Detaljreguleringsplan for Dronningens gate 34 A Gnr 150 bnr 1657 Kristiansand kommune

Transkript

1 Forslag til Detaljreguleringsplan for Dronningens gate 34 A Gnr 150 bnr 1657 Kristiansand kommune Plan nr Planbeskrivelse 19. juni 2014, sist revidert 15. desember 2014

2 Bakgrunn Eiendomsutvikling Knut Gundersen fremmer på vegne av DBS AS v/ Tom Kristian Andersen forslag til reguleringsplan for eiendommen Dronningens gate 34 A, gnr 150 bnr 1657, i Kristiansand kommune. Hensikten med planen er å tilrettelegge for utnyttelse av den eksisterende bygningsmassen til et antall nye boliger og kontorlokaler. Dette innebærer å endre gjeldende reguleringsformål fra allmennyttig formål til kombinert formål bolig/kontor. Beskrivelse av dagens situasjon i planområdet Planområdet ligger i Kvadraturen i kvartal 46. Nærmeste nabo i øst er Bedehuset og i vest den tidligere «Arbeideren» - Arbeiderforeningens hus. Figur 1 Utsnitt av Knutepunkt-kart for Kvadraturens syd-østre del. På eiendommen er oppført hovedbygning i mur fra 1913 mot Dronningens gate med 3 etasjer høy 1. etasje. I tillegg er det oppført en gårdsbygning med 2 etasjer og flatt tak langs naboeiendommen i øst. Denne ble oppført i Under gårdsplassen er det dessuten i 1965 oppført en produksjonsbygning. 2

3 Figur 2 Utsnitt fra Knutepunkt-kart skråfoto. Eiendommen har tidligere vært benyttet til ulike formål. Frem til 1990 hadde dagsavisen Sørlandet tilhold på eiendommen, med ekspedisjon og kontorer, og med avis-trykkeri i kjelleren og i underetasjen i gårdsbygningen. Etter at avisen ble lagt ned ble eiendommen overtatt av Normisjon, som i tillegg til kontorlokaler etablerte møtelokaler i bygningen. Det er nylig gitt bruksendringstillatelse til boligformål for 1 leilighet i hovedbygningens 2. etasje, hvor det for øvrig tidligere har vært bolig. Figur 3 Planområdet. Grunneiere i planområdet: Navn Adresse Postnr. Poststed Gnr Bnr Tom Kristian Andersen Malmgruvebakken Bærums Verk Benjamin Finnøy Andersen Malmgruvebakken Bærums Verk David Finnøy Andersen Tordenskjolds gate Kristiansand

4 Eksisterende infrastruktur: Området sogner til Tordenskjolds gate skole som har tilfredsstillende dekning. Nærliggende barneskole er også Samfundets skole, og dessuten Kristiansand Kulturskole, som gir barn og unge mulighet til å utvikle seg gjennom kunst. Kulturskolen holder til i Musikken Hus i Kongens gate 54. Det er også god barnehagedekning innen rimelig avstand fra området, med hele 6 barnehager innen en radius på 800 m. De nærmeste er Kløvergården og Sløyden kommunale barnehager og Sentrum åpne barnehage og Revehiet natur-barnehage. Se figur 4 nedenfor. Figur 4 Utsnitt fra Knutepunkt-kart, utvalg: Barnehager, Skoler. Barnehager/private Barnehager/kommunale Barneskoler Videregående skoler Leger, tannleger og kommunens generelle helsetilbud finnes i nærområdet. Kontorer for de aller fleste offentlige tjenester ligger også i Kvadraturen. Byens mangfoldige kulturtilbud er innen gangavstand fra Dronningens gate 34 A. 4

