FORSLAG TIL PLANPROGRAM TIL OFFENTLIG ETTERSYN

Transkript

1 Reguleringsplan for Strandskogjordet, Sortland kommune Gnr.15/ Bnr. 17, 904 og 1664, Gnr.46 og Bnr.1 Privat detaljert reguleringsforslag med konsekvensutredning FORSLAG TIL PLANPROGRAM TIL OFFENTLIG ETTERSYN Dato: PlanID: Strandskogjordet, område N/F9 i Byplan Sortland, ligger ved Vesterålsgata i Sortland. Side 1 av 13

2 Fagkyndig er Petter Bogen Arkitektkontor AS på vegne av Sortland Handelseiendom AS Bemerkninger sendes til: Petter Bogen Arkitektkontor AS Pilestredet 29 A, 0166 Oslo Mailadr: Sammendrag Bakgrunnen for tiltaket er at COOP ønsker å etablere et storhandelkonsept, bestående av byggevarehus med tilhørende lagre (kaldtlager og varmtlager) samt dagligvare. I henhold til plan- og bygningslovens første ledd, jf. 4-2 med tilhørende forskrifts 3 vedlegg III pkt. q skal det utarbeides konsekvensutredning i tilknytning til planforslag for ovennevnte område. Om tiltaket utløser behov for konsekvensutredning av pkt. i) og k) i vedlegg III avklares i Trafikkanalyse. Øvrige punkter i vedlegg III er vurdert til ikke å berøre tiltaket. Sakshistorikk: Privat forslag til Reguleringsplan ble varslet Nytt oppstartsmøte Avklaringsmøte med utbygger, politikere og administrasjonen i Sortland kommune Planområdets beliggenhet og størrelse: Planområdet Strandskogjordet ligger langs Vesterålsgata i Sortland. Planavgrensningens størrelse er på totalt m². Tiltaket og alternativer: Alternativ- 0 Dagens situasjon Alternativ- 1 Etablering av storhandel med plasskrevende varer i samsvar med Byplan Sortland. Alternativ- 2 (forslagsstillers tiltak) Tiltak som svarer til Byplan Sortland (alt. 1), men med avvik hva gjelder dagligvarehandel og det at flere enheter kan bygges sammen, og eies og driftes av samme kjede. Problemstillinger og utredningstemaer Det er avvik fra: - Byplan Sortland - Regional planbestemmelse om kjøpesenter, Nordland Avvikene innebærer krav til konsekvensutredninger. Det vil i den forbindelse bli utført en trafikkanalyse og en handelsanalyse. Side 2 av 13

3 INNHOLD 1. MÅL OG RAMMER Innledning Bakgrunn Formål med planarbeidet Vurdering av utredningsplikt Medvirkning Planområdet Beliggenhet og avgrensning Eierforhold Dagens situasjon Planstatus og andre rammebetingelser PROBLEMSTILLINGER OG UTREDNINGSALTERNATIV Antatte problemstillinger Handel Trafikk ROS- analyse Utredningsalternativ UTREDNINGER Utredning vedrørende handel (v/ Analyse og Strategi) Bakgrunn Føringer Vurderinger Disposisjon handelsanalyse Utredning vedrørende trafikk (v/ Asplan Viak AS) VIDERE PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Side 3 av 13

4 1. MÅL OG RAMMER 1.1 Innledning Bakgrunn Bakgrunnen for tiltaket er at COOP ønsker å etablere et storhandelkonsept, som den ene av de to storhandelkonseptene som byplanen åpner for i planperioden. Storhandelkonseptet består av byggevarehus med tilhørende lagre (kaldtlager og varmtlager) samt dagligvare, se illustrasjon under. Hensikten med storhandelkonseptet er å gi et tilbud basert på plasskrevende varer (trelast og byggevarer), som dreier seg om større kolli der kunden er avhengig av bilbruk og som samtidig gir mulighet for innkjøp av dagligvarer (og legger til rette for «storhandel», fordi man allikevel har med bil). Dette oppfattes av kunder som et effektivt og godt tilbud. Tiltaket finner sted på et område utenfor sentrum, men som er avsatt til handelsområde i kommuneplanen. Iht. pkt. 4 i Regional planbestemmelse om kjøpesenter, Nordland skal man i slike tilfeller gjøre særegne vurderinger Formål med planarbeidet Planarbeidet skal gi rammer for nevnte tiltak. I denne sammenhengen skal forholdet til Byplan Sortland og andre overordnede planer avklares, det gjelder særlig Fylkesplanen og bestemmelse om kjøpesenter. Illustrasjon: skisse med volumoppbygging og arealer. Side 4 av 13

