SAKSFRAMLEGG. Saksbehandler: rådgiver Arkiv: GNR 102/92 Arkivsaksnr.: 12/1668-5

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: rådgiver Arkiv: GNR 102/92 Arkivsaksnr.: 12/ LIDAL EIENDOM AS - DISPENSASJON FRA BESTEMMELSER I KOMMUNEDELPLAN KYRKSÆTERØRA FOR TILTAK PÅ GNR 102 BNR 92 Ferdigbehandles i: Formannskapet Saksdokumenter: 12/ Søknad om dispensasjon 12/ Tegninger 12/ Følgebrev til fasadeskisser 12/ Fasadeskisser 12/ Merknader til søknad om dispensasjon 12/ Tilsvar til merknader om dispensasjon 12/ Utdrag fra bestemmelsene til Kommunedelplan Kyrksæterøra 12/ Planbeskrivelse til Kommunedelplan Kyrksæterøra 12/ Kart med tilstøtende område Saksopplysninger: Hemne kommune har mottatt søknad om dispensasjon fra bestemmelser i Kommunedelplan Kyrksæterøra, fra Sørli arkitekter as, på vegne av tiltakshaver, Lidal Eiendom as. Dispensasjonen gjelder i forbindelse med tiltak på eiendommen gnr 102, bnr 92, Trondheimsveien 6. I forbindelse med vedlikehold og oppgradering av tak vurderes et påbygg inneholdende to leiligheter samt et tilbygg i tre etasjer med heis og med trapperom til leilighetene. Vedlagt følger snittegninger som viser bygningens høyde. Det bemerkes fra innsender at tilsendte fasadetegninger ikke er byggemeldingstegninger men skal gi et uttrykk av ny fasade. Bestemmelser til områder med formål blandet sentrumsformål. Eiendommen gnr 102 bnr 92 har formål blandet sentrumsformål i Kommunedelplan Kyrksæterøra. I henhold til bestemmelsene for områder avsatt til blandet sentrumsformål kan bygningene være på 2 etasjer. Loftsetasje og kjeller kommer i tillegg. Gesimshøyde er maks 7,5 meter for toetasjes bygninger. Bygningene skal som hovedregel ha saltak med graders takvinkel. Dispensasjonssøknaden. Det søkes nå om dispensasjon fra bestemmelsene for påbygg av en tredje etasje, samt tilbygg i tre etasjer. Det søkes om dispensasjon for gesimshøyde på 9,15 meter mot Trondheimsveien regnet fra opprinnelig terreng mot Trondheimsveien. Terrenget mot bygget tenkes hevet mot Trondheimsveien for å justere gesimshøyden slik at den kan måles til under 9 meter. Terrenget planlegges hevet ved inngangspartiet for å skape en universell tilpasning. Takvinkel er ikke et absolutt krav i planbestemmelsene og bygningen er her tegnet med saltak med 23 graders takvinkel. Takform er

2 benyttet for en visuell samhørighet med hus i sentrum og takvinkel brattere enn 23 grader beskrives å gi bygget et urimelig høyt takmøne. Dispensasjonssøknaden begrunnes med at bakenforliggende terreng mot Rønningsbakken og Sodinplatået er høyere enn det påbygde huset og at en skrå gesims gir et «vennligere» visuelt inntrykk enn en skarp avslutning på et flatt tak. Det vises videre til bebyggelsene i nabolaget, Sagasenter og Sagatun. Sagatun med en etasje høyere enn Trondheimsveien 6 og med et stort påbygg for ventilasjonsrom som en 4. etasje på taket. Sagasenter, en toetasjes bygning som sperrer den visuelle kontakten mot sjøen for bebyggelsen i Wesselveien og Trondheimsveien. Bygget antas å være ca. 1 meter høyere enn bygget på