Rapport - Alta handelspark

Transkript

1 Alta kommune Rapport - Alta handelspark Vurdering av temaene sentrumsutvikling og handelsvirksomhet

2 MaHat, EWi MaHat, EWi MaHat Rev. Dato: Beskrivelse Utarbeidet Fagkontroll Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. Norconsult AS Pb. 626, NO-1303 Sandvika Vestfjordgaten 4, NO-1338 Sandvika n:\515\10\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\2015_06_10 rapport.docx Side 2 av 46

3 Innhold 1 Innledning 6 2 Gjeldende planer og retningslinjer Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre Forskrift om konsekvensutredning Fylkesplan for finnmark Kommuneplanens arealdel Kommuneplanens samfunnsdel, Alta vil, Utkast til kommuneplanens samfunnsdel «Alta vil», Planmateriale Planprogram og lokaliseringsanalyse Planforslag 14 4 Handelsanalyse Innledning Begreper og metode Handelssituasjonen i dag Handelssituasjonen i morgen - arealbehovsanalyse Datagrunnlag Scenarier 27 5 Analyse og vurderinger Innledning Har etableringen konsekvenser for eksisterende handelsvirksomhet og fremtidig sentrumsutvikling? Har etableringen konsekvenser for eksisterende sentrumsområder og Fremtidig by- og sentrumsutvikling? Vurdering av hvorvidt oversendt planmateriale anses å inneholde vesentlige feil eller mangler Virkninger på eksisterende sentrums og handelsstruktur Forhold til gjeldende kommunale planer Forhold til Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre Forhold til forskrift for konsekvensutredning 40 6 Avsluttende vurderinger Planprosess og kommuneplan Planfaglige svakheter Behov for tilleggsutredninger Øvrige momenter 44 n:\515\10\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\2015_06_10 rapport.docx Side 3 av 46

4 Sammendrag Norconsult har gjort en gjennomgang av det foreliggende planmaterialet (utarbeidet av tiltakshaver) og det som foreligger av saksfremlegg fra administrasjonens side. Hovedkonklusjoner fra denne plangjennomgangen: - Det er gjort politiske vedtak i planprosessen i favør av tiltakshavers planforslag som er i strid med kommuneplanen og andre overordnede planer / retningslinjer. - Planforslaget med KU inneholder på vesentlige punkter vurderinger og konklusjoner som ikke er godt dokumentert, og som delvis avviker fra det vi vurderer som «kunnskapsgrunnlaget» ved denne type lokaliseringssaker. - Uklarheter og svakheter i planforslaget og KU har gjort at politikerne har fått et dårlig beslutningsgrunnlag, og dette kan ha medvirket til de politiske vedtak som er gjort i saken. Følgende vurderinger underbygger hovedkonklusjonen: - Det er i tiltakshavers vurdering av virkninger av alternativene forutsatt at en utvikling i tråd med gjeldende planer (0-alternativet) antakelig vil medføre flere enkeltetableringer utenfor den etablerte senterstrukturen. Dette er i strid med kommunale mål og gjeldende planer. Da flere vurderinger i konsekvensutredningen er basert på dette, gir de ikke et korrekt bilde av konsekvensene. - Tiltakshavers utredning viser til at det er betydelig rom for vekst innen den etablerte handelen, selv om det etableres et kjøpesenter/handelspark på Thomasbakken. Norconsults handelsanalyse viser at behovet for handelsareal de neste ti årene kan bli vesentlig mindre (totalt ca m2) enn etableringen som er foreslått etablert på Thomasbakken ( m2). Det vurderes derfor som sannsynlig at etableringen vil kunne føre til nedleggelser og/eller flytting av eksisterende virksomhet fra sentrum og andre lokaliseringer. Realisering av tiltaket kan gi en reduksjon i omsetning på ca. 400 mill. i de etablerte sentrumsområdene. - Da det ikke er utredet noen reelle alternativer til det foreslåtte tiltaket, blir det for politikerne et spørsmål om å si ja eller nei til en etableringssak og ikke en prinsipiell diskusjon om hvilken stedsutvikling som ønskes. Mulighet for delte løsninger burde vært utredet som en del av planprosessen, for å synliggjøre mulige alternativer. - Rammene som er foreslått i plankart og bestemmelser tillater vesentlige endringer av tiltaket i forhold til det som er beskrevet i planbeskrivelsen og lagt til grunn for konsekvensutredningen. I planbeskrivelsen er det beskrevet at store arealer vil benyttes til byggevarer og hagesenter (som n:\515\10\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\2015_06_10 rapport.docx Side 4 av 46

5 ikke er i direkte konkurranse med sentrumshandelen), mens det i bestemmelsene ikke er gitt noen føringer til hvilke varegrupper/type forretninger som tillates etablert. Formelle feil i planprosessen: - Endringen av planprogrammet burde vært sendt på høring til handelsstanden og andre berørte grupper. Dette antas å være en formell saksbehandlingsfeil. Hovedpunkter fra Kap. 6. Avsluttende vurderinger: - Om Altas tresenterstruktur skal utvides med ett nytt senterområde er et spørsmål som fortjener behandling på KP nivå og ikke bør avgjøres gjennom en detaljregulering. Endring i senterstruktur og sentrumsavgrensing er sentrale spørsmål i en KP prosess. Da ønske om oppstart av planarbeid var kjent relativt tidlig i kommuneplanprosessen, hadde det vært bedre om spørsmålet ble avklart som en del av KP-prosessen enn at saken ble kjørt parallelt. Tiltakets størrelse underbygger også at det er en sak som bør avklares på kommuneplannivå. Finnmark Fylkeskommune uttaler i brev datert at «Fylkeskommunen vil kun akseptere en etablering av handelsparken i Thomasbakken dersom kommuneplanen revideres». - Det er behov for å revidere planmaterialet da behandlingen av 0- alternativet ikke er i tråd med gjeldende planer og retningslinjer, og konsekvenser for eksisterende handel og sentrumsutvikling ikke er tilstrekkelig belyst. - Som grunnlag for en beslutning om endring av senterstrukturen i kommunen bør det gjennomføres en senterstrukturanalyse. Denne vil kunne peke på om det er behov for å lokalisere enkelte typer handelsvirksomhet utenfor de definerte sentrumsområdene. - Det er usikkert om lokaliseringsalternativene som er foreslått av Alta kommune vil gi positive ringvirkninger. Vi vurderer at etableringen er av en slik størrelse og av en slik art at den vil skape utfordringer for eksisterende handel uavhengig av lokalisering. - Vi mener at det mest riktige ut fra kommunens mål og arealstrategier antakelig vil være etablering av et mindre konsept enn det som er skissert, fordelt på flere bygninger og lokasjoner. n:\515\10\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\2015_06_10 rapport.docx Side 5 av 46

