HANDELSANALYSE. Konsekvenser for Sortland ved en etablering av Coop Extra bygg og dagligvare på Strandskogjordet

Transkript

1 . Utarbeidet for Sortland Handelseiendom AS Mars HANDELSANALYSE Konsekvenser for Sortland ved en etablering av Coop Extra bygg og dagligvare på Strandskogjordet

2 KUNDE Sortland Handelseiendom AS v/fazenda AS KONTAKTPERSON Jørn Heiersjø TEMA SELSKAP FORFATTERE Handelsanalyse Strandskogjordet Sortland Analyse & Strategi AS Kaj W. Halvorsen Maren Louise Salte DATO Mars 2016

3 FORORD Denne rapporten er utarbeidet av Analyse & Strategi og Geodata på oppdrag for Sortland Handelseiendom AS. Arbeidet er gjennomført i perioden desember 2015 til februar Kaj Halvorsen har vært oppdragsansvarlig fra Analyse & Strategi, og har utarbeidet rapporten sammen med Maren Louise Salte fra Analyse & Strategi. Geodata har bidratt med data- og kartmateriale. Vi vil takke for et godt samarbeid, og ønske lykke til videre i planprosessen. Oslo, februar 2016 Analyse & Strategi AS Kaj W. Halvorsen

4 INNHOLD Forord...3 Sammendrag Bakgrunn Formål med handelsanalysen Konsekvenser for Sortland som regionssenter Konsekvenser for byutviklingen i Sortland Konklusjon Innledning Bakgrunn for oppdraget Problemstilling Om tiltaket Føringer Nasjonale føringer Bestemmelser for Nordland fylke Kommunale føringer Oppsummering av retningslinjer for tiltaket og føringer for handelsanalysen Metode Metodisk tilnærming Varegrupper Bransjeglidning Omland Datagrunnlag Alternativer Handelsanalyse Konsekvenser for Sortland som regionssenter Effekt av Byggevareutsalg Handelsomland for byggevarer Omsetning Byggevareomsetning pr innbygger - Region Byggevareomsetning pr innbygger - kommune Byggevareomsetning pr innbygger - regionsenter Etablering på Strandskogjordet Dekningsgrader og år med tapt omsetning Konsekvenser for byutviklingen Vellykket byutvikling Etableringen på Strandskogjordet effekter for byutviklingen Oppsummering og Konklusjon Effekten av etableringen for Sortland som regionsenter Effekten av etableringen for byutviklingen i Sortland Referanser...31

5 SAMMENDRAG 1.1 BAKGRUNN Sortland Handelseiendom AS fremmer et privat forslag til detaljert regulering med konsekvensvurdering - for Strandskogjordet. Området ligger like syd for Sortland sentrum og benevnes som område N/F 9 i Byplan Sortland. Området har i dag adkomst fra Steiroveien og Snekkerveien. Totalt søkes det om å bygge ut 6000m2 for handel. Det skal legges til rette for et byggevarehus, med butikklokale 2300 m², et varmt-lager (trelast mm) 1200 m² og et kaldt-lager 1000 m². Det legges også til rette for detaljhandel i form av dagligvare 1500 m². Butikken som tenkes etablert en Coop Extra Bygg med kombinert byggevare- og dagligvareutsalg. Butikken satser på et bredt, husholdningsrettet vareutvalg med lave priser. 1.2 FORMÅL MED HANDELSANALYSEN Denne handelsanalysen har som hovedformål å svare på viktige spørsmål knyttet til vedtatte planprogram: 1) Hva er effekten av den foreslåtte etableringen for Sortland som regionsenter? 2) Hva er effekten av den foreslåtte etableringen for byutviklingen i Sortland? Handelsanalysen har fokusert på de to varetypene som tenkes etablert ved Strandskogjordet Byggevarer og dagligvarer. Det foreliggende planforslaget (Alternativ 2) analyseres og drøftes opp mot et teoretisk Alternativ 1. De to alternativene skiller seg ved at Alternativ 2 bygges ut som én stor enhet, som også inkluderer dagligvareutsalg. Alternativ 1 overholder retningslinjene for Strandskogjordet hva angår størrelse på enheter og salg av fagvarer/utsalgsvarer istedenfor dagligvarer. Alternativ 1 er kun tatt med i analysen for lettere kunne drøfte de avvikene fra retningslinjene som det foreliggende planforslaget legger opp til. Alternativ 1 er ikke et alternativ utbygger anser som realistisk å realisere. 1.3 KONSEKVENSER FOR SORTLAND SOM REGIONSSENTER Regionsenteret Sortland kan med fordel styrke sin rolle, blant annet innen byggevareomsetning. Om man sammenlikner regionene Lofoten, Vesterålen, Ofoten og Sør-Troms så har regionsenteret Sortland den minst fremtredende rollen av regionssentrene 1 innen byggevaresalg om man ser bort fra regionssentrene Svolvær og Leknes som deler regionssenterrollen for Lofoten 2. 1 De øvrige regionssentrene er Harstad (Sør-Troms), Narvik (Ofoten) samt Svolvær og Leknes (begge Lofoten) 2 I sum har Svolvær og Leknes større andel av regionsomsetningen enn Sortland.

6 Pr i dag fremstår byggevarehandelen i Sortland med en overvekt av tilbudet rettet mot proffmarkedet. Coop Extra Byggevarer er et husholdningsrettet byggevarehuskonsept med lave priser. Dette representerer en utvidelse av byggevaretilbudet både i Sortland kommune og Vesterålsregionen sammenliknet med eksisterende tilbud. Erfaringstall fra etableringen av Coop Extra Bygg andre steder i landet, blant annet Førde og Fauske, indikerer at konseptet trekker kunder fra et stort omland, langt utenfor egen kommune. Videre foreligger uavhengig prisundersøkelser 3 som viser at prisnivået hos Coop Extra Bygg ligger fra 15-20% til opp mot 50% lavere i pris enn de byggevarekjedene som er representert i Sortland i dag. Etablering av et Coop Extra Byggevarer på Strandskogjordet ventes å øke omsetningen av byggevarer i Sortland, og styrke Sortland som regionssenter i Vesterålen. Både Alternativ 1 og 2 består av 70-75% byggevarer. Det er denne delen handelsarealet som antas å trekke handlende fra regionen inn til Sortland. I Alternativ 1 består byggevaredelen av to enheter, mens den i Alternativ 2 består av én stor enhet. Effekten av forskjellig driftsform anses å være liten. Muligens vil en større enhet ha større innkjøpskraft og skalafordeler, enn to mindre enheter, men dette kan oppveies for med tilhørighet til en kjede eller annet innkjøpssamarbeid. På den annen side kan to enheter gir mer diversifisert vareutvalg og sterkere konkurranse. Vi anser derfor Alternativ 1 og Alternativ 2 som om lag like gode ift å styrke Sortland som regionssenter. 1.4 KONSEKVENSER FOR BYUTVIKLINGEN I SORTLAND I følge Byplan Sortland punkt f) skal ikke etablering av storhandel ha negative konsekvenser for byutviklingen. Analysen legger til grunn at det med «byutvikling» her menes utvikling av sentrumsområdet i Sortland, innenfor de sentrumsgrensene som er definert i Byplan Sortland. Et velfungerende bysentrum kan tilby byrom og samlingspunkter der mennesker kan, og vil, møtes. Det tilbyr offentlige tjenester som man ikke finner i mindre tettsteders slik som NAV-kontor, helseog omsorgstjenester, svømmehaller, kulturhus, kino, teater etc. Videre finner man private tjenester, f.eks et mangfoldig utvalg av kafeer og restauranter, og kanskje også barer og nattklubber. Dessuten finner man ofte et diversifisert handelstilbud i byene. Byer har større kundegrunnlag og i byene finnes derfor faghandel og nisjebutikker som sjelden lykkes i å oppnå bedriftsøkonomisk lønnsomhet i mindre tettsteder. Dette er gjerne også den typen handel som husholdninger finner attraktiv, butikker som skaper en ekstra dimensjon i bybildet, og som husholdninger er villige til å reise inn til byen for å benytte. En attraktiv by skapes ikke bare av handels- og tjenestetilbud. Det skapes også av arbeidsplasser i sentrum. Dersom arbeidsintensive bedrifter etablerer seg i sentrum, trekker dette en rekke arbeidstakere inn til sentrum arbeidstakere som har lett tilgang til å benytte handels- og tjenestetilbud før etter arbeidsdagen. Dersom man gjennom arbeidsplasser og øvrige tilbud lykkes med å trekke mennesker til sentrum gir man igjen grobunn for bedriftsøkonomisk lønnsomhet for private aktører og en samfunnsøkonomisk nytte for offentlige aktører. Attraktiviteten til sentrum, og dermed byutviklingen, påvirkes således av en lang rekke faktorer. 3 VG