5 Teknisk infrastruktur, slik som vei, vann- og avløpsnett, har god kapasitet. Gode og lett tilgjengelige friområder og lekeplasser finnes innen rimelig avstand, slik som Tresse med lekeplass og ballbane og Bystranda med fine boltreområder. Dessuten er parker som Wergelandsparken og Otterdalsparken (Nupenparken) og severdigheter som Christiansholm Festning og Fiskebrygga, innen grei gangavstand fra Dronningens gate 34 A. Det finnes også gode turmuligheter i gangavstand fra planområdet, slik som Odderøya og Baneheia, med flotte utsiktpunkter og flere badeplasser både i sjø og vann. Se figur 5 nedenfor. Figur 5 Utsnitt fra Knutepunkt-kart, utvalg: Rekreasjon m/ Parker, Badeplasser, Utsiktpunkt, Idrettsanlegg, Severdigheter. Parker Badeplasser Utsiktspunkt Idrettsanlegg Severdigheter 5

6 Kvartalslekeplassen i Tresse i planområdets umiddelbare nærhet, er et meget godt tilbud til barn og unge, både sommer og vinter, men den kan trenge noe oppgradering. Det er godt kollektivtilbud i umiddelbar nærhet, både mot øst og vest ut av sentrum, det samme gjelder overordnet gang-/sykkelveisystem gjennom byen. Området har trygg skolevei til Tordenskjolds gate skole og til Samfundets skole. Planstatus I gjeldende kommuneplan for er området angitt som areal for sentrumsformål og omfattes av hensynssone kulturmiljø. Av kommuneplanens tre satsningsområder, er det først og fremst «Byen det er godt å leve i» som planforslaget vil bidra til realisering av. De nye boligene som planlegges etablert i Dronningens gate 34 A, vil være medvirkende til at byens boligmarked blir velfungerende med god variasjon i leilighetsstørrelser og beliggenhet. Dette bidrar til økt trivsel og trygghet i sentrum og gjør derved byen mer levende også på kveldstid. I den nylig vedtatte kommunedelplan for Kvadraturen og Vestre Havn er området angitt som bebyggelse og anlegg sentrumsformål. Planområdet omfattes i dag av reguleringsplan for Murbyen, «Murbyplanen», godkjent av Bystyret 17. juni I planen er Dronningens gate 34 A angitt som byggeområde allmennyttig formål og spesialområde bevaring. Se figur 6. Figur 6 Utsnitt av Murbyplanen. Det pågår reguleringsarbeid på naboeiendommene Festningsgata 4 og Dronningens gate 34 «Arbeideren»; plan nr Kvartal 46 del av. Kjøreatkomstløsning for Dronningens gate 34 A må ses i sammenheng med kjøreatkomst for «Arbeideren». Planforslaget Hovedgrep Planforslaget forutsetter endring av reguleringsformålet for eksisterende bygninger på eiendommen. Forslaget innebærer også endring av kommuneplanens angivelse som sentrumsformål og endring av Murbyplanens regulering til «allmennyttig formål». 6