6 1 Innledning Alta Handelspark AS, eid av Coop Eiendom og Coop Finnmark, ønsker å etablere en ny handelspark med et samlet areal på m2 (BRA) på Thomasbakken i Alta. Etableringen er av en slik størrelse at det utløser krav til utarbeidelse av reguleringsplan med konsekvensutredning. Detaljreguleringsarbeidet ble igangsatt i oktober 2009 og planprogram ble vedtatt av Alta kommune i oktober I henhold til planprogram fastsatt skulle det utredes 3 alternative lokaliseringsløsninger; Thomasbakken, Alta sentrum og Bossekop. Planutvalget vedtok i oktober 2012 å redusere utredningskravet til kun å omfatte Thomasbakken alternativet og et 0 alternativ med bakgrunn i en overordnet lokaliseringsutredning. Forslagsstiller har nylig oversendt kommunen et forslag til detaljreguleringsplan med konsekvensutredning til førstegangsbehandling. Etablering av en handelspark av et slikt omfang vurderes å være en stor og viktig plansak, som vil kunne få stor innvirkning på fremtidig arealbruk og samfunnsutvikling i Alta. Derfor har Alta kommune tilknyttet seg ekstern bistand til gjennomgang og faglig vurdering av temaene sentrumsutvikling og handelsvirksomhet. Vurderingen skal omfatte oversendt planmateriale med bakgrunn i: Vedtatt planprogram Vedtatt overordnet planverk Eksisterende by og næringsstruktur Som en del av arbeidet med vurderingen er det utarbeidet en handelsanalyse, som skal bidra til å nyansere drøftingene og synliggjøre mulige konsekvenser. Vurderingen er utarbeidet som et uavhengig råd fra ekstern konsulent, og skal fungere som supplement til planadministrasjonens egen saksfremstilling. Denne rapporten er utarbeidet av Maria Hatling og Eirik Wiggen i perioden mars april Notatet er utarbeidet med utgangspunkt i planprogram fastsatt , lokaliseringsanalyse datert og planforslag som inkluderer følgende dokumenter; planbeskrivelse datert deltema sentrumsutvikling og handelsstruktur datert plankart datert bestemmelser og retningslinjer datert handelsanalyse datert I tillegg har konsulenten hatt tilgang til saksfremlegg og saksprotokoller. n:\515\10\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\2015_06_10 rapport.docx Side 6 av 46

7 2 Gjeldende planer og retningslinjer Det gis her en oversikt over gjeldene planer og retningslinjer som antas å være relevant for saken. 2.1 RIKSPOLITISK BESTEMMELSE FOR KJØPESENTRE RPB for kjøpesentre trådte i kraft 1. juli 2008 og har en varighet på inntil 10 år, eller inntil den avløses av regional planbestemmelse i henhold til 8-5 i plandelen av ny plan- og bygningslov. Bestemmelsen gjelder foran eldre arealplaner, jf. plan- og bygningsloven 20-6 siste ledd. Nye planer går imidlertid foran bestemmelsen. Det vil si at bestemmelsen gjelder foran fylkesplan for Finnmark (2006). Det er under gjengitt utdrag fra forskriften. 1.Formål Formålet med denne rikspolitiske bestemmelsen er å legge til rette for en sterkere regional samordning av politikken for etablering og utvidelse av større kjøpesentre. Hensikten er å styrke eksisterende by- og tettstedssentre og bidra til effektiv arealbruk og miljøvennlige transportvalg, dvs. unngå en utvikling som fører til byspredning, bilavhengighet og dårligere tilgjengelighet for dem som ikke disponerer bil. Det langsiktige målet er å oppnå en mer bærekraftig og robust by- og tettstedsutvikling og begrense klimagassutslippene. 3.Regler for etablering av kjøpesentre Kjøpesentre kan bare etableres eller utvides i samsvar med godkjente fylkesplaner eller fylkesdelplaner med retningslinjer for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner. For områder som ikke omfattes av slik plan, er det ikke tillatt å etablere eller utvide kjøpesentre med et samlet bruksareal på mer enn m². Fylkesmannen kan gi samtykke til å fravike bestemmelsen om etablering av kjøpesentre, dersom dette etter en konkret vurdering anses å være forenlig med formålet i 1. 4.Saksbehandling Søknader om samtykke til å fravike bestemmelsen om etablering av kjøpesentre i 3 skal sendes kommunen. Kommunen skal foreta en vurdering av søknaden i forhold til denne rikspolitiske bestemmelsen og sammen med sin uttalelse oversende saken til fylkesmannen for avgjørelse. Fylkeskommunen skal høres før avgjørelse tas. Fylkesmannens vedtak kan påklages til Miljøverndepartementet n:\515\10\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\2015_06_10 rapport.docx Side 7 av 46

8 5.Ikrafttredelse, varighet og virkning Denne rikspolitiske bestemmelsen trer i kraft 1. juli 2008 og har en varighet på inntil 10 år, eller inntil den avløses av regional planbestemmelse i henhold til 8-5 i plandelen av ny plan- og bygningslov. Bestemmelsen fastsetter med juridisk bindende virkning at godkjente fylkesplaner og fylkesdelplaner skal legges til grunn for behandling av søknader om etablering eller utvidelse av større kjøpesentre. Bestemmelsen gjelder foran eldre reguleringsplaner, bebyggelsesplaner og kommuneplanens arealdel, dersom disse ikke er i samsvar med fylkesplaner eller fylkesdelplaner med retningslinjer for lokalisering av varehandel og andre servicefunksjoner. Bestemmelsen skal legges til grunn for nye planer og vil ved motstrid gi grunnlag for innsigelser. Nye planer skal ikke samtykkebehandles etter 4. Nye byggetillatelser eller rammetillatelser etter plan- og bygningsloven kan ikke gis i strid med bestemmelsen. Bestemmelsen gjelder ikke i tilfeller der lovlig byggetillatelse eller rammetillatelse etter plan- og bygningsloven er gitt når bestemmelsen trer i kraft Bestemmelsene gjelder for lokalisering av alle typer varehandel og andre servicefunksjoner. Dersom det er gjort definisjoner av plasskrevende varer i godkjente fylkesplaner eller fylkesdelplaner, skal disse også følges. 2.2 FORSKRIFT OM KONSEKVENSUTREDNING I henhold til 12-2 tredje ledd i ny plan- og bygningslov skal områdereguleringer som innebærer vesentlige endringer av vedtatt kommuneplan konsekvensutredes. Videre framgår det av pbl 12-3 tredje ledd at detaljreguleringer som innebærer vesentlig avvik fra kommuneplanens arealdel eller foreliggende områdereguleringer skal konsekvensutredes. I motivene til denne bestemmelsen presiseres det at det avgjørende for om slike planer skal konsekvensutredes er om avviket medfører at konsekvensene antas å bli vesentlige. I forskriften er disse bestemmelsene operasjonalisert gjennom 2 d og 3 c og d. Det vises til nærmere omtale av disse bestemmelsene. Bestemmelsene om konsekvensutredninger sikrer at allmennheten og andre får informasjon om virkningene av planer og utbyggingstiltak som kan ha vesentlige konsekvenser for miljø og samfunn. Som utgangspunkt for konsekvensutredningen skal det utarbeides et planprogram. «Planprogrammet skal gjøre rede for formålet med planarbeidet, beskrive det aktuelle området og hvilke problemstillinger som anses viktige for miljø og samfunn i det konkrete planarbeidet, basert på eksisterende kunnskap. Relevante og realistiske alternativer skal beskrives, og det skal fremgå hvordan behandlingen av disse skal ivaretas i planarbeidet. Det skal også gjøres rede for n:\515\10\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\2015_06_10 rapport.docx Side 8 av 46

