FORSLAG TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR KVARTAL 46 DEL AV DRONNINGENS GATE 34 FESTNINGSGATA 4 KONGENS GATE 31 DRONNINGENSGATE 34 AS KRISTIANSAND

Transkript

1 DRONNINGENSGATE 34 AS FORSLAG TIL DETALJREGULERINGSPLAN FOR KVARTAL 46 DEL AV DRONNINGENS GATE 34 FESTNINGSGATA 4 KONGENS GATE 31 KRISTIANSAND PLANNR REV

2 SMS ARKITEKTER AS fremmer forslag til detaljreguleringsplan på vegne av DRONNINGENSGATE 34 AS. Formålet med detaljreguleringsplan for området er: Endring av bruksformål til sentrumsformål, uten boliger i 1.etg. Bevaring / riving av Arbeideren Dronningensg.34 som i dag har status som verneverdig bygg Økt gesimshøyde dvs. 4 etasjer + tilbaketrukket 5.etasje for nybygg i området ANTIKVARISKE FORHOLD OG POLITISKE VEDTAK FORHISTORIE Planområdet inngår i reguleringsplan for Murbyen. Tiltakshaver Dronningensg.34 AS søkte byutviklingstyret i brev av om en prinsippavgjørelse på om det kunne gis dispensasjon fra Murbyplanen ved at: 1. Arbeideren kan tillates revet 2. Bruksformål kan endres fra allmennyttig til bolig for hele eiendommen bortsett fra 1.etg. mot Dronningens gate som forblir næringslokale 3. Etasjeantall kan økes til 4 etasjer med tilbaketrukket 5.etasje iht. vedlagt skisseprosjekt Dronningensg.34 (Arbeideren) er markert som verneverdig bygning i Murbyplanen. Skisseprosjekt vedlagt søknaden var basert på at Arbeideren rives og at det oppføres nytt leilighetsbygg i Dronningensg.34 og Festningsgata 4 i 4 etasjer + tilbaketrukket 5.etasje. Illustrasjon til skisseprosjekt fremlagt for Byutvilingsstyret Tiltakshaver Dronningensgate 34 AS hadde i forkant gjort en rekke forgjeves forsøk på å få interessenter for bla. kontorvirksomhet som leietagere til et rehabilitert «Arbeideren» innenfor de begrensninger som ligger i bestående bygg. Da det i det vesentlige er fasader som er 2

3 verneverdig egner bygget seg ikke til bolig pga. bla. ingen mulighet for balkonger og uteoppholdsareal. Byutviklingsstyret vedtok ved behandling av saken følgende: 1. Byutviklingsstyret er av den oppfatning at endringene som ønskes avklart / prinsippbehandlet må avklares gjennom en reguleringsprosess der alle forhold mht. bevaring/riving, endret bruk, høyder, utnyttelse av Dronningensg.34 og tilstøtende naboeiendommer blir belyst. 2. Byutviklingsstyret er positive til den framlagte skissa som grunnlag for en reguleringsplan Oppstartsmøte med Kristiansand kommune ble avholdt Oppstart av planarbeidet ble varslet V.Agder fylkeskommune varslet innsigelse til planen dersom den åpner for riving av Arbeideren. Plan- og bygningsetaten avholdt deretter et møte med fylkeskommunen, Fylkeskonservator og Byantikvaren. I møtet ble det bla. konkludert med at fasader mot Dronningens og Festningsgata må beholdes og bevares slik de er i dag men innvendig kan bygg/etasjer rives under forutsetning i at vedtatte max. gesims og mønehøyder i Murbyplanen beholdes. Plan- og bygningsetaten ba byutviklingsstyret vurdere saken på nytt og det ble fattet følgende vedtak: 1. Byutviklingsstyret viser til reaksjonene som kom på melding om oppstart av detaljregulerings av Kvartal 46 del av. Sterke verneinteresser er involvert og det gir i praksis sterke styringssignaler. 2. Byutviklingsstyret ser klart nytten av at arbeidet med detaljreguleringen likevel videreføres, da det kun er gjennom en slik prosess at de faktiske mulighetene konkretiseres. 3

4 DRONNINGENS GATE 34 - ARBEIDEREN Dronningensg.34 Arbeideren Dronningensg.34 (Arbeideren) har vært forsamlingslokale for arbeiderbevegelsen med kontorer for parti og fagforeninger. I 1.etg. mot Dronningens gate er det mindre butikklokale og gatekjøkken. I toppetasjen er det boenhet for vaktmester eller lignende. Bygningen er i dag fraflyttet og ikke i bruk. Bygget fyller hele tomta og er i 3 høye etasjer. Byggets fasader er i funksjonalistisk byggestil fullført i Hovedvolumet har meget svakt skrånende tak som oppfattes som hus med flatt tak fra gateplan. Innvendig er bygget i stor grad autentisk som oppført på 30-tallet. Tomta er i dag regulert til allmennyttig formål og bygget er markert som verneverdig bygg i Murbyplanen. Historie Arbeideren Arbeiderforeningens opprinnelige hus fra 1873 på hjørnet Festningsgata / Dronningens gate brant ned ved bybrannen i Nytt bygg ble oppført på samme hjørne allerede i 1893 i datidens arkitektur med trekonstruksjoner i vegger, dekker og tak og kledd med teglfasade. Bygget var av landets eldste Folkets Hus og ble tegnet av arkitekt Richard Tønnesen og oppført av byggmester Anders Johanssen. 4 Markert Arbeideren med byggetrinn oppført 1893 og 1935.

