ADRESSE Nedre Frognerlia 1 MATRIKKELNUMMER Gnr. 50, bnr. 274, Lier kommune OPPDRAGSNUMMER DATO

Transkript

1 OPPDRAG VERDIVURDERING ADRESSE Nedre Frognerlia 1 MATRIKKELNUMMER Gnr. 50, bnr. 274, Lier kommune OPPDRAGSNUMMER DATO

2 Side 2 av 16 OPPDRAG VERDIVURDERING ADRESSE Nedre Frognerlia 1 MATRIKKELNUMMER Gnr. 50, bnr. 274, Lier kommune HJEMMELSHAVER Sykehuset Buskerud HF DATO MANDAT Etter anmodning fra Forsvarsbygg v/skifte Eiendom v/knut Øyvind Østhagen, har OPAK v/øystein Dieseth besiktiget ovennevnte eiendom for å utarbeide en verdivurdering. Nedre Frognerlia 1 er et bo- og behandlingssenter innen russektoren beliggende et lite stykke fra Lier sentrum/lierbyen. Bygningsmassens areal er oppgitt å være BTA ca kvm og tomten er på kvm eiet tomt. Mandat: Eiendommen skal takseres som om den skal avhendes «as is» som en enhet. DOKUMENTER/OPPLYSNINGER Følgende dokumenter er overlevert fra oppdragsgiver: Flyfoto av eiendommen, udatert Tegninger av bygget, udatert Utskrift fra Lier kommunes hjemmesider på nett vedrørende tomtestørrelse, udatert Vi har i tillegg innhentet følgende opplysninger: Fra Infoland/Norges Eiendommer, utskrift pr Kart/flyfoto fra Lier kommunes hjemmesider på nett Eksempler på eiendommer til salgs hentet fra Finn.no, datert Befaringen: Befaringsdato Fra oppdragsgiver Ingen Fra OPAK Øystein Dieseth Ikke besiktiget Enkelte mindre lagerrom

3 Side 3 av 16 FORUTSETNINGER Verdivurderingen er basert på følgende forutsetninger: Ikke kontrollert om det er miljøfarlige stoffer i grunn eller bygninger Forurensninger er selgers ansvar Ikke kontrollert om det er tinglyste servitutter eller ledningsnett i grunn Ikke kontrollert ferdigattest, om dagens bruk er tillatt og om det er offentlige påbud Ikke kontrollert fundamentering Ikke foretatt vedlikeholds- og tilstandsvurdering av bygg og tekniske anlegg Forutsatt fraflyttet og klar for ny utleie basert på markedsleie BELIGGENHET Beliggenheten er vist på kart fra 1881.no nedenfor, hvor eiendommen er markert: Nedre Frognerlia 1, Lier Det er kort vei til offentlig kommunikasjon som er buss. Det er forholdsvis kort vei til Lierbyen som er nærmeste tettsted. Bebyggelsen er beliggende dels i et etablert boligområde og dels omgitt av landbruksområder.

4 Side 4 av 16 PLANSTATUS Kommuneplan Planområde Lier kommune Tidsperiode Vedtaksdato Formål for vurdert eiendom Offentlig formål (bygning med særskilt allmennyttig formål) Nedenfor er vist utsnitt av kommuneplankartet: Reguleringsplan Planområde Vedtaksdato Formål for vurdert eiendom Grad av utnytting Spesielle reguleringsforhold Rekkefølgebestemmelser Antikvariske forhold Eiendommen er uregulert. TOMTEN Beskrivelse Areal iht. Infoland, m² 4 557,8 Areal i denne vurderingen, m² 4 557,8 Antall parkeringsplasser ute/inne Ca. 12 på sydsiden av bygget, samt en plass på oversiden av bygget. I tillegg er det tre garasjeplasser. Vei, vann og avløp Offentlig Tomten er opparbeidet med gressplener og asfalterte kjøre- og parkeringsarealer.

