VERDITAKST AV EIENDOMMEN

Transkript

1

2

3 VERDITAKST AV EIENDOMMEN Rjukan Sykehus Gnr. 126, bnr. 77, 64, 220 og 31 Tinn kommune Mai, 2015 Dokument nr:

4 Innholdsfortegnelse Mandat... 3 Eiendommens betegnelse... 3 Beliggenhet... 4 Markedsutvikling... 4 Befaring... 4 Dokumenter... 4 Forutsetninger... 5 Regulering... 5 Tomt... 6 Bebyggelse... 6 Eiendommens vedlikehold Miljøforhold Leieforhold Markedsleie Ledighet Driftskostnader Netto leie Avkastningsverdi Markedsverdi Hegdehaugsveien 31 Tlf: Side 2 av 16

5 VERDITAKST AV EIENDOMMEN RJUKAN SYKEHUS TINN KOMMUNE MAI, 2015 MANDAT: Verditakst AS er av Tinn kommune v/ Rune Bottolf Lødøen blitt anmodet om å foreta en verditaksering av ovennevnte eiendom. Mandatet for taksten er utformet slik: Det skal utarbeides en takstrapport basert på markedsverdi for hver matrikkelenhet, samt en oppsummeringstakst. Der bygningene står på flere matrikler skal naturlig tilhørende tomtegrunn legges til grunn. EIENDOMMENS BETEGNELSE: Verditakseringen omfatter eiendommen gnr. 116, bnr. 77, 64, 220 og 31, i Tinn kommune. Eiendommen er bebygget med en sykehusbygning, samt flere omliggende bygninger som garasjeanlegg, søsterhjem, tidligere overlegebolig, lasarett og kontorbygning (brakkebygg). I henhold til opplysninger fra oppdragsgiver samt databasen til Ambita AS er det følgende opplysninger om hjemmelshaver: Hegdehaugsveien 31 Tlf: Side 3 av 16

6 BELIGGENHET: Eiendommen ligger på Rjukan. MARKEDSUTVIKLING: Rjukan er den første planlagte industriby reist i Norge. Utbyggingen skjedde i regi av Hydros industrisatsing på Rjukan. Sykehuset ble dermed en helt sentral institusjon i denne satsingen. I dag er situasjonen den at Hydro har trukket seg ut av regionen og dermed er mye av entusiasmen og positiviteten til samfunnet forsvunnet. Dette preger næringslivsvirksomheten på Rjukan. Nyetablering er på et lavt nivå og etterspørsel etter næringslokaler er minimal. Utbudet er betydelig større enn etterspørselen og dette preger leieprisnivået både for forretning- og lokaler til tjenesteytende virksomhet, kontor, lager osv. BEFARING: Eiendommen ble besiktiget Tilstede ved befaringen var: fra Rjukan sykehus fra Verditakst AS : Bjørn Åge Langrind : Mari Nydahl Nilsen og Ole C. Torgersen DOKUMENTER: Følgende dokumenter er blitt overlevert fra oppdragsgiver: Plantegninger Arealoppgave bygningsmasse Tilstandsoversikt m/ tilhørende Energiattest Tekniske data vedr. ventilasjonsanlegg Hegdehaugsveien 31 Tlf: Side 4 av 16

7 Verditakst AS har i tillegg innhentet følgende informasjon: Kommunedelpan hentet ut på Servicetorget Tinn kommune opplysninger fra KLIF s hjemmeside ifm eventuell forurensing FORUTSETNINGER: Verditaksten er gitt på følgende generelle grunnlag og forutsetninger: - eier stiller seg positiv til salg av eiendommen - eiendommen kan fritt markedsføres for salg, over en normal periode - en ser bort fra kjøpere som er villige til å by unormalt høyt p.g.a. "spesielle interesser" - opplysninger som oppdragsgiver er kjent med og som har betydning for verdifastsettelsen av eiendommen, kommer oss i hende og er korrekte og uttømmende - Verditakst AS har ikke innhentet økonomiske data om den enkelte leietaker eller vurdert leietakers soliditet - Verditakst AS har ikke målt opp bebyggelsen, kontrollert fundamentering, eller kontrollert hvorvidt det er asbest i bygningene - Verditakst AS har ikke fått fremlagt ferdigattest eller kontrollert om det foreligger brannpåbud, offentlig påbud, eller om dagens bruk er tillatt - Verditakst AS har ikke kontrollert tinglyste servitutter eller eventuelle ledningsnett i grunnen REGULERING: Eiendommen er på kommuneplanen for oppført som byggeområde for offentlige formål Hegdehaugsveien 31 Tlf: Side 5 av 16

