REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 REGULERINGSFORSLAG TIL OFFENTLIG ETTERSYN Saksnr.: /17 Emnekode: ESARK 5121 Saksbeh.: HILK Dato: YTREBYGDA, GNR. 107, BNR. 141, 537 M.FL., ESPEHAUGEN. PLANNUMMER FORSLAG TIL DETALJREGULERING, OFFENTLIG ETTERSYN. Kort om planforslaget Opus Bergen AS fremmer på vegne av Bergen Tomteselskap og Backer AS planforslag for et eksisterende næringsområde i Ytrebygda bydel på Espeland, sørøst for Flesland Flyplass. Planforslagets størrelse er 134 daa. Bakgrunnen for planarbeidet er ønske om fortetting i Espehaugen Næringspark. Forslagsstiller har kjøpt opp boliger innenfor næringsområdet og ønsker å omregulere disse med tilhørende grøntområder til næring. Planstatus Gjeldende plan for området er reguleringsplan for Ytrebygda, gnr. 107 bnr. 5 m.fl. Espehaugen Industriområde arealplanid , vedtatt og reguleringsendring for del av Espehaugen Industriområde, arealplanid , vedtatt Planområdet er vist som industri, friområde, parkbelte i industriområde, veg og bolig. Hoveddelen av planen har formål industri med en utnytelse på 50 % BYA. Byggehøydene varierer fra 12 m til 20 m. I kommuneplanen vises området i hovedsak som bebyggelse og anlegg blandet. Dette gjelder ikke for gnr. 107 bnr 133, helt sør i planområdet. Denne eiendommen er ikke regulert i arealplanid eller Eiendommen vises i kommuneplanen som LNFområde.

2 Hele området er en del av kommunedelplan for Birkeland, Liland og Espeland som er under utarbeidelse og forventes lagt ut til offentlig ettersyn våren Forslagsstiller og fagetaten har hatt god dialog med Etat for plan- og geodata om samordning mellom planforslaget og kommunedelplanen. Hovedformålet er kombinert bebyggelse og anleggsformålforretning, kontor, industri og lager i tillegg til grønnstruktur og samferdselsanlegg. Det legges til rette for ca m2 BRA. 50 % av dette vises som kontor. I følge planbeskrivelsen vil det innebære ca nye kontorarbeidsplasser. Planforslaget viser en utnyttelsesgrad på % BRA = 200 %, maks byggehøyde 20 meter og fire etasjer. Parkeringsløsning Det legges i hovedsak opp til parkering i p-kjeller med noe kunderelatert overflateparkering. Trafikkforhold I all hovedsak er det eksisterende veinett som skal benyttes. Dagens gang- og sykkelveg gjennom området skal oppgraderes, gående og syklende skal separeres. Det etableres busslommer sentralt i planområdet, og det etableres en kobling mellom Espehaugen og Espelandsvegen. Planen regulerer utbedring av Espelandsvegen med snuplass for buss med sikte på en framtidig kollektivtrase over Espehaugen. Grønnstruktur Hoveddelen av grønnstrukturen i gjeldende plan blir regulert bort. Planforslaget viser grønnstruktur i et belte langs veien gjennom området. Krav om konsekvensutredning Ved oppstart at planarbeidet ble det vurdert at planen måtte ha konsekvensutredning etter forskrift om konsekvensutredninger 2 bokstav f. Derfor ble planprogram lagt ut sammen med melding om oppstart av plan. I ettertid har fagetaten vurdert det slik at krav om KU faller vekk fordi tiltaket er utredet på et høyere plannivå; den pågående kommunedelplanen for Birkeland, Liland og Espeland. Planområdet er innenfor konsesjonsområde for fjernvarme og meldepliktsone Avinor. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget samt oppsummering og kommentarer til uttalelser og merknader vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Utsnitt gjeldende plan, Espehaugen industriområde Side 2 av 10

