REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr: /27 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh: TEVI Dato: Fana, Nesttun, gnr 42, bnr 710 m.fl. Kloppedalshagen (Nesttunmyri) boligområde. Plannummer Forslag til reguleringsplan. Vedtak om offentlig ettersyn. Kort om planforslaget Fagetaten viser til planmateriell mottatt , og senere levert materiell. Siv. Ing. Rakner AS fremmer reguleringsplan for et 13,5 dekar stort område ved Sundts veg, om lag 500 meter fra Nesttun sentrum. Planområdet ligger tett inntil støyvollen langs E39 mellom Hopstunnelen og Nesttuntunnelen. Hovedformålet er å legge til rette for boligfortetting i form av 5 treetasjes leilighetsbygg med til sammen 66 boenheter. Utnyttingsgraden er i reguleringsbestemmelsene satt til %-BRA = 55 %. Planområdet er per i dag uregulert, og vist som byggeområde i kommuneplanens arealdel. I Kommunedelplan Ny-Paradis, Hop, Nesttun og Nesttun Vest (plannummer ) er planområdet angitt som fremtidig boligområde, med krav om reguleringsplan. Oversiktsbilde

2 Bergen kommune. Byggesak og bydeler. Saksnr /27 Planområdets plassering mellom E39 og Sundts veg. Utsnitt av Kommunedelplan Ny-Paradis, Hop, Nesttun og Nesttun Vest (NHNN). Side 2 av 6

3 For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader, se forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Mottatte uttalelser og merknader Ved oppstart av planarbeidet i 2002, ble det mottatt 1 privat merknad og 11 uttalelser fra offentlige høringsinstanser. Planforslaget er endret flere ganger siden oppstart (da det var aktuelt med seniorboliger/sykehjem), men noen av temaene det ble pekt på allerede den gangen, er fortsatt aktuelle å få belyst. Dette gjelder blant annet forholdene knyttet til støy og luftkvalitet. Fagetatens kommentarer Fagetaten vurderer det mottatte planmateriellet som tilfredsstillende for utlegging til offentlig ettersyn. Nedenfor følger våre kommentarer til noen aktuelle tema i planprosessen. For opplysninger om øvrige tema, se forslagsstillers planbeskrivelse (vedlegg C). Planens hovedformål Området ligger opp mot eksisterende boligområder, og boligformålet er i hovedsak i samsvar med overordnede planer (både KPA og KDP NHNN). Fagetaten er derfor positiv til hovedformålet boliger. Kommunedelplanen gjelder i utgangspunktet foran kommuneplanen, men suppleres av kommuneplanens bestemmelser og retningslinjer der tilsvarende tema ikke er behandlet i kommunedelplanen (jf. punkt 2 i kommuneplanens bestemmelser). Utnyttingsgrad, byggehøyder og estetikk Kommuneplanen fastsetter maksimal utnyttingsgrad til TU = 50 % i dette området (jf. kommuneplanens bestemmelser punkt 23). I kommunedelplanen er det fastsatt at utnyttingsgraden skal ligge på %-BYA = 30 til 50 % i dette området. I planbeskrivelsen er %- BYA beregnet til 22 %, men da uten at parkeringsarealet er tatt med. Fagetaten beregner at %- BYA = 37 % når man tar med nevnte areal i beregningen. Utnyttingsgraden er dermed innenfor det kommunedelplanen åpner opp for. I reguleringsbestemmelsene punkt fremgår det at delområdene BB2 og BB4 til sammen skal ha maksimalt 1080 kvm BRA. Det er ønskelig at utnyttingsgraden kun opplyses i %-BRA, og at det er samsvar mellom kart og bestemmelser. Kommunedelplanen setter i utgangspunktet en begrensning på 7 meter for gesims- og 10 meter for mønehøyde. Foreslåtte reguleringsbestemmelser fastsetter at mønehøydene skal variere mellom kote 28 og 31. I følge snittegningene forslagsstiller har utarbeidet (vedlegg G), medfører dette at kravene i kommunedelplanen kan oppfylles for de planlagte 3 etasjer høye byggene, dog avhengig av hvor i planområdet man bygger opp til kote 31, samt hvor høyt man planerer omkringliggende terreng. Rent estetisk sett bør det likevel vurderes en variasjon mellom 2 og 3 etasjes bygninger, og reguleringsbestemmelsene bør uansett endres, slik at det fremgår konkret hvilke kotehøyder som gjelder innenfor de ulike delområdene. Grunnforhold Før 2. gangs behandling av planforslaget, må det innarbeides en rekkefølgebestemmelse som sikrer tilfredsstillende grunnforhold (jf. vedlegg J) før igangssettingstillatelse kan gis innenfor planområdet. Osbanetraseen Gang- og sykkelvegen langs Osbanetraseen går nær planområdet, men på motsatt side av E39. Reguleringsforslaget kommer således ikke i konflikt med byggegrensen mot Osbanetraseen (20 meter, jf. KDP Ny-Paradis, Hop, Nesttun og Nesttun Vest). Vedtatt reguleringsplan for Side 3 av 6