5 I 1922 ble det oppnevnt en byggekomite som resulterte i ombygging/tilbygg planlagt av ing. Georg Andersen og utført av hovedentreprenør Henrik Smith. Bygget ble ferdigstilt vinteren Fra og med dagens hovedinngang ned til Festningsgata 4 ble bygget oppført i funksjonalistisk byggestil i overveiende betongkonstruksjon med pusset teglfasade. Samtidig fikk opprinnelig bygg fra 1893 ny fasadekulisse i samme stil slik at komplekset i ettertid fremstår som ett bygg slik vi kjenner det i dag. Nesten 50% av Arbeideren fra Dronningens gate og ned til hovedinngang i Festningsgata er trehuskonstruksjon fra 1893 med vegger, dekker og tak i tre og pusset fasade-kulisse i funkis. Fasadene og store deler av interiøret fremstår i dag hovedsakelig slik det gjorde når ombyggingen var gjennomført i Tiltakshaver har engasjert antikvarisk og byggeteknisk konsulent for vurdering og utredning mht. byggets verneverdi og tekniske tilstand. Utredningene ligger som egne vedlegg til planbeskrivelsen. Her refereres kort utredningenes konklusjoner. Utredning - Verneverdi Arbeideren - Vurdering av bebyggelsens verneverdi Siv.ark.MNAL Tor Linge Tønnessen: Arbeideren var ikke tatt med i verneplanen for Kristiansand utarbeidet på 1990 tallet og heller ikke tatt med i SEFRAK-registereringen. Hverken Byantikvar eller andre kan gi opplysninger om hvilke vurderinger for verneverdi som lå til grunn for at Arbeideren i Murbyplanen er markert blant verneverdige bygninger. Utredningen til Linge Tønnessen har vurdert bygningen ut fra delvurderinger som teknisk tilstand, autensitet, sosialhistorisk, arkitektonisk, pedagogisk og typisk/sjeldenhet etter en karakterskala. På basis av dette er det foretatt en oppsummering av bygningens verneverdi som enkeltobjekt, og i forhold til kulturmiljøet den er plassert i. Utredningen til Linge Tønnessen konkluderer følgende: Oppsummert mener vi bygningen har en middels verneverdi. Sett fra et arkitekturhistorisk perspektiv mener vi bygningen må betraktes som middelmådig. Det som trekker opp verneverdien er det sosialhistoriske element, og bygningens plass i bybildet som et slags landemerke. Bygningens tekniske tilstand, dens behov for oppgraderinger og muligheten for alternativ bruk trekker verneverdien betydelig ned. Utfra vernestatusen bygningen har fått i Murbyplanen mener vi dette er forståelig, sett i forhold til funksjonen bygningen den gang hadde. Konsekvensen av at de opprinnlige brukerne har valgt å flytte ut, og selge bygningen, er i praksis at bygningen ikke kan bevares som stort sett annet enn musealt objekt. Om den er viktig nok for det er vel tvilsomt. De faktiske konsekvensene av bruksendring, istandsetting og ombygninger, er at det nærmest ikke vil være synlige spor tilbake av den opprinnelige bygningen. På denne bakgrunn er det etter vår vurdering ingen grunn til opprettholde vernet av bygningen og dens utrykk. Utredning Teknisk tilstand Teknisk vurdering - Takstmann Roy A. Andersen: Rapporten er omfattende og basert på underrapporter fra brannteknisk konsulent GCON AS, ventilasjon Agder Ventilasjon AS, rør Stein Holbæk AS, el.anlegg Avitel AS i tillegg til bygningsmessig vurdering. 5