9 planprosess med frister, deltakere og opplegg for medvirkning, spesielt for grupper som antas å bli særlig berørt. Det skal foreligge kart over planområdet. Forslaget til planprogram skal, med utgangspunkt i relevante rammer og krav gitt i 7 og vedlegg IV, redegjøre for hvilke forhold som skal utredes og belyses i konsekvensutredningen. Det skal beskrives hvilke fremgangsmåter eller metoder som skal benyttes i utredningene for å fremskaffe nødvendig og beslutningsrelevant kunnskap. Planprogrammet skal utformes slik at det kan tas stilling til om planarbeidet er gjennomført i samsvar med planprogrammet.» 2.3 FYLKESPLAN FOR FINNMARK Fylkesplanen for Finnmark gir informasjon om viktige politiske saker for hele Finnmark, og om innsatsområder og strategier for årene Kap. 4 Arealpolitikk er forlenget i FT-sak 12 og den gjelder inntil det foreligger en vedtatt Regional plan for arealutvikling. Lokalisering av handelsvirksomhet er ikke omtalt spesielt, men kapittelet sier følgende om stedsutvikling og senterstruktur: «Stedsutvikling bør fortsatt vies oppmerksomhet på grunn av økt konsentrasjon av folk i større sentra og at innbyggerne ønsker flere urbane verdier i tettstedene. Det er en utfordring å bevare og modernisere tettsteder i Finnmark slik at de framstår som funksjonelle, estetiske og attraktive for befolkningen. Næringslivets behov for arealer må dekkes, men like viktig er det å tilby kvaliteter som tilfredsstiller behov hos ulike aldersgrupper og kjønn. Fysisk opprusting av tettsteder innebærer en utstrakt planlegging og involverer både offentlige og private aktører.» Figur 1: Utsnitt fra Fylkesdelplanen om senterstruktur (s. 25) Som utsnittet fra Fylkesplanen i Figur 1 viser har Fylkeskommunen en forventning om at kommunen forsøker å unngå etableringer og utbygginger som truer en tydelig senterstruktur og som øker avstander i forhold til daglige gjøremål. Det pågår arbeid med ny Fylkesplan som etter planen skal vedtas innen utgangen av Vi er ikke kjent med innhold eller planprosess knyttet til denne, men det er grunn til å tro at den nye planen vil inneha flere konkrete bestemmelser knyttet til omfang og lokalisering av handelsvirksomhet. n:\515\10\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\2015_06_10 rapport.docx Side 9 av 46

10 2.4 KOMMUNEPLANENS AREALDEL Figur 2: Utsnitt av plankart kommuneplan som viser Thomasbakken, Bossekop og Alta sentrum. I kap. 1.3 Krav til nye reguleringsplaner (side 7) er det en bestemmelse som er rettet spesielt mot by- og stedsutvikling som sier at «Planer og nye tiltak skal gi et positivt bidrag til lokal stedsutvikling i distrikt, nærområde og by. For øvrig skal tiltak bidra til å bygge byen innover og styrke tresenterstrukturen.» I kap Sentrumsformål er det en bestemmelse for Kjøpesentre: Kjøpesenter (etter definisjonen i rikspolitisk bestemmelse for etablering av kjøpesentre) tillates ikke etablert utenfor de tre sentrumsområdene definert på plankartet (Bossekop, Elvebakken og Alta sentrum). Videre er det under retningslinjer vist til at kommunestyret har i sak PS 79/09 anbefalt COOP å starte opp privat reguleringsplanarbeid med sikte på etablering av kjøpesenter/ handelspark på Thomasbakken. Denne saken forutsettes kjørt som egen planprosess ved siden av rulleringen, jf planprogram fastsatt i Planutvalget , sak PS 34/10. n:\515\10\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\2015_06_10 rapport.docx Side 10 av 46

11 2.5 KOMMUNEPLANENS SAMFUNNSDEL, ALTA VIL, Delmål 2.1:Alta vil ha en miljø- og arealpolitikk som sikrer dagens og kommende generasjoners behov og valgmuligheter AREAL-, UTBYGGING OG TRANSPORT Planlegge i forhold til en befolkningsvekst på ca. 1 % pr år Unngå utbyggingstiltak på lekearealer, i viktige natur- og friluftsområder, langt fra veg, nært sjø og vassdrag, samt på snaufjellet Utnytte potensialet som Alta by og Alta sentrum har for å vokse innover. Arealutnyttelsen skal øke dess nærmere sentrum utbygging skjer Ved utforming av bygninger, omgivelser og produkter skal det i så stor utstrekning som mulig velges løsninger som gjør at de kan brukes av alle uten spesiell tilpasning Legge til rette for kollektive transporttilbud, samt muligheter for å gå eller sykle mellom daglige gjøremål Arbeide for tilfredsstillende transporttilbud i distriktet både for personer og gods Delmål 3.6: Alta vil ha et levende bysentrum med varierte handels- og servicetilbud - der vi også kan bo, møtes, oppleve og skape Videreutvikle Alta sentrum som hovedsenter for Alta By, med Bossekop og Elvebakken som viktige bydelssentra Legge til rette for økt boligbygging i og rundt Alta sentrum Bidra til at Alta sentrum får flere opplevelses- og kulturtilbud for innbyggere i alle aldre og av begge kjønn Arbeide for at Alta sentrum og ferdselsårene dit oppleves trygg å ferdes på for alle befolkningsgrupper Legge til rette for gode møteplasser både utendørs og innendørs 2.6 UTKAST TIL KOMMUNEPLANENS SAMFUNNSDEL «ALTA VIL», Utkast til ny samfunnsdel skal behandles i kommunestyret i juni Denne inneholder ikke vesentlige endringer fra gjeldende samfunnsdel knyttet til temaene senterstruktur og sentrumsutvikling. Her presenteres noen utdrag fra mål og strategier under satsingsområdet attraktivt regionssenter i utvikling: n:\515\10\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\2015_06_10 rapport.docx Side 11 av 46

12 Rapport - Alta handelspark n:\515\10\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\2015_06_10 rapport.docx Side 12 av 46