7 Etableringen av Coop Extra Bygg på Strandskogjordet vil øke tilstrømmingen av handlende fra regionen inn til regionsenteret Sortland. Veien fra Strandskogjordet inn til sentrum er kort, og et attraktivt Sortland sentrum vil kunne trekke flere av disse handlende inn til sentrum når de først har tatt turen til Sortland. Økt tilstrømming til sentrum gir et større kundegrunnlag for private handelsog tjenestetilbud, og det kan forsvarer en styrking av offentlige tjenestetilbud i regionsenteret. Etablering av dagligvarehandel på Strandskogjordet øker konkurransen for de etablerte dagligvareaktørene i Sortland. En modellbasert analyse viser at det er butikkene nærmest Strandskogjordet som merker konkurransen mest. Modellen er en forenkling av virkeligheten og mange beslutningsfaktorer fanges ikke opp av modellen slik som preferanse for ferskvaredisk, prisnivå, parkeringsmuligheter, vareutvalg etc. Modellen tar utgangspunkt i hvor husholdningene bor og jobber. Kombinerte handelsreiser fanges ikke opp av modellen, altså at husholdninger handler flere ulike varer på samme sted. Erfaring fra andre Coop Extra Bygg viser at husholdninger kombinerer handel av byggevarer med dagligvarer når de handler på en slik butikk. Det er således sannsynlig at en betydelig del av omsetningen av dagligvarer på Strandskogjordet vil komme fra tilreisende. Et slikt handlemønster vil redusere tapt omsetning hos de andre dagligvarebutikkene i Sortland. Vurdering av alternativer Forskjellen mellom Alternativ 1 og Alternativ 2 ligger primært i detaljandelsdelen. I Alternativ 1 etableres inntil 30%, ca 1800 m 2 faghandel. Dette kan være omsetning av klær, sko, fritidsutstyr etc. Dette er i tråd med Byplan Sortland, og effektene av en slik etablering antas derfor å kunne være akseptable. I Alternativ 2 etableres 1500 m 2 med dagligvareutsalg. Etter vår mening medfører Alternativ 1 konkurranse til faghandel, aktører som utgjør en viktig del av bybildet i en attraktiv by. Alternativ 2 medfører konkurranse for etablerte dagligvareaktører. I et byutviklingsperspektiv anser vi det som viktigere å sørge for gode rammebetingelser for faghandelen i sentrum, enn for dagligvarehandelen. Alternativ 2 anses derfor som noe bedre enn Alternativ KONKLUSJON Det er først og fremst den byggevarerelaterte delen av utbyggingen på Strandskogjordet som ventes å gi regionale virkninger. Handelsanalysen viser at dagens omsetning i Sortland ligger omtrent på landsgjennomsnittet for husholdningsrettede byggevarer, og noe under landsgjennomsnittet om man ser husholdnings og proffrettet byggevaresalg under ett. Som regionssenter har Sortland en relativt svak posisjon i sin region, sammenliknet med regionsentrene Harstad, Narvik, Svolvær og Leknes. Internt i Sortland er det en overvekt av proffrettet salg av byggevarer. Etableringen av et husholdningsrettet byggevareutsalg med gunstige priser vil styrke tilbudet av byggevarer i Sortland, og bidra til at Sortland får en mer sentral rolle som regionsenter. Det er grunn til å tro at dette vil øke den samlede tilstrømmingen av handlende til byen Sortland, ettersom byggevarer er en varetype som potensielt utløser lengre handlereiser. Det er mange faktorer som må spille sammen for å få til en vellykket byutvikling. Potensialet for at etableringen på Strandskogjordet skal bidra til å utarme Sortland anses som svært lite. Konkurranseflaten mellom handelen på Strandskogjordet og sentrum er liten. I noen grad vil nok dagligvareaktørene merke etableringen av en ny konkurrent. Dagligvarehandel anses imidlertid ikke å ha en kritisk rolle i bybildet til Sortland, spesielt ikke de aktørene som ligger helt i utkanten av sentrumssonen. Konkurransen begrenses også noe som følge av at Coop Extra i noen grad vil genere ny dagligvareomsetning i Sortland som følge økt tilreising og kombinert bygge- og dagligvarehandel.

8 Mangel på tilgjengelige arealer begrenser potensialet for at sentrumsbutikker skal flytte fra sentrum og ut til Strandskogjordet. Ei anses Strandskogjordet å bli en mer attraktiv lokalisering enn Sortland sentrum for sentrumstypisk faghandel. Basert på analysen over er det etter vår vurdering lite behov for avbøtende tiltak som skal motvirke en eventuell negativ effekt på byutviklingen i Sortland.