6 Byggets tilstand og mulighet for ombygging/oppgradering er vurdert. Utdrag fra utredningen: Det er minimalt eller ingen isolasjon i yttervegger. Etterisolasjon bør skje utvendig for å ungå kondensering. Deler av bygget har bærekonstruksjoner og dekker av tre som ikke ivaretar krav til brannsikring. Det er betydelige nedbøyninger i dekker. Under befaring er det avdekket betydelige avvik byggeteknisk og forskriftsmessig. Ved oppgradering og ombygning av bygget vil dagens forskrifter gjelde. Overnevnte forskriftskrav er tilnærmet absolutte krav. Dette betyr at ombygging av eksisterende konstruksjoner vil bli svært omfattende og kostbare. Dette samt krav til universell utforming vil ha en betydelig innvirkning på utformingen og kostnadene ved ombygging. Videre arbeid Pga. fylkeskonservators varsling om mulig innsigelse mot riving har det vært avholdt flere møter med Fylkeskonservator. Pga. byggets tilstand har en fått forståelse for at Fylkeskonservator etter hvert er innforstått med at hoveddelen av bygget ikke lar seg bevare. Arbeiderens eldste del ligger mot Dronningens gate og det har etter ønske fra Fylkeskonservator blitt vurdert å tilbakeføre fasadefløy mot gata til opprinnelig utseende oppført i 1893 etter bybrannen. Dette med tanke på at dagens fasade er rester av opprinnelig bygg. I den forbindelse ble sivilarkitekt Tor Linge Tønnessen engasjert nok en gang for å spore mulige gjenværende bygningsdeler fra Utredning Sporing gjenværende bygningsdeler Arbeideren Gjennomgang av eksisterende byning for sporing av eventuelle gjenværende bygningsdeler fra 1892-bygget Siv.ark.MNAL Tor Linge Tønnessen Ref. fra utredningen: Bygningen ble utvidet og totalt omarbeidet i I tillegg til betydelig utvidelse nedover langs Festningsgata, med et bebygd areal over 650m2, ble all dekor og pynt skrelt vekk, i tråd med arkitektonikse strømninger på 1930 tallet. Vindusåpninger som opprinnelig fremsto som åpninger i murverk ble nå erstattet med langsgående vindusbånd.. Oppsummert vurderer vi det derfor slik at 1890 byggets grunnmur og fundamenter i stor grad er inntakte. Elementer av teglkjernen i ytterveggene og noe av de indre bæreveggene, er nok fortsatt til stede bak 1930 uttrykket. Men ornamenter, opprinnelige vindusåpninger, osv., kan vi ikke forvente å finne. Konklusjonen av dette er at det er ingen eller minimalt av opprinnelige konstruksjoner over bakkeplan fra som er gjenværende. Dvs. en tilbakeføring hadde blitt en replica av opprinnelig bygg med liten grad av anvendlighet i dagens situasjon hvor bla kommunedelplan setter krav til publikumsrettet virksomhet mot Dronningens gate. Replicaen hadde dessuten blitt et fremmedelement mot bakenforliggende nyere bygningsmasse. 6

7 Replica av Arbeideren 1893 Arbeideren idag På bakgrunn av det her anførte har en valgt å legge fram detaljplan for nybygg i hele Dronningens gate 34. Eskisterende byggs tilstand, begrensede bruksmulighet og verneverdi tilsier riving. Ved vurdering av vern heter det generelt i planbeskrivelsen til Murbyplanen: En forholdsmessig pragmatisk vurdering av bygningens bruksverdi ligger også til grunn, dess færre bruksmuligheter dess færre realistiske muligheter for vern. Vern gjennom bruk er en nødvendighet. FESTNINGSGATA 4 Festningsgata 4 - Fasade mot gata Festningsg.4 har i lengre tid stått tomt og er sterkt forfallent. Bygget har vært i bruk som bolig og kontor. Bygget er ikke registrert som verneverdi. Det forelå rivingstillatelse og rammetillatelse for nytt leilighetsbygg i 3-4 etasjer. Rammetillatelsen er utløpt. Bygget er foreslått revet for å inngå i nytt prosjekt på nabotomt Dronningens gate 34. 7

8 KONGENS GATE 31 LO-HUSET Kongens gate 31 Fasade mot Festningsgata og Kongens gate Kongens gate 31 er markert som verneverdig i Murbyplanen og er viktig for det sammenhengende gatebildet i Kongens gate og som hjørnebygg i Murbyen. Bygget fra forrige hundreårsskiftet er i god stand og brukes i dag til kontor for LO. Bygget reguleres til bevaring. En del av tomta i Kongens gate er i dag gårdsplass med parkering. Bygget har inngang fra gårdsplassen som opprinnelig antagelig hadde denne funksjon eventuelt med hage. Den åpne plassen bryter med Kvadraturens karebebyggelse, men da plassen historisk har hatt denne funksjon med inngang og vindusfasade mot gårdsplass/hage velger en å beholde åpenheten. 8