13 3 Planmateriale Det presenteres her utdrag fra innlevet planmateriale og tidligere planprosess. Prosjektets størrelse, og forholdet til overordnede planer gjorde at det ble stilt krav til konsekvensutredning av planforslaget. Forslagsstiller har utarbeidet planprogram, lokaliseringsanalyse, og planforslag med konsekvensutredning. 3.1 PLANPROGRAM OG LOKALISERINGSANALYSE Planprogram ble fastsatt av Alta kommune Det ble i høringen av planprogrammet varslet innsigelser fra Finnmark fylkeskommune og Fylkesmannen i Finnmark dersom reguleringsplanen åpner for etablering av detaljhandel, eller på andre måter kommer i konflikt med fylkesplanen eller rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre. Siden berørte myndigheter varsler innsigelse, har administrasjonen forelagt planprogrammet for Miljøverndepartementet. Miljøverndepartementet understreker at det også skal utredes et alternativ som er i tråd med rikspolitisk bestemmelse om kjøpesentre, samt at det skal redegjøres nærmere for hvilke type virksomheter som er tenkt å inngå i handelsparken. I planprogram fastsatt oktober 2010 er det definert 4 alternativer som skal vurderes i reguleringsplan med konsekvensutredning: 1) Planlagt utbygging. (Thomasbakken) 2) Et 0- alternativ, som tilsvarer en videreføring av dagens situasjon 3) Alternativ lokalisering i Bossekop sentrum 4) Alternativ lokalisering i Alta sentrum Planutvalget vedtok etter henvendelse fra tiltakshaver at det kunne gjøres en overordnet utredning av lokalisering med temaene sentrumsutvikling og handelsstruktur, trafikk og samferdsel, og at spørsmålet om det skulle gjennomføres en full KU av alle alternativer skulle avgjøres når utredningen var gjennomført. Utredningen ble sendt på høring til Fylkesmannen, Fylkeskommunen og Statens Vegvesen. Alle høringsinstansene varsler innsigelse dersom alternativet Thomasbakken blir valgt. Planutvalget vedtok at utredningene ble ansett som gjennomført. «For planutvalget vil en full konsekvensutredning av Thomasbakken gi et godt nok grunnlag for å kunne vurdere etablering av kjøpesenter på Thomasbakken i henhold til reguleringsplanen». I planprogrammet er det videre definert at det skal vurderes hvilke virkninger kjøpesenteret vil ha på eksisterende sentrums- og handelsstruktur. I tillegg skal virkninger sett i lys av: n:\515\10\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\2015_06_10 rapport.docx Side 13 av 46

14 o Vedtatt tresenterstruktur (KPS, retningslinje 3.6.1) o Retningslinje om å «Bygge byen innover» (KPS, 2.1.7) o Gjeldende planstatus i KDP for Alta by, jf også planprogram for rullering (mangel på industriarealer) o RPB om kjøpesenteretablering o Samordnet areal og transportplanlegging Medvirkning skal sikres gjennom følgende høringer: o o Forslag til planprogram legges ut på høring i minimum 6 uker samtidig med varsel om oppstart av planarbeid Plan med konsekvensutredning legges ut på høring i minimum 6 uker. I høringsperioden gjennomføres et offentlig informasjonsmøte. 3.2 PLANFORSLAG Plankart og bestemmelser I plankartet er det avsatt et område (Felt F1) på nærmere m2 hvor BRA= m2. I forslag til bestemmelser og retningslinjer, datert ,fremkommer det at det tillates oppført 620 parkeringsplasser innenfor planområdet. F1 reguleres til forretningsbebyggelse med tilhørende anlegg. Tillatt bebyggelse er begrenset til m2 (BRA), hvorav maksimalt m2 detaljhandel. Parkeringsarealer er ikke medregnet i BRA. Enkeltforretninger skal ha et areal på minimum m2. Det fremkommer ikke noen definisjon på hva som menes med begrepet detaljhandel i bestemmelsene. Normalt brukes betegnelsen om «all handel til sluttbruker», det antas med bakgrunn i de forretninger som er tenkt etablert (planbeskrivelsen) at dette ikke har vært hensikten her. Deltema sentrumsutvikling og handelsstruktur 0-alternativet Det beskrives at det antakelig ikke vil bli etablert et tilsvarende tilbud som i foreslått handelspark i Alta, men at det vil være mulig at enkelte av de aktuelle aktørene finner det formålstjenlig å etablere seg enkeltvis, primært utenfor de etablerte sentrene. Dette vurderes med bakgrunn i dette at det i 0-alternativet kan bli «vanskeligere å tilby et godt kollektivtilbud og gang- og sykkelveitilbud». «Man vil også få mer kjøring mellom de ulike målene for den handlende» og «tilgjengeligheten for personer uten bil reduseres». Det beskrives at en restriktiv etableringspolitikk kan forhindre dette, men at det vil gjøre det usikkert om man vil få disse tilbudene i kommunen. Det konkluderes med at dersom handelsparken ikke realiseres som planlagt, eller tilsvarende, vil Alta kommune i utgangspunktet ha vanskeligheter med å dekke den forventede forbruksveksten. Dette vil kunne ha negative konsekvenser for Altas posisjon som handelshovedstad. Utbyggingsalternativet - Thomasbakken Det beskrives at virksomhetene som er tenkt etablert ikke vil påvirke sentrumshandelen i særlig grad. Det vises til handelsanalysen som beskriver at handelsparken ikke vil få vesentlig betydning n:\515\10\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\2015_06_10 rapport.docx Side 14 av 46

15 for eksisterende handel i Alta, og at handelsparken kan øke kundegrunnlaget også i øvrige forretninger i kommunen. Utbyggingsalternativet beskrives som «viktig for å opprettholde og styrke Altas posisjon som et attraktivt handelssenter for Vest-Finnmark og Nord-Troms og handelshovedstad i Finnmark». Handelsanalyse I tiltakshavers handelsanalyse er det konkludert med at det vil være betydelig «rom for vekst i den etablerte handelen» i tillegg til at det aktuelle tiltaket etableres. Det forventes at ca. 27 % av omsetningen (100 mill.) i handelsparken kommer fra redusert handelslekkasje (Oslo, Tromsø, Finnland/Happaranda, netthandel) og ca. 22 % (80 mill.) kommer fra Hammerfest, Kvalsund, Måsøy, Nordkapp og Porsanger. Videre forventes det at ca. 4 % av omsetningen skal komme fra øvrige kommuner i Finnmark. Ca. 9 % av omsetningen (50 mill.) forventes å komme fra forretninger som allerede er etablert i Alta og er tenkt flyttet til handelsparken. Eventuelle konsekvenser av økt netthandel er ikke vurdert i analysen. n:\515\10\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\2015_06_10 rapport.docx Side 15 av 46