9 1 INNLEDNING Hensikten med denne handelsanalysen er å vurdere effektene av at det etableres en husholdningsrettet byggevarebutikk og dagligvarebutikk på Strandskogjordet. Oppdragsgiver ønsker å få belyst konsekvensene en slik nyetablering vil ha for Sortland som regionsenter, og for byutviklingen i Sortland. 1.1 BAKGRUNN FOR OPPDRAGET Sortland kommune er en av de 44 kommunene i Nordland fylke, og har om lag innbyggere. Det bor om lag 5000 innbyggere innenfor tettstedsgrensene til kommunesenteret Sortland. Sortland er også regionsenter i Vesterålen, som i tillegg til Sortland kommune omfatter kommunene Hadsel, Bø, Øksnes og Andøy. Coop Nordland ønsker å etablere en Coop Extra butikk som består av et husholdningsrettet byggevarehus samt en dagligvarebutikk. Butikken søkes etablert på Strandskogjordet, et område som er avsatt til nærings- og handelsvirksomhet i kommuneplanen (Byplan Sortland). Tiltaket beskrives nærmere i punkt Den nye butikken faller inn under definisjonen av et kjøpesenter i Fylkesplan for Nordland Ved etablering av kjøpesenter utenfor sentrum stilles det i fylkesplanen krav til handelsanalyser PROBLEMSTILLING Denne handelsanalysen har som hovedformål å svare på viktige spørsmål knyttet til vedtatte planprogram: 3) Hva er effekten av den foreslåtte etableringen for Sortland som regionsenter? 4) Hva er effekten av den foreslåtte etableringen for byutviklingen i Sortland? Handelsanalysen tar utgangspunkt i Fylkesdelplan for Nordland fylkeskommune ( ) om handel, kjøpesenter og byutvikling. Som hovedregel skal etableringer skje innenfor sentrum av store byer og tettsteder, men kan også etableres i områder som er avsatt til handelsområde i kommuneplan. I følge en handelsanalyse utført av Rambøll i 2014 kan det være behov for å styrke handelstilbudet i Sortland, spesielt bygg- og jernvarebransjen. Effekten av å etablere et byggevareutsalg vil bidra til å øke tilstrømningen til Sortland fra omkringliggende kommuner. Dette kan være med på å styrke Sortlands posisjon i regionen. Tiltaket kan tenkes å få flere effekter på byutviklingen i Sortland. Økt tilstrømming til Sortland kan gi flere kunder også til øvrige handels- og serviceaktører i Sortland. Økt kundegrunnlag kan gi økt aktivitet i sentrum og føre til at Sortland sentrum oppfattes som mer attraktivt både for innbyggere og næringsaktører. Samtidig må det vurderes om etableringen kan føre til økt konkurranse og tapt omsetningsvekst for noen aktører, f.eks i dagligvarebransjen.

10 1.1.2 OM TILTAKET Sortland Handelseiendom AS fremmer et privat forslag til detaljert regulering med konsekvensvurdering - for Strandskogjordet. Området ligger like syd for Sortland sentrum og benevnes som område N/F 9 i Byplan Sortland. Området har i dag adkomst fra Steiroveien og Snekkerveien. Totalt søkes det om å bygge ut 6000m2 for handel. Det skal legges til rette for et byggevarehus, med butikklokale 2300 m², et varmt-lager (trelast mm) 1200 m² og et kaldt-lager 1000 m². Det legges også til rette for detaljhandel i form av dagligvare 1500 m². Coop Nordland vil etablere handelsvirksomheten i tråd med sitt Coop Extra Bygg og Coop Extra konsept. Coop Extra Bygg er et husholdningsrettet byggevarekonsept. Prisene i Coop Extra Bygg ligger på samme lave nivå som Coop Obs! Bygg 4. Coop Obs! Bygg har kommet svært gunstig ut i pristester. En test utført av VG i fant at Coop Obs! Bygg var billigst i kategoriene Maling og Verktøy og byggevare, hhv 15% og 50% billigere enn de aktørene som er etablert i Sortland pr i dag. I den tredje kategorien som var Trelast ble Coop Obs! Bygg funnet å være nest billigst, bare slått av Bauhaus. Her lå prisene 10-20% lavere enn mer proffrettede byggevarehus. Det er også slik at byggevareutsalg generelt har noe større frihet en f.eks sentralt styrte dagligvarekjeder til å justere vareutvalg og priser til det lokale markedet og den lokale konkurransen. 4 I følge Coop Nordland 5 Vedlagt denne handelsanalysen finnes en test publisert av VG

11 Basert på dette forventes det at etableringen av Coop Extra Bygg Sortland vil oppfattes som et attraktivt sted for byggevarehandel, også utenfor Sortland kommune. Dette vil føre til økt konkurranse, noe som fører til bedre utvalg og/eller lavere priser for husholdningen, økt effektivitet på tilbudssiden og typisk økt konsumentoverskudd i et samfunnsøkonomisk perspektiv. Det antas en årlig omsetning av byggevarer på 60 mill kr. Erfaringstall fra tilsvarende butikkonsept i Førde og Fauske viser at 20% av kundegrunnlaget reiser lengre enn hhv 30 min og 15 min for å handle ved Coop Extra Bygg. 6 Det antyder at Coop Extra Bygg kan bidra til å styrke Sortland som regionssenter. Coop Extra er et dagligvarekonsept som tilbyr bredt utvalg og lave priser. I tillegg har butikkene ferskvaredisker. Butikken antas å være et attraktivt dagligvaretilbud, ikke minst for de som allerede har tatt bilen for å handle byggevarer. Det antas en årlig omsetning av dagligvarer på 40 mill kr. Kombinasjonen av byggevare- og dagligvareutsalg er vesentlig for Coop. En oppsplitting eller delvis etablering av for eksempel bare byggevareutsalg anses ikke som aktuelt. 6 Kilde: Coop Nordland

12 2 FØRINGER 2.1 NASJONALE FØRINGER 7 Forskrift om Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre av 27. juni sier at Kjøpesentre kan bare etableres eller utvides i samsvar med godkjente fylkesplaner eller fylkesdelplaner med retningslinjer for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner. Formålet med denne rikspolitiske bestemmelsen er å legge til rette for en sterkere regional samordning av politikken for etablering og utvidelse av større kjøpesentre. Hensikten er å styrke eksisterende by- og tettstedssentre og bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlige transportvalg, dvs. unngå en utvikling som fører til byspredning, bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer bil. Det langsiktige målet er å oppnå en mer bærekraftig og robust by- og tettstedsutvikling og begrense klimagassutslippene. 2.2 BESTEMMELSER FOR NORDLAND FYLKE 8 Nordland fylkeskommunes fylkesdelplan for inneholder retningslinjer for etablering av kjøpesenter og handel. Et kjøpesenter defineres i fylkesplanens kapittel 7 slik: Med kjøpesenter forstås detaljhandel i bygningsmessige enheter og bygningskomplekser som etableres, drives og framstår som en enhet, samt utsalg som krever kunde- eller medlemskort for å få adgang. Med detaljhandel menes salg av alle typer varer direkte til forbruker, det vil si både dagligvarehandel, faghandel, inklusive salg av plasskrevende varer. Tiltaket kombinerer salg av byggevarer (plasskrevende varer) og dagligvarer og faller således inn under fylkets definisjon av et kjøpesenter. Det må imidlertid bemerkes at et byggevareutsalg og en dagligvarebutikk avviker fra et typisk kjøpesenter konsept med et stort utvalg av faghandler. Videre beskriver fylkesplanen: Etableringer skal som hovedregel skje innenfor sentrum av byer og tettsteder. Unntaksvis kan etableringer også skje i områder som er avsatt til handelsområde i kommuneplan. Etablering av kjøpesenter med større bruksareal enn m 2 og utvidelse av kjøpesenter til mer enn m 2 er bare tillatt i byer og tettsteder som har et handelsomland ut over egen kommune. I den grad det skal etableres handel utenfor sentrum så må det vurderes på bakgrunn av Handels- og arealbehov Avstand til sentrum for gående/syklende og kollektivdekning Plassering i forhold til annen bebyggelse og langsiktig utviklingsmønster Etableringer i handelsområder utenfor sentrum skal som et minimum oppfylle følgende krav til dokumentasjon: 7 Tekst i kursiv er sitat fra forskriften 8 Tekst i kursiv i dette avsnittet er sitater fra fylkesplanen

