Alternativanalyse og tilstandsvurdering Nordland Fylkeskommune

Transkript

1 Oslo, Notat vedrørende Eiendomsverdier - Narvik OPAK er av oppdragsgiver Nordland Fylkeskommune bedt om å gi et grovt anslag over verdi av 3 skoleeiendommer i Narvik. Verdianslaget skal angis i spennet lav verdi, middels verdi og høy verdi. Vurderingen av verdi er både hensyntatt dagens påstående bebyggelse, samt verdien av eiendommen som ubebygd. OPAK er av oppdragsgiver også bedt om å gi et grovt verdianslag av 3 stk. eiendommer/felt ved Frydenlund (markert på eget kart på side 12) ifm. en mulig utvidelse av skoleanlegget. Eiendommene De vurderte eiendommer er, med påstående bebyggelse; Narvik Adresse Gnr. /bnr. Antall fløyer Sum BTA bygg Tomteareal Frydenlund Villaveien 59 39/ parseller 40/26, Oscarsborg Dronningens gate 68 27, 28, 29, 30, Solhaugen Øvreveien 24/26 39/ Sum areal Opplysningene over er hentet fra Ofoten GP Byggeår er fra Beskrivelsen av bebyggelsen under er basert på tilstandsrapporter utarbeidet av OPAK, des Frydenlund, Villaveien 59 Bygget er et betongbygg på 2-4 etasjer bestående av to fløyer, betegnet hhv. fløy A og fløy B. Fløy A ble oppført i Fløy B ble oppført i 1998 og er en forlengelse av skolen mot sørvest. Generelt fremstår skolen i stor grad som ved byggeåret. Det er foretatt oppgraderinger ved behov. Oscarsborg, Dronningens gate 68 Fløy G er det opprinnelig bygget og ble oppført i Fløy C, D, E og F ble oppført under et i 1954 og utgjør en samlet enhet sammen med fløy G. Byggene utgjør den opprinnelige skolebygningen. Fløy A og B ble oppført hhv. i 1982 og 1978 og utgjør de nyeste byggene ved skolen. Fløy B er koblet sammen med fløy H via en gangbro. Byggets alder er ikke kjent, men vi antar at det er fra 1930-tallet. Det ble overtatt av fylkeskommunen i Fløy A, som er det nyeste bygget, ble ombygget og rehabilitert i 2011, da også tilbygget i nordenden trolig ble bygget. Bygget er på to etasjer og benyttes i dag som verksted mm. Fløy B er et bygg på 5 etasjer som inneholder klasserom og andre undervisningslokaler, kantine, personalrom etc. 1. og 2. etasje er pusset opp i senere tid og har nyere ventilasjonsanlegg. Det er registret et relativt stort vedlikeholdsetterslep både innvendig og utvendig. Side 1 av 16

