GJERDRUM KOMMUNE. Detaljplan for Kniplia Panorama til 1.gangsbehandling. Utv.saksnr Utvalg Møtedato 38/15 Formannskapet

Transkript

1 GJERDRUM KOMMUNE Løpenr/arkivkode Dato 5106/ / Saksbehandler: Henning Hornnæss SAKSFRAMLEGG Detaljplan for Kniplia Panorama til 1.gangsbehandling Utv.saksnr Utvalg Møtedato 38/15 Formannskapet Saken gjelder: Saken gjelder omregulering fra næringsformål til boligformål og behandling av detaljplanen. Plan1 AS har i samarbeid med Arealtek AS utarbeidet et detaljplan for Kniplia Panorama. Planen baserer seg på vedtatt reguleringsplan for Kulsrudhagan (vedtatt i 2010). Planen legger opp til å regulere til boligformål med frittliggende småhusbebyggelse og områder for konsentrert småhusbebyggelse. Planområdet utgjør eiendommen gnr. 46/515, og er på ca. 34,5 dekar. Det reguleres inn 11 tomter til frittliggende småhusbebyggelse, som både kan være ene- og tomannsboliger. Tomtene varierer fra m2. Grad av utnytting er satt til 35 % BYA i planforslaget. Oppstartsmøte ble avholdt og igangsetting av planarbeidet ble varslet med brev og kunngjort i Romerikes Blad den Det ble mottatt 9 uttalelser til varsel om regulering. Uttalelsene kom fra Ruter, Hafslund, ROAF, Statens Vegvesen, NVE, Ask Brodal AS, Akershus fylkeskommune, Fylkesmannen i Oslo og Akershus, Arve Aardal. Utsnitt fra planområde 3D. Side 1 av 6

2 Vedlegg Reguleringsplan_ A Reguleringsbestemmelser for Knipla Panorama Reguleringsbestemmelser - forslagstiller Planbeskrivelse ROS analyse 6 Illustrasjon av boligområde 7 Illustrasjon av boligområde 8 Illustrasjon av boligområde 9 Illustrasjon av veg 10 Illustrasjon av boligområde 11 Gnr 46/515 - illustrasjoner til detaljregulering Trafikkanalyse Sjekkliste naturmangfoldsloven 14 Mottatte uttalelser Øvrige vedlegg er registrert på arkivsak: 2013/613 Rådmannens forslag til vedtak Detaljplan for Kniplia Panorama med tilhørende plankart datert og bestemmelser datert legges ut til høring. Saksprotokoll i Formannskapet Enstemmig vedtak Detaljplan for Kniplia Panorama med tilhørende plankart datert og bestemmelser datert legges ut til høring. Rådmannen i Gjerdrum Frits Eriksen Side 2 av 6

3 Bakgrunn: Planområdet omfattes av reguleringsplan for Kulsrudhagan, del av gnr. 46 bnr. 23, vedtatt av kommunestyret i Gjerdrum den I vedtatt reguleringsplan er samme eiendom regulert til byggeområde for kontor, industri, lager og felles avkjørsel. I bestemmelsene er det krav om vedtatt detaljregulering for hele eller deler av planområdet før utbygging. Det ble i mars 2013 varslet oppstart av detaljregulering for Kniplia næringsområde. Da planforslaget ble lagt fram for førstegangsbehandling den , vedtok formannskapet å sende saken tilbake til administrasjonen for å gjennomgå krav i planen med hensyn til estetikk og bruk av området. Det ble også uttrykt ønske om en tett dialog med utbygger om muligheter for best mulig utnyttelse av arealet. Kommunestyret fattet følgende vedtak i møte den : 1. Forslagsstiller tilrådes å sette i gang omregulering til boligformål. 2. Arbeidet med detaljplanen for boliger i Kniplia skal ta hensyn til «Masterplan Åsen», og eventuelt ha parallell prosess med utvikling av Kniplia som boligområde. I formannskapets behandling av detaljplan for næring i Kniplia ble planforslaget sendt tilbake til administrasjonen for dialog med utbygger for å vurdere regulering til boligformål. Forslagstiller stipulerer med mulighet for 85 boenheter. Forhold til kommuneplanens arealdel I kommuneplanens arealdel for , vedtatt av Gjerdrum kommunestyre den , er planområdet (mørk lilla) avsatt til framtidig næringsformål. Kulsrud Skog i nord (lys lilla), er avsatt til nåværende næringsformål Gjeldende reguleringer Nordre del av planområdet var tidligere regulert til adkomstveg og felles isolasjons-/ vegetasjonsbelte i reguleringsplanen for Industriområde "Kulsrud Skog, del av gnr. 46 bnr. 2", stadfestet Adkomstvegen var ingen god løsning for regulerte industriområdet og ble senere endret. Side 3 av 6