5 1.1.3 Vurdering av utredningsplikt Nordland Fylkeskommune vurderer utredningsplikt som følger, i brev av : «Dersom planen legger opp til at to eller flere forretninger, med et samlet forretningsareal på mer enn 3000 m2, skal drives og fremstå som en enhet vil planen være i strid med Regional planbestemmelse om etablering av kjøpesenter, jf. kapittel 7 i Fylkesplan for Nordland Dette vil utløse krav om konsekvensutredning, jf. KU-forskriftens 3 og vedlegg III punkt q)» Byplan Sortland har en tilsvarende begrensning på størrelse av butikkenheter. Byplan Sortland har også en begrensning vedr. dagligvare. Avvik fra Byplan Sortland skal vurderes i forhold til konsekvenser for byutviklingen Medvirkning Privat forslag til Reguleringsplan ble varslet med frist til innsending av kommentarer Det er i etterkant blitt avholdt nytt oppstartsmøte , planforslaget har i den forbindelse blitt justert iht. innspill fra Sortland kommunen. I forbindelse med det nye oppstartsmøte ble det avklart at planarbeidet skal varsles på nytt, samtidig som planprogrammet legges ut til offentlig ettersyn. Dette har bl.a. sammenheng med at planområdet er utvidet. Innkomne kommentarer i forbindelse med varsel : 1. Nordland Fylkeskommune dat Sametinget dat Vesterålskraft Nett AS dat Advokatfirmaet Øraker AS, advokat Ola Øraker v/harald Michal Jakobsen dat Statens Vegvesen dat NVE dat Direktoratet for mineralforvaltning dat Leif Arne Thoresen, nabo Snekkerveien 5A (telefonsamtale). 9. Nordland Fylkeskommune Arkeologi dat Side 5 av 13

6 1.2 Planområdet Beliggenhet og avgrensning Planområdet grenser mot Vesterålsgata (fylkesvei) samt Snekkerveien, Strandskogsveien og Steiroveien (lokalveier) Det er ikke adkomst inn til området i dag Eierforhold Planområdet eies av forslagsstiller Sortland Handelseiendom AS Dagens situasjon Illustrasjonen viser planområdet. Planområdet er et jorde som ligger ca. 1,5 km syd for sentrum. Arealet grenser mot Fv. 82 i øst (Vesterålsgata), Steiroveien i sør, Strandskogveien i vest og Snekkerveien i nord. Området er omkranset av villabebyggelse på tre kanter. Områdene i nord, vest og synd for tomten består av boligfelt. Øst for Vesterålsgata, mot sjøen, ligger det næringsområder. Side 6 av 13

