Saksframlegg. Søknad om dispensasjon - brygge og sjøbu - GB 28/416 - Rauna

Transkript

1 Søgne kommune Arkiv: 28/416 Saksmappe: 2015/ /2016 Saksbehandler: Terje Axelsen Dato: Saksframlegg Søknad om dispensasjon - brygge og sjøbu - GB 28/416 - Rauna Utv.saksnr Utvalg Møtedato Plan- og miljøutvalget Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 innvilges søknad om dispensasjon fra avstandskravet for uthus i kommunedelplanen for Borøya med omkringliggende øyer og holmer. Dispensasjonen innvilges på følgende vilkår: Sjøboden/uthuset bygges i tråd med retningslinjer i kommuneplanens 5 f. Sjøboden må prosjekteres for å tåle belastninger ved flom og stormflo. I medhold av plan- og bygningslovens 19-2 avslås søknad om dispensasjon fra bestemmelsen vedrørende lengde på kaifront i kommunedelplanen. Avslaget begrunnes med at hensynet bak kommunedelplanens bestemmelse blir vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Bakgrunn for saken: Opprinnelig besto søknaden av følgende tiltak: Rive gammel hytte og bygge opp ny, nesten på samme sted. Etablere minirenseanlegg for denne hytta og nabohytta på GB 28/552. Rive gammel sjøbod og bygge opp ny. Rive brygge og bygge opp ny. I opprinnelig søknad var brygga ganske kraftig utvidet i forhold til eksisterende. Hytta ble trukket ut av søknaden og ble behandlet for seg i en egen sak. Tillatelse til riving av eksisterende hytte samt oppbygging av ny er datert , jfr. saksnr. 281/15. Søknad om minirenseanlegg ble også trukket ut, og det ble besluttet å jobbe videre med å knytte seg til en felles avløpsløsning for Borøya. Dermed gjenstår søknad om å rive den gamle sjøboden, bygge opp en ny og større, samt rive den gamle brygga og bygge en ny.

2 Eiendommen er 2835 m² stor og er bebygd med en fritidsbolig, sjøbod og brygge. Saksutredning: Avstanden mellom hytte og omsøkt sjøbod er oppgitt til ca. 15 meter. Tiltaket er dermed avhengig av dispensasjon fra kravet om maks 8 meter avstand mellom hovedbygning og uthus. Brygga er, i siste oppdaterte tegning, oppgitt til å få et areal på ca. 30 m² og en bryggefront på ca. 27 meter. Tiltaket er avhengig av dispensasjon fra bestemmelsen i kommunedelplanen vedrørende maks lengde på kaifront pr. tomt. Det er søkt om dispensasjon for disse forholdene. Gjeldende plangrunnlag: Eiendommen ligger på Rauna, og bebyggelsen ligger innenfor område avsatt til fritidsbebyggelse i kommunedelplan for Borøya med omkringliggende øyer og holmer. En del av brygga vil også ligge innenfor område avsatt til annet byggeområde, brygger. Relevante bestemmelser i saken: Utdrag fra bestemmelser i kommunedelplanen: Byggeområder uten krav om reguleringsplan: - Byggeområder ikke merket med "R": For byggeområder ikke merket med "R" tillates kun utvidelse av eksisterende fritidsboliger T-BRA= 100 kvm pr. tomt, primært som tilbygg. Det tillates ikke deling til nye fritidsboligenheter eller fradeling av sjøboder/uthus. 4. I område avsatt til byggeområde for brygger gjelder følgende:

