Nesodden kommune. SAKEN GJELDER Vedtak av endringer i reguleringsplanen for Richard Baches vei 15, 19 og 21

Transkript

1 Nesodden kommune Rådmannen Saksfremlegg Dato: Vår ref: 07/ /14702 Arkivkode: L12, ,, Saksbeh.: Gisle Rebnord Totland Utvalg Møtedato Saksnr. Teknikk-, miljø- og planutvalget /15 Kommunestyret /15 Regulering - Richard Baches vei 15, 19 og 21 Sluttbehandling SAKEN GJELDER Vedtak av endringer i reguleringsplanen for Richard Baches vei 15, 19 og 21 INNSTILLING I medhold av plan- og bygningslovens vedtas forslag til endring av reguleringsplan for Richard Bachesvei 15, 19 og Det settes formålsbestemmelse og bestemmelse om at fasade mot øst utformes slik at innsyn ikke sjenerer naboer 2. Det tillates 12 boenheter, utnyttelsen på 1900 BRA opprettholdes. 3. Det settes kvote for parkering på terreng for å unngå dominerende parkeringshus i betong 24 plasser x 20m2 =480m2 BEHANDLING I TEKNIKK-, MILJØ- OG PLANUTVALGET SV, Rødt og AP fremmet følgende fellesforslag: «Innstillingens punkt 2 utgår. Prosjektet reduseres med arealet tilsvarende etasjen som er tatt ut i den nordlige

2 bygningskroppen, i tråd med TMP-utvalgets vedtak 927/15 og max antall boenheter settes til 10 i tråd med dette vedtaket. Noe av reduksjonen tas ved parkering på overflaten, alternativ B i planen» Votering: Rådmannens innstilling ble satt opp mot fellesforslaget fra SV, Rødt og AP Fellesforslaget ble vedtatt mot fire stemmer (2 H, 1V og 1FrP) TMP-067/15 VEDTAK I medhold av plan- og bygningslovens vedtas forslag til endring av reguleringsplan for Richard Bachesvei 15, 19 og Det settes formålsbestemmelse og bestemmelse om at fasade mot øst utformes slik at innsyn ikke sjenerer naboer 2. Det settes kvote for parkering på terreng for å unngå dominerende parkeringshus i betong 24 plasser x 20m2 =480m2 Prosjektet reduseres med arealet tilsvarende etasjen som er tatt ut i den nordlige bygningskroppen, i tråd med TMP-utvalgets vedtak 927/15 og max antall boenheter settes til 10 i tråd med dette vedtaket. Noe av reduksjonen tas ved parkering på overflaten, alternativ B i planen BEHANDLING I KOMMUNESTYRET Christian Holm (SV) fratrådte som inhabil i saken. Anne-Berit Smørås (V) fremmet følgende forslag: 1. «Det settes formålsbestemmelse om at fasade mot øst utformes slik at innsyn ikke sjenerer naboer. 2. Det tillates 10 boenheter, utnyttelsen på 1900 BRA opprettholdes. 3. Det settes kvote for parkering på terreng for å unngå dominerende parkeringshus i betong. 24 plasser x 20 m2 = 480 m2.» Votering: Innstilling fra TMP ble vedtatt mot 10 stemmer (8 H, 2 FrP). Forslaget fra Venstre fikk 2 stemmer (2 V) og falt. KST-089/15 VEDTAK I medhold av plan- og bygningslovens vedtas forslag til endring av reguleringsplan for Richard Bachesvei 15, 19 og Det settes formålsbestemmelse og bestemmelse om at fasade mot øst utformes slik at innsyn ikke sjenerer naboer 2. Det settes kvote for parkering på terreng for å unngå dominerende parkeringshus i betong 24 plasser x 20m2 =480m2