13 a) Det skal utarbeides handelsanalyser som viser eksisterende og framtidig omsetning i handelsomland, herunder reduksjon av omsetning i eksisterende sentrum målt som antall år med tapt omsetningsvekst. b) Det skal utarbeides analyser som viser etableringas effekt for byutvikling. c) Det skal utarbeides transportanalyser som viser tilgjengelighet for gående og syklende, trafikksikkerhet, kapasitet i vegnettet og miljøvirkninger av økt trafikk. d) Handelsområder skal ligge på eller ved hovedrute innen kollektivnettet. e) Det skal fastsettes maks. tillatt utbygd bruksareal innenfor området og en bestemt utbyggingsperiode, slik at handelsetableringene ikke gir utilsiktede negative konsekvenser for sentrumsområdene. Det kan fastsettes begrensinger på størrelsen på den enkelte etablering og hvilke varegrupper som tillates. f) Det bør i forbindelse med kommuneplanene utarbeides parkeringsnormer med krav tilpassa senterets størrelse og funksjon. Det er særlig punkt a) og b) som er relevant for denne handelsanalysen. Fylkesplanen definerer også at det skal det være flere regionsentra, bysentra og lokalsamfunn innenfor de sju politiske regionene i Nordland (Lofoten, Vesterålen, Ofoten, Salten, Indre Helgeland, Helgeland og Sør-Helgeland). Ti regionssentra pekes og disse skal ha regionale funksjoner: Bodø, Fauske, Leknes, Svolvær, Sortland, Narvik, Mo i Rana, Mosjøen, Sandnessjøen og Brønnøysund. Gjennom satsing på sterkere regionsentra skal regionene gi gode offentlige og private tjenester til næringsliv og innbyggere. Det ønskes blant annet økt handel i sentrumsområdene som ventes å gi positive ringvirkninger for både handel og annen virksomhet. De ti regionssentrene forventes å ha et handelsomland ut over egen kommune. 2.3 KOMMUNALE FØRINGER 9 Byplan Sortland Blåbyen omtaler blant annet generelle bestemmelser til nærings og forretningsområder og mer spesifikke krav for definerte områder Plankrav Generelle bestemmelser 1. Utbygging av nye områder krever reguleringsplan 2. Dersom utbyggingen vil ha trafikale konsekvenser for riks- og fylkesvegnettet, krever egen trafikkanalyse som synliggjør de trafikale forholdene, herunder tiltak som skal ivareta gode trafikale løsninger som følge av utbyggingen. 3. Det tillates ikke enkeltbygg med et bruksareal til forretning på over 3000m 2. To eller flere forretninger skal ikke fremstå eller drives enhetlig. Butikken som søkes etablert vil være en butikk på 6000m 2 som drives enhetlig 4. Utforming og organisering av områder langs Vesterålsgate skal gjøres slik at de eksponeres positivt mot Vesterålsgata og ses i sammenheng med nærliggende bebyggelse langs gata. Det tillates ikke høye og tette gjerder mot Vesterålsgate. 9 Tekst i kursiv er sitater fra Byplan Sortland - Blåbyen

14 5. Virksomheten skal hensynta omkringliggende boligbebyggelse i forhold til forurensninger som støy, støv. 6. Avslutning mot sjø skal følge retningslinjer for sjøfronten, se pkt. 2.4 Sjøfronten og egne retningslinjer. I områdene nord for Havna og sør for Sørhamna skal kvalitetskrav ang plastring følges, se a) 7. Områder mot sjøfronten skal ha en god estetisk utforming og sjøsiden av området skal ikke fremstå som bakside. 8. Det tillates ikke utelagring direkte mot Vesterålsgate eller sjøfronten som kan være skjemmende. 9. Dersom utbyggingen ligger ved en skolevei, skal trafikksikkerhet hele veien fra bolig til skole vurderes. Nødvendige tiltak for å ivareta dette skal være en del av reguleringsplan og utbyggingsavtale. Videre gjelder følgende for arealer der det tenkes etablert storhandel: Generelle bestemmelser: Alle bestemmelsene i gjelder uavkortet for de kombinerte områder. For storhandel gjelder følgende: a. Virksomheten skal ha et bruksareal for forretning på 1500m2 3000m2. (Det tillates ikke forretninger under 1500m2) b. Forretninger skal ha en markedsdekning ut over kommunegrensen. c. Varegrupper som ikke tillates: dagligvare (52.11), vin og brennevin (52.251). d. Varegrupper som ikke skal utgjøre mer enn til sammen 30% av det totale omsetningen: klær (52.42), sko og lærvarer (52.43), fritidsutstyr, spill og leker (52.483), jernvare og glass (52.46) e. Det tillates kun etablering av 2 storhandelskonsept totalt sett utenfor sentrum i planperioden. f. Etableringen skal ikke ha negativ effekt på byutviklingen. Dette skal dokumenteres i analyse. g. Det skal dokumenteres tilgjengelighet for gående/syklende, trafikksikkerhet, kapasitet på veinettet og miljøvirkningen av økt trafikk. Til sist gjengis retningslinjene som gjelder spesifikt for Strandskogjordet: Bestemmelser til de enkelte planområdene: N/F 9 Strandskogjordet a. Området er avsatt til næring- og handelsareal b. Følgende gjelder for forretningsarealet: Varegruppe og størrelse: 1. Plasskrevende varer og storhandel. 2. Totalt bruksareal til forretning: 6000m 2. Av dette kan maksimalt 3000m 2 benyttes til storhandel. c. Storhandel kan erstattes med plasskrevende varer d. Atkomst skal legges fra Steiroveien e. Ny bebyggelse skal holdes lav og hensynta eksisterende boligområder. Det skal legges en buffersone mot eksisterende boligbebyggelse i vest.