3 Brygger skal gis en god terrengtilpasning og utformes slik at de ikke eksponerer seg selv eller virker dominerende. Brygger, båtfester og andre varige konstruksjoner og anlegg skal ta hensyn til allmenn ferdsel og utformes nøkternt og av fortrinnsvis naturmaterialer. Maks lengde på kaifront pr. tomt= 8 meter. Det er krav om minimum 3 meter bryggeplass til all ny fritidsbebyggelse. 5. Uthus skal plasseres i sammenheng/ nær tilknytning til hovedbygning, og skal ligge nærmere fritidsbolig enn 8 meter, og minst mulig eksponert mot strandsonen. Uthus kan kun oppføres der totalt bruksareal inklusiv uthus ikke overstiger T-BRA= 100 kvm, Maks T-BRA= 20 kvm, maksimal mønehøyde 4,0 meter fra planert terreng. Det tillates ikke fyllinger høyere enn 1 meter. Retningslinjer: 1. Ved behandling av plan- og byggesaker skal det legges vekt på god estetisk utforming i samsvar med tiltakets funksjon og med respekt for naturgitte og bygde omgivelser. Ved utbygging av brygger skal sprengning både på land og i sjø unngås. Fra kommuneplanen: f. Uthus i 100-metersbeltet fra sjøen Uthus i 100-metersbeltet fra sjøen skal verken ha bebygd areal (BYA) eller bruksareal (BYA) større enn 15 m2 med maksimum mønehøyde 3,5 meter. Det skal ha dør uten vindu og ikke mer enn to vinduer, hvert med glassareal inntil 0,5 m2. Takvinkel skal tilpasses øvrig bebyggelse. Ark, kvist, takoppbygg, halvtak og overbygg tillates ikke. Det tillates kun et uthus pr eiendom. Naturmangfoldloven: Kommunen har vurdert tiltaket i forhold til naturmangfoldlovens 8 til 12, og vi kan ut fra en samlet vurdering, ikke se at tiltaket vil komme i konflikt med denne. Vi har vurdert tiltaket og mener kunnskapsgrunnlaget er tilstrekkelig og står i rimelig forhold til sakens karakter. Det kan ikke sies å foreligge risiko for skade på naturmangfoldet, og det fremkommer ikke opplysninger av lokal art i artsdatabanken eller naturbasen, som tilsier at det er spesielle hensyn som må ivaretas. Det er heller ikke forhold som tilsier at det bør gis avslag i forhold til føre-var-prinsippet, da tiltaket ikke vil påføre naturmiljøet eller naturmangfoldet alvorlig skade. Tiltaket vil ikke føre til økt belastning på økosystemet, og 11, kostnader ved eventuell miljøforringelse, skal bæres av tiltakshaver. 12, miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder blir også ivaretatt. Uttalelser fra annen myndighet: Fylkesmannen i Vest-Agder uttaler at de ut fra en konkret vurdering ikke har vesentlige merknader til søknaden. I forbindelse med søknad om brygge, der det vises at bryggefronten nå skal gå over den lille bukta, og at denne delvis skal fylles igjen, ble det tatt kontakt med Fylkesmannens miljøvernavdeling for en vurdering på om denne utfyllingen var avhengig av en egen tillatelse fra Fylkesmannen. Tilbakemeldingen går ut på at man ikke trenger en egen tillatelse, men at Fylkesmannen må få anledning til å uttale seg. Fylkesmannen har hatt opprinnelig søknad inne til vurdering. Også i denne var det vist en bryggefront ut i, og over bukta. Det er dermed, etter administrasjonens vurdering, ikke fremkommet opplysninger som skulle tilsi at de må uttale seg på nytt. Administrasjonen legger derfor Fylkesmannens uttalelse, datert , til grunn i saksbehandlingen.

4 Viser for øvrig til uttalelsen i sin helhet. Vest-Agder fylkeskommune har ikke kommet med uttalelse innen tidsfristen. Relevante punkter i ansvarlig søkers redegjørelse i kursiv skrift, med administrasjonens påfølgende kommentar: Vedrørende avstandskravet i bestemmelsene, så er det i dag beliggende ei sjøbu (uthus) ca. 15 m fra dagens hytte. Plasseringen blir som før med unntak av høydeangivelsen. Plasseringen søkes beholdt av hensyn til landskap og eksponering. Møneretningen endres. Kommunen har innført nye minimumshøyder for bebyggelse i sjøkanten som blir å følge. Saksbehandler har gjennomgått kommunens arkiv, og kan ikke finne at eksisterende sjøbod er omsøkt eller godkjent. Dermed må man ha som utgangspunkt at dette er et helt nytt tiltak. Det er selvfølgelig positivt at det blir tatt hensyn til eksponeringen av sjøboden. Når nye tiltak skal prosjekteres sier det seg selv at man skal følge de kravene som gjelder. Tiltakene blir ikke til hinder for allmennheten eller har innvirkning på biologisk mangfold da bebyggelse allerede er etablert. Stedet og tomta er allerede privatisert. Det er riktig at eiendommen er bebygd og dermed privatisert. Nye tiltak vil ikke endre på dette. Det er ikke tvil om at det kan bygges både uthus og brygge på eiendommen, dog i henhold til visse krav i kommunedelplanen. Administrasjonens samlede vurdering: Det søkes om å rive eksisterende, og bygge opp ny sjøbod, ca. 15 meter fra godkjent fritidsbolig. Tiltaket er i strid med kommunedelplanens bestemmelse vedrørende avstand mellom hovedbygning og uthus, og er avhengig av dispensasjon for å kunne få tillatelse. Det søkes videre om å rive den gamle brygga. Deretter vil man sette opp en forstøtningsmur som skal fungere som forankring for ny brygge. Det skal fylles igjen mot forstøtningsmuren og inntil brygge. Brygge og gjenfylling bak muren skal ha samme høyde. Søknadsplikt: Riving av eksisterende brygge samt oppføring av ny er søknadspliktig etter plan- og bygningslovens 20-3, jfr bokstav a. Isolert sett er riving av eksisterende sjøbod og oppføring av ny søknadspliktig etter plan- og bygningslovens 20-4 bokstav a, men kan tas med i samme søknad som brygga. Det er ikke plankrav på eiendommen så tiltakene er ikke avhengig av dispensasjon fra plankravet som gjelder for enkelte områder i kommunedelplanen. Gjeldende kommunedelplan er vedtatt i 2005, og er blitt til gjennom en omfattende beslutningsprosess og er vedtatt av kommunens øverste folkevalgte organ, kommunestyret. Det skal ikke være en kurant sak å fravike gjeldende plan. Kommunedelplanen fastsetter fremtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller utvidelse av eksisterende tiltak som nevnt i plan- og bygningslovens 1-6. Tiltak må ikke være i strid med planens arealformål og bestemmelser. Gjeldende lovtekst i plan- og bygningsloven:

5 19-2. Dispensasjonsvedtaket Kommunen kan gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Bestemmelsen inneholder 2 kumulative vilkår, og begge må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne gis. Det betyr at i første omgang må det vurderes om hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Viser vurderingen at de nevnte hensynene blir vesentlig tilsidesatt, skal ikke kommunen behandle dispensasjonen videre. Den aktuelle eiendommen er i hovedsak avsatt til byggeområde for fritidsbebyggelse samt annet byggeområde, brygger i kommunedelplanen for Borøya med omkringliggende øyer og holmer. Omsøkte tiltak strider ikke mot formålet i planen. Det er tenkt at eiendommen skal bebygges. Imidlertid er det satt visse begrensninger på bebyggelsen. Dette gjelder blant annet størrelse og utforming, avstand mellom bebyggelse og lengde på kaifront. Ved gjennomgang av kommunens arkiv kan jeg ikke finne at verken sjøbod eller brygge er omsøkt eller godkjent. Jeg har flere ganger også bedt om dokumentasjon for å se om brygge eller sjøbod kan dateres så langt tilbake at de må anses som godkjent, men har ikke mottatt noe fra søker. I en redegjørelse for omsøkte tiltak ble det opplyst at eksisterende brygge er bygd på slutten av 1970 og ca i forbindelse med oppføring av hytte som står der i dag. Et målebrevskart fra 1981 og flyfoto fra 1976 viser at det kan ha vært en liten brygge på eiendommen, men den er mye mindre enn det som er tilfellet i dag. Flyfoto fra år 2000 viser en brygge og en sjøbod som ikke er endret vesentlig fra da og frem til i dag. Annen dokumentasjon finnes for øyeblikket ikke. Det hersker dermed tvil om brygge og sjøbod er lovlig oppført. Vurderingen må dermed gjøres som om tiltakene er nye. Utsnitt av kart fra 1981 Utsnitt av flyfoto fra 1976 Vurdering av sjøbod: Eiendommen er i dag bebygd med en sjøbod på ca. 12 m². Den er plassert nær sjøen, og fungerer som en bod/lager. Ut fra flyfoto kan vi se at den har stått der i alle fall siden år Den er dermed blitt en del av bildet på eiendommen.

6 Flyfoto fra 2000 Flyfoto fra 2014 Ny sjøbod vil være noe større, men vil ikke skille seg vesentlig fra den som har stått der fra før. Bruksareal for fritidsbolig er oppgitt til 85 m². Dermed har man, i følge bestemmelsene i kommunedelplanen, plass til et uthus på 15 m². Hensynet bak bestemmelsen om avstand til hovedbygning er at bebyggelsen skal fremstå samlet og ikke eksponeres mer enn nødvendig mot sjøen. I dette tilfellet vil ikke en avstand på 15 meter virke mer eksponerende. Ved å trekke boden nærmere fritidsboligen vil man heller oppnå at boden vil virke høyere og mer dominerende. En plassering nær brygga vil også være mer naturlig i forhold til sammenlignbare boder innenfor planen. Det er ikke funnet dokumentasjon på at sjøboden tidligere er omsøkt og godkjent. Sjøboden er heller ikke funnet på kart fra 1981 eller på flyfoto fra Dermed hersker det tvil om eksisterende sjøbod er lovlig oppført. Det hersker imidlertid ingen tvil om at det kan oppføres et uthus på eiendommen. Arealer som er oppgitt for fritidsboligen tilsier at det kan bygges et uthus på 15 m² i tillegg. Dermed er det plasseringen av uthuset som må vurderes her. Eiendommen skrår fra sjøen og opp mot fritidsboligen. Denne er plassert i bakkant av byggeområdet, og naturlig plassering av et uthus vil derfor være i forkant av fritidsboligen. En plassering som omsøkt vil dermed være på det lavest mulige stedet på eiendommen. Reduseres avstanden mellom hovedbygning og uthus vil det føre til at uthuset kommer høyere i terrenget, eller ned mot sjøen på en annen del av eiendommen. Kart som viser alternative plasseringer av sjøbod/uthus Administrasjonen konkluderer med at hvis det blir gitt dispensasjon for oppføring av sjøbod, vil ikke hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens

7 formålsbestemmelse bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd første punktum er derfor oppfylt. Kommunen skal behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Da dispensasjon for oppføring av sjøbod ikke avslås etter bestemmelsens første punktum, vurderes sjøboden nærmere i forhold til fordeler og ulemper, da både først og andre punktum må oppfylles for at dispensasjon skal kunne gis. Administrasjonen mener at det er en fordel at eiendommen beholder bebyggelsen noenlunde slik som det har vært. Selv om sjøboden ikke tidligere har vært godkjent, har den vært en del av eiendommens uttrykk mot sjøen gjennom flere år. At boden endres noe vil ikke vesentlig endre dette bildet. En annen fordel med å ha en bod nær brygga, er at det gjør oppbevaring av sjørelatert utstyr lettere. For å gjøre sjøbodens uttrykk mot sjøen mindre settes det som vilkår at kommuneplanens bestemmelse for uthus i 100-metersbeltet må følges i denne saken. Fordelen med at uthuset/sjøboden plasseres som omsøkt er at det er i nærheten av hvor den opprinnelige brygga på eiendommen lå. Det er også her det er mest naturlig at fremtidig brygge vil ligge. Administrasjonen kan ikke se at det er andre ulemper med omsøkt plassering enn det som også ville ha vært tilfellet med en annen plassering. Tvert imot vil bygningen her plasseres på det lavest mulige stedet på eiendommen. Faren for presedens anses ikke som stor i denne saken siden det allerede har stått en sjøbod ca. på samme sted i flere år, og som dermed har bidratt til å gi eiendommen dens spesielle karakter. Andre eiendommer vil ikke uten videre være sammenlignbare. Administrasjonen konkluderer med at fordelene ved å gi en dispensasjon er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vilkåret etter plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd andre punktum er dermed oppfylt, og dispensasjon kan innvilges. Vurdering av brygge: Det er ikke tvil om at det kan oppføres brygge på eiendommen. Spørsmålet her vil være om den store brygga er godkjent, og at det dermed vil være naturlig at de kan oppføre en ny med samme størrelse. Jeg kan, etter gjennomgang av kommunens arkiver, ikke finne at brygga er omsøkt eller godkjent. Det finnes heller ikke dokumentasjon på at det har vært en så stor brygge på eiendommen langt tilbake i tid. Det finnes derimot indikasjoner på at det har vært en mindre brygge på eiendommen. Hensynet bak bestemmelsen i kommunedelplanen vedrørende lengde på kaifront, er at bryggene ikke skal være for dominerende. Det har vært ønskelig med mindre brygger innenfor planområdet. I dette tilfellet vil en brygge som omsøkt få en bryggefront på hele 27 meter, over tre ganger så langt som bestemmelsen sier. I tillegg skal den lille bukta fylles ut, noe som vil tillegge eiendommen mer areal. Selv om formålsområdet som omfatter brygger er større, betyr det bare at innenfor dette området kan det oppføres ei brygge med kaifront på 8 meter. I henhold til ovennevnte konkluderer administrasjonen med at hvis det blir gitt dispensasjon fra bestemmelsen i kommunedelplanen i dette tilfellet, vil hensynet bak kommunedelplanens bestemmelse bli vesentlig tilsidesatt. Vilkåret etter plan- og bygningslovens 19-2 andre ledd første punktum er derfor ikke oppfylt. Kommunen skal ikke behandle dispensasjonen videre når andre ledd første punktum ikke er oppfylt, da loven består av to kumulative vilkår. Da dispensasjonen fra bestemmelsen i kommunedelplanen avslås etter bestemmelsens første punktum, vurderes ikke søknaden

8 nærmere i forhold til fordeler og ulemper, da både første og andre punktum må oppfylles for at dispensasjon skal kunne gis. Til informasjon: Ei brygge med kaifront på 8 meter vil kunne oppføres uten dispensasjon. Rådmannens merknader: Rådmannen har ingen ytterligere merknader. Vedlegg: 1 Søknad om dispensasjon 2 Tegning sjøbod 3 Situasjonskart og tegninger av brygge 4 Redegjørelse for tiltak 5 Uttalelse fra Fylkesmannen i Vest-Agder 6 Svar fra Fylkesmannen vedrørende planering i bukt - GB 28/416 - Rauna 7 Kommunedelplan for Borøya med omkringliggende øyer og holme - plankart 8 Bestemmelser til kommunedelplanen 9 Kart fra Flyfoto fra Flyfoto fra Flyfoto fra Utsnitt av plankart GB Skråfoto GB