7 Eksisterende arealbruk Planområdet er ubebygd. Området består av dyrket mark i drift. Det går en sti/ barnetråkk diagonalt over jordet. Dette barnetråkket er en viktig og trafikksikker adkomstveg for myke trafikanter inn til byen. Adkomst Planområdet grenser mot Vesterålsgata (fylkesvei) samt Snekkerveien, Strandskogsveien og Steiroveien (lokalveier) Det er ikke adkomst inn til området i dag. I Byplanens bestemmelser for Strandskogsjordet skal adkomst legges fra Steiroveien. Utbedring av kryssløsning ev. realisering av rundkjøring må vurderes og ev. tas inn som rekkefølgebestemmelse til planen. Kommunalteknisk Det er ikke opparbeidet vann, avløp og renovasjon innenfor planområdet. Disse forholdene skal undersøkes nærmere med teknisk etat. Det stilles krav til utarbeidelse av V/A plan med utslippstillatelse og plan for overvannshåndtering ved plansak. Dialogen med kommunens drifts- og utbyggingsetat skal avklare behovet utbyggingsavtale. Dette skal gjøres så snart det er praktisk gjennomførbart. Området grenser til fylkesvei i øst og kommunale veier i nord, sør og øst. Gjennom planprosessen skal det vurderes muligheten for å fjerne eksisterende direkteavkjørsler til fylkesvegen nord i planområdet. Infrastruktur og kommunikasjon Gang-/ sykkelvei langs Vesterålsgata, ca. 1,5 km til sentrum. Steiroveien er adkomstvei til Lamarka skole. I dag er det bare skoleruter, distriktsruter, langdistanseruter samt flybussruter som følger fylkesvei 82 (Vesterålsgata). Det er ikke lokalbussruter. Vurdering av grunnforhold Jf. Nasjonal løsmassedatabase så ligger planområdet innenfor marin grense. «Området består av marin strandavsetning, sammenhengende dekke. Løsmassetype (42) består av marine strandvaskede sedimenter med mektighet større enn 0,5m. Materialet er ofte rundet og godt sortert. Kornstørrelsen varierer fra sand til blokk, men sand og grus er vanligst. Strandavsetningene ligger som et forholdsvis tynt dekke over berggrunn eller andre sedimenter» Det er foretatt geotekniske grunnundersøkelser i form av 6 stk. prøveboringer og ca. 2 meter dybde, gjennomført av firmaet Bulldozer Maskinlag AS. Massene består av topplag med jord, morenemasser og leire. 2 av borehullene avdekket fjell. Topografi / Vegetasjon / Klima Tomten har skrånende terreng opp mot villabebyggelse i nord-vest. Det foreligger ingen spesielle forhold som knytter området til grønne interesser. Planområdet var tidligere brukt som dyrka mark, et formål som er avviklet. (Overordnede planer avsetter området til byggeformål) Jf. Kartverket fra Miljøstatus i Norge er det ikke registrert forhold som berører naturmangfold. Det er ikke registrert forhold som berører Naturmangfoldloven. Leke- og friområder: Det foreligger ingen forhold som knytter området til barn og unges interesser. Utenfor planområdet, i nord-vest, ligger Lamarka skole. Annet: Det er foretatt arkeologisk undersøkelse. Det ble ikke påvist automatisk fredede kulturminner innenfor planområdet. Side 7 av 13

8 1.3 Planstatus og andre rammebetingelser Rikspolitiske bestemmelser eller retningslinjer / Statlige planbestemmelser og retningslinjer T-5/93 RPR for samordnet areal- og transportplanlegging skal tilrettelegge for en effektiv, trygg og miljøvennlig transport, og slik at transportbehovet kan begrenses. Viktige tema er kollektivbetjening, gode forhold for sykkel, hensynet til gående og bevegelseshemmede og tilknytning til hovedveinettet. Det skal tas hensyn til kulturminner og kulturmiljø. Gjeldende overordnede planer FYLKESPLAN FOR NORDLAND REGIONAL PLAN Regional Planbestemmelse om etablering av kjøpesentre, Nordland Andre overordnede planverk Kommunedelplan Byplan Sortl and - Blåbyen Kommunale temaplaner som Boligsosial handlingsplan, Klima og energiplan, Gatebruksplan. Universell utforming av publikumsbygg veileder for prosjektering i Sortland kommune Gjeldende regulering Friareal Strandskog fra 1964 (uten bestemmelser). 2. PROBLEMSTILLINGER OG UTREDNINGSALTERNATIV 2.1 Antatte problemstillinger Handel Handelen skal vurderes i forhold til byutviklingen, folks behov og de rammer som gjelder for handel Trafikk Trafikken skal vurderes i forhold til kapasitet, sikkerhet, estetikk m.m. Vurderingene får betydning for utforming av trafikkløsninger ROS- analyse Det vil for øvrig utføres en ROS-analyse i samsvar med krav i Plan- og bygningsloven. 2.2 Utredningsalternativ Følgende alternativer inngår i programmet: I henhold til Forskrift om konsekvensutredninger skal det redegjøres for følgene av å ikke realisere tiltaket (0-alternativet). Alternativ 0: Dagens situasjon Alternativ 1: Tiltak som svarer til Byplan Sortland. Side 8 av 13