15 2.4 OPPSUMMERING AV RETNINGSLINJER FOR TILTAKET OG FØRINGER FOR HANDELSANALYSEN Byplan Sortland åpner for storhandel eller handel med plasskrevende varer 10 på Strandskogjordet. Et byggevareutsalg er å anse som handel med plasskrevende varer og vil være i tråd med bestemmelsene. Byplan Sortland tillater at storhandel erstattes av plasskrevende varer, og et rent byggevareutsalg uten storhandel er således i tråd med bestemmelsene. Etableringen av et kombinert byggevare- og dagligvareutsalg faller innenfor fylkets definisjon av et kjøpesenter. Det bør derfor utarbeides en handelsanalyse i tråd med punkt a) og b) i fylkesplanen, som kommentert i avsnitt 2.2. Jfr fylkesplanen bør det i Sortland som et regionssenter med definerte soner for sentrumsområder og handelsområder - kunne etableres et slik byggevare- og dagligvareutsalg på Strandskogjordet, ettersom dette er definert som et mulig handelsområde i kommuneplanen. Etablering av dagligvareutsalg vil være et brudd på bestemmelsene som gjelder spesielt for Strandskogjordet ettersom det kun tillates storhandel eller handel med plasskrevende varer. Det er usikkert om et kombinert byggevare- og dagligvareutsalg strengt tatt er å anse som storhandel og hvorvidt punkt i Byplan Sortland kommer til anvendelse. Det bør imidlertid anses som dette, ettersom det er et handelskonsept som tilbyr bilbasert byggevarehandel i kombinasjon med dagligvarehandel. Tiltaket bryter med bestemmelsene for Strandskogjordet vedrørende enhetsstørrelser og enhetlig drift. 10 Byplan Sortland Definisjoner: «Med plasskrevende varer menes biler/motorkjøretøyer/bilrekvisita, landbruksmaskiner, trelast/andre større byggevarer, salg fra planteskoler/hagesentre, engrosvarer, møbler og elektro.» 11 Generelle bestemmelser for storhandel.

16 3 METODE Nedenfor følger en beskrivelse av den metodiske tilnærmingen som er brukt. Metoden er også beskrevet mer utførlig i analysen av de aktuelle varetypene. Videre beskrives kort hvilke definisjoner og antakelser som er lagt til grunn. 3.1 METODISK TILNÆRMING Handelsanalysen har fokusert på de to varetypene som tenkes etablert ved Strandskogjordet Byggevarer og dagligvarer. Dekningsgradsanalyse er bare utført i begrenset omfang, ettersom dette gir varierende informasjon på varegruppenivå. Isteden er det utført analyser av omsetning av byggevarer pr innbygger for Sortland, Vesterålen og naboregionene, og for regionsentrene. For dagligvarer er det satt opp en tyngdepunktmodell for å analysere sannsynlige handlemønster etter en etablering på Strandskogjordet. Modellen basere seg på informasjon om omsetning ved ulike butikker, befolkningsdata på grunnkretsnivå, og reisetidsdata for alle grunnkretser i handelsomlandet. 3.2 VAREGRUPPER En handelsanalyse må være tilpasset de varegruppen som berøres. Varene som omsettes i varehandelsbedrifter har ulike egenskaper og knyttes til ulike handelsmønstre. Dagligvarer handles for eksempel hyppig, mens klokker handles sjeldnere. Handler man en genser, kan man bære den med seg i en pose. Handler man en oppvaskmaskin, trenger man gjerne bil for å få den med seg hjem. Butikkene som disse varene handles i har følgelig også ulike egenskaper. Dagligvarebutikkene ligger ofte nært der folk bor eller jobber slik at de kan handle dagligvarer uten store omveier, f.eks på vei hjem på ettermiddagen. Ettersom dagligvarer handles hyppig og av mange, kan de nøye seg med et mindre kundegrunnlag enn mange andre typer handel. Urmakeren og klesbutikken ønsker gjerne en eksponert plassering nært befolkningstette senter ettersom hver og en av oss handler slike varer sjeldnere enn f.eks dagligvarer. Elektro- og møbelbutikken legges gjerne der det er godt med plass til både butikk, lager og parkering, samtidig som det må være relativt lett å komme seg dit. Det har dermed en hensikt å gruppere handelsvarer i ulike grupper. Dette kan gjøres på mange måter, ofte velges en tredelt inndeling.

17 Tekstboks 1. Inndeling - varegrupper VG1 - Dagligvarer o Dagligvarehandel o Handles hyppig, lav enhetsverdi på varen, korte innkjøpsreiser VG2 - Detaljhandel / faghandel o Klær, sko, ur, briller, sportsartikler, helsekost etc. o Handels mindre hyppig, høyere verdi på varen, villig til å reise, kan bære varen VG3 - Store varer o Hvitevarer, brunevarer, byggevare, møbler etc. o Handles sjeldnere, ofte høy verdi på varen, villig til å reise langt, må fraktes i bil Varegruppene tar utgangspunkt i den internasjonale COICOP-standarden som brukes av SSB og som grupperer ulike typer konsumvarer og -tjenester ned på et detaljert nivå. Vi har identifisert de COICOP-gruppene som er typiske handelsvarer og gjort en fordeling av disse gruppene på våre varegruppe VG1 3. For eksempel så handles mye - men ikke all - mat i dagligvarebutikker. Noe mat handles i kiosker og på bensinstasjoner, samt i spesialforretninger. Omsetningen i butikkene må også kategoriseres i de samme tre varegruppene. Dette gjør vi ved å koble bransjekodene (NACE) til butikkene med varegruppene. For eksempel definerer vi bransjekoden «Butikkhandel med bredt vareutvalg med hovedvekt på nærings- og nytelsesmidler» som dagligvarer (VG1) BRANSJEGLIDNING Det er ikke uproblematisk å dele inn handelsvarer i grupper. Skillene er ikke entydige. Eksempelvis kan man komme ut av en elektrobutikk bærende på en pose med et lite kamera, eller man kjører en stykke til et hypermarked for å gjøre ukens storhandel av dagligvarer. Bransjeglidning kompliserer dette bildet ytterligere. Eksempler på dette er: - Økt omsetning av store sportsartikler, for eksempel kajakk, ski, sykkel, friluftsutstyr, tilsier at man oftere kjører bil til sportsbutikken nå enn før. - Man drar ikke nødvendigvis til skobutikken for å kjøpe sko lenger, men kjøper ofte dette i sportsbutikker, hypermarked eller tilsvarende. - En del medisiner kan man kjøpe i dagligvarebutikken, og det samme gjelder for eksempel enkle kjøkkenredskaper. - Internetthandel gjør at et svært bredt vareutvalg er tilgjengelig for henting på det lokale postkontoret i løpet av få dager. Likevel er det hensiktsmessig å benytte de tre varegruppene, fordi det blant annet hjelper å strukturere analysen og det gir muligheter for å bryte ned totalhandelen i mer håndgripelige varestrømmer. I forbindelse med bransjeglidning er det grunn til å trekke frem bestemmelse d) i punkt Generelle bestemmelser for storhandel fra Byplan Sortland: Varegrupper som ikke skal utgjøre mer enn til sammen 30% av det totale omsetningen: klær (52.42), sko og lærvarer (52.43), fritidsutstyr, spill og leker (52.483), jernvare og glass (52.46). Bestemmelsen har en funksjon ift å begrense konkurransen mot faghandelen i sentrum fra bransjeglidning innenfor en del storhandelskonsepter. Byggevareutsalg har en viss konkurranseflate mot f.eks hagesenter. Konkurranseflaten mot typiske sentrumsbutikker er imidlertid begrenset. Når det gjelder dagligvarehandel så kan non-