16 4 Handelsanalyse 4.1 INNLEDNING Tiltakshaver utarbeidet i 2011 en handelsanalyse som grunnlag for reguleringsplanarbeidet. Foreliggende konsekvensutredning og handelsanalyse har vist seg vanskelig å etterprøve og vurdere. Vi har derfor som grunnlag for vurdering av konsekvenser gjennomført en enkel supplerende handelsanalyse. Denne er basert på kunnskap om eksisterende situasjon (nåsituasjonen), gjeldende overordnet planverk for fremtidig by- og næringsutvikling, og omsetningsstistikk fra SSB. Hvor mye handelsareal det bør legges til rette for vil avhenge av flere faktorer, men befolkningsvekst og forbruksvekst, samt utviklingstrekk innen varehandelen (som f.eks. netthandel), antas å kunne få stor betydning for hvor stort behovet for nytt handelsareal vil bli i Alta de kommende årene. Erfaringer viser at det er det knyttet stor usikkerhet til flere faktorer, og dette er illustrert gjennom denne analysen Begreper og metode Om bruk av varekategorier: Vi har ikke gjort detaljerte vurderinger innen varegrupper. Dette er delvis av hensyn til statistikkgrunnlaget, da det forventes å oppstå problemer knyttet til personvernhensyn (ved få aktører vil informasjonen ikke kunne offentliggjøres). Vel så viktig er at det i forbindelse med vurderinger av tillatt handelsareal ofte ikke er hensiktsmessig å vurdere behov for handelsareal på detaljert varegruppenivå, da det over tid alltid vil kunne skje omdisponeringer av arealene til annen type handel/nye aktører. Vi har derfor brukt følgende samlekategorier; Dagligvarer: Som dagligvarer regnes normalt matvare og andre nærings- og nytelsesmidler, vaske- og rengjøringsmidler, toalettartikler og husholdningsvarer etc. Utvalgsvarer: Utvalgsvarer omfatter mange ulike varer, blant annet klær, sko, husholdningsapparater og sportsutstyr etc. Møbler, hvitevarer, fargevarer Handel med motorvogner: Omsetningen innen denne kategorien utgjør ca. 25 % av den totale omsetningen innen detaljhandel i Norge. Dette er en varekategori som har liten n:\515\10\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\2015_06_10 rapport.docx Side 16 av 46

17 betydning for sentrumshandelen, og det er derfor mest vanlig å beregne dekningsgrader uten å regne med omsetning innen denne kategorien. Byggevarer og hagesenter Plasskrevende varer Tidligere Rikspolitisk bestemmelse for kjøpesentre fastsatte at handel som ikke var «plasskrevende» skulle lokaliseres i sentrumsområder som var godkjent i overordnede planer. Plasskrevende varer var her definert som biler, båter, byggevarer, trelast og hagesenter. Denne definisjonen er brukt i denne utredningen. I planmaterialet som er vurdert benyttes begrepet «plasskrevende varer» sammen med begrepet «sjelden kjøpte varer». Dekningsgrad Begrepet «dekningsgrad» brukes for å beskrive hvor stor omsetningen er sett i sammenheng med hvor mange som er bosatt innen et gitt område/by/kommune. Dekningsgrad på mer enn 100% tilsier at omsetningen er høyere enn det befolkningsgrunnlaget skulle tilsi. Dekningsgrad på mindre enn 100% betyr at et område har «handelslekkasje». Paradoksalt nok er handelslekkasje i mindre kommuner/tettsteder en forutsetning for utvikling av sterke by- og regionssentre. Det er vanlig å beregne dekningsgrader uten å regne med omsetning innen kategorien motorvogner(bil, båt etc.). Om omsetningsstatistikken som er lagt til grunn Vi har valgt å ta utgangspunkt i 2013 tall. Dette fordi omsetningstall for alle terminer i 2014 ikke var tilgjengelige på det tidspunktet oppdraget ble gjennomført. Det har i perioden ikke skjedd store endringer i handelsstrukturen i Alta som skulle tilsi at tallene ikke er representative for dagens situasjon. Handelsanalysen som tidligere er utarbeidet i forbindelse med plansaken ble utarbeidet i 2011 og tar utgangspunkt i vekst frem til 2020 (ca. ti år frem) når konsekvenser av tiltaket vurderes. I denne aktuelle analysen er det sett på utviklingen fram mot 2025, som er et sammenlignbart tidsperspektiv. Det er bestilt omsetningsstatistikk fra SSB for Alta kommune og postnummer 9510, da dette kan gi oss et bilde av hvor stor andel av omsetningen i kommunen som skjer i og utenfor sentrumsområdet, omsetningens størrelse og dekningsgrader innen ulike varekategorier. Det er i tillegg bestilt omsetningsstatistikk for flere nabokommuner (Karasjok, Kautokeino, Hasvik, Loppa, og Porsanger) for å få et innblikk i regionale forhold. n:\515\10\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\2015_06_10 rapport.docx Side 17 av 46

18 4.2 HANDELSSITUASJONEN I DAG Senterstruktur i regionen Figur 3: Alta og omkringliggende handelssteder med reisetider i bil. Regionen har en spredt senterstruktur med Tromsø, Alta og Kirkenes som hovedsentra med et bredt tilbud innen handel og tjenester. Innen relativt kort reiseavstand fra Alta finner vi Lakselv, Hammerfest og Storslett som er steder med en viss regional handelsfunksjon, utover egen kommune. I Finnmark er grensehandelen utbredt, noe som kan forklare at omsetningen innen dagligvarehandelen er relativt lav for kommuner som ligger opp til grensen mot Finland. I rapporten Fakta om handel, kjøpesenter og transport 1 vises det til at 99 % prosent av handelsreiser er kortere enn 70 km og 80 minutter. Norconsult gjennomførte i 2013 en spørreundersøkelse i Målselv hvor vi undersøkte hvor lange reiseavstander som kunne aksepteres for å besøke et godt handelstilbud. Her fant vi at 60 % av respondentene svarer at de er villig til å reise inntil 30 minutter for å handle og 20 % er villig til å reise inntil to timer. Kun 3 % vurderte det som aktuelt å reise mer enn 2 timer. Antakelig har Alta en funksjon som handelssted også for bosatte i Lakselv, Hammerfest, Storslett, men da avstandene mellom sentrene er store utgjør dette antakelig en svært liten del av den totale omsetningen i kommunen. 1 TØI, 2010 n:\515\10\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\2015_06_10 rapport.docx Side 18 av 46

19 Befolkning og omsetning i regionen Kommune Bosatte (SSB) Omsetning detaljhandel (tusen. kr) Dekningsgrad Alta % Karasjok % Kautokeino % Hasvik % Loppa % Porsanger % Hammerfest Kvænangen % Kvalsund Nordreisa % Figur 4: Dekningsgrader og omsetning for Alta og utvalgte omkringliggende kommuner i Omsetningstall og dekningsgrader for kommuner i Troms fylke er fra 2012 og er hentet fra Regional handelsanalyse for Troms (2014). n:\515\10\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\2015_06_10 rapport.docx Side 19 av 46

20 Figur 5 Kart som viser dekningsgrader i regionen Alta sentrum Omsetning i og utenfor sentrum 53 % 47 % Alta sentrum (postnummer 9510) Bossekop, Elvebakken m.fl (utenfor Alta sentrum) Figur 6: Omsetningen i Alta kommune er ca. likt fordelt mellom Alta sentrum og andre sentrumsområder/områder utenfor sentrum. Omsetningen i sentrumsområdet er 785 n:\515\10\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\2015_06_10 rapport.docx Side 20 av 46