8 TOMT: Tomtene er i henhold til opplysninger fra Ambita AS samlet på m² Areal Tomt m ² 126/ / / / Sum Eiendommen er tilknyttet offentlig vei, vann og kloakk. Tomten ligger i delvis skrått terreng, og har derfor en noe bratt adkomst. BEBYGGELSE: Bygningsmassen er opprinnelig oppført i 1920, utvidet i 1952 og Opprinnelig bygg er oppført med vegger i murverk. Etasjeskillere er trolig utført i betong. Senere byggetrinn er arkitektonisk forsøkt tilpasset det opprinnelige bygget og fremstår i dag som en helhetlig bygningsmasse. Bygningsmassens arealer fordeler seg slik: Areal Bygning m ² A bygg øst 372 B bygg vest C bygg øst D bygg vest R-1 bygg total R-2 bygg 165 R-3 bygg 56 R-5 bygg 33 R-6 bygg 21 R-7 bygg R-8 bygg 793 Sum Hegdehaugsveien 31 Tlf: Side 6 av 16

9 Tekniske installasjoner: Bygningsmassen har i alt 4 heiser hvorav en såkalt båreheis. Bygningsmassen har flere ventilasjonsanlegg dels m/ roterende varmegjenvinner og dx kjøling, dels med væskegjenvinner og dx kjøling. Bygningsmassens varmebehov dekkes via panelovner. Brannvern: Forskrift om brannforebyggende tiltak og brannsyn deler inn bygningsmassen i Norge i to hovedgrupper. Den ene kalles vanlig brannobjekt og består av bolighus, mindre industri, kontorlokaler etc. Den andre gruppen kalles særskilt brannobjekt og består av sykehus, aldershjem og andre helseinstitusjoner, forsamlingslokaler som kinoer teatre, idrettshaller, store kantiner etc, industri med flere enn 40 ansatte, større lagre, butikksentra, skoler, hoteller m.fl. Hensikten med den branntekniske dokumentasjonen er å sikre at eierne og brukerne har oversikt over brannsikkerheten i sin egen virksomhet. Den skal også være en hjelp for brannvesenet ved det ordinære brannsynet. Dokumentasjonen skal foreligge før brannsynet blir utført. Særskilte brannobjekter er bygninger, konstruksjoner, anlegg, opplag, tunneler, virksomheter, områder m.m. hvor brann kan oppstå og true liv, helse, miljø eller materielle verdier og som er omfattet av brann- og eksplosjonsvernlovens 13. Særskilte brannobjekter er registrert på grunnlag av gitte føringer beskrevet i forskrift om brannforebyggende tiltak og tilsyn (forebyggende forskrift). Registreringene er basert på kommunens vurdering av brannobjekter hvor følgende forhold blir vurdert og delt inn i kategorier: A: Bygninger og områder hvor brann kan medføre tap av mange liv. B: Bygninger, anlegg, opplag, tunneler og lignende som ved sin beskaffenhet eller den virksomhet som foregår i dem, antas å medføre særlig brannfare eller fare for stor brann, eller hvor brann kan medføre store negative samfunnsmessige konsekvenser. C: Viktige kulturhistoriske bygninger og anlegg. Kategorisering av objektene innebærer at det gjøres prioriteringer med hensyn til hyppighet for tilsyn / oppfølging av objektene. Hva innebærer det for kommunen/eier/bruker at et bygg er klassifisert som et særskilt brannobjekt: At bygget er registrert som et særskilt brannobjekt medfører oppgaver og ansvar både for kommunen og eier/virksomhet/bruker av objektet. Hegdehaugsveien 31 Tlf: Side 7 av 16

10 Kommunens plikt: Kommunen, gjennom Brann- og redningsetaten, er pliktig til å føre regelmessig tilsyn i objektet for å påse at alle forhold av betydning for brannsikkerheten er ivaretatt. Brannvernansvarlig Ivar Bakstad bekrefter på vår forespørsel at sykehuset er registrert som særskilt brannobjekt. Bakstad opplyser videre at det ikke er registrert anmerkninger ifm eiendommen. Eier og virksomhet/bruker sine plikter: Eier og virksomhet/bruker skal gjennom samordningsavtaler sørge for å innføre og utføre en systematisk internkontroll. Dette for å sikre etterlevelse av aktuelle sikkerhetsbestemmelser. Det skal utpekes en brannvernleder som på vegne av eier sørger for at brannsikkerheten ivaretas til enhver tid. For særskilte brannobjekter stilles det ytterligere krav til dokumentasjon av brannsikkerhet, som f.eks brannøvelser/opplæring og evakueringsplaner. Sykehuset Telemark HF v/ Einar Ramsli har fått utarbeidet en tilstandsoversikt i 2012, denne gjengis nedenfor: Hegdehaugsveien 31 Tlf: Side 8 av 16