2 Fløy C, D, E, F og G, inneholder kontorer for administrasjon, lærerarbeidsplasser og noen klasserom/undervisningsarealer. Bygget har gjennomgått flere ombygginger/oppgraderinger siden byggeåret. De fleste ytterveggene er tilleggsisolert de senere årene og innvendige flater delvis oppgradert. Tekniske anlegg er skiftet og deler av det elektriske anlegget er oppgradert. Byggene fremstår i dag i noe varierende vedlikeholdt stand, med behov for ytterligere oppgraderinger/vedlikehold de nærmeste årene, spesielt fløy G. Fløy H (byggeår er ukjent) er siste tilskuddet til skolen og ble koblet til fløy B med en gangbro en gang på 1990-tallet. Bygget inneholder leiligheter i toppetasjen. I 1. etasje har deler av lokalene vært leid ut til opplæringskontor. For øvrig er bygget tilpasset byggefagene. Bygget ble sist oppgradert- /vedlikeholdt rundt år 2000, da BA-fagene tok det i bruk. Det er store vedlikeholdsetterslep ved bygget, spesielt i toppetasjen, men også hva angår tekniske anlegg mm. Solhaugen, Øvreveien 24/26 Fløy A ble oppført i 1978 og er et betongbygg over tre etasjer og ble sist ombygget innvendig i 2009, da en del av lokalen ble rehabilitert, mens det utvendig i hovedsak er uendret fra byggeåret. Fløy B (tidl. Framnes videregående) ble opprinnelig bygget i 1969 og er et relativt lite betongbygg over 2 etasjer. Bygget ble sist oppgradert/ombygget innvendig i Fløy C er en ren forbindelseskorridor mellom fløy A og fløy B. Utvendige fasader består av betongelementer med frilagt naturstein på fløy A og B i tillegg til pussede og malte betongflater. Det er også noe malt trepanel på fløy A og malte stålplater på fløy B. Fløy C har pusset og malt mur. Alle vinduer er nylig byttet, i begge bygg, inkl. ytterdører. Dette ble ferdig i Det bygningsmessige ved eiendommen fremstår i generelt tilfredsstillende stand, men med noe utidsmessighet i deler av lokalene innvendig. Utvendig er takene lagt om i senere tid, men ikke skråtaket på fløy A hvor det er shingel fra byggeåret. Innvendige flater i begge bygg består av ulike typer banebelegg, noe flislagte gulv i toaletter og inngangspartier samt terrazzobelegg. Det er registret gamle vinylfliser fra byggeårene i både A- og B- fløyen. Vegger består av malte mur- og platevegger (med og uten strie), tapetserte flater og malte Lecavegger. Mange innerdører er skiftet ut i sener tid til moderne laminatdører med brann- og lydklasse, men det er fremdeles mange gamle dører fra byggeåret. Også himlingene varierer fra gamle malte platehimlinger til moderne, nedforede T-profilhimlinger. Dette gjelder begge fløyene. Utvendig er takene lagt om i senere tid, men ikke skråtaket på fløy A hvor det er shingel fra byggeåret. Side 2 av 16

3 Beliggenhet Eiendommenes beliggenhet er vist på kartutsnitt fra Finn.no nedenfor: Øvreveien 24/26 Villaveien 59 Dronningens gate 68 Regulering Eiendommene er uregulerte, foruten Solhaugen som omfattes av en reguleringsplan fra 1981 som angir tomten til offentlig formål. Kommunedelplanen for Narvikhalvøya av oktober 2011 angir at bestemmelsene i kommunedelplanen går foran eldre reguleringsplaner. Planstatus for eiendommene er vist i oversikten under: Reguleringsplan Kommuneplan Frydenlund, Villaveien 59 Uregulert Offentlig eller privat tjenesteyting Nåværende Krav om felles planlegging Oscarsborg, Dronningens gate 68 Uregulert Offentlig eller privat tjenesteyting Nåværende Krav om felles planlegging Solhaugen, Øvreveien 24/26 Offentlig formål Offentlig eller privat tjenesteyting - Nåværende Tomtens verdi som ubebygd Verdifastsettelse av tomter avhenger av bruksformål, beliggenhet, utbyggingspotensiale og forventet avkastning, vurdert som ubebygget tomt. Tomtebelastning er differansen mellom markedsverdi av fullt utbygd eiendom og totale byggekostnader inkl. fortjeneste, men ekskl. kostnader til opparbeidelse av tomt, fordelt pr. m² (BTA) bebygd gulvareal, ekskl. kjeller. I eiendommer hvor kjellerarealet utgjør en vesentlig verdi, skal dette fastsettes særskilt. I mer perifere områder med større tomtetilgjengelighet regnes tomteverdier oftest som verdi pr. m² Side 3 av 16

