt 1.4 som gjelder ny bebyggelse. Den første var en sak omsøkt i 2004 som omhandlet oppføring av en helt ny bolig på omsøkte eiendom og den ble vurdert til å ikke være i samsvar med reguleringsbestemmelsene og intensjonene som lå til grunn for at området er avsatt til antikvarisk område. Avslag ble gitt og gjennom klagebehandling hos Fylkesmannen i Sør-Trøndelag ble det konkludert at Ørland kommune 4

5 hadde tolket planbestemmelsene for strengt og brukt gammel reguleringsplan som grunnlagt for avslaget, men Fylkesmannen var av den oppfatning av at tiltaket stred mot verneformålet og avslo derfor tiltaket om oppføring av ny bolig på omsøkte tomt. Den andre saken som ble omsøkt i 2015 på naboeiendommen Sjøgata 7 besto av å koble hovedhuset med en glassgang til et uthus som ble omsøkt ombygd til et anneks. STFK frarådde tiltaket slik det ble omsøkt. Ørland kommune fulgte delvis tilrådningen og gav tillatelse til ombyggingen av uthuset, men avslag på glassgangen mellom byggene. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag stadfestet kommunens vedtak. Disse sakene gjaldt nybygg som måtte vurderes om de var i tråd med punkt 1.4 og det ble funnet at de ikke var. Prosessen rundt sakene er lik, men det er forskjellig type tiltak som ble vurdert. Kan ikke se at Ørland kommune driver med noen forskjellsbehandling selv om utfallet av sakene ble forskjellig. Boligen hadde to piper der den ene er fra tallet. Den yngste pipen blir ikke videreført. Tegningene viser bare en pipe slik at det søkes da bare om å ha en pipe. Det står ikke spesifikk i søknaden at de skulle fjernes og erstattes. Søknaden sier at tiltaket omfatter utbedring/reparasjon av fundamenter, yttervegger, yttertak og etasjeskiller etter omfattende råteskader. I tilleggsopplysninger av står det at: Pipa blir oppført etter dagens standard, med tegl over yttertak. Det ble satt krav til at pipe over yttertak skal oppføres med tegl, så det innebærer at tiltak blir gjort med pipa. Utbedring omfatter nødvendigvis også rivning av bygningsdeler. Det blir ikke spesifikt omtalt i en byggetillatelse. Saken er kompleks der fagmyndighetens råd ble ikke fulgt helt opp i byggesaken, men det ble tatt en også et praktisk tilnærming til saken for å få et bygg som faktisk kan brukes som det det er ment til å være, altså for å bo i. Tiltakshaver har planer på sikt å bosette seg i boligen. Den største utfordringen er grunnmuren som ble erstattet etter at den kollapset, å reetablere samme mur kan være utfordrende gjøre på slik måte at bygget ikke blir skadet. Det ble derfor tatt en vurdering opp mot utrykket for boligen. Boligene i det antikvariske området har forskjellig utforming av grunnmuren for boligene etter at det har blitt gjort diverse utbedringene og vedlikehold på husene opp gjennom årene. Spørsmålet blir da om utbedringen og ombyggingen fortsatt harmonerer med bebyggelsen i området. Ørland kommune mener at det gjør den og har basert sin behandling på det. Utfra kommuneadvokatens råd og Ørland kommunes skjønnsmessige behandling av saken anses det at byggesaken er innenfor reguleringsbestemmelsene og betinger ingen dispensasjon fra reguleringsbestemmelsene. Klagen anbefales å ikke tas til følge. Det har ikke kommet noen nye momenter eller saksopplysninger som tilsier at vedtaket bør omgjøres. Vedlegg: 1 VEDTAK - OMBYGGING OG FASADEENDRING AV BOLIG PÅ 1621/74/233 - SJØGATA 5 2 Søknad om tillatelse til tiltak /74/233 3 Søknad 4 Situasjonsplan 5 Tegninger 6 Bygningsforskrifter etterisolering av yttervegg 7 Eksisterende bilder 5

6 8 Eldre bilder 9 Uttalelse til utført søknadspliktig byggearbeid og omsøkt tiltak /74/ Tilleggsopplysninger /74/ Brev fra siv ark Odd Thommessen datert Uttalelse til mottatte tilleggsopplysninger for tiltak på bolig på 1621/74/ Sjøgata tileggsopplysninger