4 Sundts veg (plannummer ) sikrer planområdet adkomst til denne viktige forbindelsen. VA-rammeplan Fagetaten viser til kommuneplanens bestemmelser punkt 20, hvor det fremgår at VArammeplan skal inngå i alle reguleringsplaner. Rammeplanen skal vise prinsippløsninger for området, sammenheng med overordnet hovedsystem og overvannshåndtering. Et utkast til en VA-rammeplan må foreligge før 2.gangs behandling. Energi Etter kommunedelplanens retningslinjer er det tilknytningsplikt til fjernvarmeledning, ved boligprosjekter over 50 boenheter. Ved den utførte opprustingen av Sundts veg, er det ikke fremført fjernvarmeanlegg. Området planlagges derfor ikke med tilknytning til fjernvarme. Fagetaten vil anbefale at lavenergiløsninger vurderes, og eventuelt sikres i planforslaget før 2. gangs behandling. Adkomstkvalitet, trafikksikkerhet og parkeringsløsninger Adkomst til planområdet er tilpasset vedtatt reguleringsplan for Sundts veg, og vurderes som tilfredsstillende. Planforslaget legger opp til fellesparkering, med en parkeringsdekning på 1,1 per boenhet (som tilsvarer i overkant av 1,2 parkeringsplasser per 100 kvm BRA). Kravet i kommunedelplanen er 1,5 per boenhet. Nærheten til bybanestoppet på Nesttun, og Osbanetraseen, gjør at fagetaten vurderer den foreslåtte parkeringsdekning som tilstrekkelig. Før 2. gangs behandling må antall handikapparkeringsplasser fastsettes konkret (5 % etter gjeldende parkeringsnorm). Det legges opp til overflateparkering, noe som i utgangspunktet er uheldig, da det beslaglegger store arealer som med fordel kunne vært brukt til noe annet. Ettersom planområdet ligger utenfor senterområde Nesttun, er det imidlertid ikke hjemmel i KPA for å kreve at parkering skal skje under bakkeplan. Fagetaten anbefaler likevel at dette vurderes nærmere frem mot 2. gangs behandling av planforslaget. Private uteoppholdsareal Det er liten avstand mellom feltene BB1 og BB5. Før 2. gangs behandling av planforslaget, bør det vurderes å øke denne, for å redusere graden av sjenerende innsyn mellom naboer og folk som går forbi på gangvegen. Lekearealer/felles uteoppholdsarealutearealer Mengde felles uteoppholdsareal, og mengde felles uteoppholdsareal som kan universelt utformes, synes sikret gjennom planforslaget. Før 2. gangs behandling må imidlertid reguleringsbestemmelsene punkt endres slik at begge lekearealene må være ferdig opparbeidet før det kan gis midlertidig brukstillatelse innenfor planområdet. Det er levert inn sol/skyggeillustrasjoner (vedlegg E), hvor det fremgår at området har tilfredsstillende solforhold (vårjevndøgn kl 15, jf. kravet i kommuneplanens bestemmelser punkt 11.) Barns interresser Etter kommuneplanens bestemmelser punkt 10 skal man ved omdisponering av arealer som er viktig for barns lek samtidig sikre erstatningsarealer i samsvar med rikspolitiske retningslinjer for barn og planlegging. Slik arealet fremstår i dag, er det uegnet for lek. Friluftsinteresser Vest for planområdet er det i kommunedelplanen satt av arealer til LNF-formål. Det interne gangvegsystemet sikrer beboerne innenfor planområdet en forbindelse til nevnte arealer. Side 4 av 6