5 Side 5 av 16 Tomten er vist på flyfoto hentet fra Lier kommunes hjemmesider på nett under: TOMTENS POTENSIALE Eiendommen er uregulert og det er ikke angitt tomteutnyttelse i Kommuneplan. Det er usikkert om eiendommen kan utvikles videre, men dagens bebyggelse er opplyst å være 1031 m² BTA, eksklusive 2. underetasje som består av en garasje med tre biloppstillingsplasser. Denne delen er ikke målt opp, men antatt å ha et areal på ca. 50 m² BTA. Tillagt dette blir samlet areal m² + 50 m² = m² BTA. Dagens tomteutnyttelse blir dermed: m²/ 4 557,8 m² = TU ca 24 %. Dette er etter vår vurdering lavt. I følge omviser har det tidligere vært planer om utbygging på eiendommen, men dette er mange år siden. Tomtens netto areal, m² 4 557, 8 Utnyttelsesgrad Dagens tomteutnyttelse TU= ca 24 % Påregnelig utnyttelse, m² gulv Som i dag Faktisk utnyttelse i dag, totalt m² gulv Potensiale utover eks. bebyggelse, m² gulv Ingen Eiendommen er beliggende i et boligområde med hovedsakelig eneboliger, med lav utnyttelse av den enkelte eiendom. Vi har derfor valgt og ikke å tillegge eiendommen et ytterligere utbyggingspotensiale utover dagens bebyggelse. BEBYGGELSE Innledning Type bygg Et. over bakken Et. under bakken Byggeår Bo- og behandlingshjem 2, hvorav en underetasje Garasjekjeller (2. underetasje) Bygningen ble tatt i bruk Bygget er oppført i skrånende terreng og har i bakkant en etasje og mot øst tre etasjer. Se bilde 1 neste side.

6 Side 6 av 16 Skjønnsmessig vurdering av standard Topp meget bra Brukbar- bra Tvilsom Uakseptabel Bygg inne x Bygg ute x Opparbeidet tomt x Bygget fremstår med standard fra byggeåret, men har gjennomgått endel mindre oppgraderinger gjennom tiden og fremstår i dag som et forholdsvis utidsmessig, men forholdsvis godt vedlikeholdt bygg. Arealoversikt Bebyggelsen har følgende gulvarealer ifølge arealoversikt fra oppdragsgiver: Etasje m² BTA Innhold 2. underetasje 50 Tre garasjeplasser, to lagerrom, krypkjeller 1. underetasje 515,5 Gangarealer, toaletter, kontorer, forskjellige lagerrrom 1. etasje 515,5 Gangarealer, toaletter, beboerrom, spisesal, kontorer Sum 1081 Arealene for 2. underetasje er kun anslått. BTA = brutto gulvareal Arealene er ikke kontrollert på stedet. Fotos Nedenfor et vist fotos av bebyggelsen/lokalene: Garasjer Typisk gang Typisk baderom Bygget sett mot vest

7 Side 7 av 16 Fra garsjen typisk kontor Beskrivelse Konstruksjoner Fasader Innvendige vegger Overflater på gulv Overflater på vegger Innvendige himlinger Porter Effektivitet Fleksibilitet Generelt Konstruksjoner av betong Teglstein. Flatt tak tekket med papp Lettvegger av tre eller betong Banebelegg og fliser Hovedsakelig malte flater Malte flater eller himlingsplater Tre garasjeporter, manuelle Bygningen fremstår som forholdsvis lite effektiv til dagens bruk med et lite antall beboerrom Det er mulig å rive innervegger På eiendommen er det oppført et bo- og behandlingshjem i en etasje og med to underetasjer. Den nederste underetasjen dekker kun deler av bygget og inneholder tre garasjeplasser. Bygningen inneholder 10 beboerrom. 1. underetasje inneholder lagerrom, tekniske rom og kontorer. Tekniske installasjoner Ventilasjon Mekanisk ventilasjon uten kjøling fra byggeåret. Det er i følge omviser dårlig luft i bygget. Sentral drifts- Nei kontroll (SD) Oppvarming Oljefyr. Vannbåren varme via radiatorer Brannvarsling Heis Belysning Solavskjerming Avfallshåndtering Adresserbart brannvarslingsanlegg Det er ikke installert heis i bygget Utenpåliggende lysarmaturer Nei Ikke eget avfallsrom, men avfallsdunker i gang i 1. underetasje.