21 mill. mens omsetningen utenfor sentrum er 886 mill. (omsetning innen kategorien motorvogner er her ikke regnet med). Som Figur 6 viser er omsetningen i Alta kommune omtrent likt fordelt mellom Alta sentrum og områdene utenfor sentrum (Bossekop, Elvebakken m.fl.). Dette viser at Alta sentrum målt i omsetning har en sterk posisjon i kommunen. Antakelig står Amfi Alta for store deler av omsetningen i sentrumsområdet. Alta sentrum Utenfor Alta sentrum / øvrige sentrumsområder Dagligvarer 32 % 68 % Utvalgsvarer (klær, rekvisita, sport, sengetøy m.m.) 68 % 32 % Møbler, hvitevarer, fargevarer 66 % 34 % Motorvogner (bil, båt etc.) 8 % 92 % Byggevarer / hagesenter 7 % 93 % Figur 7: Andel av omsetningen innen ulike varegrupper i Alta sentrum og utenfor Alta sentrum (øvrige sentrumsområder). Som Figur 7 viser har Alta sentrum i dag en tydelig posisjon i markedet knyttet til omsetning av utvalgsvarer 2, samt møbler, hvitevarer og fargevarer. Dagligvarehandelen i kommunen er i dag lokalisert mer spredt; i Alta sentrum og på Elvebakken og i Bossekop. Omsetning av motorvogner (biler og båter), byggevarer og hagesenter skjer i hovedsak utenfor Alta sentrum. Dagligvarer 108 % Utvalgsvarer (klær, rekvisita, sport, sengetøy m.m.) 127 % Møbler, hvitevarer, fargevarer 116 % Motorvogner (bil, båt etc.) 147 % 2 Klær, sko, rekvisita, sengetøy mm n:\515\10\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\2015_06_10 rapport.docx Side 21 av 46

22 Byggevarer / hagesenter 126 % Figur 8: Dekningsgrader innen ulike varegrupper Når vi ser nærmere på dekningsgrader innen ulike varekategorier (Figur 8) ser vi at det er overdekning innen alle varekategorier i Alta. Dekningsgraden innen dagligvarer er lavest på 108 %. Dagligvarer handles ofte og for denne varekategorien vet vi at reisemotstanden er høy. Dette gjør at det er lettere å opprettholde en spredt struktur med dagligvarer i mindre kommuner og sentrumsområder. Dekningsgraden for de øvrige varegrupper er høyere enn for dagligvarer, noe som er naturlig i og med at Alta har en funksjon som regionssenter for mange omkringliggende kommuner. Dekningsgrader for bil og båt er spesielt høy. Dette er kostbare varer som handles sjelden. For disse varegruppene er reisemotstanden svært lav, og kundegrunnlaget dermed større enn for de øvrige varegruppene. Antakelig er det noe potensial for økning innen kategorien møbler, hvitevarer og fargevarer, basert på kunnskap om andre regionssentra hvor dekningsgraden for denne type varer sjelden er lavere enn for utvalgsvarer. 4.3 HANDELSSITUASJONEN I MORGEN - AREALBEHOVSANALYSE Alta er en kommune som har opplevd sterk befolkningsvekst de senere årene. I samme periode har forbruksveksten vært høy, noe som har ført til økt etterspørsel etter varer og tjenester. Som følge av dette har det vært grunnlag for utbygging av mer handelsareal i kommunen. Når vi skal si noe om morgendagens behov for handelsareal, må vi være tydelig på at det er knyttet stor usikkerhet til dette. Om vi fortsatt vil se en sterk forbruksvekst, vil avhenge av utviklingen i økonomien mer generelt. De senere årene har vi sett tendenser til lavere forbruksvekst, samt en dreining i forbruket mot kjøp av flere tjenester. Videre er det også knyttet usikkerhet til utviklingen innen netthandel. Spørreundersøkelser viser at yngre forbrukere handler mer på nettet enn de eldre, dette gjør at vi antakelig vil oppleve vekst i handelen på nett i lang tid fremover. Vi har i det følgende skissert noen grove scenarier som illustrerer ulike utviklingsretninger innen befolkning, forbruk og netthandel, og hvilken betydning dette kan få for behovet for handelsareal i Alta. Innledningsvis presenteres datagrunnlaget for analysen. n:\515\10\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\2015_06_10 rapport.docx Side 22 av 46

23 4.3.1 Datagrunnlag Befolkningsframskrivninger Kommune Bosatte Bosatte Vekst Bosatte Vekst Alta TOTAL Kvænangen Kautokeino Karasjok Hasvik Porsanger TOTAL Figur 9: Befolkningsframskrivinger SSB, alt MMMM. Framskrivinger fra SSB viser at Alta kommune antakelig vil oppleve vekst i antall bosatte de kommende årene, samtidig som flere av nabokommunene kan få en reduksjon i folketallet. Det kan se ut til at Alta med de omkringliggende kommuner kan få en samlet vekst i folketallet på ca bosatte frem mot I Alta kommune vil veksten kunne bli opp mot 1800 bosatte. Alta kommune planlegger for befolkningsvekst på 1 % (årlig). Dette ligger svært tett opp til SSBs framskrivninger (alt MMMM). Vi har lagt til grunn vekst i antall bosatte på 1700 personer for alle scenarier, for å veie opp for effekten av befolkningsnedgang i nabokommunene. n:\515\10\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\2015_06_10 rapport.docx Side 23 av 46

24 Forbruksvekst Før finanskrisen var forbruksveksten 3, og dermed veksten i varehandelen svært sterk. For landet som helhet har gjennomsnittlig konsum for husholdninger økt med 3,5 prosent per år for perioden Samtidig har inflasjonen i samme periode ligget på ca. 2 %. Den reelle forbruksveksten i perioden har vært ca. 1,5 % per år. Etter finanskrisen (2008) har forbruksveksten falt. I tillegg har vi de siste årene sett at vi bruker en stadig større andel av pengene våre på tjenester, og tilsvarende at andelen som går til kjøp av varer går ned. Virke nedjusterte sine prognoser for detaljhandelsvekst for 2014 fra 4 til 2,5 %, og kommenterte at «den lille veksten vi ser i handelen kommer for det meste gjennom befolkningsvekst og prisøkning» 5. Justert for årlig inflasjon på ca. 2 % gir dette en reell vekst på 0,5 %. Står man i realiteten ovenfor en utflating i forbruksveksten, slik at den store omsetningsveksten vi har sett som følge av forbruksvekst de senere årene kanskje ikke vil vedvare? For regioner med befolkningsvekst, blant annet Alta, vil et slikt scenario bety at en selv med sterk befolkningsvekst ikke vil oppleve tilsvarende vekst innen detaljhandelen som man har sett i de senere årene. I tiltakshavers handelsanalyse er det tatt utgangspunkt i 2 % årlig forbruksvekst. Dette tilsvarer utviklingen fra I tillegg til forbruksvekst er det lagt til grunn en betydelig redusert handelslekkasje, og at store deler av kundegrunnlaget kommer fra andre kommuner i fylket. I Figur 10 (under) sammenstilles ulike scenarier for forbruksvekst. Forbruksvekst 0 % +1,5 % (årlig) + 2 % (årlig) Kilde Tilsvarende Virkes prognoser for 2014, justert for SSBs prognoser for inflasjon, samt større andel kjøp av tjenester. Utgangspunkt: Virkes og SSB tidligere prognoser for 2014, justert for inflasjon. Utgangspunkt i tiltakshavers handelsanalyse. Tilsvarer utviklingen fra Figur 10: Scenarier for forbruksvekst. 3 Forbruksvekst er lik omsetningsutvikling i faste priser korrigert for befolkningsvekst. 4 Makroøkonomiske hovedstørrelser , SSB, Virke Kilde: Dato: n:\515\10\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\2015_06_10 rapport.docx Side 24 av 46