9 DAGENS SITUASJON I PLANOMRÅDET KAPASITET AV EKSISTERENDE INFRASTRUKTUR Planområdet er sentralt i Kvadraturen, med godt utbygd infrastruktur av alle slag. Skole, helse, barnehage og kulturtilbud er utbygget. Barneskole for området er Tordenskjoldsgate skole, med gangavstand på ca 700 meter. Skoleveien går imidlertid langs og på tvers av gater med til dels stor trafikk. Til Lovisenlund skole er det ca 1,4 km, og til ungdomsskole Oddemarka er avstanden ca. 1,6 km. I nærheten av planområdet er det mange flotte turmuligheter, det er også en stor lekeplass i Tresse, kun ca 200 meter fra planområdet. BARNS BRUK AV AREALENE Planområdet benyttes ikke som lekeområde for barn, det har vært boliger i planområdet, men uten opparbeidede og benyttede lekeareal. TRAFIKKFORHOLD Planområdet er sentralt i Kvadraturen, og det er stor trafikk på deler av gatenettet. Dronningens gate utenfor Arbeideren har en gjennomsnittlig døgntrafikk (ÅDT) på ca 7600 kjt/døgn, Festningsgata syd for Dronningens gate har ÅDT på ca Planområdet ligger sentralt i forhold til bussmetro-aksen, og har et meget godt kollektivtilbud. Tilbudet til gående og syklende er bra. Det er etablert gang og sykkelvei/fortau langs Festningsgata i retning nord og syd, mens øst-vest forbindelsen har tilbud om gang/sykkelvei i Rådhusgata / Torvet. Nedre del av Kvadraturen som Kongens gate og Østre Strandgata har mindre trafikkbelastning og er «roligere» enn Dronningens gate, med boligparkeringssone og 30 km/t sone. TEKNISK INFRASTUKTUR Agder Energi har i dag nettstasjon i kjeller inne i kvartalet på naboeiendom «Misjonsgården» gnr/bnr 150/1657 med tilkomst og kabelføringer gjennom portrom Arbeideren mot Festningsgata. AE har varslet at utbygger må bekoste omlegging, flytting, el.. Ved flytting må det avsettes plass til formålet. Se videre info under kapittel Planforslaget Teknisk infrastruktur. 9

10 PLANSTATUS FORMÅL OG BESTEMMELSER I GJELDENDE KOMMUNEPLAN OG KOMMUNEDELPLAN Kommuneplanen fastslår at Kommunedelplan for Kvadraturen gjelder foran kommuneplanens arealdel. I gjeldende kommunedelplan for Kvadraturen er kvartal 46 regulert til bybebyggelse forretning / kontor / bolig med forretninger mot Dronningens gate. Utsnitt av gjeldende kommunedelplan for Kvadraturen. I forslag til ny kommunedelplan for Kvadraturen er kvartal 46 foreslått regulert til sentrumsformål med tillatt arealbruk forretning / kontor / bolig / tjenesteyting / bevertning med publikumsrettet virksomhet mot Dronningens gate. Temakart til planene definerer Arbeideren som bevart, med henvisning til reguleringsplan for Murbyen. Utsnitt av forslag til ny kommunedelplan for Kvadraturen. 10

11 GJELDENDE REGULERINGSPLAN Iht. gjeldende reguleringsplan Murbyplanen er kvartal 46 regulert til forretning / kontor / bolig og boligformål bortsett fra Arbeideren, Misjonsgården og Bedehuset (Dronningens gate 34/34a/36) som er regulert til allmennyttig formål. Vestre del av kvartal 46 er regulert til spesialområde bevaring og bla. hjørnebyggene Arbeideren Dronningensg.34 og LO-huset Kongensg.31 er markert som verneverdige bygninger. Dette gjelder ikke Festningsgata 4 som inngår i planen. Reguleringsplanen ble vedtatt av bystyret i Hensikten med denne planen var å sikre bevaring og utbedring av den arkitektoniske og kulturhistorisk verdifulle bebyggelsen i kvartalene den omfatter, samt bymiljøets og bygningsmiljøets særegne karakter og verdi som helhet. Utsnitt av Murbyplanen. HVORDAN VIL PLANEN BIDRA TIL Å REALISERE KOMMUNEPLANENS TRE SATSNINGSOMRÅDER I kommuneplanen er det definert tre satsningsområder hvor det ene er Byen som drivkraft (s ). Her er det definert en strategi for hvordan man skal oppnå målet: Kristiansand er et attraktivt og vekstkraftig landsdelssenter. - Legge til rette for at Kvadraturen blir et attraktivt, vitalt og identitetsbærende senter for hele Agder med et rikt kulturtilbud, mangfoldig handels- og servicevirksomhet, attraktive byrom, god arkitektur og ivaretakelse av egenart. Planforslaget vil være med å ruste opp byrommet i Festningsgaten overfor Norges Bank, og viderefører intensjonen i Murbyplanen gjennom materialitet og volumoppbygging. Ny aktivitet på tomta for Arbeideren med nabobygg som i dag står tomt vil revitalisere området og gjøre det mer attraktivt. Kvadraturen må styrkes som kulturelt og historisk senter, og byrommene må opprustes og utnyttes. 11