3 Fagetatens kommentarer Fagetaten har ingen merknader til planprosessen så langt og vurderer det mottatte planmaterialet til å ha tilfredsstillende kvalitet for utleggelse til offentlig ettersyn. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet næring og hovedgrepet i planforslaget. Nedenfor følger fagetatens kommentarer til utvalgte tema som etaten mener krever ytterligere avklaring. Øvrige aktuelle tema anser fagetaten som tilfredsstillende løst og belyst. For opplysninger om disse tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse vedlegg C. Hovedformål Fagetaten er positiv til at forslagsstiller har kjøpt opp boliger inne i dagens industriområde og planlagt fortetting av området. Grøntområdene i gjeldende plan har i all hovedsak hatt som formål å være buffer rundt eksisterende boliger. Når boligene forsvinner vil det også være hensiktsmessig å ta av grøntområdene. Planforslaget har hovedformål forretning/kontor/industri og lager (F/K/I/L) på alle utbyggingsområdene, med følgende skisserte fordeling mellom formålene: Forretning 10 % Kontor 50 % Industri 20 % Lager 20 % Fagetaten er kritisk til den høye andelen kontor det legges til rette for. Fagetaten er positiv til en høyere utnyttelse av et eksisterende næringsområde, men mener at arbeidsintensive bygg som kontor bør lokaliseres nærmere viktige kollektivakser. Dette er et av premissene som legges til grunn i den nye kommunedelplanen for Birkeland, Liland og Espeland. Området er godt egnet til arealkrevende virksomheter som håndverk, lager og industri. Forretning og kontor bør kun tillates når det er tilknyttet virksomhetens produksjon. Fagetaten anbefaler å opprettholde områder med lang avstand til god kollektivdekning, til arealkrevende virksomheter. Illustrasjon F/K/I/L 7 Espehaugen er et område som i utgangspunktet er tiltenkt industri og arealkrevende virksomhet. Området er bygget ut med en høyere andel kontorer enn forutsatt, men arealkrevende virksomheter dominerer. Fagetaten anbefaler ikke en videre utbygging av kontorer, men kan se argumenter for at enkelttomter kan tillates rene kontorbygg. Planforslaget skal fortette i et allerede utbygget område, og ikke alle tomtene egner seg like godt for industri og lager. Det foreslås i planforslaget å regulere inn busslommer og legge til rette for at bussforbindelse til Espeland kan gå over Espehaugen, med forbindelse til Espelandsvegen og snuplass for buss Side 3 av 10

4 ca 200 meter fra Espeland kai der bussen snur i dag. Et bedre kollektivtilbud for Espehaugen kan gjøre området mer egnet for flere arbeidsplasser, og dermed en høyere kontorandel. Illustrasjon F/K/I/L 1, 2, 3 og 4 En utstrakt sammenblanding av industri/lager og ren kontorvirksomhet er uheldig. Anlegg som f. eks Espehaugen avfallsanlegg vil ha behov for utelagring, andre anlegg kan medføre lukt, støy og trafikk med store kjøretøy som ikke vil være forenelig med rene kontorbygg. Fagetaten vil avvente innspill ved offentlig ettersyn av nåværende planforslag og offentlig ettersyn for kommunedelplan for Birkeland, Liland og Espeland før etaten tar endelig stilling til hvor stor andel kontorer som kan anbefales i området. Fagetaten viser til gjeldende plan der feltene er inndelt med ulik byggehøyde, og ulike formål er vist i ulike områder. Planforslaget viderefører ikke dette, men legger opp til en mer tilfeldig sammenblanding av virksomheter. Før 2. gangs behandling må formålene framgå spesifikt i de ulike feltene. Slik forslaget er nå, vil ikke den prosentvise fordelingen kunne styres gjennom byggesakene. Fordelingen må framgå av plankart og bestemmelser. Utnyttelsesgrad/ byggehøyder/estetikk Fagetaten anbefaler en større andel industri og lager i området enn det planforslaget legger opp til. En utbygging med en utnyttelsesgrad på % BRA = 200 %, som vist i illustrasjonsmateriellet, vil være tett i forhold til ønsket formål. Formålene industri og lager krever ofte store arealer rundt bygg for varelevering og manøvrering av større kjøretøy. Illustrasjon F/K/I/L 6 Side 4 av 10