4 netto tomt og ikke tomtebelastning. Ved vurdering av tomteverdi vurderes også verdi pr. m² netto tomt, sett i relasjon til omsatte, sammenlignbare tomter. I beregning av tomteverdi inngår både fortjeneste til grunneier for uregulert råtomt og verdiskapning i forbindelse med utvikling slik at tomten blir salgbar. Fortjenesten deles ofte mellom grunneier og tomteutvikler/utbygger i forholdet 50/50, og utvikler får betalt for den risiko som tas i forbindelse med f.eks. en omregulering. Dette endrer seg i utviklingsprosjekter med mer usentral beliggenhet og stor risiko, hvor grunneierandelen kan synke ned mot 10 % - 20 %. Ved prosjekter med liten risiko er tomteeiers andel av tomteverdien større. Utbyggere regner vanligvis med at tomtens verdi utgjør 10 % - 20 % av et ferdig prosjekts totalverdi. I pressområder kan dette være høyere. For disse eiendommene og den beliggenheten de har, har vi valgt å vurdere tomtenes verdi basert på pris pr. m² tomt. Verdien av tomten for grunneier vil øke underveis i reguleringsprosessen fra uregulert tomt til byggeklar tomt. Utgangspunktet som uregulert tomt vil være lavere, som i grafen under, ved tomter beliggende utenfor pressområder, og høyere i attraktive området. TOMTEVERDI Verdi 100% 80% 60% 40% 20% 0% Ureguler t KDP R egulert Detaljreg. R ammetil. Entrepr is e B yggestar t Ved vurdering av tomteverdier vil vanligvis tomter regulert til boligformål oppnå de høyeste prisene, Næringstomter ligger vanligvis på % av boligtomter. Dette kan avvike med sentral beliggenhet, eller høy tillatt utnyttelse. Store tomter vil i de fleste tilfeller bli omsatt for lavere pris pr. m² enn mindre tomter. Men det vil også kunne være tilfeller av det motsatte da store tomter vanligvis tillates bebygd med en langt høyere utnyttelsesgrad enn mindre tomter. Innenfor en kommune vil tomteprisene variere betydelig, selv innenfor korte avstander. Referanser fra Finn.no Det ligger for tiden ingen tomter avsatt til offentlig formål til salgs i Narvik, men to tomter regulert til bolig. Kun den ene anses å være relevant. Side 4 av 16

5 Boligtomten er beliggende i Håreksgate 70, dvs. naboeiendommen til Dronningensgate 68. Tomten er ferdig regulert til blokkbebyggelse. Med en prisantydning på kr og et tomteareal på 577 m 2, gir dette en kvadratmeterpris på i underkant av kr Ser vi litt utenfor Narvik, nærmere bestemt Harstad, ligger for salg en næringstomt med et areal på m 2. Tomten som opprinnelig er en gammel avfallsfylling er beliggende langs riksvei 867 på Bergsvågen, ca. 3 km nord for Harstad sentrum. Tomten er flat og har vært benyttet til lagring av anleggsmaskiner og fyllmasser den siste tiden. Dagens fyllingshøyde er kote 2 moh. Dette arealet må ifølge reguleringsplanen fylles på til kote 4 og opparbeidelseskostnaden er beregnet til ca , dvs. i underkant av kr. 750 m 2. Tomten har en prisantydning på kr , dvs. kr. ca. kr. 660 pr. m 2. Referanser fra Nordeca Insight Nordeca Insigt er en kartportal med eiendom- og tomteopplysninger med blant annet salgssummer fra tidligere omsatte tomter. Ikke alle transaksjoner er oppgitt med salgssum. Nedenfor har vi trukket frem noen relevante salg. Vi har blant annet funnet en tomt i nærområdet, dvs. på Malmkaia. Tomten som har gnr. 40, bnr. 1374, ble solgt i 2013 for kr , dvs. med et areal på 6 745,9 ble kvadratmeterprisen kr pr. m 2. Tomten er beliggende ved moloen ca meter fra vannkanten. En annen tomt med gnr. 41, bnr. 398 beliggende ved Fagerneskaia ble solgt i 2014 for kr , dvs. med en tomtestørrelse på 3 072,3 m 2 ble kvadratmeterprisen kr. 732 pr. m 2. Andre referanser Ser man noe utenfor Narvik, nærmere bestemt Harstad, er det her to større næringsområder i forskjellige faser. Vi tenker her på Stangnesbasen og Nordlysparken. På Stangnesbasen som er et nylig etablert næringsområde er det solgt flere mindre næringstomter. Prisen har ligget på ca pr. m 2. Området er et næringsområde under utvikling og tomtene er tilrettelagt med infrastruktur. En annen kilde i Harstad kan opplyse om at sentralt plasserte næringstomter ferdig opparbeidet kan ligge på rundt kr pr. m 2. De vurderte tomtene har generelt god beliggenhet i forhold til sentrale veisystemer. Villaveien 59 Tomten er beliggende i et etablert område for tjenesteyting. Hensyntatt tomtens beliggenhet, størrelse og formål, vurderes verdien av tomten å ligge i spennet kr pr. m 2. Dronningens gate 68 Tomten er beliggende sentral i Narvik sentrum. Gangavstand til de fleste fasiliteter. Side 5 av 16