12 Den eksisterende bebyggelsen i planområdet bærer preg av forfall og lite vedlikehold på grunn av lite eller ingen bruk de senere år. Forslaget vil derfor, ved å erstatte denne bygningsmassen med en ny struktur, øke områdets estetiske kvaliteter. det må tilrettelegges for variert handel, kontor, arbeidsplasser, boliger, kultur, opplevelser og estetiske kvaliteter. Planforslaget tilrettelegger for arbeidsplasser i 1.etg. og boliger i øvrige etasjer iht. disse intensjoner. I avsnittet Byen det er godt å leve i (s ). Er det definert en målsetting om at Kristiansand har et attraktivt natur- og bymiljø. For å oppnå dette er det definert en strategi: - Oppruste bymiljøet og ta vare på Kristiansands historiske identitet. Planforslaget vil ved å tilføre en ny bygningsstruktur ruste opp fasaderekkene i Festningsgaten og Dronningensgate, samt styrke det byplanmessige prinsippet om karré/kvartalsstruktur organisert rundt bakgård/hage i indre kvartalrom. Et fortsatt arbeid med opprustning av byens sentrum, ivaretakelse av byens historiske identitet er viktig for opplevelse av tilhørighet og stolthet over egen by. I avsnittet Klimabyen (s ) defineres målsettingen: Kristiansand har en klimavennlig bystruktur. For å oppnå dette defineres følgende strategi: - Boligbygging skjer ved fortetting og transformasjon i eksisterende utbyggingsområder, og ved konsentrert utbygging, fortrinnsvis i tilknytning til eksisterende sentra og knutepunkt. - Redusere biltrafikken og stimulere miljøvennlig transport gjennom en kombinasjon av effektive og restriktive virkemidler og stimuleringstiltak. Parkeringsbestemmelser som regulerer/begrenser parkeringsdekning ved nybygg og sikrer god sykkelparkering innføres. Tiltak for å redusere biltrafikken bør særlig innrettes mot å dempe den økende trafikken til Sørlandsparken. Planforslaget søker å øke utnyttelsen og forslaget sammenfaller med overnevnte strategi. Planområdet ligger særdeles sentralt, og på så måte er det av byplanmessig stor viktighet å oppnå så stor tomteutnyttelse som mulig. I tillegg er eksisterende situasjon, med bankparken liggende rett overfor planområdet, godt egnet og tjent med et tydelig og definerende volum. 12

13 PÅGÅENDE PLANARBEID I NÆROMRÅDET / INFLUENSOMRÅDET Det er nettopp varslet oppstart av reguleringsplanarbeid for nabobygget, Dronningens gate 34A. Formålet med den reguleringen er å etablere leiligheter/forretning og kontor på eiendommen. ANDRE STYRENDE PLANER OG DOKUMENTER Planområdet er utbygget, og ikke nevnt i grønnstrukturutredningen. Kulturminnevernplanen omtaler ikke spesielt noen av bygningene innen planområdet. På verneplankartet er imidlertid Festningsgata 4 vist som «eldre bygning som er relativt godt bevart, men ligger i så endrede omgivelser at de(n) mangler en miljømessig tilknytning likevel bidrar de(n) positivt i bybildet.» LO-huset er her vist som «bygning(er) som danner et sammenhengende miljø og bør vurderes regulert til spesialområde bevaring. Noen bygninger har fått hevet verdien på grunn av sin viktige hjørneplassering. (2. prioritet).» Arbeideren er ikke angitt som verneverdig. Kulturminnevernplanen har en rekke generelle retningslinjer som går på byplanmessige hensyn. For denne plan er det aktuelt å trekke fram viktighet av hjørnebyggenes utforming, tilpasning av nye bygninger til eksisterende og ønske om å unngå monotoni i gateløpet uten å lage umotiverte sprang i vegglivet. 13

14 PLANFORSLAGET HOVEDGREP Fasade mot Dronningens gate Planforslagets arealdisponering søker å følge retningslinjer gitt i murbyplanen og kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre Havn Planforslaget henvender seg i hovedsak mot to gateløp, Dronningens- og Festningsgaten. Mot Festningsgaten trappes planforslaget ned mot nabobebyggelse (LO-bygget) for å tilpasse gesimshøyder til eksisterende struktur. Nedtrappingen viderefører også inndelingen av opprinnelig eiendomsstruktur, som er uttalt i Kvadraturplanen: Lange ensformige fasader oppleves som kjedelige og monotone. Det er derfor laget bestemmelser som sikrer at den tradisjonelle eiendomsstrukturen videreføres. (Kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre Havn, s.26) Ytterligere søkes det å tydeliggjøre opprinnelig eiendomsstruktur ved å legge opp til variert materialbruk innenfor murbyplanens retningslinjer. Fasade mot Festningsgaten Planforslaget er volummessig underdelt i 4 deler. Mot hjørnet Dronningens gate/festningsgaten åpner planforslaget for et vertikalt orientert volum som løper parallelt med Dronningens gate. Dette volumet avslutter fasaderekken i Dronningens gate mot Festningsgaten på en tydelig måte, og fremstår som et markert hjørnevolum. Fra hjørnevolumet nedover i Festningsgaten åpner planforslaget for et horisontalt orientert volum for å fasilitere dynamikk i fasaderekken. I Festningsgaten 14

