136/071 - Søknad om påbygg på bolig i Kvitveisvegen 8 med dispensasjon for takvinkel. Espen Sund og Guro Weie.

Transkript

1 Arkivsak. Nr.: 2015/34-9 Saksbehandler: Inger Johanne Todal Morset Saksframlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Hovedutvalg Natur 136/071 - Søknad om påbygg på bolig i Kvitveisvegen 8 med dispensasjon for takvinkel. Espen Sund og Guro Weie. Rådmannens forslag til vedtak Søknad om byggetillatelse for påbygg i Kvitveisvegen 8 godkjennes. Det gis dispensasjon fra Kommunedelplan for Straumen for etablering av flatt tak under vilkår av at gesimshøyden på bygningen ikke overstiger 6,7 meter målt til gjennomsnittlig planert terreng. Vedtaket hjemles i pbl 19-2, dispensasjon og 20-1, byggetillatelse Vedlegg 1 Søknad om dispensasjon Tegninger - påbygg Innspill fra berørte naboer Tilsvar på naboinnspill fra søker Nytt naboinnspill Bilder - eksisterende bygning Bakgrunn Inderøy kommune mottok den søknad om påbygg for enebolig i Kvitveisvegen 8 med dispensasjon for flatt tak. Søknaden fremmes av ansvarlig søker Trio Bygg As på vegne av tiltakshaverne Espen Sund og Gro Moksnes Weie. Planstatus Eiendommen er regulert til bolig og tiltaket er omfattet av Kommunedelplan - Straumen

2 Tiltak Eiendommen ligger på Sundsnesset med utsyn både til Børgin og Trondheimsfjorden. Tiltaket gjelder påbygging av enebolig og medfører at denne forandres fra en lav enetasjes bygning med saltak til en toetasjes bygning med flatt tak. Det er søkt dispensasjon kommunedelplan for Straumen, bestemmelsenes pkt. 1-2, for oppføring med flatt tak. Tiltaket medfører en endring av bebygd areal (BYA) på +15 m 2 og en endring av bruksareal (BRA) på m 2. Nabomerknader Den mottok kommunen en samlet merknad fra eiere av i alt 5 naboeiendommer. Naboene ble varslet i perioden januar og merknaden er mottatt innen fristen på to uker Vurdering Tiltaket er vurdert etter kommunedelplan for Straumen, bestemmelsenes pkt. 1-2, som sier følgende: 1-2 Fortetting i eksisterande byggeområde er lov. Ved nybygg innan eksisterande byggeområde, skal det leggjast vekt på at nye bygningar er tilpassa resten av bygningsmassen/nabohus. Dette gjeld høgde, volum, takform og materialbruk. Byggegrense gjeld 12,5 m frå senterlinje kommunal veg til vegg på bustadhus. Det kan byggjast bustadar med mønehøgd inntil 7,5meter, og takvinkel mellom grader. Tomteutnytting er sett til 30 % BYA. Dispensasjon kan gis etter plan- og bygningslovens 19 dersom ikke hensynet bak bestemmelsene det dispenseres fra blir vesentlig tilsidesatt og dersom fordelene ved dispensasjonen er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Begrunnelse. Søknaden om dispensasjon er begrunnet med at tiltakshaver ønsker en tidsriktig bolig med et moderne uttrykk og at den vil passe godt inn i området siden det er oppført flere boliger med flatt tak her. Videre har søker framholdt at høyden på bygningen blir noe lavere ved flatt tak siden takhøyden kan utnyttes maksimalt uten at det etableres et møne over dette. Som svar på merknader fra naboene har søker vedlagt tegninger som viser at skygger fra bygningen i all hovedsak havner på egen eiendom. Merknad. Den mottok kommunen en samlet merknad fra eiere av i alt 5 naboeiendommer mot tiltaket der de lister opp følgende innsigelser: Vi mener bygget blir unødvendig høyt og dominerende da det allerede ligger på en av de to høyeste tomtene på Sundsneset Det vil dessuten ha negativ påvirkning på solforholdene for eiendommene Blåveisvegen 5,7 og 9 Estetisk er dette heller ikke en god løsning her Vi håper det er mulig å ta hensyn til naboer i denne ombyggingssaken. Hensynet bak bestemmelsen vedrørende takvinkel og estetikk er å få en mer ensartet og harmonisk bebyggelse ved slektskap i høyde, volum og takform. Vurdering.

