173/390 - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA BYGGEGRENSE MOT VEI

Transkript

1 Denne saken er et enkeltvedtak etter bestemmelsene i Lov om behandlingsmåten i offentlig forvaltning (forvaltningsloven). Arkivsaksnr.: 12/ Arkivnr.: GNR 173/390 Saksbehandler: Byggesaksbehandler, Trine Myrmo 173/390 - SØKNAD OM DISPENSASJON FRA BYGGEGRENSE MOT VEI Lovhjemmel: Plan- og bygningsloven kap. 19 Klageadgang: Avslag medfører klagerett. Positiv innstilling medfører ny nabovarsling før endelig vedtak kan fattes og klagerett gis. Rådmannens innstilling: Lunner kommune er positive til å innvilge søknad om dispensasjon fra regulert byggegrense i reguleringsplan for Furumo IV da fordelene ved å gi dispensasjon vurderes å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Fordelene ved å samle boligens garasjebygg på en side, forutsatt at det etableres en minimum 5 meter lang parkeringssone foran garasjeporten som ikke er i strid med eiendomsgrensen mot kommunal vei, vurderes klart større enn ulempene ved at det blir trangt mellom byggene. Dispensasjon vil bli gitt på følgende vilkår: Det skal avsettes en 5m lang parkeringssone foran garasjeportene. Denne parkeringssonen skal ikke være nærmere eiendomsgrense enn 5m målt i garasjens forlenging retning veien. Garasjen kan ikke bygges før søknad om byggetillatelse etter pbl 20-2 er ferdigbehandlet av Lunner kommune. Det må foreligge ny dokumentasjon for nabovarsling i henhold til plan- og bygningsloven 21-3, før kommunen kan fatte endelig vedtak om å innvilge dispensasjon.

2 Sammendrag: Det er søkt om å bygge dobbeltgarasje som bryter med regulert byggegrense langs kommunal vei, Røsslyngen, på Harestua. På visse vilkår som ivaretar den kommunale veien og vedlikeholdet av den, stiller kommunen seg positiv til å innvilge dispensasjon. Det må gjennomføres ny nabovarsling til nærmeste før endelig vedtak om å innvilge dispensasjon kan gjøres. 1. FAKTABESKRIVELSE 1.1 Bakgrunn Lunner kommune mottok søknad om tillatelse til bygging av dobbeltgarasje på gnr 173 / bnr 390 i Røsslyngen 4 på Harestua. garasjen er foreslått som et tilbygg på boligens nordre fasade. Søknaden krevde dispensasjon fra fastsatt byggegrense mot kommunal vei. Etter noe kommunikasjon med søker, ble det gitt avslag på dispensasjonssøknad. Tiltaks-haver har i etter tid bedt byggesaksbehandler på befaring for å se på endret løsning. Søknad om ny løsning ble mottatt (den har overskrifta «Klage på avslag om dispensasjon fra byggegrense»). Ny løsning krever også dispensasjon fra regulert byggegrense. Pilen på kartet opp til høyre viser tiltakets lokalisering i Lunner kommune. Kartene under viser eksisterende situasjon på eiendommen til venstre høyre og utsnitt av gjeldende reguleringsplan til høyre.

3 Tegning under viser tiltakshavers egen oppmåling av situasjonen. OBS!En del mål er målsatt til takutstikk. Under vises ønsket tilbygg med målsetting av yttervegger.

4 På kartet under er tiltakshavers mål overført til offisielt kartverk. Nedenfor er tiltaket innpasset på kart der regulert byggegrense mot vei framgår med stiplet linje. 1.2 Planstatus i området og rettslig grunnlag Eiendommen GNR 173/390 er i reguleringsplan for Furumo 4 avsatt til boligområde, område B1. Av bestemmelsene framgår at garasje kan oppføres med grunnflate opptil 40m 2 uavhengig av boligstørrelse. Omsøkte tiltak er i henhold til dette kravet. Reguleringsplanen viser byggegrense 9m fra senterlinje vei og 5m fra tomtegrense. Tilbygget er vist ca 7,5m fra senterlinje vei (dvs 3,5m fra tomtegrense) og trenger da dispensasjon fra byggegrense for å kunne realiseres. Tiltaket er ellers i tråd med gjeldende arealplan. Det framgår av plan- og bygningsloven 12-4 at en reguleringsplan fastsetter framtidig arealbruk for området, og er ved kommunestyrets vedtak bindende for nye tiltak eller