3 Prosjektet reduseres med arealet tilsvarende etasjen som er tatt ut i den nordlige bygningskroppen, i tråd med TMP-utvalgets vedtak 927/15 og max antall boenheter settes til 10 i tråd med dette vedtaket. Noe av reduksjonen tas ved parkering på overflaten, alternativ B i planen. BAKGRUNN Det vises til tidligere behandlinger for bakgrunn i saken. Teknikk miljø og planutvalget behandlet forslag til endring av reguleringsplanen : TMP-027/15 VEDTAK FORSLAGET MÅ OMARBEIDES MED FØLGENDE PUNKTER: 1. TMP-UTVALGET GODKJENNER IKKE TAKTERRASSER PÅ NOEN AV BYGGENE. 2. TMP- UTVALGET GODKJENNER IKKE DEN ØVERSTE ETASJEN PÅ BYGNINGEN I NORD. AREALET MÅ REDUSERES TILSVARENDE. 3. GODKJENNER MAKS 10 BOENHETER Endringene utvalget ønsker kunne ikke anvendes direkte på prosjektet og dette har derfor blitt omarbeidet for å imøtekomme punktene. Det endrede prosjektet ble lagt ut til gjentatt begrenset høring til naboene av administrasjonen i tre uker fra Følgende punkter endres i bestemmelser og plankart: 1. Punkt om takterrasser tas ut av bestemmelsene 2. Den øverste etasjen på bygg nord tas ut ved å redusere høydebegrensningen i plankartet fra 145,2 til 142,8. Dette medfører at bygningsmassen som helhet vil kunne bli utformet annerledes, men innenfor de høyde og plasseringsbegrensningene som fremgår av det nye plankartet. En bygning må forholde seg til terrenget. Høydereduksjonen tilsvarer ikke høyden til en hel etasje fordi bygningen også trekkes tilbake. Den relative høydeendringen i forhold til terreng tilsvarer likevel en hel etasje. 3. «Arealet må reduseres tilsvarende» - Arealet av bygg i nordøst reduseres, dette kompenseres noe på vestsiden ved at byggegrense utvides. Det har ikke kommet merknader til bebyggelsen på vestsiden, det har vært foreslått å flytte mer volum til vestsiden tidligere. 4. «Godkjenner maks 10 boenheter», det angis begrensning i bestemmelsene. Dette medfører at det økonomiske grunnlaget for prosjektet blir svakere og skaper behov for forenklinger av prosjektet. For eksempel vil det ikke tas ut like mye parkeringskjeller. Dette kan føre til at det må benyttes overflateparkering eller carport. Det er lagt inn mulighet i bestemmelsene for dette. Uttalelser ved høringen Jp 159 Hege Iverslien, Richard Baches vei 1

4 Forslaget medfører forringelse av sol, utsyn, økt trafikk og er sjenerende og dominerende. Forslaget er ikke vesentlig forbedret. Blokkbebyggelsen forringer naturnære og landlige kvaliteter. Prosjektet vil gi et massivt og høyt prangende utrykk sett både fra sjøen, Richard Baches vei og Tyristubben. Jp 160 Liv Strand og Anders Søndergaard Richard Baches vei 7 Likelydende uttalelses som jp 159(Iverslien). Jp 161 Tarje Bjørgum og Kristine Jacobsen, Tyristubben 8 Felles likelydende uttalelse, behandles nedenfor. Påpeker spesielt konsekvensene for Tyristubben 8. Mener høyden fortsatt er for stor da en 9,2 m høy fasade i stigende terreng vil gi vesentlige virkninger for eiendommen. Jp 162 Kari Rustand og Leif-Erik Bruun (Eiere av GnrlBnr:217/4, Vardeveien 110) Felles likelydende uttalelse, behandles nedenfor. Påpeker spesielt konsekvensene for Vardeveien 110. Viser til tidligere innsendte uttalelser. Jp 163 Nelly Weltzien Haug og Svein Haug, gnr 2, bnr. 1012, Tyristubben 6 Felles likelydende uttalelse, behandles nedenfor. Jp 164 Lene B. Sørlie og Tronn Arne Berger Amundsen, 2, bnr. 1665, Richard Baches vei 9 Savner samlet redegjørelse for endringer som er foretatt i planforslaget. Oppsummerer endringen slik: 1) Takterrasser er fjernet på alle byggene i samsvar med TMP-utvalgets vedtak. 2) Bygningen i nord er redusert med 2,4 meter, dvs. mindre enn en normal etasjehøyde som er ca. 3 meter. 3) Arealet er ikke redusert tilsvarende den øverste etasjen på bygningen i nord i det forrige forslaget. 4) Antall boenheter er redusert til 10 i samsvar med TMP-utvalgets vedtak. 5) Bygningen i sør er hevet med 1 meter. 6) Bygningen i vest er hevet med 1,6 meter. 7) Høyden på resten av byggeområdet, herunder platået mellom bygningen i sør og bygningen i nord, er hevet med 1 meter. 8) Begrepet <under terreng)) i planbestemmelsene 5 3 annet ledd er definert som terreng/lokk lavere enn cote + 142,5, dvs.0,7 meter høyere enn i det forrige forslaget 9) Byggegrensene for bygningen i nord er fjernet. Mener summen av disse endringer er så gjennomgripende at det i realiteten er et helt nytt forslag og at dette ikke ser ut til å være behandlet etter reglene i plan og bygningslovens da det ikke er politisk behandlet før offentlig ettersyn. Mener den omarbeidete planen bryter med pkt 2 i vedtaket siden bygningen ikke er senket 3 m som tilsvarer en hel etasje. Planen har samme utnyttelsesgrad fordi arealet ikke er redusert. Ber om å få en fullstendig redegjørelse for alle endringer i planen hvis planen legge ut til ettersyn etter Ber om at høydene endres i tråd med tidligere innspill hvis planen fremmes. Ber om at skråning i nord ikke bebygges og etterlyser byggegrenser i plankartet. Ønsker ikke adkomstvei og uteområde inn mot sitt hus. Vårt hus er utformet etter bebyggelsen i den nye planen. Det var ikke påregnelig at planen skulle endres. Ønsker ikke snuhammer på sin eiendom.