7 Det foretas ingen endringer av fasaden på hovedbygningen mot Dronningens gate, og kommuneplanens angivelse av hensynsone «kulturmiljø» opprettholdes dermed. Likeledes vil Murbyplanens bestemmelse om «spesialområde bevaring» tas vare på og videreføres. Den planlagte formålsendringen vil ikke skape ulemper for eksisterende nabobebyggelse, verken når det gjelder lys- eller solforhold. Det planlegges etablert 4 store leiligheter og 8 mindre leiligheter, i alt 12 boenheter. Kontorlokaler/forretningslokaler etableres i hovedbygningens underetasje. Hovedbygningen mot Dronningens gate planlegges ombygget til kombinert boligformål/kontorformål/forretningsformål. 1. etasje ombygges til 2 leiligheter på hhv. 48 og 49 m2 BRA, 2. etasje får 1 leilighet på 121 m2 BRA, og 3. etasje får 1 leilighet på 121 m2. I loftsetasjen etableres 1 leilighet på 80 m2 BRA. Underetasjen utnyttes til kontorformål/forretningsformål og til teknisk rom. Flere av leilighetene vil få egen balkong. Gårdsbygningen rives og erstattes med ny bygning med bedre tilpasset struktur, etasjehøyder og rominndeling. I 1. og 2. etasje etableres 3 leiligheter à m2 BRA i hver etasje, mens det etableres 1 leilighet på 113 m2 BRA i 3. etasje. Leilighetene i 1. etasje får tilgang til terrasse på bakkeplan, leilighetene i 2. etasje planlegges med store sydvestvendte skyvedører og fransk balkong, mens leiligheten i 3. etasje får egen terrasse på 42 m2. På taket er det felles terrasse på 115 m2. I underetasjen til gårdsbygningen og under gårdsrommet planlegges det garasjeanlegg med parkering for 7 biler og atkomst til trafo. Trafoen må flyttes i forbindelse med utbyggingen av «Arbeideren». Ny plassering utredes i samarbeid med Agder Energi Nett og eiere av nabobygget. Parkeringsanlegget får forbindelse til hovedbygningens underetasje. Parkeringsdekningen per boenhet blir 0,5 p-plass for bil og 2 p-plasser for sykkel. På mesanin i parkeringsanlegget etableres boder. Kjøreatkomst til eiendommen planlegges fra Kongens gate over eiendommene Kongens gate 31 og Festningsgata 4. Kjøreatkomsten blir felles med kjøreatkomsten for «Arbeideren». Det etableres felles heis og trappehus fra parkeringsanlegget med atkomst til hovedbygningens og til gårdsbygningens etasjer. Arealbruk Planområdet er på 494 m2 og foreslås regulert til: Kategori Formål Areal Enhet Bebyggelse og anlegg Kombinert bolig/forretning/kontor 371 m2 Bebyggelse og anlegg Uteoppholdsareal 123 m2 Leilighetsstørrelser, antall boenheter og uteareal per boenhet fremgår av oppstillingene nedenfor. Parkeringsanlegget medregnes ikke. Regulert tomteareal 494 m2 - Bebygd areal ( fotavtrykk ) 371 m2 Uteoppholdsareal på terreng felles 123 m2 + Uteareal terrasser/balkonger etasje 138 m2 + Uteareal felles takterrasse 115 m2 Disponibelt uteoppholdsareal innen delfeltet 376 m2 dvs. ca. 31 m2 per boenhet 7

8 For planområdet settes utnyttelsesgraden til maksimalt 80 % BYA. Bebyggelse, struktur og tiltak Det foretas ombygging i alle etasjene i eksisterende bygning mot Dronningens gate. Eksisterende bevaringsverdige fasade beholdes uendret, med unntak av ekstra takvinduer. Gårdsbygningen forutsettes revet og erstattet med ny bygning med flatt tak. Grønnstruktur Planen omfatter et areal i gårdsrommet som tilrettelegges til felles uteareal for beboerne. Samferdselsanlegg/trafikk Planen omfatter ikke samferdselsanlegg utover eget parkeringsanlegg i underetasje. Teknisk infrastruktur De nye boligene forutsettes å benytte eksisterende ledningsnett for vann og avløp i Dronningens gate, og dette er opplyst å ha tilfredsstillende kapasitet. Eiendommen har felles septiktank med Dronningens gate 34, og det forutsettes at dagens løsning videreføres. Plassering av septiktank og tilkopling til offentlig avløpsnett avklares/avtales med eier av naboeiendommen, og detaljert beskrivelse foretas i teknisk plan. Det samme gjelder beregning, utforming og plassering av fordrøyningsbasseng. Eksisterende nettstasjon i underetasjen må flyttes i forbindelse med utbyggingen av «Arbeideren». Ny plassering utredes i samarbeid med Agder Energi Nett og eiere av nabobygget. Veinavn De nye leilighetene beholder adressen Dronningens gate 34 A. Universell utforming Det tilrettelegges for universell utforming av alle de nye leilighetene. Fra parkeringsanlegget etableres det felles heis til 1., 2., 3. etasje og loftsetasje i hovedbygningen og gårdsbygningen, og til felles takterrasse på gårdsbygningen. Minst 1 av p-plassene utformes som hc-plass. Barn og unges interesser Planområdet har ikke vært i bruk som leke-/aktivitetsområde for barn. Det henvises til kvartalslekeplass i Tresse for barn og unge, med et stort utvalg av lekeapparater og ballbaner, og med skøytebane om vinteren.. Risiko- og sårbarhetsanalyse Sjekkliste for ROS-analyse følger som vedlegg til planbeskrivelsen. Det er ikke funnet tegn på forhold som bør/må utredes nærmere. Ved oppføring av nybygg i gårdsrommet, etableres radonsperre iht. TK 10. Det foretas registrering av radonnivået i eksisterende bygning, og eventuelle tiltak vurderes og iverksettes ved behov. Miljøkonsekvenser Det kan ikke ses at gjennomføring av planen vil medføre negative miljøkonsekvenser av noen art. Nødvendige gravearbeider vurderes i forhold til ny bygge- og graveforskrift Folkehelse Gjennomføring av plan medfører ikke helseskadelige påvirkninger for naboer eller for beboere i planområdet. All aktivitet i planområdet vil stamme fra bruk av eiendommen til boligformål som ikke gir skadelig eller sjenerende påvirkning. 8