5 utvidelser av eksisterende tiltak som nevnt i lovens 1-6. Kommunen kan i følge plan- og bygningslovens 19-2 gi dispensasjon fra reguleringsplaner. 1.3 Forholdet til plan- og bygningsloven 19 Etter Plan- og bygningsloven 19-1 krever dispensasjon grunngitt søknad. Før vedtak treffes, skal naboer varsles dersom det ikke er åpenbart at søknaden ikke berører naboers interesser. Regionale og statlige myndigheter hvis saksområde blir direkte berørt, skal få mulighet til å uttale seg før det gis dispensasjoner fra planer, plankrav og forbudet i Plan- og bygningslovens 1-8. Etter plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av Plan- og bygningsloven. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke gis dispensasjon fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt til dispensasjonssøknaden. Etter plan- og bygningslovens 19-3 kan midlertidig dispensasjon gis tidsbestemt eller for ubestemt tid. Ved dispensasjonstidens utløp eller ved pålegg må søkeren uten utgift for kommunen fjerne eller endre det utførte, eller opphøre med midlertidig tillatt bruk, eller oppfylle det krav det er gitt utsettelse med, og hvis det kreves, gjenopprette den tidligere tilstand. Dispensasjonen kan gjøres betinget av erklæring der også eier eller feste for sin del aksepterer disse forpliktelser. Erklæringen kan kreves tinglyst. Den er bindende for panthavere og andre rettighetshavere i eiendommen uten hensyn til når retten er stiftet og uten hensyn til om erklæringen er tinglyst. Etter Plan- og bygningslovens 19-4 tilligger myndigheten til å gi dispensasjon kommunen. 1.4 Begrunnelse for dispensasjon Søker skrev i første dispensasjonssøknad som fikk avslag, at plasseringen av garasjen ikke vil hindre sikt på veien, da veiradius går i nord/øst- retning. Det ble sagt at det også er god plass for en biloppstillingsplass utenfor garasjen, uten at denne vil bli til hinder for sikt på veien. Søker mente at det ikke er mulig å forskyve garasjen lengre mot vest, fordi denne da vil komme for nære nabogrense og naboens garasje.