6 Hensyntatt tomtens beliggenhet, størrelse og formål, vurderes verdien av tomten å ligge i spennet kr pr. m 2. Øvreveien 24/26 Tomten er beliggende i randsonen av et etablert boligstrøk. Tomten er den største tomten, over det dobbelte arealet av de to andre eiendommene og dette påvirker verdien. Dess større tomter dess lavere pris pr. m 2. Hensyntatt tomtens beliggenhet, størrelse og formål, vurderes verdien av tomten å ligge i spennet kr pr. m 2. Tomteverdiene er vist i oversikten under: Tomteareal Lav verdi Middels verdi Høy verdi Villaveien Dronningens gate Øvreveien 24/ Verdifastsettelse av bebygd næringseiendom Som grunnlag for verdsettelse av næringsbygg benyttes kapitaliseringsmetoden for å komme frem til eiendommens forrentningsverdi ofte i kombinasjon med sammenlignbare omsetninger. Forrentningsverdien beregnes ved å kapitalisere netto leieinntekter, dvs. brutto leieinntekter fratrukket inntekter for arealledighet og eiers kostnader. Forrentningsverdien benyttes som grunnlag for vurdering av eiendommens markedsverdi. Definisjon av markedsleie Markedsleie er etter OPAKs syn hva markedet er villig til å betale ved en standard leiekontrakt og med lokalene ledig. Markedsleie er ikke det maksimale en enkelt potensiell leietaker er villig til å betale for et enkelt lokale, men den leien som av flere uavhengige interessenter anses som passende. En enkelt leietaker kan av spesielle årsaker være villig til å betale spesielt høy leie for å sikre seg en eiendom, men dette er ikke markedsleie. Markedsleie baserer seg på en ordinær leiekontrakt som kan indeksreguleres hvert år. Det legges til grunn at alle måleverdige arealer, som definert i Norsk Standard NS 3940, inkluderes i leiearealene, også teknisk rom og annet som er nødvendig for eiendommens drift. Alle arealer som leies ut måles i bruttoareal BTA. Vi er ikke kjent med dagens leienivåer og har derfor lagt til grunn vurdert markedsleie. Leiemarkedet generelt Leiemarkedet generelt har den siste tiden i hovedsak vært drevet av lave oljepriser, lavere sysselsetting og økt arbeidsledighet. Stort sett i hele landet har leieprisene holdt seg uendret eller gått ned. De oljetunge byene og områdene er mest påvirket. Ekspertene tror nå på at leienivåene skal holde seg uendret ut året, men at det forventes svak økning i Side 6 av 16

7 Leienivået for byer og tettsteder utenfor og utenom de store byene ligger normalt noe lavere. Avhengig av beliggenhet i område, nærhet til kollektivtransport og attraktivitet, ligger normalleien i spennet kr pr. m 2 BTA/år og sjeldent under kr. 600 pr. m 2 BTA/år. Leienivået for lager- og verkstedlokaler ligger ofte i spennet kr pr. m 2 BTA/år. I de større byene ligger nivået noe høyere, dvs. kr pr. m 2 BTA/år. Nedenfor er vist kurver som belyser hvorledes markedsutviklingen har vært de siste årene. Som det fremgår av kurvene svinger markedene over tid. Dagens næringslivs eiendomsindeks for kontorlokaler i kystbyene Kristiansand, Stavanger, Bergen, Trondheim og Tromsø: Grafen er ikke direkte sammenlignbar, men gir en indikasjon på leienivået for de store byene. Som det vises ligger normalleien i byene Bergen, Trondheim og Tromsø på kr pr. m 2 BTA/år. Leiemarkedet i Narvik Leiemarkedet i Narvik vurderes generelt sett rolig og med lav aktivitet. Det er for tiden kun et leieobjekt tilgjengelig via Finn.no. Lokalene som tilbys er handels- og kontorlokaler som utgjør en del av et større bygg beliggende i Narvik sentrum. Lokalene ble renovert i 2010 etter Tek 10 og er på til sammen 400 m 2. I følge megler/leieansvarlig ligger forventningene om leiepris på kr pr. m 2 BTA/år. Han mente og at nye kontorbygg med topp standard i sentrum av Narvik kunne leies ut for opp mot kr pr. m 2 BTA/år. For normalt gode lager og verksted mente han at leienivået kunne ligge på kr pr. m 2 BTA/år. Transaksjonsmarkedet i Narvik Det er fortiden også få næringseiendommer tilgjengelig for salg via Finn.no. Kun 3 eiendommer ligger ute for salg og alle 3 er næringsseksjoner, altså del av større bygninger. Lokalene er en blanding av Side 7 av 16

