Deres ref: Vår ref: Arkivkode: Saksbehandler: Dato: «REF» 2009/ L12 Morten Høvik,

Transkript

1 Halden kommune Plan «MOTTAKERNAVN» «ADRESSE» «POSTNR» «POSTSTED» «KONTAKT» Deres ref: Vår ref: Arkivkode: Saksbehandler: Dato: «REF» 2009/ L12 Morten Høvik, Varsel om vedtak - Detaljreguleringsplan for Høvleriet Vest I medhold av i Plan- og bygningsloven har kommunestyret i Halden kommune i møte , sak 2011/64 egengodkjent Reguleringsplan for Høvleriet Vest. Vedtaket lød: Kommunestyret egengodkjenner med hjemmel i Plan- og bygningslovens forslag til reguleringsplan for Høvleriet Vest Vedtaket vil med det første bli kunngjort i Halden Arbeiderblad og på kommunens hjemmesider. Kommunestyrets endelige vedtak kan i henhold til plan- og bygningslovens og 1-9, jf. forvaltningslovens kap. VI påklages. Eventuelle klager fremsettes skriftlig for Halden kommune, innen 3 uker. Orientering om klagerett og fremgangsmåte ved klage følger vedlagt. Eventuelle krav om erstatning eller innløsning må fremmes innen 3 tre år fra denne offentlige kunngjøringen av vedtaket, jf. plan- og bygningslovens 15-2 og Eventuelle krav må fremsettes skriftlig for Halden kommune. Den vedtatte planen er tilgjengelig i Fayegården, Svenskegata 6, og er lagt ut på Halden kommunes hjemmeside: Vedlegg: 1 Plankart, datert og sist revidert Planbestemmelser datert og sist revidert Planbeskrivelse, datert og sist revidert Orientering om klagerett Postadresse: Besøksadresse: Telefon: Bank: Postboks 150, 1751 Halden Svenskegata E-post: Internett: Telefaks: Org.nr: postmottak@halden.kommune.no

2 Utvalgssak Utvalg Utvalgssak Møtedato Utsendte vedlegg 1 Oppsummering av bemerkninger ved offentlig ettersyn i perioden Plankart, datert og sist revidert Planbestemmelser datert og sist revidert Planbeskrivelse, datert og sist revidert Kopi av mottatte merknader ved offentlig ettersyn Innkomne merknader ved begrenset høring Ikke utsendte vedlegg Saksmappe i ephorte, sak.2009/7750 Detaljreguleringsplan for Høvleriet Vest, 2. gangs behandling Sammendrag av saken: Halden kommune legger reguleringsplan for Høvleriet Vest frem til 2.gangs behandling. Forslaget til reguleringsplan for Høvleriet Vest var oppe til 1.gangs behandling , og ble så lagt ut til offentlig ettersyn. Etter dette ble planen omarbeidet i et så betydelig omfang at den var oppe til ny 1.gangs behandling Forslaget til reguleringsplan lå ute til nytt offentlig ettersyn etter dette. Planen ble etter offentlig ettersyn igjen endret i et slikt omfang at Hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift vedtok å høre planen på nytt. Forslaget til reguleringsplan har nå vært på høring hos enkelte parter og det har kommet inn noen merknader og faglige råd. Rådmannen mener planen det må foretas enkelte endringer i planforslaget før den kan sendes kommunestyret for egengodkjenning. Formålet med reguleringen er å legge til rette for etablering av forretning, kontor, barnehage, forsamlingslokale og bensinstasjon/vegserviceanlegg. Side 2 av 8