6 Etter at det ble gitt avslag på dispensasjonssøknaden, har tiltakshaver framholdt at det er bedre plass i virkeligheten enn hva søkers opprinnelige inntegning på kartet viser. Han mener at garasjen kan trekkes så langt fra veien at biler som parkerer foran garasjeporten vil stå 2 meter fra veikanten. I nyere reguleringsplaner for boligområder, slik som på Haneknemoen, er det fastsatt at garasjer som står vinkelrett på veg skal plasseres minimum 6m fra eiendomsgrense, mens garasjeplasseringer for øvrig skal følge plankartets viste byggegrenser noe som medfører garasjeplassering 4m fra eiendomsgrense. Tiltakshaver har på telefon hevdet at flere garasjer i området har like trang situasjon for garasje som han vil få. Han nevnte spesielt Røsslyngen 26 og Nabomerknader Naboer ble varslet med nabovarsel, i første søknad der man søkte om plassering 5,5m fra senterlinje vei. Den berørte naboen på gnr 173 / bnr 391 har gitt tillatelse til at tilbygget kan oppføres 0,5m fra felles grense. Det er ikke varslet om endret plassering. Nærmeste nabo må varsles på nytt før det eventuelt gis endelig byggetillatelse. 2. HØRINGSUTTALELSER Saker om byggegrense mot kommunal vei sendes ikke på høring til overordnede myndigheter. 3. VURDERINGER 3.1 Hensynet bak bestemmelsen det ønskes dispensasjon fra (eller hensyn i loves formålsbestemmelse). Vurdering av ny løsning forutsetter at tiltakshaver har gjort nøyaktige innmålinger i terrenget. Saksbehandler har i forkant vært på befaring og antydet hvilke mål som er viktige. Byggegrense mot vei settes hovedsakelig av følgende grunner: 1. For å gjøre området rundt veien oversiktlig og trafikksikker 2. For å hindre at bygninger skades ved veivedlikehold. Også areal utenfor selve veibanen eies av kommunen og skal vedlikeholdes 3. For å skape arkitektonisk orden 4. For å gi rom for senere mindre justeringer av veien I denne saken argumenterer søker med at plassering av garasjen ikke vil hindre sikt på veien, da veiradius går i nord/østre retning. Ett bygg plassert ca 7,5m fra senterlinje vil i seg selv ikke vesentlig hindre sikten på veien, men det vil være parkering foran garasjer, som vil kunne hindre sikt, og også skape størst problemer for det kommunale veivedlikeholdet. I nye planer avsetter Lunner kommune 6m til parkering på egen grunn foran garasjeporter. Man får da en rommelig plass i forhold til anerkjent parkeringsbehov på 5m. Avstanden til vei påvirker også muligheten til snu bil utenfor veibanen. Når garasjen er skråstilt i forhold til veien, som her, vil man måtte rygge i sving nordover ut i Røsslyngen før man kan kjøre Røsslyngen sørover ut på hovedveien (Elvefaret). Det vurderes at hensynet bak bestemmelsen ikke blir vesentlig tilsidesatt når det gjelder trafikksikkerhet og hensynet til veivedlikehold når biler ikke må parkere nærmere veikant enn 2m.

7 I en bygningsrekke der bygningene ikke ligger parallelt med veien, men hvor hushjørnene stikker ut mot veien, vil det ikke så tydelig framkomme om noen bygg ligger nærmere veien enn andre. Hensynet til arkitektonisk orden vil ikke bli vesentlig tilsidesatt. Tilbygget vil imidlertid oppføres svært nær naboens garasje, slik at bebyggelsen kan oppfattes som veldig tett. En må stole på at tiltakshaver og hans nabo er klar over at det blir tett, og at de har kontroll på at det blir plass til takutstikk. Garasjen er vist 6,5m lang (utvendig mål). En garasje vil også være funksjonell om den er en halv meter kortere. Tiltakshaver er innstilt på å gjøre branntekniske tiltak. Fordelende ved å gi dispensasjon er at tiltakshaver kan få 2 garasjeplasser på sin eiendom, og at garasjer og utkjørsler samles på den delen av tomta som er minst attraktiv. Ulempene er at det blir trangt mellom bebyggelsen, det blir liten plass til takutstikk, og at parkerte biler foran nordre garasjeport kanskje så vidt kan bli stående parkert noe utenfor eiendomsgrense mot vei. 3.3 Statlige og regionale rammer og mål En eventuell dispensasjon berører ikke klart statlige og regionale rammer og mål. 3.5 Andre lignede saker Tiltakshaver peker på at andre bygg i området ikke forholder seg til byggegrenser eller ikke har plass til å parkere på egen eiendom. Generell kommentar til dette er at ny plan- og bygningslov av 2008 har skjerpet inn kravene for når det kan gis dispensasjon fra arealplaner. Bygninger det kan vises til er oppført før den nye loven trådte i kraft. Det er heller ikke bra om man ikke skal kunne gi avslag til uheldige løsninger fordi man tidligere har gjort et uheldig vedtak. Det vil være lite framtidsrettet å gi tillatelser til løsninger som medfører at man ikke får parkert på egen grunn. Tiltakshaver viser til Røsslyngen 26 og 28. Garasje i Røsslyngen 26 er skråstilt, men er ikke i strid med den regulerte byggegrensen byggegrense. Garasje i Røsslyngen 26 er plassert utenfor byggegrense, og det er ikke plass til å parkere bil foran på egen grunn. I byggesaken for garasjen, i 1993, er garasjen vist plassert godt bak byggegrense mot vei. Slik er det for flere bygninger som kartet viser plassert utenfor byggelinje. Byggene er vist innenfor byggegrense på søknad, men er ikke plassert korrekt. Dette gjelder bl.a. både søkers eksisterende garasje og garasje på naboeiendommen, gnr 173 / bnr 391. Gamle vedtak om byggetillatelse angir ofte at nøyaktig plassering gjøres ved utstikking, og at kommunen skal stikke ut hushjørnene. Garasje på gnr 173 / bnr 356 ligger skråstilt svært nær veien Haukåsen (en parallellvei). Det er gitt byggetillatelse i Arkivdokumentene viser at det er innsendt alternative løsninger uten av vedtaket klart sier hvilken løsning som er godkjent, men kommunen skulle selv sette ut hushjørnene. Det er ikke behandlet søknad om dispensasjon fra byggegrense. 4. TOTALVURDERING Lunner kommune vurderer at man ikke skal la seg styre av om det finnes andre garasjer i området som er oppført utenfor byggegrense mot vei. Hver sak må behandles for seg, og gamle, dårlige løsninger skal ikke legitimere at man lager nye dårlige løsninger.