5 Universell utforming Reguleringsbestemmelsene fastsetter at 30 % av boligene skal ha adkomst fra bakkeplan. Det ligger således godt til rette for bygging av universelt utformede boliger. Støy Forslagsstiller har levert støyrapport (vedlegg H) som viser tilfredsstillende støynivå både på planlagte bygningsarealer (<65 dba) og utendørs oppholdsarealer(<55 dba). Dette forutsetter imidlertid at det blir satt opp en ca. 2 meter høy støyskjerm på toppen av støyvollen mot E39, samt en 1 meter høy støyskjerm mot Sundts veg. Reguleringsbestemmelsene fastsetter at støytiltak må være gjennomført før det kan gis brukstillatelse. Før 2. gangs behandling må bestemmelsene konkretisere hvilke støytiltak som skal gjennomføres, slik at støyskjermene får den høyden som støyrapporten krever. For å hindre at planområdet fremstår som visuelt inneklemt, bør det vurderes om deler av støyskjermene skal være transparente. Dette er spesielt viktig når det gjelder støyskjermen på toppen av vollen mot E39. Fagetaten forutsetter at dette innarbeides i bestemmelsene før 2. gangs behandling. Luftkvalitet I aktuelle kommunedelplan er planområdet merket av som område med svevestøv og nitrogendioksid over dagens kartleggingsgrense i Norge. I planforslagets vedlagte luftrapport (vedlegg I), utarbeidet av Norsk institutt for luftforskning, NILU, beregnes imidlertid luftkvaliteten til å være innenfor grensene fastsatt i både kommunedelplanen, gjeldende forskrifter og nasjonalt mål. Dette gjelder også ved en økning i ÅDT til Fagetaten legger derfor til grunn at området har tilfredsstillende luftkvalitet. Det er likevel viktig at temaet belyses nærmere ved offentlig ettersyn. Konklusjon Fagetaten slutter seg til hovedformålet (bolig) og i all hovedsak til plangrepet i planforslaget. Det mottatte materiellet anses også å ha tilfredsstillende kvalitet for utlegging til offentlig ettersyn, men må oppdateres i henhold til ny lov og fagetatens kommentarer før 2. gangs behandling. Fagetatens merknader til planforslaget gjelder i hovedsak følgende forhold: - mer variasjon i byggehøyder - sikring av grunnforhold - reguleringsbestemmelsene er ikke i henhold til ny lov, og må i tillegg justeres på noen punkter. Vedtak I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til reguleringsplan (detaljregulering) ut til offentlig ettersyn: Fana, Nesttun, gnr 42, bnr 710 m.fl. Plannummer , vist på plankart datert Tilhørende bestemmelser datert ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes byggesakssjef Ulf Sæterdal kst. seksjonsleder Side 5 av 6

6 Vedlegg: A: Plankart datert B: Reguleringsbestemmelser datert C: Forslagsstillers planbeskrivelse datert D: Illustrasjonsplan datert E: Sol/skygge-illustrasjon datert F: 3D-illustrasjon datert G: Snittegninger datert H: Støyanalyse datert I: Luftrapport fra 2002 m/ reviderende korrespondanse senest J: Notat om grunnforhold, datert For fullstendig oversikt over dokumenter og saksgang, se: saksnummer Saksbehandler, Torstein Viken, kan kontaktes på tlf: Side 6 av 6