Byggesaksutvalget sak 12/09. : : O: : : Madeleine Steinert

Transkript

1 SANDNES KOMMUNE - RÅDMANNEN Byggesaksutvalget sak 12/09 Arkivsak Arkivkode Saksbeh. : : O: : : Madeleine Steinert Behandles av: Møtedato Utvalgssaksnr Byggesaksutvalget /09 KLAGE PÅ VEDTAK I D SAK 36/2009 DER BYGNINGSSJEFEN AVSLO SØKNAD OM GARASJE PÅ GNR. 42/ BNR. 203 TILTAKSHAVER: ARNDT KÅRE ØVERLAND, OPALVEIEN 20, 4318 SANDNES Dokumenter i saken: 1. Dok Oversiktskart, M 1: Dok 1 Detaljkart, M Dok Reguleringsplanbestemmelser og kart 4. Dok 1 Tegninger garasje 5. Dok Bilder av oppført garasje 6. Dok 7 D Sak 36/ datert: Dok 10,11 Klage fra tiltakshaver/ Axel Advokat v/ Pål Eklund - datert: og med vedlegg 8. Dok 1 Melding om tiltak 9. Dok 6 Nabovarselskjema 10. Dok 3,8,9 Søknad om dispensasjon Fakta: Bygningssjefen viser til d sak 36/2009, der søknad om garasje ble avslått med hjemmel i kommuneplanens 1.6 (mønehøyde og bebygd areal); Veiledning til teknisk forskrift til plan- og bygningslovens (1997) 10-33; plan- og bygningslovens 74 pkt.1 (lys- og utsynforhold) og plan- og bygningslovens 74 pkt. 2 (estetikk). Tiltakshaver er blitt pålagt at garasjen må fjernes eller endres. Endringer må omfatte følgende punkter: Bebygd areal for garasje og bod må forminskes til 45m 2 samlet bebygd areal på tomten. Garasje må bygges med flatt tak. Ark må fjernes. Garasje må flyttes slik at lys- og utsynforholdene ivaretas. Dette gjelder rom for varig opphold i boligen. Alternativt kan rommene omgjøres til bod eller lignende hvor det ikke stilles krav til utsyn/ lys. Garasje må ha avstand på minst 1m fra regulert veikant. Det var pålagt frist til ca. 4 uker for fjerning eller innsending av ny søknad. Vedtaket ble påklagt på vegne av tiltakshaver v/ Axel Advokat (Pål Eklund). Klagen kom inn Det ble ettersendt ytterligere opplysninger som utfyller klagens innhold. Hjemmelsgrunnlag: Reguleringsplan 6703; Kommuneplan. Klagens innhold: Det er blitt sendt inn melding om tiltak (etter plan- og bygningslovens 81, 85, 86a) den Ved omsøkte garasje dreier det seg om en bygning under 70m 2. Dette med henvisning til 9 a (korrekt 9 b) i forskrift om saksbehandling og kontroll i byggesaker som sier at som mindre tiltak etter pbl. 86a regnes: Oppføring av 1 enkelt frittliggende bygning som ikke skal nyttes til beboelse, og hvor verken samlet bruksareal eller bebygd areal er over 70m 2. Bygningen kan oppføres i inntil 1 etasje og kan i tillegg være underbygget med kjeller. Side 1 av 4