5 Planforslaget viser 20 m byggehøyde på alle tomter, målt fra gjennomsnittlig planert terreng. Området består i dag av koller og terreng. Det legges i planforslaget opp til planering, noen bygg vil bygges inn i terreng med parkeringskjeller. Fagetaten forutsetter at byggehøyder i større grad tilpasses landskapet og omliggende bebyggelse. Før 2. gangs behandling må byggehøyder vises i kart med maks byggehøyde beskrevet i kote (meter over havet), eventuelt at det blir angitt en planeringshøyde. Kotehøyde for planert terreng framgår kun av illustrasjonsplan og er delvis i strid med innsendte profiler. Dette må rettes opp før 2. gangs behandling. I planbeskrivelsen vises det til at illustrasjonsmateriellet på to av tomtene ikke viser maksimal høyde på 20 meter, men at det likevel er ønskelig at det reguleres så høyt for å sikre fleksibilitet. Fagetaten presiserer at illustrasjonsmateriellet må vise maksimal utnyttelse og byggehøyde før 2. gangs behandling. Fagetaten ser utbyggers behov for fleksibilitet, men vil ikke anbefale 20 meters byggehøyde for alle feltene. Spesielt i områdene F/K/I/L 5, 6 og 7 kan 20 meter etter fagetatens vurdering virke brutalt i landskapet og er lite tilpasset eksisterende bebyggelse. På eiendommen bnr 133, utvidelsen av planområdet i sør, F/K/I/L 9 må det gjøres egne vurderinger av byggehøyder og volum, se eget avsnitt vedrørende denne eiendommen. Utvidelse av planområdet med bnr 133, F/K/I/L 9 I løpet av planprosessen har planavgrensningen blitt utvidet etter at Mancraft AS, virksomheten på bnr 105, har kjøpt opp nabotomten bnr Bruk nr. 133 er utenfor planavgrensningen til gjeldende plan for Espehaugen industriområde og vises som LNFområde i KPA Fagetaten er åpen for foreslått utvidelse, men vil presisere at det stilles andre krav til tilpassinger til omgivelsene på denne tomten enn på tomter inne i næringsområdet. Den ligger i planens yttergrense og er i strid med overordnet plan. Fagetaten er positiv til en moderat utvidelse av dagens bygningsmasse, men foreslått bygg er for stort og vil medføre uheldige konsekvenser for omgivelsene. Av hensyn til boliger i øst og kulturlandskap/lnf-område i sør vil fagetaten ikke kunne anbefale en byggehøyde på 20 meter på denne tomten. Maks byggehøyde i planforslaget vil være kote + 55, i illustrasjoner vises planlagt bygg med byggehøyde på kote Nabo i øst ligger høyere i terrenget og har mønehøyde på kote +52. Dagens bebyggelse som er forutsatt revet, har en mønehøyde på kote Fagetaten anser det som en akseptabel byggehøyde for denne tomten. Foreslåtte bygg har en lengde på i underkant av 70 meter med fasade ut mot Side 5 av 10

6 kulturlandskap og Espelandsvegen. Fagetaten er skeptisk til et så stort bygg ut mot vegen og etter fagetatens vurdering er det behov for en oppdeling av fasaden. Det er lagt inn en byggegrense på 15 meter ut mot Espelandsvegen. Det bør i tillegg vurderes om det skal legges inn en grønnstruktur med krav om beplantning. Mellom F/K/I/L 9 og nabo på bnr 117 er det vist en grønnstruktur på 8 meter. Etter fagetatens vurdering bør denne tilpasses landskapet og være bredere i nordenden og mot huset på naboeiendommen. Det må i tillegg utarbeides bestemmelse vedrørende beplantning eventuelt ivaretakelse av eksisterende vegetasjon. Det må utarbeides illustrasjonsmateriell som viser tiltaket sett fra Espelandsvegen og fra nabo i øst. Espelandsvegen sett mot vest, med tomt for utvidelse av planområdet i nord (huset ca midt i bildet er forutsatt revet), dagens virksomhet for Mancraft AS viser i bakgrunnen. LNF-området i sør. Dersom det blir aktuelt med videre utvidelse av planområdet østover langs Espelandsvegen, vil fagetaten vurdere å sette krav om samlet planlegging for hele området i en egen planprosess. En utvikling der en og en tomt blir innlemmet i næringsområdet er ikke ønskelig. Fagetaten ser at Espelandsvegen i framtiden kan være et naturlig skille mellom næringsområde i nord og LNF-område i sør. Trafikkløsninger Det legges til rette for framtidig busstrase over Espehaugen med sammenkobling av den kommunale vegen over Espehaugen og Fylkesveg 175 Espelandsvegen og oppgradering av Espelandsvegen med fortau og snuplass for buss. Det stilles rekkefølgekrav til opparbeidelse av sammenkoblingen mellom Espehaugen og Espelandsvegen. Områdene er i dag kun koblet sammen med sykkelveg som i tillegg benyttes som snarveg for biler. Dagens gang- og sykkelveg gjennom området separeres, og det etableres gangveg med 2,5 meters bredde og sykkelveg med 3 meters bredde. Fagetaten avventer uttalelse fra samferdselsmyndighetene før det tas stilling til foreslåtte oppgraderinger. Planforslaget forholder seg til kommuneplanens krav til parkeringsdekning og legger seg i øvre del. Full utnyttelse av området i samsvar med planforslaget utløser krav om 1837 parkeringsplasser for bil. Dersom området blir utbygget i samsvar med råd fra fagetaten, med en mindre andel kontorer og høyrere andel industri/lager vil krav til antall parkeringsplasser reduseres. Side 6 av 10