18 foodsortimentet til dagligvarebutikkene ha en konkurranseflate mot typiske sentrumsbutikker. Faghandelssortiment krever imidlertid økt betjening i butikk, og dette er ikke nødvendigvis i tråd med strategien for dagligvarebutikker som søker å redusere utsalgsprisene. Det synes å være en trend de siste årene at non-food-andelen faller OMLAND Definering av handelsomlandet er viktig for analysene som skal gjennomføres. Med handelsomland menes det geografiske området som skal legges til grunn for handelsanalysen. Handelsomlandet er knyttet til den eksisterende handels- og tjenestenæringen i området. Som beskrevet i punkt 3.2 har ulike varegrupper ulike egenskaper og husholdningene har ulike handlemønster for disse varene. Ettersom denne handelsanalysen er knyttet til etablering av byggevarehandel og dagligvarer velger vi omland tilpasset dette. Byggevarer er en type varer husholdningene som regel handler med bil. Det er varer som handles relativt sjelden og ofte handles det for store verdier pr handel. Kostnaden ved reisen blir relativt liten ift verdien av selve handelen og husholdningenes prioriterer å handle der de får best utvalg, ønsket kvalitet og beste pris. Følgelig aksepterer husholdningene relativt lange handlereiser når de skal handle byggevarer. Det er derfor naturlig å se på et relativt stort handelsomland. Ettersom Sortland har en rolle som regionsenter i Vesterålen, er det naturlig at Vesterålen-regionen er omland, det vil si kommunene Sortland, Hadsel, Bø, Øksnes og Andøy. I tillegg vil vi vurdere deler av kommunene Kvæfjord og Lødingen som del av omlandet, jfr drøfting i avsnitt Dagligvarer har helt andre egenskaper enn byggevarer. Dagligvarer kjøper husholdningene ofte, hver handel kan ha ganske lav verdi og utvalget varierer strengt tatt ikke så mye fra utsalgssted til utsalgssted. Dagligvarer handles derfor gjerne der det er hensiktsmessig i forhold til husholdningens øvrige reisemønster, f.eks av en voksen på vei mellom jobb/skole og hjemmet. Lange dagligvarereiser er mindre vanlig, men husholdninger som gjennomfører større dagligvareinnkjøp, f.eks ukentlig, kan være tilbøyelig til å reise noe lengre, for noe bedre utvalg, eller lavere priser. For denne analysen, der Sortland sentrum står i fokus, har vi valgt å definere handelsomlandet til Sortland kommune. I tillegg vil vi vurdere deler av kommunene Kvæfjord og Lødingen som del av omlandet, jfr drøfting i avsnitt DATAGRUNNLAG Data om omsetning og antall ansatte rapporteres årlig av alle bedrifter til Brønnøysundregistrene. Vi basert oss på siste data fra Brønnøysund som for de fleste foretak er 2014-regnskapet. For underenheter og filialer rapporteres ikke omsetning, kun antall ansatte. Dette medfører en utfordring for omsetningsanalyser fordi omsetning hos lokale filialer rapporteres på det stedet der morselskapet har adresse. Omsetning av klær i f.eks en Cubus-butikk i Sortland dukker regnskapsmessig opp som klær solgt i Asker, fordi Cubus sitt hovedkontor ligger der. Det gir feil informasjon om omsetning av klær både i Sortland og Asker. Dette problemet løses ved at omsetningen ved hovedkontoret som hovedregel tas helt ut av analysegrunnlaget. For filialene løses problemet ved å legge antall ansatte i filialen til grunn og multiplisere med en omsetning pr ansatt. Omsetning pr ansatt kan regnes på flere måter, men vår dataleverandør Geodata har i dette tilfellet 12 Vista Analyse Førde som regionalt knutepunkt handelens plass i byutviklingen (2014)

19 regnet en omsetning pr hodet basert på gjennomsnittlig omsetning pr ansatt i den aktuelle bransjen, innenfor det geografiske området Lofoten, Vesterålen, Ofoten og Sør-Troms. Løsningen er ikke ideell, og det vil forekomme avvik ift faktisk omsetning i disse filialene. Det er imidlertid lite hensiktsmessig å kontakte hver enkelt aktør å be de oppgi omsetning. Erfaringsmessig er dessuten de etablerte aktørene begrenset interessert i å bidra med data til handelsanalyser vedrørende nyetableringer. Data om reiseavstander er også levert av Geodata. Reiseavstand regnes som kjøretid med bil mellom befolkningsmessig tyngdepunkt i hver grunnkrets og handelsstedet. Informasjon om etterspørsel, husholdninger, konsummønster etc. er hentet fra SSB, med unntak av antall arbeidsplasser i hver grunnkrets som er levert av Geodata. 3.5 ALTERNATIVER I tråd med planforslaget vurderes to alternative utbygginger. Alternativ 0 er dagens situasjon, altså ingen etablering av handelsvirksomhet på Strandskogjordet. Alternativ 1 er ikke et reelt utbyggingsalternativ, men defineres som en tenkt utbygging på totalt 6000m 2 som ikke bryter med gjeldende bestemmelser. Det vil si at: - Omsetningen primært knytter seg til plasskrevende varer for sammenlikningens skyld defineres dette som byggevarer. Byggevarer antas for øvrig å ha mindre konkurranseflate mot butikker i sentrum enn andre plasskrevende varetyper slik som elektrovareutsalg eller et møbel- & interiørutsalg ville hatt. Andre varetyper enn byggevare og dagligvare er imidlertid ikke aktuelt for denne utredningen. - Omsetningen fordeles på to enheter slik at man tilfredsstiller bestemmelsen om enheter på mellom m 2. Til sammen utgjør byggevareutsalgene om lag 4500m 2 - Enhetene driftes hver for seg - Det etableres handel med utsalgsvarer og fagvarer i tråd med bestemmelsene for storhandel. Omsetningen knyttet til utsalgsvarer og fagvarer utgjør mindre enn 30% av omsetningen på Strandskogjordet. Ettersom faghandel har noe høyere arealeffektivitet så settes det av noe mindre enn 30% av det totale arealet, ca 1500m 2 - Etableringen antas å ikke ha samlet negativ effekt for byutviklingen i Sortland. I dette ligger at det vil kunne aksepteres negative effekter for enkelte aktører, men at summen av negative og positive effekter er overveiende positive. Alternativ 2 er det reelle, foreliggende utbyggingsforslaget. Hovedforskjellen mellom Alternativ 1 og 2 er: - Det settes av samme arealmengde til byggevarer, men dette blir én enhet. - Det etableres et dagligvareutsalg på 1500m 2 istedenfor tilsvarende arealer til handel med fagvarer/utsalgsvarer. - Hele butikkutsalget driftes av samme eier - Effekten for byutviklingen utredes.