9 Alternativ 2: Tiltak som svarer til Byplan Sortland (alt. 1), men med avvik hva gjelder dagligvarehandel og det at flere enheter kan bygges sammen, og eies og driftes av samme kjede. Ev. økonomiske konsekvenser for kommunen vil fremkomme i trafikk- og handelsanalyse. 3. UTREDNINGER 3.1 Utredning vedrørende handel (v/ Analyse og Strategi) Bakgrunn Det ønskes etablert handelsvirksomhet på Strandskogjordet. Aktuell leietaker er Coop Nordland, som ønsker å etablere en Coop Extra. Butikken er planlagt med et areal på 6000 kvm, herav 1500 kvm til dagligvare, 2300 kvm til Byggevarehandel og 2200 kvm til byggevarelager (inne og ute). Byggevarekonseptet er primært husholdningsrettet. Dagligvaretilbudet vil være et lavpriskonsept, supplert med ferskvaredisk og en del non-food varer som f.eks. kjøkkenartikler Føringer Strandskogjordet er avsatt til nærings- og handelsareal, jfr. Byplan Sortland. Handelsaktivitet skal begrenses til plasskrevende varer og storhandel. Av det totale handelstilbudet skal summen av omsetningen knyttet til klær (52.42), sko og lærvarer (52.43), fritidsutstyr, spill og leker (52.483), jernvare og glass (52.46) utgjøre maksimalt 30% av den samlede omsetningen. Totalt bruksareal tillatt til forretning er 6000 kvm, hvorav maksimalt 3000 kvm kan anvendes til storhandel. Enhetene på tomten skal være mellom kvm, og to eller flere forretninger skal ikke fremstå eller drives enhetlig. Fylkesdelplanen åpner for at kjøpesenter på over 3000 kvm kan etableres i byer som har et handelsomland utover egen kommune, slik som regionssenteret Sortland har. Kjøpesenter bør som hovedregel legges i sentrumssonen, men unntaksvis kan etableringer også legges til andre arealer avsatt til handel i kommuneplanen. Ved etableringer av kjøpesenter større enn 3000 kvm, utenfor sentrum skal det dokumenteres handels- og arealbehov. Et eksempel på en utbygging i tråd med Byplan Sortland og fylkesdelplanen ville vært etablering av to enheter på 3000 kvm hver, innenfor Strandskogjordet. De to enhetene må stå adskilt og være uavhengig drevet. I Enhet 1 omsettes plasskrevende varer og i Enhet 2 omsettes storhandel med mindre innslag av jernvare og glass, fritidsutstyr og klær&sko. I en variant av utbyggingen kunne Enhet 2 omsatt en miks av storhandelsvarer og plasskrevende varer Vurderinger Påvirkning og effekt Etableringen vil trolig ha flere effekter. Den ventes å styrke Sortland som regionssenter, samtidig som den kan utfordre deler av handelsstanden i Sortland sentrum. Side 9 av 13