7 Fagetaten vil anbefale at bestemmelsene om parkering legger seg i øvre del av kommuneplanens krav til parkering i P4 på grunn av dårlig kollektivdekning i området. Det må tilrettelegges best mulig for sykkel for å kompensere for manglende kollektivdekning. Parkeringsbestemmelsene i 5.5 må inneholde eget punkt med krav til innendørs sykkelparkering med tilgang til garderobe. Grøntområder Grøntområdene i gjeldende plan reguleres i stor grad bort. Områdene har hatt som funksjon å være buffer mellom eksisterende boliger og industri. Når boligene nå forsvinner, vil fagetaten kunne akseptere at også grøntområdene blir bygget ut. Det kan være hensiktsmessig for å få til en god utnyttelse av området. Fagetaten vil likevel peke på at det er ønskelig å bevare noe naturterreng internt i området. Naturelement kan bidra til å myke opp og gi gode estetiske rammer rundt næringsbygg, og dempe inntrykket av f. eks utelagring og parkering. Grøntområdene som blir igjen er i hovedsak i tilknytning til vegen over Espehaugen og fagetaten vil vektlegge at disse områdene må få en parkmessig opparbeidelse og skape en grønn ferdselskorridor for gående og syklende. Grøntområdene må påføres eierskap felles, det må utarbeides rekkefølgebestemmelse som sikrer en parkmessig opparbeidelse. Illustrasjon F/K/I/L 5 Naturmangfoldsloven Planene er vurdert etter naturmangfoldsloven i eget notat datert , vedlegg G. Fagetaten anser vurderingen som tilfredsstillende. Barnehage- og skolesituasjon Planforslaget inneholder kun næring og antas ikke å påvirke skolesituasjonen i området. Økningen av antall arbeidsplasser kan medføre at flere ønsker barnehageplass i nærheten. Ytrebygda bydel hadde i 2011 en barnehagedekning på 95 %, noe som er betydelig høyere enn gjennomsnittet i Bergen som var 88 %. Side 7 av 10

8 Massebalanse I følge planbeskrivelsen punkt 8.9 legger planforslaget opp til i overkant av m³ med overskuddsmasse. Fagetaten gjør oppmerksom på at det er store mengder overskuddsmasser i Bergens området og råder til at en prøver å oppnå massebalanse i planområdet. Forholdet til kommunedelplan for Birkeland, Liland og Espeland For å sikre en god samkjøring med kommunedelplanen kan det ikke påregnes at dette planforslaget vil bli tatt opp til 2. gangs behandling før kommunedelplanen har vært lagt ut til offentlig ettersyn. Planfremstilling Det har vært en stor utbygging på Espehaugen de siste par årene. Dette bærer kartgrunnlaget preg av. Mange bygg både i og utenfor planområdet vises som godkjente tiltak, dette på tross av at det er snakk om bygg som er ferdig og tatt i bruk. Kartet for området har blitt oppdatert i løpet av høsten 2013, og videre oppdateringer vil følge utover våren. Før 2. gangs behandling må det hentes ut nytt basiskart for å sikre at plankartet blir så oppdatert som mulig. Konklusjon Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til hovedformålet bebyggelse og anlegg blandet og hovedgrepet i planforslaget. Fagetaten har imidlertid noen merknader. Hovedsakelig gjelder dette følgende forhold: Formål kontor må vurderes tatt ut, fagetaten er kritisk til rene kontorbygg og vil kun anbefale kontor knyttet til egen virksomhet. Kombinert formål F/K/I/L må spesifiseres i de enkelte områdene. Maks byggehøyde må framgå i koter på kartet og utnyttingsgrad må differensieres etter formål. Fastsetting av byggehøyder må tilpasses naboeiendommer internt. Byggehøyder og grønnstruktur mot ytre omgivelser (kulturlandskap/bolig) skal vurderes spesielt med hensyn til konsekvenser for disse. Område F/K/I/L 9 må justeres i forhold til byggehøyde, volum og plassering på tomten. Mer av intern grønnstruktur og naturelement må bevares. Det må legges til en bestemmelse som sier at sykkelparkering skal være innendørs med plassering og utforming som gir rask og enkel tilkomst og være tilknyttet garderobetilbud. Grøntområdene må påføres eierskap felles og det må knyttes rekkefølgebestemmelse til opparbeiding av disse. Egen bestemmelse på G11 for å ta hensyn til naboeiendom. Planforslaget kan ikke tas til 2. gangs behandling før etter at kommunedelplan for Birkeland, Liland og Espeland har vært på offentlig ettersyn. Det må hentes ut nytt basiskart før levering til 2. gangs behandling. Dette må være så oppdatert som mulig og ikke eldre enn 6 måneder. Dette er foreløpige vurderinger. Fagetatens endelige anbefaling vil fremkomme i etatens fagnotat til 2.gangs behandling. Side 8 av 10