8 I denne saken blir situasjonen noe trang, men fordelene med at man ikke har 2 enkeltgarasjer, en på hver side av boligen, er nok klart større enn ulempene med at det blir trangt. Garasjen er skråstilt, og man må fortsatt opprettholde kravet om at det som blir parkert foran garasjen fullt og helt står på egen grunn. Dette krever minimum at parkeringsplass foran garasjeportene ikke på noe sted er mindre enn 5m mellom port og eiendomsgrensen mot kommunal vei når det måles i garasjens forlenging retning veien. Med denne forutsetningen vurderes hensikten bak bestemmelsene ikke å bli vesentlig tilsidesatt. 5. FORSLAG TIL VEDTAK Lunner kommune er positive til å innvilge søknad om dispensasjon fra regulert byggegrense i reguleringsplan for Furumo IV da fordelene ved å gi dispensasjon vurderes å være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Fordelene ved å samle boligens garasjebygg på en side, forutsatt at det etableres en minimum 5 meter lang parkeringssone foran garasjeporten som ikke er i strid med eiendomsgrensen mot kommunal vei, vurderes klart større enn ulempene ved at det blir trangt mellom byggene. Dispensasjon vil bli gitt på følgende vilkår: Det skal avsettes en 5m lang parkeringssone foran garasjeportene. Denne parkeringssonen skal ikke være nærmere eiendomsgrense enn 5m målt i garasjens forlenging retning veien. Garasjen kan ikke bygges før søknad om byggetillatelse etter pbl 20-2 er ferdigbehandlet av Lunner kommune. Det må foreligge ny dokumentasjon for nabovarsling i henhold til plan- og bygningsloven 21-3, før kommunen kan fatte endelig vedtak om å innvilge dispensasjon. DOKUMENT I SAKEN: Vedlagt: Øvrige dokument: 173/390 Søknad om tillatelse uten ansvarsrett - Riving og gjenoppbygging av garasje 173/390 - Varsling om riving av garasje 173/390 Foreløpig svar på byggesøknad - Riving og gjenoppbygging av garasje 173/390 - Søknad om tiltak uten ansvarsrett 173/390 - Avslag på søknad om dispensasjon fra byggegrense mot vei - tillatelse til riving av eksisterende garasje 173/390 - Klage på avslag om dispensasjon fra byggegrense Særutskrift av saken med saksframlegg sendes til: Lise Flatla og Jens M. Andreassen, Røsslyngen 4, 2743 HARESTUA Ing Sverre Hagen, Postboks 26, 2714 JAREN

9 Rett utskrift av møtebok. Roa, Utvalgssekretær