2 Tiltakshaver var ukjent med utfyllende bestemmelser til kommuneplanens arealdel ( 1.6: Bygget skal ha et maksimalt bebygd areal på 45m 2 (BYA), maksimal gesimshøyde på 2,75m og maksimal mønehøyde på 4,5m, begge målt fra overkant garasjegulv. Det kan tillates flere bygg innenfor denne ramme, dersom dette totalt ikke overstiger 45m 2 (BYA).) Garasjen ble prosjektert og bygd på grunnlag av observasjoner som tiltakshaver har foretatt i nabolaget. Med dette kom tiltakshaver fram at det er vanlig å bygge med saltak. Flere eiendommer som tiltakshaver har observert er bebygd med 2 garasjer som sannsynligvis er over 45m 2 BYA og mønehøyde over 4,5m. I tillegg kom tiltakshaver ikke på at garasje vil være feil plassert (overskridelse byggelinje) siden enkelte garasjer i nabolaget er bygd ganske nær tomtegrense/ veg. Tiltakshaver oppfattet byggetillatelse som gitt etter at kommunen ikke kom med noe innsigelser innenfor 3 uker. I denne sammenheng refereres det til 23 nr.1.f ( Søknadspliktig tiltak som tilfredsstiller kravene for å bli behandlet som enkel tiltak etter pbl. 95b skal behandles av kommunen innen tre uker. Ved fristoverskridelse regnes tillatelse for gitt. ) i forskrift om saksbehandling og kontroll og 95 b ( Enkle tiltak- Søknad om tillatelse til enkle tiltak skal avgjøres innen 3 uker, dersom tiltaket er i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne lov, samt at det ikke foreligger protester fra naboer eller gjenboere, og ytterligere tillatelse, samtykke eller uttalelse fra annen myndighet ikke er nødvendig. Hvis kommunen ikke har truffet vedtak innen fristens utløp, regnes tillatelse for gitt ved oversettelse av fristen. Klagefrist løper fra dette tidspunkt. Kommunens avgjørelse om sakstype kan ikke påklages. ) i plan- og bygningsloven. I brev datert (ca. 8 uker etter innsendt melding) har tiltakshaver fått foreløpig svar fra Sandnes kommune. Med dette er tilakshaver blitt gjort oppmerksom på gjeldende lov. Tiltaket kunne ikke behandles som enkelt tiltak hvor tillatelse kunne regnes som gitt etter 3 uker uten noe innsigelser fra kommunen. På dette tidspunkt var garasjen nesten oppført. Tiltakshaver har søkt dispensasjon fra gjeldende lov slik påpekt i brev Naboer er blitt varslet på nytt uten innsigelser. I tillegg har tiltakshaver revidert tegninger når det gjelder takutstikk. Sammenfattende oppgis i klagen følgende særlige grunner: Tiltakshaver har forholdt seg til alminnelig kjente regel om at tillatelse skal regnes som innvilget når kommune ikke kommer med innsigelser innen tre uker. det er av vesentlig betydning at det er vanlig i strøket med garasjer bygget slik Øverland ønsker Det henvises til bildematerial som er blitt sendt inn som vedlegg til dispensasjonssøknaden. hensyn til likebehandling... forhold at familiens behov for garasjeplass til biler og andre kjøretøyer ikke kan tilgodeses innenfor de rammer kommunens negative vedtak legger opp til. Det er vedlagt bilder som viser familiens biler. Eksisterende garasje tilbyr ikke nok plass for sykler og annet utstyr. Man er av den oppfattning at omsøkte garasje er på alle måter fornuftig hva gjelder størrelse. Det henvises til at det som følge av tiltaket vil oppfylles krav til parkeringsplass utenfor garasje på egen tomt. Etter tiltakshavers oppfatning innebærer kommunens vedtak en forskjellbehandling. Det anses som urimelig at kommunen venter 8 uker med å melde fra om sine innsigelser mot melding om enkelt tiltak. Klagens innhold er blitt utfylt med nærmere beskrivelser av etter tiltakshavers mening sammenlignbare eiendommer i nabolaget. Side 2 av 4