5 Ønsker at formålsbestemmelsen i planen spisses og at det settes inn krav om at fasaden utformes slik at sjenanse ved innsyn unngås. Foreslår et alternativt plankart der høyder settes til 141,8, 138,8 og der bebyggelsen legges terrassert mot vest. Mener prosessen tar mye tid for naboer som må forsvare sine interesser gjennom gjentatte forslag som ikke viser at det tas hensyn til naboers interesser, ber om at planen opprettholdes slik gjeldende plan er. Jp 165 Lie og Øyen arkitekter som forslagstiller Ber om at det foretas et kompromiss. Lovens krav til ytre rammer for tiltak er oppfylt i planforslaget og rommes også innenfor gjeldende plan for området. I tillegg kommer at det er gjennomført tilpasninger i prosjektet for å imøtekomme naboenes behov for lys og utsyn. Reduksjonen i prosjektet kom uten forvarsel og var overraskende i forhold til at forslagstiller opplevde å ha imøtekommet de fleste av naboenes krav. 1) Krav til underjordisk parkering. Restriksjonene på boenheter er særlig ødeleggende ettersom det undergraver prosjektets økonomiske side i slik grad at det ikke er forsvarlig å bygge underjordisk parkeringsgarasje. Dette krever at utnyttelsen ivaretas ettersom parkering på terreng eller i carport telle med i BRA i motsetning til parkering under terreng. Det må legges til 24 plasser x 20m2 =480m2 BRA øremerket parkering. 2) Det er ønskelig å beholde muligheten for 12 boenheter fordi tomten har høy grad av tilgjengelighet. Prosjektet er også planlagt ut fra dette og det er nedlagt store ressurser i planleggingen. En reduksjon til 10 boenheter innebærer at prosjektet må tegnes om ytterligere og blir vanskelig realiserbart økonomisk. Forslagstiller har gitt merknader til høringsuttalelsene(vedlagt) RÅDMANNENS VURDERING Rådmannen registrerer at det ikke er enighet om tolkningen av de endringer utvalget har bedt om. Det er likevel klart at prosjektet er forbedret i forhold til høyder og avstander til naboer. Klagene oppsummeres slik: 1) Summen av endringer er gjennomgripende slik at dette er et nytt planforslag, forslaget er ikke behandlet politisk. Rådmannen fremmet saken til 2.gangsbehandling. Vedtaket fra TMP- var utydelig men begrepet «godkjenner» om de konkrete punktene innebærer at planen i hovedprinsippet godkjennes, men at noen punkter ikke godkjennes. Omfanget av omarbeidelse innebærer likevel at resultatet av omarbeidelsen må høres. Rådmannen går ut fra at behandlingen også kan anses som en bestilling på et omarbeidet forslag. Det ble avtalt med utvalgsleder at administrasjonen kunne sende det omarbeidete forslaget på begrenset høring. Handlingsrommet er ikke større enn det som er vanlig ved reguleringssaker. Utvalget må selv avgjøre ved neste behandling om de vil akseptere omarbeidelsen. 2) Det omarbeidete forslaget har samme utnyttelse, arealet er ikke redusert Arealet i bygget i nord er redusert, dette er kompenser i bebyggelsen på vestsiden, dette er i tråd med innspill til forrige høring at mer av bebyggelsen kan legges der den ligger i gjeldende plan. Reduksjon i boenheter kan bety at det ikke kan bygges parkeringskjeller, parkering på overflaten inngår da i utnyttelsen. 3) Høyder må presiseres i bestemmelsene, annet takoppbygg skal ikke tillates, slike er ikke vist på illustrasjoner Det er ikke mulig å bygge bygninger med f.eks med heis og andre installasjoner uten annet takoppbygg. Dette er helt vanlig, slike takoppbygg ligger vanligvis inntrukket på taket og vil som regel ikke være synlige fra bakken og kun kaste skygge på selve taket. Det er ikke vanlig å medta slike på illustrasjoner.