11 Hegdehaugsveien 31 Tlf: Side 9 av 16

12 Hegdehaugsveien 31 Tlf: Side 10 av 16

13 Hegdehaugsveien 31 Tlf: Side 11 av 16

14 EIENDOMMENS VEDLIKEHOLD: Bygningsmassen (sykehusdelen) fremstår som godt vedlikeholdt og ivaretatt, dette innbefatter også den eldre delen. Lasarettet (som ligger helt nordvest på tomten) er ikke innvendig besiktiget. Bygget er saneringsmodent og representerer derfor negativ verdi. Søsterhjemmet er et hybelhus bestående av i alt 12 leiligheter. En leilighet er besiktiget innvendig. Denne består av kjøkken, bad, oppholdsrom + liten balkong. Standarden betegnes som enkel. Overlegeboligen som nå fungerer som ambulansesentral, er ikke besiktiget innvendig. Det opplyses at boligen ikke er egnet til boformål bla begrunnet med fukt i kjeller, samt betydelig vedlikeholdsetterslep. MILJØFORHOLD: Forurensninger i grunnen: Det er ved befaring og skjønnsmessige vurderinger ikke avdekket noen potensielle forurensninger. KLIF har i sin database ikke registrert noen form for forurensing ved eiendommen. Ovennevnte undersøkelser er ingen garanti for at forurensninger ikke kan forekomme, hvis en slik garanti ønskes må mer omfattende kartlegging gjennomføres. Energibruk: Hovedpunktene i den nye energieffektiviseringsforskriften som trådte i kraft er som følger: Fra blir energiattest (klassifisering fra A G, der A er best) obligatorisk for alle som skal leie ut eller selge yrkesbygg Alle yrkesbygg over m² skal senest innen ha gyldig energiattest Alle yrkesbygg under m² må energimerkes ved salg eller utleie. Eier av bygningen må kunne fremvise en energiattest til kjøper eller utleier Nye bygg kan maksimalt ha et energiforbruk på 145 kwh/m² pr år. Det tilsvarer høyeste grense for energiklasse C Tekniske anlegg over en viss størrelse i bygninger skal gjennomgå en energivurdering Industrianlegg og verksteder (kun de lokaler dette gjelder) der energibruken en avhengig av prosessen som foregår i bygningen er unntatt fra denne plikten til energimerking Bygninger mindre enn 50 m² er unntatt ordningen Bygningen har energimerke F. Hegdehaugsveien 31 Tlf: Side 12 av 16

15 LEIEFORHOLD: MARKEDSLEIE: Bygget har i dag Sykehuset Telemark HF som leietaker. Eiendommen er vurdert med markedsleie. Markedsleie vil si hva markedet er villig til å betale ved en standard leiekontrakt og med lokalene ledige. Markedsleie er etter Verditakst AS sitt syn ikke det maksimale en enkelt potensiell leietaker er villig til å betale for et enkelt lokale, men den leie som flere uavhengige interessenter anser som riktig leie. En enkelt leietaker kan av spesielle årsaker være villig til å betale spesielt høy leie for å sikre seg eiendommen. Dette er ikke markedsleie. Markedsleie baseres på en ordinær leiekontrakt som kan indeksreguleres med 100 % KPI hvert år. En ordinær leiekontrakt forutsetter at leietaker dekker den arealmessige andel av felleskostnader til drift, vedlikehold og kommunale avgifter. Innenfor eget areal dekker leietaker bl.a. kostnader til energi, rengjøring, renovasjon, service og løpende innvendig vedlikehold. Markedsleie: Bygning Areal m ² Leie pr. m²/år kr Årlig leie kr Kommentarer A bygg øst Nybygg B bygg vest Nybygg C bygg øst Gamle bygget D bygg vest Gamle bygget R-1 bygg total Hovedbygg R-2 bygg Administrasjon R-3 bygg Aggregathus R-5 bygg Avfallsentral R-6 bygg Ventilasjonsbygg R-7 bygg Parkeringshus R-8 bygg Søsterhjem Sum Det legges til grunn at alle måleverdige arealer (måleverdige arealer er definert i NS 3940) inkluderes i leiearealene, også tekniske rom og annet som er nødvendig for eiendommens drift. Alle arealer som leies ut måles i bruttoareal BTA. Verditakst AS har lagt til grunn en leiemeterpris på kr 1.500/m² pr år for sykehusdelen bygget i Videre erkjenner vi at markedsleie uansett bruksformål for lokaler på Rjukan ikke har en leiemeterpris i nærheten av kr 1.500/m² pr år. Verditakst AS har likevel valgt å benytte leiemeterpris på kr /m² pr år for nybygget. Dette begrunnet med følgende: Hegdehaugsveien 31 Tlf: Side 13 av 16