3 Bygningssjefens vurdering: Etter at bygningssjefen var på befaring ble forholdet vurdert i d sak 36/2009 datert på følgende måte: Etter Bygningssjefens vurdering kan garasje som omsøkt og allerede bygd ikke godkjennes. To eneboliger i kjede slik i dette tilfelle er ved siden av store eneboliger karakteristisk for dette boligområde. Eksisterende garasje/ parkering samsvarer med gjeldende reguleringsplan og er harmonisk tilpasset boligen. En frittliggende garasje her kan virke forstyrrende. Bygningssjefen vil kunne vurdere å godkjenne en garasje med flatt tak og innenfor samlet bebygd areal på 45m 2. Garasjen slik den er oppført virker veldig dominerende i forhold til egen bolig og omgivelsene. Når det gjelder eksisterende rom for varig opphold i boligen, har garasjen dårlig påvirkning på utsyn- og lysforholdene. Garasjen kan av denne grunn heller ikke godkjennes (se vedtak). Det er ikke spesielle terrengforhold som skulle tilsi at ark på garasjen kan tillates. Etter bygningssjefens mening foreligger ingen særlige grunner får å kunne gi dispensasjon fra gjeldende kommuneplan 1.6 (overskridelse av maksimal tillatt mønehøyde og bebygd areal). Bygningssjefen er positiv til når det gjelder overskridelse av regulert byggelinje. Dette på grunn av at det foreligger dispensasjon fra kommunalteknikk (avstandskrav fra vannledninger). Gårdsplassen foran huset er lite. En frittliggende garasje kan bare bygges utenfor byggelinje. Plan- og bygningsloven 70 pkt.2 tillater mindre bygninger nærmere enn 4m til nabogrense eller i nabogrense. Med underskrift på meldingsskjema forplikter tiltakshaver seg til å la gjennomføre tiltaket iht. plan- og bygningsloven (pbl) og teknisk forskrift. Dette innebærer at tiltakshaver må gjøre seg kjent med gjeldende lov. For å prosjektere omsøkte garasje orienterte tiltakshaver seg om oppførte bygninger i nabolaget som etter tiltakshavers skjønn er sammenlignbare med omsøkte tiltak. Slik bygningssjefen har skrevet i vedtaksbrevet er boligområde preget av to eneboliger i kjede ved siden av store eneboliger. Ved oppgitte eksempler dreier det seg stort sett om garasjer som tilhører frittstående eneboliger. Unntak er nevnt tomt gnr.42/ bnr.194 ( Rubinveien 16b). Tomten er på sammenlignbare måte bebygd slik omsøkte tomt og har fått godkjent en frittliggende garasje med saltak i tillegg. Garasjen er godkjent som et vinkelbygg som utgjør takutstikk slik det refereres til i klagen. Her dreier det seg ikke om en ark slik ved omsøkte garasjen. Etter bygningssjefens mening underordner den frittliggende garasjen seg her på en god måte i forhold til tomtestørrelse, eksisterende gårdsrom og bebyggelse. Det antas at ikke alle de oppgitte garasjene er bygget iht. godkjenning. Dette sjekkes i forbindelse med byggesaker på eiendommene. Det gjøres ikke nå pga. at det ikke har avgjørende betydning for denne saken; bygningssjefen mener uansett at må avslås. Hver tomt må vurderes for seg selv ved å kunne vurdere hvordan et byggetiltak vil tilpasse seg eksisterende forhold. Omsøkte tomt er på ingen måte tilrettelagt for å kunne godkjenne en garasje slik tiltakshaver har ønske om. Bygningssjefen er av den mening at det ikke er snakk om sammenlignbarhet og forskjellbehandling. Ved å kunne godkjenne en garasje med flatt tak, tas det hensyn til eksisterende bebyggelse på omsøkt og nærmeste nabotomtene. Flatt tak må ikke oppfattes som norm i område, slik det ble skrevet i klagen. Det refereres til plan- og bygningslovens 95b og 23 nr.1.f i forskrift for saksbehandling og kontroll når det gjelder å oppfatte byggetillatelse som gitt etter at kommunen ikke kom med noe innsigelse innen 3 uker. Bygningssjefen vil henvise til at dette forutsetter at tiltaket er i samsvar med bestemmelser gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven ( 95b). I klagen skrives det at tiltakshaver i søknadsprosessen har revidert tegninger når det gjelder takutstikk. Bygningssjefen er ikke kjent med noe endringer og kan dermed ikke ta stilling til dette. Det at tiltakshaver ikke vil opprettholde sin dispensasjonssøknad om mønehøyde over 4,5m, har ingen betydning for bygningssjefens vedtak om å avslå omsøkte garasje. Bygningssjefen mener uansett at garasjen bør bygges med flatt tak. Side 3 av 4