20 4 HANDELSANALYSE Denne handelsanalysen skal svare ut to viktige spørsmål fra det vedtatte planprogrammet: 1. Hva er effekten av den foreslåtte etableringen for Sortland som regionssenter? 2. Hva er effekten av den foreslåtte etableringen for byutviklingen i Sortland? Jfr avsnitt 3.2 så er det primært etableringen av en byggevareforretning som anses å ha et omland som strekker seg utenfor Sortland kommune, og som dermed vil kunne ha en effekt for Sortland som regionsenter. I avsnitt 4.1 belyses derfor byggevaremarkedet i Vesterålen og hvordan etablering av en konsumrettet byggevarebutikk kan påvirke Sortland som regionsenter. I avsnitt 4.2 belyses hvordan etableringen på Strandskogjordet vil kunne påvirke byutviklingen i Sortland. Byutvikling drives av mange faktorer. I avsnittet drøftes viktige forutsetninger for vellykket byutvikling, hvordan etablering av kombinert byggevare og dagligvareutsalg på Strandskogjordet kan påvirke dette, mulige negative og positive effekter, samt eventuelle avbøtende tiltak 4.1 KONSEKVENSER FOR SORTLAND SOM REGIONSSENTER EFFEKT AV BYGGEVAREUTSALG Som nevnt innledningsvis er det primært byggevaredelen av konseptet som vurderes å kunne ha en betydelig effekt for Sortland som regionssenter. Det vurderes derfor som relevant å presentere en kort handelsanalyse av byggevaremarkedet rundt Sortland. I det påfølgende drøftes valg av omland, utfordringer rundt omsetningsdata, byggevareomsetning på regionsnivå, på kommunenivå og regionsenternivå. Dekningsgrader beregnes ikke, jfr redegjørelse i avsnitt HANDELSOMLAND FOR BYGGEVARER For å få et overblikk over byggevarehandelen i nordlige Nordland viser Figur 4-1Feil! Fant ikke referansekilden. omsetningstetthet av byggevarer 13. Harstad er det sterkeste senteret for handel av byggevarer. 13 NACE 4752x

21 Figur 4-1. Omsetning av byggevarer i Lofoten, Vesterålen, Ofoten og Sør-Troms. Kilde: Geodata Harstad Sortland Narvik Husholdningene er villige til å reise relativt langt for å handle byggevarer. Imidlertid finnes det grenser for hvor langt man vil reise for å handle billige byggevarer også i Nord-Norge, så det er ikke relevant å anse hele Lofoten, Vesterålen, Ofoten og Sør-Troms som handelsomland for et byggevareutsalg i Sortland. Figur 4-1 viser omsetningen at byggevarer. Harstad har størst omsetningen. I 2012 gjennomførte Norstat en spørreundersøkelse på oppdrag fra Analyse & Strategi AS. Spørreundersøkelsen relaterte seg til en utvidelse av Sjøkanten Senter i Harstad og skulle blant annet avdekke handelsomlandet for Sjøkanten senter for ulike varetyper. Spørreundersøkelsen ble utført med til sammen 500 husholdninger i kommunene Harstad, Kvæfjord, Skånland, Bjarkøy, Ibestad, Gratangen og Lødingen, Tjeldsund og Evenes. Husholdningene ble blant annet spurt om hvor de oftest handlet «Byggevarer, verktøy og hageutstyr». Som ventet oppga flertallet i de fleste kommuner at de handlet i Harstad eller Narvik. I to av kommunene Kvæfjord og Lødingen oppga imidlertid en betydelig andel at de handlet i Sortland.

22 Figur 4-2. Hvilket sted handler du oftest "Byggevarer, verktøy og hageutstyr"? Andel av representativt utvalg. Kilde: Norstat, Coop Nord og A&S Figuren antyder at om lag 15% av husholdningene i Kvæfjord og 32% i Lødingen oftest handler byggevarer, verktøy og hageutstyr i Sortland. Ingen av de andre kommunene som var med i spørreundersøkelsen later til å handle ofte i Sortland. Ser man sørover til Lofoten så virker det lite sannsynlig at husholdningene skal kjøre forbi sine egne to regionssenter Svolvær og Leknes, og gjennom Hadsel kommune for å handle i Sortland 14. Det synes derfor naturlig å avgrense Sortland sitt handelsomland for byggevarer til Vesterålen, med en mulig utvidelse til deler av Kvæfjord og Lødingen kommune OMSETNING Omsetningen av byggevarer kan identifiseres gjennom regnskapsdata innrapportert til Brønnøysundregisteret 15. Bransjeinndelingen i Brønnøysund følger NACE-kodene som er en europeisk inndeling av næringer og bransjer. Bedriftene velger selv hvilke NACE-koder de mener passer best for sin virksomhet. Bedrifter kan oppgi flere NACE-koder, men da rangert slik at den primære NACE-koden er knyttet til den største delen av omsetningen. Mange byggevarehus har en stor del av sitt salg til proffmarkedet. Salg til proffmarkedet defineres som engrossalg og kategoriseres med en annen NACE-kode (46 73x), mens salg til husholdningsmarkedet defineres innenfor NACE-kode (47 52x). Ettersom hvert enkelt byggevarehus har relativt stor omsetning blir statistikken sensitiv for hvordan bedriftene har valgt å kategorisere seg selv. Samtidig må vi legge til grunn bedriftenes egne innrapporteringer. De som har oppgitt engroshandel som primær NACE-kode og detaljhandel som sin sekundære NACE kode antas å ha størst omsetning til proffmarkedet BYGGEVAREOMSETNING PR INNBYGGER - REGION 14 Kommunene i Lofoten var ikke inkludert i spørreundersøkelsen for Sjøkanten Senter 15 Data til denne analyse er innhentet via Geodata.

23 Analysen summerer omsetningen til bedrifter som har oppgitt detaljhandel med byggevarer som sin primære eller sekundære NACE-kode. Basert på dette summeres den samlede omsetning av byggevarer i hver region, vist i Figur 4-3. Figuren viser både tall for husholdningsrettede byggevarehus (de som har oppgitt detaljhandel med byggevare som sin primære NACE-kode) og summen av proff og husholdningsrettede byggevare hus (de som har detaljhandel med bygge vare som sin primære eller sekundære NACE-kode). Figur 4-3. Byggevareomsetning pr innbygger, pr region. Husholdningsrettet og samlet. Kilde: SSB, Geodata, A&S Figuren viser at omsetningen av byggevarer i husholdningsrettede byggevareutsalg i Sortland er omtrent på landsgjennomsnittet. Omsetningen pr innbygger i Sør-Troms og Lofoten ligger over landsgjennomsnittet, mens Ofoten ligger under. Inkluderer man også omsetningen til de byggevareutsalgene som definerer seg selv som primært proffrettet (engros) men sekundært husholdningsrettet så ligger omsetningen i alle de fire regionene under landsgjennomsnittet. Som beskrevet i avsnitt så indikerer en spørreundersøkelse blant husholdningene at henholdsvis 15% og 32% av husholdningene i Kvæfjord og Lødingen oftest handler byggevarer i Sortland. Ved å inkludere en slik andel av befolkningen i disse to kommunene i omlandet til Sortland så faller omsetningen av byggevare pr innbygger i omlandet fra kr pr innbygger til kr pr innbygger for husholdningsrettet byggevaresalg og fra kr til kr pr innbygger når vi ser på husholdningsrett og proff samlet BYGGEVAREOMSETNING PR INNBYGGER - KOMMUNE Innenfor hver region varierer omsetningen mye mellom kommunene. Dette er ikke unaturlig for en bransje der aktørene er få og store. Figur 4-4 viser byggevareomsetning pr innbygger pr kommune i de fire regionene. Kommuner med regionssenter er skrevet med blokkbokstaver. Figur 4-4. Byggevareomsetning pr innbygger, pr kommune, gruppert etter region. Husholdningsrettet og samlet. Kilde: SSB, Geodata, A&S