8 Side 8 av 16 ENERGI Målt energibruk Det er ikke opplyst årlig energiforbruk i bygget: Siste år Nest siste år Energibruk ENØK-analyse Energitiltak Energimerking Energimerking er obligatorisk for nybygg og for alle som skal selge eller leie ut boliger eller yrkesbygg. I tillegg skal alle yrkesbygg over m² BRA ha energiattest. Energiattest er gyldig i 10 år. Innholdet i energiattesten skal være et energimerke som skal gjenspeile energikarakteren, dvs. om en bygning har lavt eller høyt energibehov. I tillegg skal energiattesten ha en oppvarmingskarakter, dvs. gi informasjon om i hvilken grad det vil være mulig å dekke varmebehovet med andre energikilder enn elektrisitet og olje. På en femdelt skala fra grønn til rød betyr grønn farge at en bygning har et oppvarmingssystem som gjør det mulig å varme opp en bygning med fornybar energi uten direkte bruk av elektrisitet og/eller fossilt brensel. Det er ingen sammenheng mellom energikarakteren og oppvarmingskarakteren, slik at en bygning med høy beregnet energibruk og tilhørende dårlig energikarakter, kan få en god oppvarmingskarakter for eksempel med et biobasert oppvarmingssystem. Omvendt kan et lavenergibygg få en god energikarakter, mens oppvarmingskarakteren vil bli dårlig dersom bygget kun har elektrisk oppvarming. Energiattest dato Energimerke Oppvarmingskarakter Utarbeidet av Den vurderte bygning er ikke energimerket. Forklaring på energimerke og oppvarmingskarakter følger i de neste to avsnittene. Energimerkeskalaen Energikarakteren er et resultat av beregnet levert energi til boligen eller bygningen ved normalt bruk. Hvordan beregningen skjer er fastsatt i standarden NS Tabellen nedenfor viser sammenhengen mellom beregnet levert energi pr. kvadratmeter og energikarakter for de ulike bygningskategoriene:

9 Side 9 av 16 Oppvarmingskarakter Oppvarmingskarakteren i energimerket forteller i hvor stor grad en bygning kan varmes opp med andre energivarer enn fossilt brensel og strøm. Karakteren er uavhengig av energibehovet i bygningen og av energikarakteren. Oppvarmingskarakteren gis med en femdelt rangering fra rødt til grønt, der grønt viser lav andel el. og fossilt. Oppvarmingskarakteren bestemmes ut i fra andelen av det totale oppvarmingsbehovet som dekkes av strøm og/eller fossile energivarer. Andelen el og fossilt må ligge under følgende verdier for å oppnå de ulike fargekarakterene: Oppvarmingskarakteren tar utgangspunkt i det beregnede energibehovet til oppvarming av rom og tappevann, og andelen det er naturlig at de enkelte systemene kan dekke. For eksempel tas det forgitt at fjernvarme kan dekke nær hele oppvarmingsbehovet. Et system basert på biobrensel forutsettes å dekke ca. 80 % av oppvarmingsbehovet, mens det resterende normalt dekkes av elektrisitet. Termiske solfangere antas å kunne dekke 20 % av oppvarmingsvebovet og 30 % av varmtvannsbehovet, mens solceller antas å kunne dekke 5 % av oppvarmingsbehovet. Energivurdering av tekniske anlegg og engangsvurdering av eldre varmeanlegg Kravet gjelder regelmessig energivurdering for å stimulere til energieffektivitet gjennom god isolasjon, drift og vedlikehold av anleggene. Kravene gjelder: kjeleanlegg med fossilt brensel i bygning med oppvarmet bruksareal BRA over 400 m², hvert 4. år klimaanlegg i bygning med oppvarmet bruksareal BRA over 500 m², hvert 4. år bygg med oljekjel som dekker over m² BRA, hvert 2. år engangsvurdering av eldre varmeanlegg der oljekjel basert på fossilt brensel er eldre enn 15 år Attest dato Utarbeidet av Det er ikke kjent om det er utført energivurdering av tekniske anlegg.