8 kontorlokaler og forretningslokaler. Prisantydningen for lokalene ligger på kr pr. m 2 BTA. Markedsleie for de vurderte eiendommene I denne del av vurderingen har vi valgt å legge til grunn at dagens bruk av eiendommene fortsetter, dvs. med aktører innen undervisning og opplæring. Bygningene har noe varierende standard, men i alt den samme funksjonen og er tilpasset aktører innen undervisning og opplæring. Leienivået for de vurderte eiendommen kan sammenlignes med kontorlokaler, men nivået vurderes å ligge noe under. Leienivået vurderes å ligge i spennet pr. m 2 BTA/år. I utgangspunktet vurderer vi markedsleien noe høyere i Dronningens gate enn for de to andre eiendommene, men siden også leiearealets størrelse har innvirkning på leien vurderes nivået likt for alle de tre eiendommene. Videre i rapporten har vi valgt å benytte lav, middels og høy leie som vist i tabellen under (tallene er eks. mva.). Leienivå Sum BTA bygg Villaveien Dronningens gate Øvreveien 24/ Arealledighet Arealledigheten i bysentrale områder er vanligvis 6 8 % og % i mer perifere strøk. Ledigheten/leiesvikten for den vurderte eiendommen er skjønnsmessig vurdert til: Arealledighet, % : Kommentar : Arealledigheten vurderes i øvre sjikt hensyntatt leieobjektenes størrelse. Eierkostnader En ordinær leiekontrakt forutsetter at gårdeier bl.a. dekker kostnader til administrasjon, forsikring, eventuelt eiendomsskatt, utvendig vedlikehold og periodisk vedlikehold og utskiftninger av større tekniske anlegg, normalt mellom kr 150,- og kr 350,- pr. m² BTA/år for kontorbygg, og kr 80,- til kr 100,- pr. m² BTA/år for lagerbygg/kombibygg. Innenfor eget areal dekker leietaker egne kostnader til energi, rengjøring, renovasjon, service og løpende innvendig vedlikehold ved en vanlig standard leiekontrakt. Kort gjenværende leietid kan medføre behov for høyere eierkostnader pga. behov for oppgraderinger for lokaler som snart blir ledige, og som ikke allerede er oppgradert av fraflyttende leietaker. Et høyt antall leiekontrakter påvirker også eierkostnadene oppover. For denne eiendommen er årlige eierkostnader vurdert til: Årlige eierkostnader, kr/m² BTA : 250 Side 8 av 16

9 Kommentar : Vi er ikke kjent med omfanget av dagens eierkostnader og eierkostnadene er derfor vurdert basert på erfaring med tilsvarende lokaler. Netto årlig leie Netto årlig leie er vurdert til, basert på markedsleie for ledige lokaler. Villaveien 59 Lav Middels Høy Brutto årlig leie kr Antatt arealledighet / leiesvikt i % 10 kr = Redusert brutto leie kr Antatte eierkostnader kr./m²/år: 7405 m²: 250 kr = Netto årlig leie kr Dronningens gate 68 Lav Middels Høy Brutto årlig leie kr Antatt arealledighet / leiesvikt i % 15 kr = Redusert brutto leie kr Antatte eierkostnader kr./m²/år: m²: 250 kr = Netto årlig leie kr Øvreveien 24/26 Lav Middels Høy Brutto årlig leie kr Antatt arealledighet / leiesvikt i % 10 kr = Redusert brutto leie kr Antatte eierkostnader kr./m²/år: 7505 m²: 250 kr = Netto årlig leie kr Kapitaliseringsrente Basis for vurdering av kapitaliseringsrente er først og fremst sammenligning med den alternative avkastning en investor kan få ved investering i sikre og risikofrie 10 års statsobligasjoner. Dernest legges til en risikopremie for den spesifikke eiendomsinvestering som følge av at det kan være mer risikofylt å investere i eiendom enn i statsobligasjoner. Dersom f.eks. avkastning av 10 års statsobligasjoner er 5,5 % og inflasjonen er 2,5 %, er realrenten differansen 3,0 %. Det vurderes i tillegg til realrenten et risikotillegg som følge av antatt utvikling i realrentenivå, risiko ved fremtidige leieinntekter og utleie av den spesifikke eiendom, leietakers soliditet, eiendommens Side 9 av 16