6 4) Plassering av bebyggelse. Byggegrenser er ikke angitt i plankartet Byggegrenser angitt i plankartet, avstand fra nabogrense er satt til 6 m mot øst og minst 10 m mot nord. Byggegrense og høyde må vurderes i forhold til lovens krav om byggehøyde og avstand, og forholdet til ulempe og urimelige konsekvenser av tiltak. Bygninger forminskes med avstand, høyde kan derfor ikke vurderes uavhengig av avstand. Det vanlige prinsippet er at høyde kan være to ganger avstand og dette er oppfylt i forslaget til plan. Bygg B på lokket er tatt ut, byggehøyden må forholde seg til terrenget. 5) Adkomst langs Richard Bachesvei 9 og uteområder, snuhammer At bebyggelsen er utformet i forhold til planen er ikke i seg selv et argument for at tiltakshaver ikke skal kunne utnytte sin eiendom. Fordelen av at denne delen av eiendommen var lite utnyttet er ikke en rettighet. Selv om gjeldende plan er relativt ny er det ikke slik at det er en rettighet at reguleringsplaner holdes uendret. Rådmannen kan ikke se at det er urimelig belastende at nabotomten bebygges eller utnyttes på annen måte. Snuhammer tjener alle som benytter veien også RB 9, det er derfor ikke urimelig at den ligger også på denne eiendommen. Snuhammer er ikke plassert på RB 9, men noe av grøften er det. 6) Formålsbestemmelse og utforming av bebyggelse i forhold til sjenerende innsyn Det bør kunne legges inn formålsbestemmelse om at bebyggelsen skal tilpasses omkringliggende bebyggelse. Det er imidlertid en vanskelig vurdering å fastslå når dette vilkåret er oppfylt, eller om den kan benyttes som avslagshjemmel for søknader om tiltak. Det bes også om bestemmelser om hensyn til sjenanse ved utforming av fasade. Jmf pkt 5 ser ikke rådmannen at det er rimelig at det legges begrensninger på utforming av fasaden på denne måten. 7) Alternativt plankart, opprettholdelse av gjeldende plan. Fremlagt alternativt plankart foreslår relativt lave høyder; 141,8(møt øst) 138,5(parkeringslokk og 147,1(overetasje bygg mot vest) og at skråning mot nord holdes ubebygd. Rådmannen minner om at mønehøyden på Sørlies hus er 144,5 og at gesims er 142,6. Eksisterende bygning RB 15 har tilsvarendemønelinje på 147,3. Forslagstillers foreslåtte høyde for etasje mot vest er 149,2 dette er to meter høyere enn dagens bebyggelse, men er trukket vestover slik at høydevirkningen for naboer blir mindre. Det foreslås 142,8 for parkeringslokket som skal tilsvare terrenghøyde. Denne strekker seg nordover til kote 135, dette gir et fasadeliv på maks 7 meter mot nord. Ved snuhammer gir dette en frihøyde på ca 2,5 m som er nødvendig for å skape innkjøring. Rådmannen mener høydene som er satt i bearbeidingen av planen er nødvendige for at bygningen skal fungere og anbefaler at disse opprettholdes. 8) Hensyn til prosjektets gjennomførbarhet Forslagsstiller ber om at det tas hensyn til prosjektets gjennomføring når det settes restriksjoner. Rådmannen påpeker at det er forslagstiller som skal synliggjøre konsekvensene slik at planmyndigheten kan ta stilling til dem. Omsøkt prosjekt skiller seg i vesentlig grad fra prosjektet som opprinnelig ble regulert. Konsekvensene er dermed ikke tidligere utredet. Det er tiltakshaver som har definert rammebetingelsene i gjeldende plan. Det er åpnet for å utnytte denne eiendommen på annen måte enn i gjeldende regulering. Vurdering av prosjektet Rådmannen mener prosjektet ikke er vesentlig mer dominerende en det som kan forventes innenfor plan- og bygningslovens høyde og avstandsbegrensninger. Det kan ikke ses at det er noen grunn til at naboene skal kunne påvirke prosjektet ytterligere. Bygget i nord er trukket ytterligere 2 m tilbake og høyeste mulige fasade mot nord er 7m.