10 Side 10 av 16 EKSISTERENDE LEIEFORHOLD Eiendommen skal vurderes ledig for kjøper. MARKEDSFORHOLD Nedenfor er vist kurver som belyser hvorledes markedsutviklingen har vært de siste årene. Som det fremgår av kurvene svinger markedene over tid. OPAKs kurver over gjennomsnittsverdi for kontorbygg og selveierleiligheter i Oslo-området Verdiutviklingen for sentrale kontorbygg og selveierleiligheter i Oslo-området er vist under:

11 Side 11 av 16 Dagens Næringslivs eiendomsindeks for kontorlokaler i Oslo-området Nedenfor er vist utviklingen i leiepriser: Markedsundersøkelse på Finn.no : Vi har valgt å legge til grunn følgende referanser ved denne vurderingen: Adresse Grønnelundveien 1, Lier Kilde Finn.no Type areal Kombinasjonsbygg med næringslokaler, samt 9 leiligheter Størrelse m² Dato Pris per m² Kr Bygget er oppført i 1978 og eiendommen ligger i sentrum av Lierbyen. I følge annonsen er eiendommen oppdelt i 12 seksjoner, 2 boligseksjoner og 10 næringsseksjoner. I 1994 ble 6 av eiendommens lagerseksjoner ombygget til totalt 6 leiligheter. Det ble i forbindelse med ombyggingen ikke reseksjonert. Det er ikke gitt opplysninger om leieforhold i annonsen. Adresse Lierstranda 111, Lier Kilde Finn.no Type areal Kombinasjonseiendom Størrelse m² Dato Pris pr. m² Kr Byggeår 1984 og Beliggenhet sentralt på Lierstranda. Eiendommens leieinntekter i dag er opplyst å være ca. kr , med en ledigheten i bygget på ca 40 %. Snittleie blir dermed, hensyntatt ledigheten, kr 686 pr. m²/år

12 Side 12 av 16 Adresse Meieribakken 1, Sylling (Lier kommune) Kilde Finn.no Type areal Næringseiendom som også inneholder fem boenheter Størrelse Dato Pris per m² Kr Tidligere meieri beliggende sentralt i Sylling. Byggeår: Tilbygget i 1952 og ombygget modernisert i 1967 og Bygget om/ gjort om til en kombinert bolig og næringseiendom. Bygget inneholder i dag Sylling Legesenter, frisørsalong og 5 leiligheter. Bygget er fullt utleid og samlede årlige leieinntekter opplyses i annonsen å være kr , dvs. kr 416 pr. m²/år. Adresse Øvre Eikervei 75, Drammen kommune Kilde Finn.no Type areal Leilighetsbygg som inneholder 34 hybelleiligheter Størrelse 976 m² Dato Pris per m² Kr Eiendommen har sentral beliggenhet på Gulskogen i Drammen, med god tilgang til byens veinett. Det er kort avstand til hovedfartsårer inn og ut av Drammen. Leieinntekter pr. oktober 2012 er opplyst å være kr pr. år dvs. kr pr. m²/år Hyblene består av en seksjon i et større bygg, oppført i Definisjon av markedsleie Markedsleie er etter OPAKs syn hva markedet er villig til å betale ved en standard leiekontrakt og med eiendommen ledig. Markedsleie er ikke det maksimale en enkelt potensiell leietaker er villig til å betale for et enkelt lokale, men den leien som av flere uavhengige interessenter anses som passende. En enkelt leietaker kan av spesielle årsaker være villig til å betale spesielt høy leie for å sikre seg en eiendom, men dette er ikke markedsleie. Markedsleie baserer seg på en ordinær leiekontrakt som kan indeksreguleres hvert år. Eiendommen er vurdert ledig i markedet og basert på markedsleie. Videre legges til grunn at alle måleverdige arealer, som definert i Norsk Standard NS 3940, inkluderes i leiearealene, også teknisk rom og annet som er nødvendig for eiendommens drift. Alle arealer som leies ut måles i bruttoareal BTA. Markedsleie for den vurderte eiendommen Markedsleie for lokalene slik de fremsto på befaringstidspunktet har vi vurdert til, eks. mva: Etasje: Leie kr/ pr.m²/ år Arealer m² BTA Leie pr. år kr 2. underetasje underetasje etasje Sum bygning