10 beliggenhet, bruk, tilstand, alder og attraktivitet i markedet. Det er derfor av vesentlig betydning for vurdering av kapitaliseringsrente om en eiendom har en perifer beliggenhet med kort leiekontrakt eller er ledig, eller om den har en sentral beliggenhet og i tillegg har en kommunal eller statlig leietaker med lang leiekontrakt og sikre leieinntekter. Normalt vurderes kapitaliseringsrenten til mellom 5 % og 9 % for f.eks. kontorbygg i bysentrale områder og mellom 10 % og 12 % i mer perifere områder. Men dette endres fort ved markedssvingninger. Ut fra en samlet vurdering har vi for denne eiendommen benyttet følgende kapitaliseringsrente: Kapitaliseringsrente, % : 12 Kommentar : Kapitaliseringsrenten er skjønnsmessig vurdert Avkastningsverdi Avkastningsverdien er en av flere faktorer som er med på å fastsette markedsverdien for eiendommen slik den fremsto som et selvstendig omsetningsobjekt. Ved vurderingen er det tatt hensyn til eiendommens beliggenhet og tomt, bygningens tekniske og vedlikeholdsmessige stand, samt bygningens effektivitet. Basert på ovenstående er kapitalisert verdi av netto leieinntekter vurdert til: Villaveien 59 Lav kr x 100 : 12,00 = kr Middels kr x 100 : 12,00 = kr Høy kr x 100 : 12,00 = kr Dronningens gate 68 Lav kr x 100 : 12,00 = kr Middels kr x 100 : 12,00 = kr Høy kr x 100 : 12,00 = kr Øvreveien 24/26 Lav kr x 100 : 12,00 = kr Middels kr x 100 : 12,00 = kr Høy kr x 100 : 12,00 = kr Side 10 av 16

11 Konklusjon Eiendommens salgsverdi ledig for kjøper er vurdert til: Villaveien 59 Tomt uten bebyggelse Salgsverdi tomt, kr Tomteareal, m² Verdi, kr/m² tomt Lav Middels Høy Tomt med bebyggelse Salgsverdi bygg, kr Eksisterende bygg, m² BTA Verdi, kr/m² gulvareal BTA Lav Middels Høy Dronningens gate 68 Tomt uten bebyggelse Salgsverdi tomt, kr Tomteareal, m² Verdi, kr/m² tomt Lav Middels Høy Tomt med bebyggelse Salgsverdi bygg, kr Eksisterende bygg, m² BTA Verdi, kr/m² gulvareal BTA Lav Middels Høy Øvreveien 24/26 Tomt uten bebyggelse Salgsverdi tomt, kr Tomteareal, m² Verdi, kr/m² tomt Lav Middels Høy Tomt med bebyggelse Salgsverdi bygg, kr Eksisterende bygg, m² BTA Verdi, kr/m² gulvareal BTA Lav Middels Høy Side 11 av 16

12 Verdianslag ifm. mulig utvidelse av eksisterende skoleanlegg Vurderingen under er grove anslag. Som utgangspunkt for verdiene har vi benyttet Eiendomsverdi.no. og referanser som er omtalt i dette notatet. Arealer er hentet fra kartportalen Nordeca.Insight.com og må ses på som omtrentlig. Vi har ikke kjennskap til ev. festeforhold og heller ikke hensyntatt dette i vurderingen. Nedenfor vises utsnitt av tomtene/eiendommene som ev. må innløses markert med rød stiplet linje. Eksisterende skoletomt er markert med gul stiplet linje. Barnehage Eiendommen Eiendommen består av en eldre villa som tidligere er benyttet som barnehage. Bygget står nå tomt pga. fuktproblemer. Side 12 av 16