9 Lyd og støy Beregning og vurdering av trafikkstøy viser at fasaden mot Dronningens gate ligger i rød støysone. Iht. kommuneplanen skal leiligheter være gjennomgående der støynivået utenfor fasaden overstiger 55 db(a). Noen soverom legges på den stille siden, og for øvrig skal det gjennomføres støyskjermingstiltak på fasaden mot Dronningens gate som sikrer innendørs støynivå på under 30 db(a). Alle leilighetene vil få uteplass i/mot støyskjermet bakgård i form av balkonger, hage eller takterrasse. Anleggsfasen Byggearbeidene planlegges og gjennomføres iht. Klima- og miljødepartementets retningslinje for behandling av støy i arealplanleggingen veileder T Veilederen har anbefalte støygrenser for byggevirksomhet. Kriminalitetsforebyggende Reguleringsplanen medfører ingen endring av bebyggelsesstrukturen. Endring av bruken i det alt vesentlige til boligformål, legger til rette for «legitime aktiviteter» hele døgnet, noe som bidrar til at området/nærmiljøet kan oppleves trygt. Forurensning, energiforbruk og lukt Det er ingen tiltak som foreslås i reguleringsplanen som vil påvirke forurensningssituasjonen eller energiforbruket. Biologisk mangfold Planområdet omfatter ikke naturområder, og reguleringsplanen vil ikke på noen måte påvirke naturforhold. Kulturminner Det er ikke registrert automatisk fredete kulturminner i planområdet, men Murbyplanen har bestemmelser om bevaring. Gjennomføring av plan og økonomiske konsekvenser for kommunen Det inngås ikke utbyggingsavtale med kommunen for denne planen. Gjennomføring av planforslaget medfører ingen nødvendige kommunale investeringer på sosial, teknisk eller grønn infrastruktur. Planprosess og medvirkning Oppstartsmøte Oppstartsmøte ble holdt 13. november Av viktige tema som ble diskutert, kan nevnes kommuneplanens bestemmelser om parkering og utearealer. Dessuten ble det fremholdt at eventuelt tjenestetilbud i kombinasjon med boliger, ikke kan være virksomhet med matservering eller musikk. Det forutsettes ar kjøreatkomst til eiendommen må anordnes fra Kongens gate, felles med tilstøtende eiendom Arbeideren. Privatrettslig avtale om dette er nødvendig. Tilrettelegging for lek løses ved oppgradering av sandlekeplass og kvartalslekeplass i Tresse. Planarbeidet utløser ikke krav om konsekvensutredning. Varsel om oppstart av planarbeid Skriftlig varsel om igangsetting av reguleringsarbeid ble sendt naboer og offentlige myndigheter 9