15 avsluttes planforslaget mot LO-bygget med et vertikalt orientert, lavere volum, som søker å annonsere opprinnelig eiendomsstruktur. Det fjerde volumet i underdelingen av planforslaget er et tilbaketrukket volum i femte etasje som binder sammen de overnevnte 3 volumdeler. Volumoppbyggingen har et muralt preg, og dette samsvarer med planforslagets anføringer for materialbruk. Det vil i hovedsak bli lagt opp til murale materialer (tegl/puss/stein) i fasader mot gateløp. Planforslaget er organisert rundt et åpent atrium. Forslaget har derfor en nedtrapping av volum mot sør for å sikre innfall av dagslys til bakgården. AREALBRUK Planområdets størrelse er 2,470 daa. På overflateplanet fordeler dette seg slik; Sentrumsformål, SE1 og SE2 Gårdsplass, GP Garasjeanlegg, GAR3 (rampe) Kjøreveg Fortau Annen veggrunn, grøntareal Renovasjon Uteoppholdsareal, UT 1,144 daa 0,140 daa 0,048 daa 0,226 daa 0,419 daa 0,356 daa 0,006 daa 0,131 daa Kvartal 46 er i kommuneplan og forslag til kommunedelplan regulert til sentrumsformål med mulighet for mange typer av aktiviteter. For område SE1 (Dronningensg.34 Arbeideren- og Festningsg.4) i planforslaget forslås maksimum tillatt BRA=3350m2. For område SE2 (Kongensg.31 - LO-bygget som skal bevares) foreslås maksimum tillatt BRA ca 375 m2. I henhold til kommunedelplanen skal lokaler på gateplan forbeholdes forretning, servering eller publikumsrettet virksomhet, det vil si ikke boliger. Pga. konfliktområdet bolig / servering vedrørende støy og lukt er det ikke planlagt serveringslokaler innenfor planområdet. I illustrert prosjekt er 1.etg. mot Festningsgata disponert til tjenesteyting sentraltannklinikk på ca 570 m2 BRA og mot Dronningens gate til næringslokale ca. 135 m2. Kjellerplanet regulert som GAR1 og GAR2 benyttes til parkering og boder, energianlegg - nettstasjon samt tekniske rom, og er total på 1,225 daa. GAR1 rommer 24 p-plasser herav 2 med mål for HC-plasser, GAR2 rommer 4 p-plasser. 15

16 Det er i 2.-5.etg. planlagt totalt 21 boenheter, med ulike størrelser, de fleste mellom 75 og 100 m2. Uteoppholdsareal Uteareal pr boenhet i form av balkonger (min.5m2), bakgård og felles takterrasse i 2. og 3. etasje tilsvarer et gjennomsnittlig uteareal på 32m2, det vil si innenfor kommuneplanens krav til minimum 25m2 uteoppholdsareal for boliger i Kvadraturen. Uteareal på balkonger mot gater må være glassinndekt pga. trafikkstøy. Balkongene vil være uisolerte og regnes dermed ikke med i bruksareal for en leilighet iht NS3940 s definisjon av omsluttende vegger. Regnes glassinndekte balkonger ikke med i uteoppholdsareal vil gj.snitt uteoppholdsareal for område SE1 utgjøre 27m2 pr. bolig. Utnyttelsesgrad Når deler av kvartal 46 omreguleres fra allmennyttig til sentrumsformål med bla. boliger vil kommunen at en må forholde seg til Murbyplanens utnyttelse som for forretning/kontor/bolig med andel bebygd areal av tomteareal %-BYA=70%. Eksisterende Arbeideren har idag %-BYA=100% da hele eiendommen er bebygd, mens i Murbyplanen er Arbeideren regulert til allmennyttig formål med %-BYA=80%. I foreslått bebyggelse med tjenesteyting/næring 1.etg. og boliger i øvrige etasjer er atrium definert til uteoppholdsareal slik at utnyttelsesgraden for hele planområdet regulert til bebyggelse og anlegg utgjør %-BYA=73%. Utnyttelsesgraden forsvares med sentrumsnærhet til city-delen av byen og metro-aksen samt at det er mer lys og luft i området enn andre deler av Kvadraturen pga. Festningsgata bredde og bankplassen til tidl. Norges Bank vis a vis. Som hjørnetomt i karrébebyggelse vil SE1 nødvendigvis ha større utnyttelsesgrad enn gatelangs med samme byggedybde. Det er ikke tillatt med boliger i 1.etg. i området. Dvs. 1.etg. må nyttes til næring/tjenesteyting el.. En slik bruk vil kreve større sammenhengende arealer som medfører behov for større bebygd areal BYA. Utnyttelsesgraden defineres i bestemmelser med maks. tillatt bruksareal T-BRA. Festningsgata med mye lys og luft pga gatebredde og bankplassen 16