10 Regionen Vesterålen Sortland er regionssenter i regionen Vesterålen, bestående av de fem kommunene Andøy, Bø, Hadsel, Sortland og Øksnes. Som regionssenter har Sortland betydning for flere kommuner i regionen og forventes blant annet å ha et handels- og servicetilbud utover behovet til Sortlands egen innbyggere. Sortland forventes å ha en overdekning i handelstilbudet målt mot egen befolknings etterspørsel. En handelsanalyse Rambøll har gjort i viser at Sortland sin dekningsgrad har avtatt fra 2008 (171%) til 2013 (148%). En slik reduksjon i dekningsgraden kan ha flere negative effekter: - Befolkningen i regionen får ikke et tilstrekkelig godt handels- og servicetilbud i sitt eget regionssenter - Det oppstår handelslekkasje ut av regionen - Det oppstår uønsket mye transportarbeid knyttet til handelsreiser ut av Vesterålen-regionen. Resultatene fra handelsanalysen til Rambøll antyder et behov for å styrke handelstilbudet i Sortland. En av bransjene som særlig bør styrkes virker å være «bygg og jernvare». Byggevarer er ofte kapitalvarer som husholdningene reiser langt for å handle og handlereisen gjøres ofte i egen bil. Det er derfor grunn til å tro at etableringen av et byggevareutsalg vil bidra til å øke tilstrømmingen til Sortland fra regionen rundt. Ettersom byggevarer er plasskrevende varer som generer en del biltrafikk er det hensiktsmessig å legge denne typen handel utenfor sentrum, men langs en hovedtransportåre, slik som f.eks. Strandskogjordet ligger. Dagligvarer er noe husholdningene handler ofte, og de reiser helst ikke langt for å handle dagligvarer. Dette er imidlertid ikke helt ensartet. Dagligvarehandel kan ta form av storhandel, f.eks. hos husholdninger som handler dagligvarer for en uke av gangen. Da blir volumet så stort at det er kan være aktuelt å reise litt lenger for å finne det beste dagligvaretilbudet og handelen utføres som regel med bil. Et dagligvarekonsept som Coop Extra med lave priser og godt vareutvalg vil være et attraktivt tilbud for denne typen dagligvarehandler. Samlet sett virker det som om den planlagte etableringen på Strandskogjordet potensielt kan være attraktivt for innbyggerne ikke bare i Sortland kommune, men i hele Vesterålen. Sortland Sentrum Den planlagte etableringen kan tenkes å ha flere effekter på byutviklingen i Sortland sentrum. 1. Flere tilreisende til Sortland vil kunne gi økt besøk til Sortland sentrum også. Dette fordrer at regionsenteret Sortland har handels-, service-, kultur-, underholdnings- og rekreasjonstilbud slik at besøkende til Strandskogjordet også velger å besøke Sortland sentrum 2. Etablering av en stor dagligvarebutikk med lave priser, ferskvaredisk og non-food artikler kan konkurrere med deler av handelsstanden i Sortland Sentrum, og føre til tapt omsetningsvekst for noen aktører Etableringen av byggevareutsalg, antas i mindre grad å ramme omsetningen til aktører i Sortland sentrum. Avvik ift. Byplan Sortland og Fylkesdelplan Avvik Den planlagte utbyggingen bryter med Byplan Sortland på to områder: 1. Det ønskes etablert handel med dagligvarer i Strandskogjordet, et område som er planlagt for plasskrevende varer og storhandel. 1 Rambøll - Sortland Handelsanalyse (2015) Side 10 av 13

11 2. Det ønskes etablert én enhet på 6000 kvm som skal driftes som en enhet. Dette bryter med byplanens føring om at enhetenes størrelse skal være mellom kvm. I forhold til fylkesplanen ønskes det at fylkeskommunen åpner for en unntaksvis etablering av kjøpesenter større enn 3000 kvm utenfor sentrumssonen til regionsenteret Sortland, i et område allerede avsatt til handel. Utredningsbehov I en søknad om avvik fra byplanen til Sortland kommune vil det være viktig å dokumentere effektene en slik etablering vil ha for byutviklingen i Sortland. Som underlag til fylkeskommunen bør det utformes: Handelsanalyse som viser eksisterende og framtidig omsetning i handelsomland, herunder reduksjon av omsetning i eksisterende sentrum målt som antall år med tapt omsetningsvekst. Dette gjelder primært de aktørene som ventes å ha en stor konkurranseflate mot Coop Extra. Analyser som viser etableringens effekt for byutvikling i Sortland, herunder virkninger på omsetning for ulike aktører/bransjer i sentrum Disposisjon handelsanalyse Metode Definere handelsomland Vesterålenregionen er utgangspunktet for handelsanalysen. Imidlertid indikerer spørreundersøkelsen fra Sjøkanten at også innbyggere i Ofoten (Lødingen) og Sør-Troms (Kvæfjord) handler i Sortland. Det bør derfor vurderes om Handelsomlandet til Sortland strekker seg utover Vesterålen Dekningsgrader og Omsetning pr innbygger Beregne dekningsgrader for Sortland, Vesterålen og Handelsomland basert på tilbud (Bedriftsregister) og etterspørsel (SSB). Dekningsgrader beregnes primært for Byggevarer (47.52x) og Dagligvarer (47.1xx og 47.2xx), siden dette er de to varegruppene som utgjør hoveddelen av omsetningen på Strandskogjordet. Beregne omsetning pr innbygger for disse varene i Sortland, Vesterålen og Handelsomlandet, og sammenlikne med nasjonal omsetning pr innbygger. Øvrige varer tenkt omsatt på Strandskogjordet, som utgjør en betydelig konkurranse til handel i Sortland sentrum vurderes også, fortrinnsvis kvalitativt. Handelsanalyse Dekningsgrader Beregne antatte dekningsgrader for Vesterålenregionen og Handelsomlandet i en fremtidig situasjon når Coop Extra er etablert. Legger til grunn SSBs MMMM scenario for befolkningsvekst og Regjeringens perspektivmelding for forventet økonomisk vekst for framskrivingen. Handelsmodell Kalibrere A&S modell for handelsmønster som viser sannsynlig fordeling av etterspørsel på relevante handelssted, pr grunnkrets og pr bransje/varegruppe. Modellen beregner sannsynlig handlested basert på reiseavstand fra bosted/arbeidssted til handelssenter og størrelse på handelssenter. Side 11 av 13