13 Side 13 av 16 AVKASTNINGSVERDI Brutto årlig leie Det er lagt til grunn følgende årlig leie: Faktisk leie utleide lokaler, kr Markedsleie ledige lokaler, kr Valgt årlig leie, kr Eiendommen skal vurderes ledig for kjøper Arealledighet Arealledigheten i bysentrale områder er vanligvis 6 8 % og % i mer perifere strøk. Ledigheten/leiesvikten for den vurderte eiendommen er skjønnsmessig vurdert til: Arealledighet, % 10 Eiendommen har en noe usentral beliggenhet sett i forhold til pressområdet rundt og i Drammen. Vi har derfor valgt å legge ledigheten på 10 %. Eierkostnader En ordinær leiekontrakt forutsetter at gårdeier bl.a. dekker kostnader til administrasjon, forsikring, eventuelt eiendomsskatt, utvendig vedlikehold og periodisk vedlikehold og utskiftninger av større tekniske anlegg, normalt mellom kr 150,- og kr 250,- pr. m². BTA/år for kontorbygg, og kr 80,- til kr 100,- pr m² BTA/år for lagerbygg/kombibygg. Innenfor eget areal dekker leietaker egne kostnader til energi, rengjøring, renovasjon, service og løpende innvendig vedlikehold ved en vanlig standard leiekontrakt. Kort gjenværende leietid kan medføre behov for høyere eierkostnader pga. behov for oppgraderinger for lokaler som snart blir ledige, og som ikke allerede er oppgradert av fraflyttende leietaker. Et høyt antall leiekontrakter påvirker også eierkostnadene oppover. For denne eiendommen er årlige eierkostnader vurdert til: Årlige eierkostnader, kr/m² BTA 140 Bygget fremstår som noe utidsmessig og det vurderes å være et vedlikeholdsetterslep. Netto årlig leie Netto årlig leie er vurdert til, basert på markedsleie: Brutto årlig leie kr Antatt arealledighet / leiesvikt i % 10 kr = Redusert brutto leie kr Antatte eierkostnader kr./m²/år: 1081 m²: 140 kr Årlig festeavgift: kr/år kr. 0 = Netto årlig leie kr Som avrundes til kr ,-. Kapitaliseringsrente Basis for vurdering av kapitaliseringsrente er først og fremst sammenligning med den alternative avkastning en investor kan få ved investering i sikre og risikofrie 10 års statsobligasjoner. Dernest legges til en risikopremie for den spesifikke eiendomsinvestering som følge av at det kan være mer risikofylt å investere i eiendom enn i statsobligasjoner. Dersom f.eks. avkastning av 10 års statsobligasjoner er 5,5 % og inflasjonen er 2,5 %, er realrenten differansen 3,0 %.

14 Side 14 av 16 Det vurderes i tillegg til realrenten et risikotillegg som følge av antatt utvikling i realrentenivå, risiko ved fremtidige leieinntekter og utleie av den spesifikke eiendom, leietakers soliditet, eiendommens beliggenhet, bruk, tilstand, alder og attraktivitet i markedet. Det er derfor av vesentlig betydning for vurdering av kapitaliseringsrente om en eiendom har en perifer beliggenhet med kort leiekontrakt eller er ledig, eller om den har en sentral beliggenhet og i tillegg har en kommunal eller statlig leietaker med lang leiekontrakt og sikre leieinntekter. Normalt vurderes kapitaliseringsrenten til mellom 6 % og 9 % for f.eks. kontorbygg i bysentrale områder og mellom 10 % og 12 % i mer perifere områder. Men dette endres fort ved markedssvingninger. Ut fra en samlet vurdering har vi for denne eiendommen benyttet følgende kapitaliseringsrente: Kapitaliseringsrente, % 8,5 Avkastningsverdi Avkastningsverdien er en av flere faktorer som er med på å fastsette markedsverdien for eiendommen slik den fremsto som et selvstendig omsetningsobjekt. Ved vurderingen er det tatt hensyn til eiendommens beliggenhet og tomt, bygningens tekniske og vedlikeholdsmessige stand, samt bygningens effektivitet. Ved vurderingen er det også tatt hensyn til dagens leieinntekt, leiekontraktens reguleringsmuligheter og varighet på leiekontraktene, sett i relasjon til dagens markedsleie. Driftskostnader er også vurdert. Basert på ovenstående er kapitalisert verdi av netto leieinntekter vurdert til: kr x 100 : 8,50 = kr Som avrundes til kr ,-. Følsomhetsanalyse ved alternative avkastningskrav Nedenfor er vist hvorledes avkastningsverdien endres som følge av andre kapitaliseringsrenter: , , , , , , , VERDI VED SEKSJONERING OG SALG AV LEILIGHETER Innledning Vi har i denne verdivurderingen også vurdert eiendommen ombygget til boligformål. Ved ombygging av eiendommen til boligformål antas det at ca. 70 % av BTA kan benyttes til boligformål. Dette gir for det vurderte bygg: m² x 0,7 = 756,7, som avrundes til 760 m².