24 Figuren viser store variasjoner. I Vesterålen endres omsetningstallene for Sortland mye, når man inkluderer Byggmakker Sortland og XL-bygg Sortland (begge primært engrossalg). Videre fremstår Øksnes som en kommune med svært høy omsetning av byggevare pr innbygger 16. For de andre regionene viser figuren at mange kommuner mangler byggevarehandel fullstendig, slik som Lødingen og Gratangen. Noen kommuner har primært engrosaktører, slik som Kvæfjord. Dette begrensede eller fraværende tilbudet av byggevarer i Kvæfjord og Lødingen forklarer delvis hvorfor så mange husholdninger i disse kommunene oppgir at de handler denne typen varer i blant annet Sortland, jfr den tidligere omtalte spørreundersøkelsen BYGGEVAREOMSETNING PR INNBYGGER - REGIONSENTER Figur 4-4 viser ikke bare variasjon mellom kommunene, men antyder også variasjon i hvordan regionsentrene fyller sin rolle når det gjelder byggevarehandel. Ved å ta utgangspunkt i tettstedsgrensene slik de er definert av SSB kan omsetning av byggevarer innenfor tettstedsgrensene til regionsentrene summeres. Figur 4-5 viser omsetningen av byggevarer i hvert av regionsentrene som andel av omsetningen av byggevarer i hele regionen. Dette gir en indikasjon på hvordan hvert regionsenter fyller sin rolle for handelssted for regionen, innenfor byggevarehandel. Figur 4-5. Regionsenters andel av byggevarehandel i egen region. Kilde: Geodata, A&S 16 Både Byggmakker og XL-bygg er etablert i Øksnes kommune som har 4500 innbyggere

25 Figuren viser at Harstad skiller seg ut som det regionssenteret som sterkest fyller sin rolle, både når det gjelder salg av byggevarer til husholdninger og salg til både proff- og husholdningsmarkedet. Regionsentrene Leknes og Svolvær er begge regionsenter i Lofoten og deler slik sett på rollen innenfor sin region. Samlet sett har de større andel av omsetning enn det Harstad har. Narvik har en middels sterk rolle i Ofoten. Sortland har en svak rolle som regionssenter dersom man utelukkende ser på de byggevarehusene som primært retter seg mot husholdninger. Under en 1/5 av byggevareomsetningen primært rettet mot husholdning i de fem kommunene i Vesterålregionen foregår i Sortland. Om man inkluderer byggevarehusene som har detaljhandel med byggevare som sin sekundære NACE-kode i Vesterålen kommer Sortland nesten på nivå med Narvik ETABLERING PÅ STRANDSKOGJORDET I både Alternativ 1 og Alternativ 2 legges det til grunn en byggevareomsetning på 60 mill kr årlig, fordelt på hhv to og en enhet. Figur 4-6 viser omsetningen av byggevarer i de fem regionssentrene, etter en etablering på Strandskogjordet. Det er kun omsetningstallene for Sortland som er endret ift Figur 4-5. Omsetningen regionssenteret Sortland stiger naturlig nok, og kommer på nivå med Narvik for husholdningsrettet byggevareomsetning. Inkluderer man både husholdningsrettet og proff blir Sortland sterkere som regionssenter for byggevarehandel enn Narvik, men fortsatt mindre enn Harstad og summen av Leknes og Svolvær. Figur 4-6. Regionsenters andel av byggevarehandel i egen region etter etablering på Strandskogjordet. Kilde: Geodata, A&S

26 Det anses å være liten forskjell mellom Alternativ 1 og 2 ettersom den samlede omsetningen er lik. Hvorvidt byggevareomsetningen foregår i én eller to enheter antas å ha liten praktisk betydning. I Alternativ 1 ville de to enhetene kanskje kunne gi et noe bredere og diversifisert byggevareutvalg og konkurransen kunne kanskje blitt sterkere. På den annen side så ville en slik diversifisering økt potensialet for bransjeglidning. Bransjeglidning ville kunne økt potensialet for konkurranseflate mot aktørere i sentrum. I Alternativ 2 vil én stor enhet med enhetlig drift muligens gi et noe smalere vareutvalg enn to uavhengige enheter. På den annen side vil en større enhet kunne ta ut flere stordriftsfordeler som kan gi økt effektivitet og lavere priser til husholdningene. Både Alternativ 1 og Alternativ 2 styrker Sortland som regionssenter, sammenliknet med Alternativ 0. Etableringen av et husholdningsrettet byggevareutsalg med gunstige priser vil styrke tilbudet av byggevarer i Sortland, og bidra til at Sortland får en mer sentral rolle som regionsenter. Det er grunn til å tro at dette vil øke den samlede tilstrømmingen av handlende til byen Sortland, ettersom byggevarer er en varetype som potensielt utløser lengre handlereiser. Gitt at de eksisterende byggevarehusene i Sortland fortrinnsvis definerer seg selv som engrossalg kan det heller ikke utelukkes at det kan være rom for at byggevarekonsept som retter seg mer ensrettet mot husholdningene DEKNINGSGRADER OG ÅR MED TAPT OMSETNING Beregning av dekningsgrader er krevende og lite presist innenfor varegruppen byggevarer. Omsetningsdata gir et relativt godt datagrunnlag for å beskrive tilbudssiden. Imidlertid så gir SSBs Forbruksundersøkelse dårlig grunnlag for å anslå etterspørselen etter varer som omsettes i byggevarebutikker. Varegruppen «0431 Produkter til reparasjon av bolig» i Forbruksundersøkelsen til SSB favner et bredere vareutvalg enn det som ligger innenfor NACE 47 52x. Det er derfor ikke beregnet dekningsgrader for byggevarer. Ettersom etablering av byggevareutsalg på Strandskogjordet i liten grad ventes å ha negative konsekvenser for byutviklingen i Sortland er det ikke gjort en analyse av antall år med tapt omsetningsvekst knyttet til dette. 4.2 KONSEKVENSER FOR BYUTVIKLINGEN I følge Byplan Sortland punkt f) skal ikke etablering av storhandel ha negative konsekvenser for byutviklingen. Analysen legger til grunn at det med «byutvikling» her primært menes utvikling av sentrumsområdet i Sortland, innenfor de sentrumsgrensene som er definert i Byplan Sortland VELLYKKET BYUTVIKLING Et velfungerende bysentrum kan tilby byrom og samlingspunkter der mennesker kan, og vil, møtes. Det tilbyr offentlige tjenester som man ikke finner i mindre tettsteders slik som NAV-kontor, helseog omsorgstjenester, svømmehaller, kulturhus, kino, teater etc. Videre finner man private tjenester, f.eks et mangfoldig utvalg av kafeer og restauranter, og kanskje også barer og nattklubber. Dessuten finner man ofte et diversifisert handelstilbud i byene. Byer har større kundegrunnlag og i byene finnes derfor faghandel og nisjebutikker som sjelden lykkes i å oppnå bedriftsøkonomisk lønnsomhet i mindre tettsteder. Dette er gjerne også den typen handel som husholdninger finner attraktiv,