25 Netthandel Varer på nett utgjør i dag om lag 5 prosent av total detaljhandel 6. Vi handler altså fortsatt stort sett i butikk. Varekategorier som dominerer netthandelen er blant annet data, elektronikk, hvitevarer samt klær og sko mm. Mindre enn 1 prosent av dagligvarene handles på nett. Det er knyttet stor usikkerhet til hvor stor andel av omsetningen innen detaljhandelen som vil skje via kanaler på nett i fremtiden. En dansk studie 7 anslår at 2-15 % av omsetningen innen dagligvare, og % av omsetningen innen utvalgsvarer 8 vil skje via netthandel i Den samme studien antyder at så mye som 15 % av arealet til dagligvare og 40 % av arealet til utvalgsvarer kan forsvinne som følge av økning i netthandelen. I rapporten Digishift 2020 (Steen og Strøm Trendlab, 2011) antydes det at omsetningen innen netthandel i Norge kan utgjøre 15 % av omsetningen innen de fleste varekategorier i 2020, mens det i rapporten Handel og kjøpesenter i Hordaland (Hordaland fylkeskommune, 2013) er anslått en dobling av omsetningen innen detaljhandelen på nett fram mot Regjeringen fremmet nylig forslag om momsfritak for kjøp på opptil 500 kr fra utenlandske nettselskaper. Hvis lignende tiltak blir gjennomført vil det gi store konsekvenser for faghandelen hvor halvparten av kjøpene er under 500 kr. Fra 2011 til 2012 økte omsetningen innen netthandelen med 5,5 % på landsbasis 9. NCSC 10 utga i 2013 en rapport som drøfter netthandelens betydning for kjøpesentrene. Et viktig funn i denne rapporten er at «både bransjen og ulike ekspertrapporter regner med at netthandelen kommer til å fortsette å vokse for å nå markedsandeler innenfor først og fremst faghandelen på opptil 20 prosent. Omsetningen innen dagligvare utgjør i dag ca. 45 % av den totale omsetningen innen detaljhandelen. Antakelig vil dagligvarebransjen være mindre utsatt for konkurranse enn netthandelen slik studien fra Danmark viser. Norconsult har gjennomført en spørreundersøkelse knyttet til handlevaner i i Målselv 11 og har her funnet at unge voksne mellom 18 og 30 år handler på nett hyppigere enn de mellom 30 og 60 år. Når vi ser på aldersgruppen 60+ er det svært få som handler på nett. Det er grunn til å anta at nye oppvoksende generasjoners forhold til nett og IKT mer generelt alene vil gi en økning i netthandelen i mange år fremover. I tillegg vil det faktum at stadig flere aktører staser på netthandel som salgskanal gjøre tilbudet bedre, noe som antakelig også vil påvirke etterspørselen. Det er foreløpig ikke gjort norske studier (som vi kjenner til) av hvilken betydning økt netthandel kan få for det totale arealbehovet til varehandelen i Norge. Vår vurdering er at det er høy sannsynlighet for at netthandelens andel av omsetningen vil øke. Finnmark kan i så måte være spesielt «utsatt» på grunn av store reiseavstander. 6 Virke, DN Institutt for Center-Planlægning, Klær, sko, bøker mm. 9 Varehandelsrapporten Rogaland, SR-Bank 10 Nordic council of shopping centers 11 Handel i Målselv kommune, Norconsult 2013 n:\515\10\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\2015_06_10 rapport.docx Side 25 av 46

26 Det det i scenariene tatt utgangspunkt i Steen & Strøms og NCSCs prognoser. I tiltakshavers utredning er utvikling i netthandelen ikke vurdert. Det er derfor også tatt med et alternativ uten økning i netthandelen. I Figur 11 (under) sammenstilles ulike scenarier for utvikling i netthandelen. Netthandelens andel av total omsetning innen detaljhandelen i 2026 Kilde: Ca. 5 % (som i dag) Ca. 10 % Ca. 15 % Utgangspunkt i tiltakshavers handelsanalyse. (mulig øking i netthandelen er ikke nevnt) Utgangspunkt: Prognoser fra NCSC, nedjustert 10 % (dagligvarer er inkludert). Utgangspunkt: Rapporten Digishift 2020 (Steen og Strøm) Figur 11: Scenarier for netthandelens andel av omsetningen innen detaljhandelen i Hvor stor veksten innen netthandelen vil bli er det knyttet stor usikkerhet til, men det bør i den videre planleggingen tas hensyn til en økning i netthandelen vil kunne få betydning for arealbehovet. For kommuner med lav vekst vil et mulig scenario være at veksten i netthandelen gjør at behovet for butikkareal forblir på dagens nivå eller reduseres. For kommuner med høy vekst eller en stor andel utvalgsvarer («sentrumshandel») kan det bety at veksten i detaljhandelen som følge av befolkningsvekst og forbruksvekst vil kunne bli vesentlig mindre enn antatt. Omsetning per m2 I regional plan for senterstruktur og handel i Aust-Agder vises det til at landsgjennomsnittet for omsetning pr. m2 for kjøpesentre er på kr/m2 og at omsetningen i Vest-Agder ligger på m2. I tiltakshavers handelsanalyse forventes en omsetning per m2 på ca Det er kommentert i analysen at dette antakelig er et lavt anslag. Til sammenligning hadde Amfi Fauske i 2013 en omsetning på ca. 250 millioner og et areal på ca m2, altså ca.kr per m2 13. Scenarier for arealbehov (4.3.2) synliggjør arealbehov ved omsetning på kr/m2 og kr/m2. 12 Beregnet av Norconsult ut fra tiltakshavers opplysninger om tiltakets størrelse og antatt omsetning. 13 Handelsanalyse for Fauske, Norconsult 2014 n:\515\10\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\2015_06_10 rapport.docx Side 26 av 46