9 Vedtak 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-11, og i henhold til delegert myndighet, legges følgende forslag til detaljregulering ut til offentlig ettersyn: Ytrebygda, Gnr. 107, Bnr. 141, 537 m.fl., Espehaugen, Plannummer , vist på plankart sist datert , tilhørende bestemmelser datert/revidert Som forutsetning for det videre planarbeidet legges følgende til grunn: Formål kontor må vurderes tatt ut, fagetaten er kritisk til rene kontorbygg og vil kun anbefale kontor knyttet til egen virksomhet. Kombinert formål F/K/I/L må spesifiseres i de enkelte områdene. Maks byggehøyde må framgå i koter på kartet og utnyttingsgrad må differensieres etter formål. Fastsetting av byggehøyder må tilpasses naboeiendommer internt. Byggehøyder og grønnstruktur mot ytre omgivelser (kulturlandskap/bolig) skal vurderes spesielt med hensyn til konsekvenser for disse. Område F/K/I/L 9 må justeres i forhold til byggehøyde, volum og plassering på tomten. Mer av intern grønnstruktur og naturelement må bevares. Det må legges til en bestemmelse som sier at sykkelparkering skal være innendørs med plassering og utforming som gir rask og enkel tilkomst og være tilknyttet garderobetilbud. Grøntområdene må påføres eierskap felles og det må knyttes rekkefølgebestemmelse til opparbeiding av disse. Egen bestemmelse på G11 for å ta hensyn til naboeiendom. Planforslaget kan ikke tas til 2. gangs behandling før etter at kommunedelplan for Birkeland, Liland og Espeland har vært på offentlig ettersyn. Det må hentes ut nytt basiskart før levering til 2. gangs behandling. Dette må være så oppdatert som mulig og ikke eldre enn 6 måneder. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 9 av 10

10 Vedlegg: A. Plankart datert , dok 18 fil 3 B. Reguleringsbestemmelser, datert , dok 18 fil 2 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert , dok 18 fil 21 D. Illustrasjonsplan datert , dok 18 fil 19 E. VA-rammeplan, dok 18 fil 22 og 23 F. Kulturminnedokumentasjon, dok. 18 fil 20 G. Notat naturmangfoldslov, dok 13 fil 20 H. Veg, lengde og tverrprofil, dok 15 fil 10 og 11 I. Illustrasjon og snitt F/K/I/L 1, 3 og 4, dok 15 fil 28, 29 og 30 J. Illustrasjon og snitt F/K/I/L 5, dok 15 fil 25 K. Illustrasjon og snitt F/K/I/L 6, dok 15 fil 20, 22, 23 og 24 L. Illustrasjon og snitt F/K/I/L 7, dok 15 fil 14 og 16 M. Illustrasjon og snitt F/K/I/L 9, dok 18 fil 16, 17 og 18 Bergen kommune. Byutvikling, klima og miljø Saksnr /17 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se snr Kopi til : - Espehaugen 1 AS, - Opus Bergen AS, Side 10 av 10