Trondheimsveien 6. Bygget har et stort ventilasjonsrom i form av en inntrukket 3. etasje. Det vises videre til sentrumsutvikling på Kyrksæterøra og en utvikling med en tettere og mer urban struktur. Trondheimsveien 6 anses som viktig ved sitt "tjenestemessige" innhold, beliggenhet og utstrekning. Bygget anses å ha en klar visuell betydning i innkjøringen til sentrum, som en «vegg» i gaterommet og påbygget gir en bedre balanse mellom Saga senter og Trondheimsveien 6. Sentrumsutviklingen styrkes ved etablering av flere boliger i sentrum. I søknaden konkluderes det med at gesimshøyden på påbygg vil være lavere enn hovedtak og ventilasjonsrom på Sagatun. Videre vil at det vil være ca. 0,5 1 meter over hovedtaket på Sagasenter og lavere enn ventilasjonspåbygget. Utsikten vil ikke hindres mer enn i dag og solforholdene vil ikke bli skadelidende. Bygget får en visuelt mindre dominerende virkning enn Sagatun og Sagasenter og bygget vil få en diskret og lite dominerende form som passer inn mot landskapsformen på stedet. Innkommet merknader til dispensasjonssøknaden. Dispensasjonssøknaden er sendt på høring til tilstøtende nabo og gjenboere. På vegne av beboere i Wesselveien, Stig Ove Støen, Kåre Støen, Svein Støen og Olaf Sundberg, har advokatfirmaet Deloitte Advokatfirma AS kommet med merknader til dispensasjonssøknaden. Advokaten skriver at det i dette tilfellet ikke er grunnlag for å innvilge dispensasjon og viser til lovteksten i plan- og bygningslovens 19-2 som beskriver kommunens dispensasjonsadgang. Det vises videre til utdrag fra lovforarbeidene til ny plan- og bygningslov, at dispensasjonsadgangen er strammet. Hensynene bak de bestemmelsene det dispenseres fra anses her å bli vesentlig tilsidesatt ved en dispensasjon. Det vises til hensyn i planbeskrivelsen som grunnlag for bestemmelsene. Det vises til punkt 2.2 som omhandler tilrettelegging av gode uterom, og hensynet til ivaretakelse av landskapsog arkitektoniske kvaliteter ved utforming av bygg og at byggehøyden må avpasses til solvinkelen slik at gateløp og uterom sikres solinnfall. Videre vises det til mål 4 og punkt 4.1 som går på videreutvikling av Kyrksæterøras naturgitte og kulturgitte særpreg som «den hvite by ved fjorden». En ytterligere innestenging av den bevaringsverdige bebyggelsen i Wesselveien vurderes her ikke å være i tråd med formålet om å ta vare på og videreutvikle denne bebyggelsens særpreg. Videre skrives at flere av beboerne i Wesselveien vil få redusert solinnfall. Det vises til dispensasjonssøknaden og at Sagasenter allerede sperrer for den visuelle kontakten mot sjøen. Den eksisterende skjermingen vurderes ikke til å være et argument for å skjerme bebyggelsen ytterligere, og viser til planbeskrivelsens punkt 4.2 om at sentrum av Kyrksæterøra i sterkere grad skal knyttes til sjøen. Ut fra dette vurderes ikke fordelene ved å gi dispensasjon, til klart å oppveie ulempene. Til sist i merknaden, skrives at søkerens mulighet for vedlikehold og oppgradering av taket uten å bygge på en etasje, må vektlegges i interesseavveiningen.