27 4.3.2 Scenarier Scenario A moderat vekst: Alta kommune opprettholder sin posisjon som regionalt handelssted i regionen (Dekningsgrad på 116 % innen detaljhandelen, tilsvarende i dagens situasjon). Dette korrigeres for befolkningsvekst, lav økning i netthandelen og middels-høy forbruksvekst. Vi tar utgangspunkt i at omsetningen innen detaljhandelen i Alta kommune var mill. kr i Ved befolkningsvekst på ca personer (8,5 %) frem mot 2025 gir dette grunnlag for vekst i omsetningen på 142 mill. til totalt mill. frem mot Hvis vi tar utgangspunkt i forbruksvekst på 16 % (1,5 % årlig) og reduksjon i omsetningen på 5 % på grunn av netthandel gir dette totalt sett en omsetningsvekst på ca. 330 mill. kr frem mot Gitt at omsetningen per m2 er ca kr gir dette et arealbehov på ca m2. Hvis omsetningen per m2 er kr/m2 tilsvarende Coops estimater 14 gir dette et arealbehov på ca m2 frem mot Scenario B lav vekst: Handelsnæringen i Alta opplever sterk konkurranse fra netthandel innen de fleste varekategorier samtidig som forbruksveksten avtar. Vi tar utgangspunkt i samme befolkningsvekst som i scenario A og at dette gir grunnlag for omsetningsvekst tilsvarende 142 mill. til totalt 1814 mill. frem mot Hvis forbruksveksten blir lav tilsvarende 0 % (justert for inflasjon og større andel kjøp av tjenester) og netthandelens andel av omsetningen øker med 10 % gir dette en reduksjon i omsetningen på ca. 50 mill. frem mot Gitt at omsetningen per m2 handelsareal er kr, gir dette en reduksjon i arealbehovet på m2. Hvis omsetningen per m2 er kr/m2 tilsvarende Coops estimater gir dette en reduksjon i arealbehov på ca m2 frem mot Det er viktig å påpeke at selv om dette scenariet viser en reduksjon i behov for butikkareal, vil økning i netthandelen kunne gi økt behov for areal tilpasset lager- og logistikkvirksomheter som ønsker å lokalisere seg i Alta. Scenario C høy vekst: Dette scenariet er basert på tiltakshavers egen analyse og de omsetningstall det er referert til der. Etterspørselen fra kunder i primærområdet 15 vil øke med ca. 550 millioner de neste 10 årene. I tillegg vil etterspørselen i fylket for øvrig øke og det antas at Alta kommune med bakgrunn i dette opplever en omsetningsvekst på 200 mill. grunnet økt attraktivitet og konkurransekraft. Det er her tatt utgangspunkt i at det ikke skjer noen økning i netthandelen de kommende årene og at årlig forbruksvekst vil ligge på ca. 2 %. Det er viktig å påpeke deler av veksten som legges til grunn i dette alternativet skjer på «bekostning» av vekst i andre kommuner som Hammerfest, Nordkapp, Måsøy, Kvalsund og Porsanger, samt at handelen som skjer utenfor fylket (Tromsø, Haparanda, Oslo/utland, netthandel) er forutsatt redusert. 15 Kommunene Alta, Kvænangen, Hasvik, Karasjok, Kautokeino og Loppa. n:\515\10\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\2015_06_10 rapport.docx Side 27 av 46

28 Sammenstilling og vurdering Vi har følgende figur sammenstilt Scenario A og B og C: Scenarier 2025 Arealbehov de neste 10 årene Omsetning /m2 Omsetning /m2 Scenario A m m2 Scenario B m m2 Scenario C m m2 (utgangspunkt i tiltakshavers handelsanalyse) Figur 12: Sammenstilling av scenarier. Scenariene viser at behov for nytt butikkareal i Alta kommune frem mot år 2025 vil kunne variere mye, fra m2 til m2 avhengig av hvilke forutsetninger som legges til grunn. Som nevnt tidligere er det svært vanskelig å spå noe om fremtiden. Gitt at gjennomsnittlig omsetning i landet er ca m2/m2, vurderer vi det som mer relevant å ta utgangspunkt i omsetning på kr/m2 enn kr/m2. Gitt den økonomiske utviklingen hvor vi ser tendenser til lavere veksttakt enn tidligere, og sannsynligheten for at netthandelens andel av omsetning vil øke, vurderer vi scenario A og B som mer sannsynlig enn scenario C. Vår konklusjon, basert på vurderingene over, er at arealbehovet antakelig vil bli i størrelsesorden m2. Hvis kjøpesenteret/handelsparken på Thomasbakken realiseres slik det er beskrevet og arealbehovet blir m2, vil dette kunne bety en reduksjon i omsetning i de etablerte senterområdene på ca. 420 millioner kr. n:\515\10\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\2015_06_10 rapport.docx Side 28 av 46

29 5 Analyse og vurderinger 5.1 INNLEDNING I vurderingene har vi søkt å belyse forhold som ikke er kommentert i planmaterialet, samt peke på eventuelle feil og uklarheter ved planmaterialet. Innledningsvis gjennomgås hva som er lagt til grunn for vurderingene, samt viktige hovedpunkter i vurderinger som er gjort. Om alternativene Alternativene som er beskrevet i planforslaget er ikke tydelig definert gir ikke et godt utgangspunkt for vurdering av konsekvenser. Alternativ 1 Thomasbakken, kan enten vurderes ut fra plankart og bestemmelser som ikke definerer hvilken type handel som kan etableres, eller ut fra planbeskrivelsen som inneholder en detaljert beskrivelse av hvilke forretninger som tenkes etablert. Vi har i våre vurderinger tatt utgangspunkt i planbeskrivelsen. 0-alternativet er ikke tydelig definert i planmaterialet. Det beskrevet som flere enkeltetableringer utenfor den etablerte senterstrukturen, noe som er i strid med kommunale mål og gjeldende planer. I planprogrammet er 0-alternativet beskrevet som en «videreføring av dagens situasjon», og kan forstås som at det alternativet er at det ikke vil skje noen utvikling dersom tiltaket ikke realiseres. 0- alternativet kan i planmaterialet også forveksles med kommunens foreslåtte tomtealternativ ved Prestegårdsveien. Det er derfor viktig å presisere at når lokalisering i Alta sentrum omtales i våre vurderinger er det ikke Prestegårdsveien det vises til, men Alta sentrum mer generelt. Når vi omtaler 0-alternativet menes en utvikling i tråd med gjeldende planer og retningslinjer. Om planforslaget Det vurderes å være flere svakheter med planmaterialet. I bestemmelsene er det definert at det tillates maks m2 forretning, men bare m2 detaljhandel. Hva som menes med detaljhandel i denne sammenhengen en uklart. For en leser som ikke har hatt tid til å sette seg inn i planmaterialet, kan dette gi inntrykk av at planforslaget er i tråd med rikspolitisk bestemmelse. Plankart og bestemmelser gir ikke føringer for hvilken type handelsvirksomhet som kan etableres, noe som gjør det lite relevant å vurdere konsekvenser på varegruppenivå uten at bestemmelsene konkretiseres. Da en stor andel av arealet er tenkt brukt til plasskrevende varer (byggevare og hagesenter), vil det kunne være en fordel at dette også er sikret gjennom bestemmelsene. Dette krever imidlertid at kommunen ønsker at en del av arealet skal forbeholdes denne type handelsvirksomhet og at kommunen er villig til å håndheve bestemmelsen. n:\515\10\ \5 arbeidsdokumenter\52 rapport\2015_06_10 rapport.docx Side 29 av 46