4 Bygningssjefen kan ikke se at det er fremkommet nye momenter som gir grunnlag for å endre vedtaket gitt i d sak 36/2009. Forslag til 1. Klagen tas ikke til følge. 2. Vedtak i d sak 36/2009 fastholdes. VEDTAK: 3. Saken sendes til fylkesmannen for klagebehandling (jf plan- og bygningslovens 15) 4. Fristen for pålegget utsettes til 4 måneder etter endelig vedtak hos fylkesmannen. RÅDMANNEN I SANDNES, Ola T. Solheim Bygningssjef Steinert Madeleine saksbehandler Side 4 av 4

5 Byggesaksutvalget sak 12/09 - vedlegg 1

8

9

12

13

14

15 Byggesaksutvalget sak 12/09 - vedlegg 6 Arnt Kåre Øverland Opalveien SANDNES Byggesak Sandnes, Deres ref.: Vår ref : Saksbehandler: Madeleine Steinert Arkivkode : O: : D SAK 36/ DISPENSASJON INNVILGES IKKE AVSLAG MELDING Gnr./Bnr: 42/203 Byggeadresse: OPALVEIEN 20 Tiltakets art: Byggets/anleggets art: Tiltakshaver: Nybygg Bod/garasje Arnt Kåre Øverland Melding datert: Siste dokument: mottatt: Fakta: Bygningssjefen var på befaring. Garasjen er oppført uten godkjenning av bygningssjefen i Sandnes kommune. Det foreligger søknad om dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan når det gjelder byggelinje. Garasjen er bygget utenfor byggelinjen og dette begrunnes med at det er eneste mulighet for å få en ekstra garasje. I tillegg stilles krav om dispensasjon fra kommuneplanen 1.6. Garasjen er omsøkt med mønehøyde på ca. 5m og BYA på ca. 41m 2. Tiltakshaver viser til garasjebygninger i nabolaget og er av den mening at en garasje på 20m 2 vil ikke være stor nok til å få inn en bil i tillegg til våres 2 motorsykler Etter gjeldende kommuneplan 1.6 kan det bygges garasje med maksimal mønehøyde på 4,5m. Samlet bebygd areal for garasjer og bod begrenses til 45m 2 i planen. Til boligen tilhører allerede en carport/ garasje (bygd mellom eneboliger) på ca. 26m 2. I flg. reguleringsplanen 5 skal tomten har garasjeplass for 1 bil pr. leilighet med 1 biloppstillingsplass i tillegg. Garasjens plassering bryter også 4m avstandskrav mot offentlige vannledninger. Minsteavstanden blir i følge søknaden overskredet med et hjørne på 0,6m x 1,2m. Tiltakshaver har søkt om dispensasjon fra avstandkravet ved kommunalteknisk avdeling. Der opplyser tiltakshaver om at han for å unngå fundamentering til 0,5m underste ledning ønsker Adresse: Rådhuset, Jærveien 33, Sandnes. Telefon Telefaks Postadresse: Postboks 583, 4305 Sandnes E-post: byggesak@sandnes.kommune.no