3 Rådmannens innstilling: Hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens at følgende endringer må gjøres i forslag til reguleringsplan for Høvleriet Vest (plankartet er datert og sist revidert ), med tilhørende bestemmelser (datert og sist revidert ), før planen kan tas opp til egengodkjenning i kommunestyret: 1. Turveien langs Tista må utvides til minimum 8 meter bredde, alternativt en 4 meter bred turvei med 4 meters byggegrense innenfor. 2. Bussholdeplass og bensinstasjon ved rundkjøringen i Walkers gate må fjernes. For bussen legges det opp til gatestopp i veien på rettstrekket på nordsiden av felt F/K1 i søndre kjørefelt. På nordsiden av veien her må det vises busslomme. Bussholdeplassen mellom felt F/K2 og F/K1 fjernes. Videre er innkjøringen mot Tistasenteret utflytende og må strammes opp. 3. Det tillates ikke parkering i 1. etg. ut mot Tista. Det må legges inn strengere krav i planbestemmelsene ift. estetikk, med bl.a. krav om vinduer og variasjon i fasadene ut mot elva. Saksprotokoll i Hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift Behandling: Nils Sagstuen, Ap, fremmet følgende forslag til vedtak: Hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift godkjenner med hjemmel i Plan- og bygningslovens forslag til reguleringsplan for Høvleriet Vest Saken oversendes kommunestyret for egengodkjenning. Forslaget fra Sagstuen ble enstemmig vedtatt. Vedtak: Hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift godkjenner med hjemmel i Plan- og bygningslovens forslag til reguleringsplan for Høvleriet Vest Saken oversendes kommunestyret for egengodkjenning. Side 3 av 8

4 Saksprotokoll i Kommunestyret Behandling: Nils Sagstuen, Ap, fremmet følgende forslag til vedtak: Kommunestyret egengodkjenner med hjemmel i Plan- og bygningslovens forslag til reguleringsplan for Høvleriet Vest Forslaget fra Sagstuen ble vedtatt mot 3 stemmer. (V og MDG) Vedtak: Kommunestyret egengodkjenner med hjemmel i Plan- og bygningslovens forslag til reguleringsplan for Høvleriet Vest Saksutredning: Bakgrunn Reguleringsforslaget foreligger med følgende dokumenter: Plankart i målestokk 1:1000, merket Halden Arkitektkontor AS, datert og sist revidert Reguleringsbestemmelser datert og sist revidert Planbeskrivelse datert , sist revidert Kopi av mottatte eksterne merknader ved offentlig ettersyn ( , samt begrenset høring ). Ovenstående dokumenter vedlegges som grunnlag for 2.gangs behandling av reguleringssaken. Arbeidene med reguleringsforslaget for Høvleriet Vest ble kunngjort igangsatt i Halden Arbeiderblad og ved digital varsling på Halden Kommunes hjemmeside Planforslaget var oppe til førstegangsbehandling med følgende vedtak: Hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift vedtar med hjemmel i Plan- og bygningsloven og 12-11, å legge forslaget til reguleringsplan for Høvleriet Vest, med tilhørende bestemmelser, ut til offentlig ettersyn. Plankartet er datert og sist revidert (rev. B) og reguleringsbestemmelsene er datert og sist revidert Hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift merker seg innspill fra administrasjonen og ber om at punktene vurderes av forslagsstiller. Side 4 av 8