16 Eierkostnader for bygningsmassen er en betydelig kostnad. Enten man velger å bruke bygningsmassen slik den er i dag, dels som sykehjem, dels til andre formål, dels ledigstilt En tenkt aktør som kjøper vil måtte hensynta den betydelige økonomiske forpliktelsen det er å drifte bygningsmassen som eier, dvs de såkalte eierkostnadene som man som eier ikke kan skyve over på en leietaker (dvs ca 25% av de totale Forvaltning- Drift- og Vedlikeholdskostnader (FDV-kostnader) LEDIGHET: Markedet er i balanse når ledighet/leiesvikt er mellom 4-6 %. Ledigheten / leiesvikten for den vurderte eiendom vurderes skjønnsmessig til 20 %. Den vurderte arealledighet er begrunnet med det faktum at faktisk ledighet for dagens bruker er et faktum (operasjonsavdelingen er lagt ned 2014). Arealene er store og en ny bruker vil høyst sannsynlig ikke ha behov for 100% av arealene. DRIFTSKOSTNADER: Det er lagt til grunn at det inngås ordinære leiekontrakter som forutsetter at gårdeier bl.a. dekker følgende driftskostnader administrasjon forsikring eiendomsskatt utvendig vedlikehold periodisk vedlikehold/utskiftninger av vesentlige tekniske anlegg Holtes Forvaltningsnøkkel (2013 utgave) oppgir for sykehus følgende årlige FDV-kostnader pr. m² (BTA): Lav: ca. kr 712 Middels: ca. kr Høy: ca. kr Holtes Forvaltningsnøkkel (2013 utgave) oppgir for sykehjem følgende årlige FDV kostnader pr. m² (BTA): Lav: ca. kr 557 Middels: ca. kr 843 Høy: ca. kr Gårdeiers andel av totale årlige FDV kostnader, er ca. 25 % av totale FDV kostnader, forutsatt normal bruk av lokalene. Hegdehaugsveien 31 Tlf: Side 14 av 16

17 Gårdeiers andel av årlige driftkostnader er vurdert mot: nøkkeltall fra Holtes Forvaltningsnøkkel en standard leiekontrakts utforming med tanke på leietakers andel av FDV-kostnader Verditakst AS egne erfaringstall eiendommens tilstand og arealfordeling Med basis i ovennevnte vurderes gårdeiers andel av årlige driftkostnader for denne eiendommen å være ca. kr 250 pr. m² BTA NETTO LEIE: Markedsleie: kr Vurdert leie: kr Den vurderte leien er basert på markdsleie Netto leie er vurdert til: Vurdert bruttoleie kr Antatt ledighet/leiesvikt 20 % kr = Redusert bruttoleie kr Vurdert eiers driftskostnader kr 250 m 2 /år kr = Netto leie kr Avrundet til kr AVKASTNINGSVERDI: Dagens avkastningsverdi fastsetter markedsverdien for eiendommen slik den på befaringsdagen fremsto som et selvstendig omsetningsobjekt. Ved vurderingen er det tatt hensyn til: eiendommens beliggenhet og eksponering tomten bygningens tekniske og vedlikeholdsmessige stand bygningens innemiljø bygningens effektivitet bygningens tilpasningsdyktighet og fleksibilitet leieinntekter (potensielle) (om)reguleringsmuligheter driftskostnader Krav til kapitaliseringsrenten er vurdert mot: realrente forretningsmessig risiko attraktivitet i markedet Hegdehaugsveien 31 Tlf: Side 15 av 16

18 Ut fra en samlet vurdering er kapitaliseringsrenten vurdert til 13 % Basert på ovenstående er kapitalisert verdi av netto leieinntekter vurdert til: kr * 100 /13 = kr Avrundet til: kr MARKEDSVERDI: Markedsverdi er verdien på takseringsdagen basert på et frivillig salg mellom likeverdige parter, etter en normal markedsføringsperiode. En enkel interessent kan av spesielle årsaker være villig til å betale en høyere pris, dette er ikke markedsverdi. Markedsverdi samlet: kr Markedsverdi (126/31 legeboligen): kr Markedsverdi (126/64 hybelhuset): kr Markedsverdi (126/220 parkeringsanlegget): kr Markedsverdi (126/77 sykehuset): kr Oslo, Ole C. Torgersen Ingeniør / takstmann Hegdehaugsveien 31 Tlf: Side 16 av 16

19 Hegdehaugsveien OSLO Tlf.: Faks: Dokument nr:

20