17 BEBYGGELSE, STRUKTUR OG TILTAK Når det gjelder utforming og utseende av ny bebyggelse samt tilpasning til nabobebyggelse vises til illustrasjoner og foreløpige plantegninger av tiltaket i eget vedlegg. I prinsipp erstattes dagens bygninger Dronningens gate 34 (Arbeideren) og nabobygg Festningsgata 4, av et nytt prosjekt med tilnærmet samme veggliv som eksisterende bygg. I Festningsgata fjernes eksisterende trapp/rampe til inngang Arbeideren fra Festningsgata, og frigjør fortausareal. Næringslokalet mot Dronningens gate legges på fortausplan dvs. c+7,0. Festningsgata faller ca. 1,7m ned mot Kongens gate til c+5,33. Del av 1.etg. mot Festningsgata tilrettelegges for publikumsrettet virksomhet som kontor og/eller tjenesteyting som krever større etasjehøyde. Golvnivå for dette legges 0,5m lavere på c+6,5 for trinnfri adkomst lenger ned i Festningsgata og større etasjehøyde. Hovedadkomst til leiligheter 2.-5.etg. legges fra Festningsgata med mindre innvendige ramper for trinnfri universell adkomst til trappe-/heishus og avfallsrom. Avfallsrom blir direkte tilgjengelig fra Dronningens gate. Planforslaget er regulert inn med en rekke maksimum gesimshøyder mot gater, mot nabobebyggelse og indre del for å tilpasse seg områdets karakter og lysforhold. Forslag til nybygg er 4 etasjer (gesimshøyde c+19,8m mot gater) med en tilbaketrukket 5. etasje (gesimshøyde c+23,2m). Gesimshøyde 4.etg. vil være ca. 0,5m høyere enn dagens bygg. Hovedvolumet for eksisterende Arbeideren oppfattes som et bygg med flatt tak. Omriss av eksisterende bygg er stiplet inn på fasadeoppriss mot Festningsgata i vedlegget. Det som vil bli oppfattet som ny gesims c+19,8m er gesims / terrasse-nivå over 4.etg.. Gesims trapper seg ned mot eksisterende bygg regulert til bevaring Dronningens gate 34a - Misjonsgården og Kongens gate 31 LO-bygget. Eksisterende Arbeideren med 3 høye etasjer og flatt tak og hjørnebygg Kongens gate 30 i 5 fulle etasjer + tilbaketrukket 6. etasje med flatt tak regulert til bevaring viser at høyder og takform ikke er fremmed i dette området for Murbyplanen. Mindre fløy i atrium / indre del av kvartalet reguleres til 2 etasjer med overliggende felles takterrasse med gesimshøyde c+13,8m. For sol- og skyggevirkning vises til eget vedlegg. Byggehøyder Kvartal 46 har ikke klart fastsatte gesims- og mønehøyder i Murbyplanen i motsetning til andre kvartaler. Hovedvolumet av dagens Arbeideren er et bygg med flatt tak. Gesimshøyde mot Festningsgata er av oppmålingsfirma målt til c+19,28. Fortau i Festningsgata langs Arbeideren ligger på c+6,95 ved Dronningens gate og faller til c+6,00, dvs. gj.snitt terrenghøyde er ca. +6,50. Eksist. gesimshøyde for Arbeideren er dermed 19,28m - 6,50m = 12,78m. Generell brutto etasjehøyde i nybygg for boligetasjer er min. 3,0m, mens boligetasjer med takterrasser har etasjehøyde 3,4m. Planforslaget er vedlagt forslag til ny bebyggelse med gesimshøyde mot Festningsgata c+19,80, dvs. 0,52m over eksist. gesimshøyde c+19,28. Gesimshøyden tilsvarer 13,3m over gj.snitt terrenghøyde/fortau c+6,50. Økt gesimshøyde 0,5m enn dagens Arbeideren forsvares med at det kan bygges 4 etasjer i gatelivet iht krav til etasjehøyder etter TEK10. Flere etasjer med boliger er miljø og samfunnsøkonomisk gunstig pga nærhet til sentrum/city-delen og metroaksen. 17

18 Bebyggelsen trapper seg ned med eget volum og fasadeutforming/-farge på areal for Festningsgata 4 til gesimshøyde c+16,40 mot verneverdig LO-bygg (c+14,06). Differanse i gesimshøyden er 2,34m. Dvs. Kvadraturplanens bestemmelser 3.7 vedr. videreføring av eiendomsstruktur (også krav i Murbyplanen), 3.8 vedr. brudd i gesims og 3.10 vedr. maks. 3m differanse i gesims-/mønehøyde mot bevaringsverdig bygning tilfredsstilles. Det er foreslått at det på del av område SE1 kan oppføres en tilbaketrukket 5.etg.. Tilbaketrekking foreslås minimum en etasjehøyde 3,4m, dvs. 45 grader. Gesimshøyde 5.etg. vil være c+23,20. Til sammenligning har Misjonsgården Dronningens gate 34A målt mønehøyde c+22,28 og Bedehuset c+23,71, dvs. sistnevnte 0,5m høyere enn planlagt nybygg. Festningsgata er en bred aveny med bygg i ulike stilarter og byggehøyder, også innenfor Murbyplanen, uten at dette virker forstyrrende i gatebildet. F.eks. kvartal 51 vis avis rett nedenfor Arbeideren har høyder mot Festningsgata på 5 etasjer +tilbaketrukket 6. etasje. Kvartal 51 i Murbyplanen sett fra Arbeideren i 5 etasjer + tilbaketrukket 6. etasje Takform Eksist. bygg Arbeideren har i hovedsak flatt tak. Forslag til detaljplan og illustrert prosjekt har flatt tak med tilbaketrukket toppetasje innenfor 45 grader. Det har ved tilbakemelding fra kommunen kommet ønske om å vurdere annen takform tilpasset tilgrensede verneverdig bygg med forslag om saltak 45 grader i en eller annen form f.eks. løst som spileverk som illuderer saltak med henvisning til eksempel i Holbergsgate 54. Spileverk fra gesims 4.etg til gesims 5.etg for å illudere en tenkt takform er etter vår mening lite heldig. En ønsker å bygge tidstypisk uten kunstige kulisse-elementer. Spileverket fremstår lite enhetlig med det resterende uttrykket. Det arkitektoniske grepet, med 4 etasjer i muralt preg og en tilbaketrukket 5. etasje som har et kontrasterende lett preg, blir svekket og har ingen funksjonell verdi. Bygget vil virke volummessig større og tyngre med saltaksform. Det vises for øvrig til at Arbeideren i dag har flatt tak og en rekke bygg innenfor og i nærheten av Murbyplanen har flatt tak side ved side av bygg med saltak. Dette gjelder bla. kvartal 51, påbygg Avenyen, NAV-bygget. 18