3 Det vises til søknadens begrunnelse om å etablere flere boliger i sentrum, som ikke overbevisende på grunn av flere ledige boliger i sentrum bl.a. i Øragata og Kjørsetorget. Det vises til teksten i formålsbestemmelsen, 1-1 i Plan- og bygningsloven og til utdrag av lovforarbeidene til denne loven vedrørende estetiske hensyn. Estetiske hensyn anses her å bli vesentlig tilsidesatt. Søkers tilsvar. Sørli arkitekter as har kommet med tilsvar til merknadene fra Deloitte Advokatfirma AS og mener det er klar adgang for å dispensere. Når det gjelder utsikt anses tiltaket ikke å ta utsikt til sjøen eller landskapet omkring da denne forsvant ved bygging av Sagasenter og Sagatun. Videre at tilbygget av KIWI-forretningen til Sagatun tettet igjen utsiktskorridoren mellom disse byggene. Når det gjelder solforhold, vises det til at solhøyden om kl. 06. om morgenen står i øst og er lav selv midt på sommeren og at tiltaket i verste fall vil marginalt påvirke deler av Wesselveien en liten del av året på en tid da folk flest sover. Når det gjelder påbygg med saltak beskrives hensikten med dette å ta hensyn til byggeskikken på Kyrksæterøra, slik det er forutsatt i Kommunedelplanen. Saltak framfor platt tak framstilles som en fordel da gesimshøyden da blir lavere. Dette anses gunstig med hensyn til sol og lysforhold i nabolaget. Advokatens argumenter anses som ulemper som knapt nok eksisterer og det konkluderes med at fordelen ved en dispensasjon er langt større enn ulempen tiltaket medfører. Øvrige saksopplysninger fra rådmannen. Dispensasjonen er ikke sendt på høring til Fylkesmannen i Sør-Trøndelag og Sør-Trøndelag fylkeskommune. Tiltaket er i henhold til planformålet og anses således ikke å berøre deres interesser. Dersom dispensasjon skal gis, skal hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke bli vesentlig tilsidesatt. Fordelen ved å gi dispensasjon skal være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. 7 i naturmangfoldloven krever at lovens prinsipper ( 8-12) skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet i saker som kan berøre naturmangfold. Vurdering skal fremgå av beslutningen. Vurdering: Det søkes her om dispensasjon fra bestemmelsene i Kommunedelplan Kyrksæterøra for påbygging av en tredje etasje, samt en gesimshøyde på 9.15 meter mot Trondheimsveien. Eksisterende gesims er 7.35 meter. Ny gesims blir da 1,8 meter høyere enn dagens bygg mot Trondheimsveien. I henhold til TEK 10, skal gesimshøyde måles i forhold til planert terrengs gjennomsnittsnivå og gesimshøyden på bygget vil da bli noe høyere. Ut fra gjennomsnittlig terreng, vil eksisterende bygg ha en gesims som ligger litt over maks gesimshøyde. Oppføring av bygg med saltak er i tråd med hovedregelen i bestemmelsene. At saltaket har en takvinkel som ligger under minimumsvinkelen i bestemmelsen trenger ikke dispensasjon, da dette ikke er et absolutt krav. I søknaden vises til Sagatun med tilbygg og Sagasenter, som høye bygg og som skjermer mot sjøen. Omtalte ventilasjonsrom på disse byggene er ikke etasjeberegnende, da de utgjør under 1/3 av underforliggende etasjer. Sagatun ligger innenfor område med blandet sentrumsformål og har tre

4 etasjer. Dispensasjon for en tredje etasje, ble gitt før byggestart i Dette bygget har langsiden liggende mot skrånet terreng, og demper dermed noe av høydevirkningen. I merknader fra nabovarsel trekkes i hovedsak fram solforhold og innestenging av det bevaringsverdige området som ligger inntil Trondheimsveien 6. For ferdselen inn til Kyrksæterøra sentrum, enten du kommer langs Trondheimsveien eller du kommer inn fjorden langs Hollaveien, vil innsynet til den bevaringsverdige delen av sentrum ikke bli endret av at det kommer en tredje etasje oppå eksisterende bygg. Bygget vil derimot bli høyt og ruvende i forhold til den andre bebyggelsen som ligger på samme side av Trondheimsveien. Remabygget som ligger på nabotoma