5 Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn etter 1. gangs behandling i perioden Planen ble etter uttalelser og innsigelser omarbeidet i et slikt omfang at den ble tatt opp til ny 1.gangs behandling. I møte , sak nr. PS 2010/149 ble fattet følgende vedtak: 1) Hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift vedtar med hjemmel i Plan- og bygningsloven og 12-11, å legge forslaget til reguleringsplan for Høvleriet Vest (plankartet er datert og sist revidert ), med tilhørende bestemmelser (datert og sist revidert ), ut til offentlig ettersyn etter at følgende er gjennomført: a) Byggegrensen legges 4 meter innenfor turveireguleringen langs Tista i felt F/K. Innhakkene i felt F/K markeres med innhakk/sprang i fasadene. Forøvrig opprettholdes turveipromenaden som foreslått i det framlagte reguleringsforslag. b) Det må legges inn krav i planbestemmelsene om innsending av utomhusplan ved rammesøknad, og at utomhusarealene skal være ferdig opparbeidet sammen med tilhørende bebyggelse. c) Minimum fire meters byggegrense må legges inn mot fortau ved felt F/K. Området kan benyttes til parkering. 2) Administrasjonen gis i oppdrag å innhente en sakkyndig teknisk og økonomisk vurdering for opparbeidelse av turveipromenade langs Tista i felt F/K. Vedtatte endringer ble gjennomført og nytt plankart og reguleringsbestemmelser ble oversendt kommunen i e-post Planen lå så ute til nytt offentlig ettersyn i perioden Det kom inn en rekke merknader og faglige råd. En oppsummering av disse, samt hvordan disse har påvirket planforslaget finnes i vedlegg 1. Planen ble videre omarbeidet i et slikt omfang at Hovedutvalg for bygg, plan og teknisk drift i møte , sak nr. PS 2011/52, vedtok å høre planen på nytt. Vedtaket lyder som følger: Hovedutvalget for bygg, plan og teknisk drift vedtar med hjemmel i PBL at reguleringsplan med reguleringsbestemmelser datert legges ut til nytt offentlig ettersyn etter at følgende er gjennomført: A) Byggegrensen for FK 1 mot Tista endres i samsvar med reguleringsplankart av B) Det legges inn nye bestemmelser for byggehøyde for FK 1 som hensyntar at byggelinjen er tatt ut av planforslaget. C) Innhakk/sprang i fasaden FK 1 skal minst være 2 meter. D) Siste setning i reguleringsbestemmelsene pkt Fjernvarme, utgår. Endringer ble gjort i plandokumentene og planforslaget ble sendt på begrenset høring til: Østfold Fylkeskommune, Fylkesmannen i Østfold, Østfold kollektivtrafikk, Statens Vegvesen og Fredriksten Eiendomsutvikling AS (nabo). Ved denne høringen kom det inn noen merknader og faglige råd se tabell på neste side: Side 5 av 8

6 Navn Merknad Planseksjonens vurdering Anbefaler at det tas inn byggegrense langs turveien, for å hindre privatisering av det offentlige området. Jfr. kommentar til Fylkesmannens uttalelse under. Østfold Fylkeskommune, datert Fylkesmannens Miljøvernavd. i Østfold, datert Dersom det ikke sikres en tilstrekkelig byggegrense bør det i bestemmelsene tas inn formuleringer som gir føringer både for utforming av bebyggelse med uteareal som så langt det er mulig hindrer direkte og indirekte privatisering av turveien. Dersom forslag til kommuneplan vedtas vil lokalisering av kjøpesenter innenfor planområdet være i samsvar med fylkesplanens retningslinjer. Minner om stanse- og meldeplikt iht. Lov om kulturminner. Anbefaler at turveien langs Tista utvides i bredden. Alternativt bør byggegrense i felt F/K1 og F/K2 benyttes for å sikre byrommet langs elva og allmenn bruk av området. Det bør også være fokus på hva slags bruk som tillates i 1. etasje mot elva. Kotehøyde for gulv i 1.etg. bør kvalitetssikres. Administrasjonen er, nå som tidligere, enige med Fylkesmannen i at turveien bør utvides i bredden. Dette vil sikre allmennhetens interesser langs Tista best. Alternativt må det legges inn en byggegrense på minimum 4 meter innenfor turveireguleringen i feltene FK1 og FK2. I begge disse tilfeller kan det sikres adkomst for brannvesenets utrykningskjøretøy. Det bør ikke tillates parkering i 1. etg. ut mot elva. Dette skaper døde og lite trivelige fasader. Det bør legges inn strengere krav i planbestemmelsene ift. estetikk, med bl.a. krav om vinduer og variasjon i fasadene ut mot elva. For gulv i 1. etg. er det lagt opp til samme kotehøyde som forslag til kommuneplan legger opp til, dvs. 2,2 meter over havet. Side 6 av 8