19 Med saltaks-spiler Uten spiler Fra krysset Tollbodgata / Festningsgata med saltaks-spiler 19

20 SAMFERDSELSANLEGG/ TRAFIKK Planen omfatter ikke endringer i veinett, men fortau i planområdets randsone vil oppgraderes. Det blir utarbeidet utomhusplan i samarbeid med parkvesenet og fylkeskommunen (veieier/myndighet). Det planlegges parkeringskjeller med nedkjørsel fra Kongens gate. Sikt og stigning på de 5 første meter fra vegkant (her fortauskant) vil utformes i henhold til kommunal veinormal. Kjørerampe videre ned er planlagt med helning 1:7, med varmekabler for å unngå problemer vinterstid. Parkeringsbehovet vil bli dekket i sin helhet under bakkenivå. Parkeringsdekningen vil være i henhold til gjeldende norm, med minimum ½, maksimum 1 plass per boenhet, samt maksimalt 1 plass pr 100m2 næring/kontor. Det legges inn 2 stk p-plasser med bredde som gir rom for parkering av spesialbiler for bevegelseshemmede. Sykkelparkering dekkes ved avsatt areal i kjeller, i henhold til gjeldende krav. Gjesteparkering dekkes i hovedsak ved gateparkering. Planområdets beliggenhet gir meget god tilgjengelighet til eksisterende kollektivtrafikktilbud i sentrum. TEKNISK INFRATRUKTUR For SE1 etableres avfallsrom mot Dronningens gate. Rommet utstyres med rulleport mot gata slik at beholdere hentes av renovasjonsselskap i rommet. Port utstyres med tidsstyrt automatisk åpner for åpning hentedag eller åpnes av vaktmester. Beholdere skal således ikke plasseres på fortau/gata. Ordningen er avtalt med Avfall Sør. For SE2 er avsatt areal på egen eiendom ved fortau/gata for plassering av beholdere. Agder Energi har i dag nettstasjon i kjeller inne i kvartalet på naboeiendom «Misjonsgården» gnr/bnr 150/1657 med tilkomst og kabelføringer gjennom portrom Arbeideren mot Festningsgata. AE har varslet at utbygger må bekoste omlegging, flytting, el.. Ved flytting må det avsettes plass til formålet. Det er regulert inn plass i kjeller mot Dronningens gate til nettstasjon 4x4m under avfallsrom. Ved plassering under avfallsrom tilfredsstilles avstandskrav 5m til varig oppholdsrom som bolig i 2.etg. pga. stråling. Nettstasjon i kjeller skal ha egen rømningstrapp direkte til det fri ved dør direkte mot gata. Dette ivaretas ved rammesøknad for bygg. UNIVERSELL UTFORMING Planområdet har to adkomstpunkt. Fra nord (Dronningens gate) og fra vest (Festningsgaten). Gatenivået i Dronningens gate ligger på +/- C+7,00, mens nivået i Festningsgaten faller fra C+7,00 i Dronningens gate til C+5,60 i Kongens gate. Nivåforskjeller fra gateplan til dekke i første etasje vil bli håndtert med innvendige ramper for trinnfri adkomst. Utearealer planlegges tilgjengelig med trinnfri adkomst og utforming i henhold til gjeldende forskrift. Boog næringsarealene vil også utformes i henhold til gjeldende forskrift. BARN OG UNGES INTERESSER Planområdet har ikke vært brukt som leke-/aktivitetsområde for barn, da planområdet tidligere har inneholdt forsamlingslokale og noen boliger uten dedikert lekeareal. Planområdet ligger i umiddelbar nærhet til Tresse, et svært flott leke- og aktivitetsområde for barn og unge. Tresse har varierte tilbud både sommer og vinter med ballbaner og skøytebane. Det er i tillegg et stort utvalg av lekeapparater. Omkringliggende boområder sokner også til Tresse som har god kapasitet. 20