ligger lavt i terrenget. Tillatt bebygd areal er 35 %. Ut fra planformålet og maks bebygd areal, må det forventes utvidelser av bebyggelsen på tomta. Med tilbygg trapperom på 44 kvm, vil bebygd areal bli ca. 21 %. Gesimshøyde ved tilbygg trapperom vil bli 1,65 meter høyere enn eksisterende gesims. Ut fra solretninger mot bygget til de ulike tider av døgnet, vil det kun være på tidligmorgenen, når sola skinner skrått inn på langveggen mot Trondheimsveien, at to av byggene i Wesselveien vil kunne bli berørt. Ellers kan det bli små perioder for omkringliggende bebyggelse, etter hvert som sola når over fjellet mot øst etter mørketid og tilsvarende før mørketid, da området ikke har sol hele året. Økonomiske konsekvenser: Miljømessige konsekvenser: Kommunens temakart er gjennomgått. Det er ikke gjort spesielle registreringer i området. Ut fra at tiltaket ligger på opparbeidet tomt innenfor et bebygd område, anses tiltaket ikke å komme i konflikt med naturmangfoldet. Mulige personalmessige konsekvenser: Konsekvenser for universell utforming: I henhold til TEK 10 er det her krav om heis, og leilighetene er universelt utformet etter dette. Inngangspartiet tenkes fylt opp for å få tilpasse universell adkomst. Konsekvenser for barn og unge: Ut fra en samlet vurdering kan det være delt oppfatning om tiltaket vil være eller ikke være til vesentlig hinder for utvikling av Kyrksæterøra sentrum. Tiltaket er i strid med gjeldende planbestemmelser og dermed også i strid med intensjonen bak bestemmelsene; å bevare særperget og det samlede inntrykket av Kyrksæterøra sentrum. Bygget antas også å framstå som dominerende sett fra innfartsårene til sentrum.

5 Fra planbestemmelsene: «Planutvalget i kommunen kan i henhold til PBL. 7, gi dispensasjon fra kommunedelplanen. Dispensasjon kan bare gis når det foreligger særlige grunner som tilsier at verdier og kvaliteter som planen skal ivareta, ikke blir berørt.» Motsatt kan det argumenters for at tiltaket vil ha en takform som er tilpasset de fleste øvrige bygg i sentrum. Eventuelt krav om fargevalg, vil kunne tilpasse bygget til bakenforliggende bygninger som ligger i de bevaringsverdige områdene i Wesselveien. Det er positivt at de byggeområdene som er avsatt til bebyggelse innenfor kommunedelplanen, får økt utnyttelse. Bakenforliggende bebyggelse mot vest og sørvest, anses her i liten grad å bli berørt av påbygget når det gjelder solforhold Rådmannens tilråding: Alt. 1 Med hjemmel i plan- og bygningslovens 19-2, innvilges dispensasjon for oppføring av påbygging av en tredje etasje og tilbygg trapperom i tre etasjer for eksisterende bygg på gnr 102 bnr 92. Det innvilges dispensasjon for avvik i gesimshøyden, slik at ny gesimshøyde blir 9,15 meter over eksisterende terreng mot Trondheimsveien. Dispensasjon gis da tiltaket ut fra en samlet vurdering ikke vil sette formålet for planbestemmelsene vesentlig til side. Bygget har takform tilpasset bakenforliggende omgivelser. Fargevalget må forbli i en hvit fargenyanse. Det er positivt at de byggeområdene som er avsatt til bebyggelse innenfor kommunedelplanen, får økt utnyttelse. Bakenforliggende bebyggelse mot vest og sørvest, anses her i liten grad å bli berørt av påbygget når det gjelder solforhold. Alt 2 Med hjemmel i plan- og bygingslovens 19-2, innvilges ikke dispensasjon for oppføring av påbygging av en tredje etasje og tilbygg trapperom i tre etasjer for eksisterende bygg på gnr 102 bnr 92. Det vises til at planbestemmelsenes begrensning om 2 etasjer blir vesentlig tilsidesatt. Samtidig vil en dispensasjon vil være i strid med intensjonene bak bestemmelsen. Videre vil avviket i gesimshøyden bli for høyt i forhold til gjennomsnittlig terrengnivå. Bygget vil dermed virke dominerende i forhold til nærliggende bebyggelse. Bygget antas også å framstå som dominerende sett fra innfartsårene til sentrum. En dispensasjon i denne saken antas å gi presedensvirkning.