10 per 26. november 2013, og annonse ble innsatt i Fædrelandsvennen 29. november Frist for innsendelse av merknader var 31. desember Oppsummering av innkomne merknader med kommentarer: Fylkesmannen i Vest-Agder Miljøvernavdelingen Merknad: Utvidelse av planområdet bør vurderes. Generell påminnelse om vurderinger/beskrivelser av planens virkninger, slik som konsekvenser for barn og unge, og for funksjonshemmede, slik det omtales i Miljøverndepartementets rundskriv T-2/08 om barn og planlegging og T-5/99B om tilgjengelighet for alle. Dessuten pekes på vurdering av støy og forholdet til «bygge- og graveforskriften». ROS-analyse må gjennomføres. Kommentarer: Tatt til etterretning; ved planarbeidet er det lagt vekt på grundig vurdering av ovennevnte forhold. Statens vegvesen Merknad: Det antas at atkomst til eiendommen etableres fra annen gate og at det ikke anlegges parkering utover kommunens maksimumskrav. Kommentarer: Tatt til etterretning. Atkomst er planlagt fra Kongens gate. Antall parkeringsplasser er iht. minimumskravet. Vest-Agder fylkeskommune Plan- og miljøseksjonen Merknad: Det forutsettes at hovedbygningen mot Dronningens gate sikres og at bestemmelsene i Murbyplanen videreføres. Det må vurderes i planarbeidet om reguleringen får konsekvenser for fortau eller gate siden arbeid med oppjustering/fornyelse av Dronningens gate er startet. Kommentarer: Planarbeidet er utført i samsvar med ovennevnte. Reguleringen vil ikke få konsekvenser for fornyelse av Dronningens gate. Agder Energi Nett AS Merknad: Eksisterende nettstasjon/trafokiosk i bygget eies og driftes av Agder Energi Nett. Det stilles krav om fri adkomst til kiosken for betjening, vedlikehold og feilretting. Videre opplyses det at AE Nett AS har rett til å forsyne andre kunder fra kiosken. Kommentarer: Tas til etterretning. Normisjon, eier av naboeiendom Dronningens gate Merknad: Det fremsettes ønske om at tinglyst rett til rømningsvei mellom Dronningens gate 34 A og 36 slettes. Videre ønskes rett til atkomstvei til Bedehusets bakgård for opparbeidelse av parkeringsplasser. Kommentarer: Slettelse av rett til rømningsvei er også ønskelig fra eier av Dronningens gate 34 A, men må vurderes opp mot de andre rømningsveiene som finnes for eiendommen. Forholdet vil bli vurdert under planarbeidet. Eventuell atkomst til Bedehusets bakgård må løses i samarbeid med tilstøtende eiendom(mer). 10

11 Medvirkning Melding om oppstart av planarbeidet er sendt til elevrådene ved Tordenskjolds gates skole og Samfundets skole og til Posebyen Vel og Syd-Kvadraturen Vel. Det er ikke mottatt innspill, bemerkninger eller ønske om medvirkning verken fra skolene eller fra velforeningene. Tiltaket får heller ikke negativ virkning på dagens situasjon i området. Det er gjennomført flere møter med planetatene hvor det er gjort avklaringer som er viktige i planprosessen, og i foreliggende forslag til detaljreguleringsplan fremkommer omforente løsninger for planavgrensning, bebyggelse og grønnstruktur. Forslagsstillers vurdering av planforslaget Tiltaket er et fortettingsprosjekt. Det foreslås 12 nye boenheter på eiendommen som med hensyn til størrelse og utforming, vil gi en bedre utnyttelse av eksisterende bygninger. Planforslaget er under gitte forutsetninger tilfredsstillende gjennomførbart både teknisk og økonomisk. Planbeskrivelse datert 19. juni 2014, sist revidert 15. desember 2014 Eiendomsutvikling Knut Gundersen Vedlegg til planbeskrivelsen - Komplette plantegninger med illustrasjoner datert 8. desember Skjema for ROS-analyse datert 19. juni Soldiagram datert 5. juni