4 I reguleringsplanen for "Kulsrudhagan, del av gnr. 46 bnr. 23", vedtatt av Gjerdrum kommunestyre den , er planområdet regulert til kontor/industri og privat veg. Dette er en flatereguleringsplan som bare viser område regulert til byggeområde, offentlige trafikkområder, private veger, samt et mindre landbruksområde tilhørende eiendommen gnr. 46/25. Saksopplysninger: Planområdet utgjør eiendommen gnr. 46/515. Det foreslås regulert til boligformål med frittliggende småhusbebyggelse og områder for konsentrert småhusbebyggelse. Planområdet er på ca. 34,5 dekar. Grad av utnytting for bebygd areal (BYA) for den frittliggende småhusbebyggelsen foreslås til BYA=35%, og for den konsentrerte småhusbebyggelsen BYA=40%. Planområdet nord for Kniplia skianlegg, ca. 1 km fra Ask sentrum. Den frittliggende småhusbebyggelsen kan tillates med gesimshøyde 7 meter og mønehøyde 9 meter målt fra gjennomsnittlig planert terreng. For den konsentrerte bebyggelsen er det på dette planstadiet vanskelig å fastsette byggehøyder. Forslagsstiller har foreslått at bebyggelsen kan oppføres med inntil 3 etasjer. Rådmannen har korrigert bestemmelsene med maksimum gesims- og mønehøyde til10 meter over gjennomsnittlig terrengnivå. Tekniske anlegg kan tillates over gesimshøyden. I nord grenser planområdet til det eksisterende næringsområdet Kulsrud Skog. I sør og vest grenser det til skogsområder, og også markagrensen i sør. Rett nordøst for planområdet og Ulvedalsvegen er det barnehage og boligområde. Eiendommen gnr. 46/515, som er fradelt gnr. 46/23, eies av Kniplia Panorama AS. Viktige hensyn/krav: Opparbeiding av veg og fortau/utbyggingsavtale Opparbeidelsesplikten som er fastsatt i plan- og bygningsloven 18.1 krever at utbygger opparbeider veganlegg/infrastruktur til og langs eiendommen. For å sikre gjennomføring av reguleringsplanen for Kulsrudhagan,vegen til skisenteret/skytebanen og eventuell annen infrastruktur bør det utformes en utbyggingsavtale mellom grunneier og kommunen. Dette arbeidet igangsettes etter denne behandlingen og vedtas samtidig med detaljplanen for Kniplia Panorama i sluttbehandlingen. Side 4 av 6