7 Prosjektets intensjoner har tidligere vært å skape differensierte boligtyper i tråd med både kommuneplanen og regionale målsettinger. Gjeldende plan bommet på dette ved å legge opp til alt for store enheter som ville bli uforholdsmessig dyre å bygge. Ut fra visualiseringen gir alternativ B en utforming som er tiltalende og volummessig ikke bryter mye med områdets preg sett fra øst. Høydene er tilsvarende eller lavere enn området forøvrig. Carportløsningen danner en sammenhengende avgrensning av prosjektet som gir nabo i øst både avstand og skjerming. Rådmannen mener reduksjonen i antallet boenheter bør revurderes for å gi mulighet for å realisere prosjektet. Vedtaket om 10 boenheter er strengere enn tilgrensende plan som har krav til minste tomtestørrelse på 900 kvm og som tillater eneboliger med bileiligheter. Eiendommen har et areal på 5500 kvm, delt på 900 gir det 6 tomter a to boenheter som tilsvarer tolv boenheter. Rådmannen kan ikke se noen grunn til at den nye planen skal være strengere enn tilgrensende område. Rådmannen fremmer derfor innstilling med 12 boenheter som er lavere enn de 14 som tidligere var på høring. Alternativ B i forslagstillers visualisering fremstår som en mer harmonisk og åpen bygningsmasse som harmonerer mer med bebyggelsen i området enn alternativ A. Betonglokket i alternativ A fremstår som umotivert og blir liggende godt og åpent, ettersom det er satt bestemmelse om at det ikke kan benyttes til terrasse. Betonglokket gjør at parkeringen ikke medtas i BRA fordi det ligger under terreng. Rådmannen mener dette er grunn for å anbefale alternativ B og dermed legge til utnyttelse for parkering på terreng. Dette innebærer at det må legges til en kvote for BRA til parkering på 24plasser x 20m2 =480m2. Dette gir en positiv konsekvens for naboer og for prosjektet. Rådmannen mener disse endringene er innenfor det som har vært på høring og at planen kan vedtas uten ny høring. Geir Grimstad Rådmann Kari Myhre Hellem Virksomhetsleder VEDLEGG Forslag til bestemelser og plankart til høring etter vedtak Illustrasjon.pdf Illustrasjon Solstudier.pdf Illustrasjon_Fugleperspektiv _A-100-1_ Regulering - Richard Baches vei 15, 19 og 21 - Innspill fra Lene Benedikte Sørlie og Tronn Arne Berger Amundsen Regulering - Richard Baches vei 15, 19 og 21 - Innspill fra Nelly og Svein Haug Regulering - Richard Baches vei 15, 19 og 21 - Innspill fra Kari Rustrand og Leif-Erik Bruun

8 Regulering - Richard Baches vei 15, 19 og 21 - Innspill fra Tarje Bjørgum og Kristine Jacobsen Regulering - Richard Baches vei 15, 19 og 21 - Innspill fra Liv Strand Regulering - Richard Baches vei 15, 19 og 21 - Innspill fra Hege Iverslien Regulering - Richard Baches vei 15, 19 og 21 - Merknad til planforslag Regulering - Richard Baches vei 15, 19 og 21 Regulering - Richard Baches vei 15, 19 og 21 behandling TMP Regulering - Richard Baches vei 15, 19 og 21 - behandling TMP Regulering - Richard Baches vei 15, 19 og 21 - behandling TMP