3 Eiendommen ligger høyt og sentralt i et eneboligboligområde på Sundsnes. Bygningsmassen i området er oppført over tid og i ulike stilarter. Noen av bygningene er enestående i sitt slag og skiller seg klart ut fra øvrig bebyggelse. Boligene er hovedsakelig oppført i tre med saltak eller pulttak mens enkelte også har tilbygg med flatt tak. Kvitveisvegen 8 er en romslig eiendom beliggende høyt og eksponert til med et areal på 1,2 mål. Eksisterende bygning har et bebygd areal (BYA) på 205 m 2. Bygningens totale bredde mot Kvitveisvegen er er 23,5 meter og bredde mot sørøst er på 13 meter. Med påbygging av en ekstra etasje må dette kunne hevdes å bli en stor enebolig. NB ikke helt i proporsjon! Illustrasjon fra søknaden som viser ny fasade mot Kvitveisvegen Rådmannen ser at bygningen av tegningsmaterialet kan framstå som stor og ruvende men også at dette delvis kan tilskrives framstillingsmåten som er noe stiv og skjematisk. Spørsmålet blir hvorvidt en så stor enebolig på eiendommen kommer i konflikt med bestemmelsenes krav om tilpasning til bygningsmassen/nabohus. Endringen er så omfattende at vi anser bestemmelsen som gjeldende for tiltaket. Størrelsen på bygningen i seg selv er ikke i strid med reguleringsbestemmelsene vedrørende mønehøyde eller grad av utnytting. Den nye etasjen får et bruksareal på 139 m 2. Det fins også flere boliger i området med to etasjer slik som nærmeste nabo i Kvitveisvegen 6 som også ligger høyt på Sundsneset. Rådmannen finner det derfor vanskelig å hevde at bygningens størrelse i seg selv kommer i strid med bestemmelsen. Neste spørsmål er hvorvidt det finnes grunnlag for en dispensasjon for flatt tak. Deler av bygningen er vist med en høyde på 6,7 meter mens den midterste del av bygningen er hevet til 7,34 meter Dette begrunnes med et ønske om å bryte opp fasaden for å gi bygningen et mer dempet uttrykk. Til sammenligning ville et saltak på 15 0 over tilsvarende volum med en mønehøyde på de tillatte 7,5 meter over gjennomsnittlig planert terreng ville fått en gesimshøyde på ca. 6,5 meter.

4 Det er derfor vanskelig å se at et flatt tak med en gesimshøyde på 6,7 meter vil gi noen større ulemper for naboene knyttet til solforholdene enn ved etablering av et saltak på 15 0 over den samme bygningsmassen. Når det gjelder det noe høyrere midtpartiet blir boligen utstyrt med så mange sprang i fasaden gitt ved garasje med takterrasse, innhuk, vinkel og karnapp at Rådmannen har vanskelig for å se at den økte takhøyden på midtpartiet demper uttrykket til fasaden. Tvert i mot er dette partiet med på understreke bygningens høyde og gjøre den mer ruvende. Det kan argumenteres med at boligen med sitt flate tak passer sammen med de boligene som er tillatt oppført i Blåklokkevegen 7 og i Kvitveisvegen 1. Forskjellen er imidlertid også tilstede da disse bygningene verken har det samme volumet eller ligger like eksponert til: Blåklokkevegen 7 består av et rekkehus med tre boenheter og er oppdelt i tre mindre volum med garasjer/terrasser imellom. I Kvitveisvegen 1 er det gitt tillatelse til tre mindre eneboliger hver med et bebygd areal (BYA) på 89 m 2, totalt 266,7 m 2. Høyden på 7,5 meter defineres av en liten og tilbaketrukket toppetasje med utgang til takterrasse. Fordelene med å gi dispensasjon for oppføring med flatt tak er: - Likebehandling: Det er i Blåklokkevegen 7, sak 2012/1978, søkt og gitt dispensasjon fra samme bestemmelse for tre boliger i kjede med flatt tak. I Kvitveisvegen 1 er det gitt byggetillatelse for oppføring av tre mindre eneboliger med flatt tak. Endring av tillatelse for høydeplassering av disse tre boligene ble godkjent den og er til klagebehandling. Andre boliger i området har mindre tilbygg med flatt tak, deriblant nabo i Kvitveisvegen 6. - Effektiv utnyttelse av annen etasje - Det etableres ikke et møne høyere enn gesims. - Tiltakshaver får ønskede boligtype Ulemper ved å gi dispensasjon for oppføring med flatt tak er - En uthuling av planbestemmelsen vedrørende krav til takvinkel. Sammen med boligene i Blåklokkevegen 7 og i Kvitveisvegen 1 innføres det en ny bygningstype i området. - Boligen virker mer dominerende med flatt tak fordi det skiller den ytterligere ut fra nabobygningene. Rådmannen har forståelse for at tiltaket medfører store endringer for naboene da bygningen går fra å være en lav bygning med saltak til en toetasjes bygning med flatt tak. Dette forsterkes ytterligere ved den eksponerte plasseringen til eiendommen. Det er imidlertid vanskelig å se at solforholdene til naboene blir vesentlig berørt ved valg av flatt tak. Ved senking av hele takflaten til 6,7 meter vil flatt tak være en fordel for solforholdene for naboene. Rådmannen har etter konkret og helhetlig vurdering kommet til at det foreligger grunnlag for en dispensasjon for flatt tak. Det settes som vilkår at gesimshøyden ikke overstiger 6,7 meter over gjennomsnittlig planert terreng.

5 Konklusjon Rådmannen anbefaler at søknad om byggetillatelse for påbygg i Kvitveisvegen 8 godkjennes. Det gis dispensasjon for etablering av flatt tak under vilkår av at gesimshøyden på bygningen ikke overstiger 6,7 meter målt til gjennomsnittlig planert terreng.