13 Vi er kjent med at det foreligger et festeforhold på eiendommen. I denne vurderingen har vi vurdert eiendommen som om det ikke forelå et festeforhold. Gnr. 39, bnr. 78 Areal tomt: 2 416,9 m 2 Areal eksisterende bygg: 387,0 m 2 Opplysningene over er hentet fra Nordeca Insight Vi er kjent med at brukte lokaler ofte ligger på kr kr pr. m 2. Etter det vi er kjent med er bygningen i dårlig forfatning og fraflyttet på grunn av fuktproblemer, noe som kan påvirke verdien. Eiendomsverdier Ut i fra en helhetlig vurdering vurderes eiendommen å kunne selges for; Lav 387 m 2 x kr pr. m 2 = kr Middels 387 m 2 x kr pr. m 2 = kr Høy 387 m 2 x kr pr. m 2 = kr Boliger og parkeringsplass Eiendommen Eiendommen består av 3 stk. boligeiendommer og en parkeringsplass. Side 13 av 16

14 Boligeiendommene Gnr. 39, bnr. 132 Gnr. 39, bnr. 129: Gnr. 39, bnr. 130: Sum Areal eksisterende bygg: 369 m 2 BRA Areal eksisterende bygg: 224 m 2 BRA Areal eksisterende bygg: 292 m 2 BRA 885 m 2 BRA Opplysningene over er hentet fra Nordeca Insight Boligbyggene er eldre bygg etter bildene å bedømme. Vi er ikke kjent med antall boliger totalt, men antar at det er flere boliger enn antall hus. Videre i vurderingen har vi valgt å legge til grunn at boligene har normal innvendig standard. Gjennomsnittsprisen for tomannsboliger i området ligger på kr pr. m 2. Parkeringsplassen Gnr. 39, bnr. 131 Areal tomt: 2 305,2 m 2 Tomten er flat og i hovedsak asfaltert og med noe variert vegetasjon mot boligeiendommene. Det er etablert ca parkeringsplasser på tomten Tomten er beliggende i et etablert område for tjenesteyting. Hensyntatt tomtens beliggenhet, størrelse og formål, vurderes verdien av tomten å ligge i spennet kr pr. m 2. Eiendomsverdier Ut i fra en helhetlig vurdering vurderes eiendommen å kunne selges for; Boligeiendommene Lav 885 m 2 x kr pr. m 2 = kr Middels 885 m 2 x kr pr. m 2 = kr Høy 885 m 2 x kr pr. m 2 = kr Parkeringstomten Lav 2 305,2 m 2 x kr pr. m 2 = kr Middels 2 305,2 m 2 x kr pr. m 2 = kr Side 14 av 16

15 Høy 2 305,2 m 2 x kr pr. m 2 = kr Eiendomsverdier samlet for hele eiendomsfeltet Lav kr = kr Middels kr = kr Høy kr = kr Lagereiendom Eiendommen Eiendommen består av 3 stk. matrikkelnr. Og er bebygget med et mindre lagerbygg i en etasje som vist på bildet over. Bebyggelsen har minimal verdi, vi har derfor valgt å vurderes eiendommens verdi som en ubebygd tomt. Vi er ikke kjent med eventuelle festeavtaler som foreligger på bruksnr. 1 og 2. Vi har ikke hensyntatt forhold vedr. festeavtaler. Eiendommene er vurdert som om den var eiet av en og samme eier. Gnr. 39, bnr. 1616, 1 og 2 Samlet areal tomt: ca m 2 Opplysningene over er hentet fra Nordeca Insight Side 15 av 16

16 Tomten er dels flat og dels skrånende. Plassen foran lagerbygget er asfaltert, deler av eiendommen er opparbeidet med variert vegetasjon. Tomten er beliggende i et etablert område for tjenesteyting. Hensyntatt tomtens beliggenhet, størrelse og formål, vurderes verdien av tomten å ligge i spennet kr pr. m 2. Eiendomsverdier Ut i fra en helhetlig vurdering vurderes eiendommen å kunne selges for; Lav m 2 x kr pr. m 2 = kr Middels m 2 x kr pr. m 2 = kr Høy m 2 x kr pr. m 2 = kr for OPAK AS Thomas Rochstad-Johannesen Takstmann/Eiendomsrådgiver Distribusjon: Vedlegg: Egenkontroll Sidemannskontroll Overordnet kontroll TRJ ØD Dato Initialer Side 16 av 16