5 Overvannshåndtering Forslagstiller har angitt nødvendige krav til overvannshåndteringen i bestemmelsene 4.7 som skal løses ved innsendelse av rammesøknad for utbyggingen. Eksempelvis kan overvann avhjelpes ved bruk av løsninger forsinke infiltrering av vann i bakken. Risiko og sårbarhetsanalyse (ROS-analyse) Det er utarbeidet en egen ROS-analyse. Med unntak av et generelt punkt om ulykkesrisiko ved anleggsgjennomføring, viser analysen at det ikke er noen spesielle forhold som kan medføre nevneverdig ulemper eller risiko. Forslagsstiller skriver: Det vil vel alltid være en viss sjanse for at det kan forekomme ulykker av ulik omfang i fbm. anleggsarbeider. Det forutsettes at anleggsområdene sikres godt, og at sikkerhetsreglene i fbm. arbeidene overholdes. Radon og støy/støv anses å gi ubetydelige konsekvenser. Sykkelparkering Rådmannen har lagt inn bestemmelser om minimumskrav til sykkelparkering i bestemmelsene. Universell utforming Det stilles i bestemmelsene krav om at prinsippene om universell utforming skal legges til grunn så langt det er mulig innenfor planområdet. Rådmannen mener krav om universell utforming skal legges til grunn. I bestemmelser og retningslinjer for kommuneplanen 1.3 bokstav d, står det: I nye boligområder skal minimum 50 % av boenhetene bygges med universell utforming som standard. Rådmannen foreslår følgende ordlyd på bestemmelsen 4.4 om tilgjengelighet: Så langt det er mulig skal prinsippene om universell utforming legges til grunn innenfor planområdet, utover minimumskravet på 50 % av boenhetene bygges med universell utforming. Kapasitet på skole og barnehage I gjeldende boligprogram er befolkningsveksten lagt til grunn med 2.4 % i året. Dette medfører bygging av 60 boenheter i året i snitt. Foreløpig utbyggingstakt ligger godt under forventet utbyggingstakt med underskudd på 170 boenheter. I forholdt til skole og barnehage er det mer enn nok kapasitet for dette planforslaget. Fornminner Forhold til arkeologiske undersøkelser er avklart i tidligere planprosess. Lekeplass/grøntområder Felles lekeplass på 400m² er plassert nord i planområdet. Den skal opparbeides med nødvendig planering, samt i henhold til gjeldende sikkerhetsforskrifter. Før det kan gis midlertidig brukstillatelse for nye boenheter innenfor planområdet skal lekeplassen være ferdig opparbeidet, eventuelt så snart årstiden tillater det. Støy Det er ingen bestemmelse i planforslaget fra forslagsstillers side som omhandler støy. Da planområdet ligg inntil barnehage, har rådmannen lagt inn i bestemmelsen Miljøverndepartementets skriv T-1442, og at senere vedtatte forskrifter, vedtekter og retningslinjer gjøres gjeldende for byggeområder innenfor planen. Side 5 av 6

6 Innspill til varsling av planoppstart. Ni innspill kom inn i løpet av høringen. Ingen innsigelser fra annen myndighet. Alle merknader er referert og kommentert av forslagstiller og rådmannen har ingen merknader til innspillene utover forslagstillers redegjørelse med unntak av Ask Brodal AS v/terje Brodal sitt innspill. Ask Brodal AS v/terje Brodal, Brådalsfjellet ble regulert i 2004 og har vært under utbygging siden Det er pr. i dag utbygget med nesten 100 boenheter, og vil bli videre utbygget de neste årene med minimum 100 boenheter til. Det foreligger godkjente detaljreguleringer for området med unntak av delfeltene B8, B9 og B10, som vil bli igangsatt nå i mars. I for bindelse med arealplanen i 2010 ble det søkt kommunen i brev datert om utvidelse av boligområdet vestover fra delfeltene B6 og B7. I tillegg er det søkt om fortetting av resterende del av Brådalsfjellet 2, som ennå ikke er detaljregulert. I utgangspunktet har de ikke innsigelser eller merknader til at Kniplia Panorama omreguleres fra næringsformål til boligformål. Men de vil ha innsigelser dersom dette får konsekvenser for videre utbygging og fortetting på Brådalsfjellet 2. Spesielt vil dette gjelde dersom det blir nye krav for krysset fra fv. 428 og evt. rekkefølgebestemmelser for videre utbygging av Brådalsfjellet 2 inkludert de tilleggsområdene som er omsøkt. For øvrig er det utbygger av Brådalsfjellet 2 som har bekostet krysset fra fv. 428 slik det er nå etter krav fra Statens vegvesen, og det vil derfor være riktig at utbygger av Kniplia Panorama må ta sin andel av disse kostnadene. Rådmannens kommentar: Kommunen har betydelig underskudd på boenheter i forhold til tidligere vedtatt boligprogram. Derfor vil utbyggingen av Kniplia Panorama ikke være til hinder for videre utbygging av Brådalsfjellet B8, B9 og B10. Rådmannen har ingen merknader til de øvrige innspillene som ble innsendt varsling av planoppstart. Konklusjon: Med endringen som er lagt inn i bestemmelsene for reguleringsplanen vil rådmannen anbefale at detaljplanen for Kniplia Panorama legges ut til høring. Side 6 av 6