15 Side 15 av 16 Prisnivået for nye leiligheter i Lier ligger fra kr til kr pr. m² S-BRA (salgbart bruksareal). Prisene er hentet fra følgende nybyggprosjekter i Lier: Heialunden i Gamle Drammensvei 105 og Syllingbakken 3. Vi velger, basert på eiendommens beliggenhet, i denne vurderingen å legge til grunn en salgspris på kr pr. m² S-BRA ferdig ombygget til boligformål. Dette gir følgende salgsverdi av ferdig prosjekt: Kr x 760 m² = kr , som avrundes opp til kr ,-. Ombyggingskostnader er vanskelig å beregne og er avhengig av antall leiligheter, inndeling og standard. Vi har i denne vurderingen valgt å legge til grunn en ombyggingskostnad på ca. kr pr. m² BTA, inkludert fortjeneste. Ombyggingskostnadene omfatter hele bygget og ikke bare det salgbare bruksarealet S-BRA. Det vil si: Kr m² x kr = kr , som avrundes til kr ,-. Dette gir følgende verdi av bygget slik det står i dag, men omregulert til boligformål: Kr kr = kr ,-. SALGSVERDI Salgsverdi er den pris man kan påregne at flere uavhengige interessenter til eiendommen vil være villig til å betale for den på dato for vurderingen. En enkel interessent kan av spesielle årsaker være villig til å betale en spesielt høy pris for å sikre seg eiendommen. Dette er ikke salgsverdi. Ved vurderingen er det tatt hensyn til eiendommens beliggenhet og tomtens attraktivitet. Ved vurderingen er det tatt hensyn til teknisk og vedlikeholdsmessig tilstand og bebyggelsens effektivitet. Ved vurderingen er det videre tatt hensyn til dagens leieinntekt, reguleringsmuligheter og varighet på leiekontrakter, sett i relasjon til dagens markedsleie. Driftskostnadene er også vurdert. Eiendommens salgsverdi, slik den befant seg ved befaringen og ledig for kjøper er vurdert til: Kapitalisert verdi av netto leieinntekter kr Tillegg for utbyggingspotensiale kr Fradrag kr Salgsverdi kr SALGSVERDI Salgsverdi bygg, kr Eksisterende bygg, m² BTA Verdi, kr/m² gulvareal BTA

16 Side 16 av 16 Vi har verdivurdert eiendommen både slik den fremstår i dag og alternativt omregulert, ombygget og seksjonert til boligformål. Verdiene omregulert til boligformål vurderes til kr ,-. Det er usikkert hva en kjøper vil legge vekt på og det kan også være andre alternativer til ombygging av eksisterende bygg, for eksempel å rive bygget og bygge nytt. Tomten har begrenset størrelse og derfor en begrensing i antall boenheter. Bygget er forholdvis lite og det vil kreve store ombygginger for å etablere boliger på eiendommen. Vi er av den oppfatning at eiendommen ikke har en større verdi for selger om eiendommen vurderes med alternativ regulering, det vil si bolig. En reguleringsprosess vil erfaringsmessig også ta tid. Også videre bruk av eiendommen til sykehjemformål/helsebygg eller lignende vil kreve ombygginger da bygget slik det fremstår i dag ikke har toalett/bad på rommene eller tilfredsstiller dagens krav til normal sengebasert sykehusdrift. Et alternativ til dagens bruk kan være aktører som for eksempel innen barnevern. Oslo, for OPAK AS Øystein Dieseth Avd.sjef/takstmann oppdragsansvarlig Kontrollert av Navn: Fredrik Sverdrup Dahl Dato: Signatur: Distribuert til Forsvarsbygg v/skifte Eiendom v/knut Øyvind Østhagen