7 Navn Merknad Planseksjonens vurdering Statens Vegvesen, datert Østfold kollektivtrafikk, datert Anbefaler at busstopp i planområdet plasseres og utformes i samråd med Østfold kollektivtrafikk og lokal veimyndighet. Det er viktig at busstopp får en mest mulig trafikksikker plassering og universell utforming. Som regional veimyndighet har de ikke avgjørende merknader til planforslaget. Valgte løsninger er lite tilfredsstillende for kollektivtrafikken. Valgt løsning med busstopp i enden av rundkjøringen mellom bensinstasjonen og veien ser ikke fornuftig ut. Busstopp i søndre veibane har ikke lengder nok for universell utforming. Ser det som fornuftig og viktig med tiltak for kollektivtrafikk i området ikke minst fordi det vil kunne være en naturlig trasé til sydsiden og fremtidig kollektivsentral sammen med jernbanen. Dette betinger at det tilrettelegges for buss og passasjerer etter retningslinjene for universell utforming. Jfr. kommentar til Østfold kollektivtrafikk sin uttalelse se under. Mulighet for busstopp i planområdet må ivaretas, med mulighet for universell utforming. Østfold kollektivtrafikk har tidligere, , uttalt at det kun er på strekningene beskrevet under, det er aktuelt med busstopp innenfor planområdet. De anbefalte kommunen å vurdere gatestopp. I samråd med den kommunale veimyndigheten anbefales, nå som tidligere, følgende tiltak: Bussholdeplass og bensinstasjon ved rundkjøringen i Walkers gate må fjernes. Løsningen som er vist er trafikkfarlig og lite praktisk. For bussen legges det opp til gatestopp i veien på rettstrekket på nordsiden av felt F/K1 i søndre kjørefelt. På nordsiden av veien her må det vises busslomme. Dette er for å hindre oppstuving av trafikk i veien inn mot rundkjøringen i Walkers gate. Planens avgrensning må altså utvides noe her. Bussholdeplassen mellom felt F/K2 og F/K1 fjernes. Innkjøringen mot Tistasenteret er utflytende og må strammes opp. Side 7 av 8

8 Andre punkter til opplysning: Dobbeltspor Eventuelt nytt dobbeltspor kan komme i berøring med planområdet. Innløsningsplikt Regulering til turvei vil kunne gi grunneier mulighet til å kreve innløsning. Barnehagetomten Barnehagemyndigheten påpeker i en uttalelse at det ved bygging av nye barnehager i dag anbefales å bygge 4-5 avdelings barnehager av hensyn til både byggekostnader og av hensyn til driftskostnader for å kunne ivareta en fleksibel drift. Den foreslåtte tomten har kun kapasitet for etablering av en 3-avdelings barnehage for maksimalt 54 barn, når alle barna er over 3 år. Ved inntak av barn under 2 år må antall barn reduseres. Det er grunn til å tro at det kan være grunnforurensning i området. Konklusjon Allmennhetens ferdselsrett langs Tista må sikres og ivaretas i tilstrekkelig grad. Det må være en minimum 8 meter byggefri sone langs Tista. Dette løses best ved regulering til turvei i minimum 8 meters bredde. Alternativt kan det reguleres inn en byggegrense på 4 meter, innenfor den 4 meter brede turveien. Bussholdeplass og bensinstasjon ved rundkjøringen i Walkers gate må fjernes. For bussen legges det opp til gatestopp i veien på rettstrekket på nordsiden av felt F/K1 i søndre kjørefelt. På nordsiden av veien her må det vises busslomme. Bussholdeplassen mellom felt F/K2 og F/K1 fjernes. Videre er innkjøringen mot Tistasenteret utflytende og må strammes opp. Det må ikke tillates parkering i 1. etg. ut mot Tista. Det må legges inn strengere krav i planbestemmelsene ift. estetikk, med bl.a. krav om vinduer og variasjon i fasadene ut mot elva. Dokumentet er elektronisk godkjent av: Asbjørn Montelius Side 8 av 8