16 å armere omtalte garasjehjørne slik at det skal kunne tåle å henge fritt. Kommunalteknisk sjef har godkjent denne løsningen. Garasjen er bygd med takopplett. Dette godkjennes ikke i Sandnes kommune hvis det ikke foreligger spesielle terrengforhold. Tomten ligger i et etablert boligområde. Bygningssjefen ga i søknadsprosessen tilbakemelding om at vi var negative til mønehøyden på 5m, overskridelsen av BYA og takopplett. Bygningssjefen ga anledning til å revidere tegninger og uttalte seg positivt til en garasje som samsvarer med bestemmelser i gjeldende kommuneplan (høyde, BYA). Vi sa at garasje kunne bygges med flatt tak. Dette på grunn av byggeskikk i område. Garasjen er bygget med liten avstand til boligen. Sannsynligvis er lys- og utsynforholdene ikke ivaretatt slik det stilles krav om for rom for varig opphold.(veiledning til teknisk forskrift til plan- og bygningsloven ; plan- og bygningslovens 74 pkt. 1). Gjeldende plan: Reguleringsplan nr Protest og merknader: Naboer er varslet, ingen innvendinger er mottatt. Bygningssjefens vurdering: Etter Bygningssjefens vurdering kan garasje som omsøkt og allerede bygd ikke godkjennes. To eneboliger i kjede slik i dette tilfelle er ved siden av store eneboliger karakteristisk for dette boligområde. Eksisterende garasje/ parkering samsvarer med gjeldende reguleringsplan og er harmonisk tilpasset boligen. En frittliggende garasje her kan virke forstyrrende. Bygningssjefen vil kunne vurdere å godkjenne en garasje med flatt tak og innenfor samlet bebygd areal på 45m 2. Garasjen slik den er oppført virker veldig dominerende i forhold til egen bolig og omgivelsene. Når det gjelder eksisterende rom for varig opphold i boligen, har garasjen dårlig påvirkning på utsyn- og lysforholdene. Garasjen kan av denne grunn heller ikke godkjennes (se vedtak). Det er ikke spesielle terrengforhold som skulle tilsi at ark på garasjen kan tillates. Etter bygningssjefens mening foreligger ingen særlige grunner får å kunne gi dispensasjon fra gjeldende kommuneplan 1.6 (overskridelse av maksimal tillatt mønehøyde og bebygd areal). Bygningssjefen er positiv til når det gjelder overskridelse av regulert byggelinje. Dette på grunn av at det foreligger dispensasjon fra kommunalteknikk (avstandskrav fra vannledninger). Gårdsplassen foran huset er lite. En frittliggende garasje kan bare bygges utenfor byggelinje. Plan- og bygningsloven 70 pkt.2 tillater mindre bygninger nærmere enn 4m til nabogrense eller i nabogrense. VEDTAK: Omsøkte garasje avslås med hjemmel i kommuneplans 1.6 (mønehøyde og bebygd areal); Veiledning til teknisk forskrift til plan- og bygningsloven ; plan- og bygningslovens 74 pkt. 1 (lys- og utsynforholdene) og plan og bygningslovens 74 pkt. 2 (estetikk). Garasjen pålegges fjernet eller endret Side 2 av 3

17 Endringer må omfatte følgende punkter: Bebygd areal for garasje og bod må forminskes til 45m 2 samlet bebygd areal på tomten. Garasje må bygges med flatt tak. Ark må fjernes. Garasje må flyttes slik at lys- og utsynforholdene ivaretas. Dette gjelder rom for varig opphold i boligen. Alternativt kan rommene omgjøres til bod eller lignende hvor det ikke stilles krav til utsyn/ lys. Garasje må ha avstand på minst 1m fra regulert veikant. Det pålegges frist til ca. 4 uker for fjerning eller innsending av ny søknad. En gjør oppmerksom på at det er anledning til å påklage vedtaket i henhold til forvaltningslovens 29. Klagefrist er 3 uker fra vedtaket er mottatt eller den det gjelder burde ha skaffet seg kjennskap til vedtaket. Klagen sendes til bygningssjefen i Sandnes kommune. Ola T Solheim Bygningssjef Madeleine Steinert Saksbehandler Vedlegg : Meldingsskjema m/stemplede tegninger Side 3 av 3

19

21

23

24 Side 1 av 1 Fra: Arnt Kåre Øverland [arnto@broadpark.no] Sendt: 14. juli :53 Til: postmottak Emne: dispensasjon Søker herved om, dispensasjon på avstandskravet på 4m til vannledning for bygging av garasje på gnr 42 / bnr 203 Som dere ser av vedlagt tegning er det en snipp på 60cmx 120 cm som er nærmere en 4m. Lurer på om det er andre løsninger en og grave ½ m under vannledning som kan brukes,(alt armering i grunnmur på garasje slik at det hjørne tåler og henge fritt viss uhellet skulle være ute) Kummer ligger rett over på andre siden av senter veg. Håper på raskt og positivt svar Vedlegg : tomte kart med inntegnet garasje Mvh Arnt Kåre Øverland Opalv Sandnes