12 Etter å ha kjørt modellen både for dagens situasjon og predikert situasjon etter utbygging observeres predikerte endringer i handelsmønster og handelsreiser. Modellen kjøres primært for byggevarer og dagligvarer. For byggevarer er det mest relevant å se på virkninger for hele Handelsomlandet og regionen Vesterålen. For dagligvarer er det mest relevant å se på Sortland kommune, men også regionen Vesterålen Gjøre en kvalitativ vurdering av kombinerte handelsreiser til Coop Extra som også antas å ville benytte handels- og servicetilbud i Sortland sentrum, basert på relevant litteratur. Basert på resultater fra handelsmodellen, kvalitativ vurdering og framskrivinger, anslå eventuelt antall år med tapt omsetningsvekst for aktører i Sortland sentrum. Oppsummering/Konklusjon Basert på resultater fra dekningsgradberegninger og handelsmodell, vurdere virkninger av utbyggingen for Vesterålen og for byutviklingen i Sortland. Kilder: - SSB: o Befolkningsdata, o Varekonsum o Regionsgruppering - Geodata/Brønnøysundregisteret: o Bedriftsdata (omsetning, ansatte, konsernstruktur, geopunkt, adresse, grunnkrets, tettsted, kommune, fylke, bransje) o Kart og heatmaps - Regjeringens perspektivmelding (2013) - Coop Nord / Coop Sjøkanten: Spørreundersøkelse blant 500 respondenter i handelsomlandet til Harstad (2012) - Litteratur om handlemønster, handlevaner og kombinerte handlereiser o TØI, SIFO, YouGov mf 3.2 Utredning vedrørende trafikk (v/ Asplan Viak AS) Trafikkmessige konsekvenser som følge av planlagt utbygging. Konsekvenser for kollektivtrafikken Konsekvenser for gang- og sykkeltrafikken Konsekvenser for trafikksikkerheten De trafikale forholdene som følge av utbyggingen skal vurderes med utgangspunkt i eksisterende trafikale forhold, kjennskap til planer for infrastruktur og fremtidig utbygging. På bakgrunn av alternativer for nye utbygde arealer og type virksomheter vil turproduksjon bli beregnet. Dette vil sammen med eksisterende kunnskap og foreliggende trafikktellinger bli brukt til å vurdere trafikkmengder og konsekvenser av tiltaket på omkringliggende vegnett. Eksisterende kollektivtilbud beskrives for å vurdere kollektivtilgjengeligheten, og det vil bli pekt på eventuelle behov for endringer av kollektivtilbudet. Eksisterende tilbud for fotgjengere og syklister innen, og omkring planområdet beskrives for å vurdere behovet for endringer i tilbudet. Side 12 av 13

13 Trafikksikkerheten for alle trafikantgrupper innen og omkring planområdet beskrives og behovet for avbøtende tiltak beskrives. Metode: Turproduksjonsberegninger og kapasitetsberegninger. Vurdere tilbudet for fotgjengere og syklister og kollektivtrafikken. Vurdere trafikksikkerheten for alle trafikantgrupper. Trafikken vil vurderes for 0-alternativet og alternativene 1 og 2. Eventuelle avbøtende tiltak foreslåes. 4 VIDERE PLANPROSESS OG MEDVIRKNING Politisk behandling av oppstart planarbeid og planprogram. Kunngjøring og varsling av oppstart planarbeid med forslag til planprogram Høringsperiode planprogram Fastsettelse av planprogram Innsendelse av planforslag med KU Vedtak om offentlig ettersyn Høringsperiode planforslag xx.xx.2016 xx.xx.2016 xx.xx.2016 xx.xx.2016 xx.xx.2016 xx.xx gangs behandling xx.xx.2016 Merknad: datoer må avklares nærmere. Side 13 av 13